贷款买卖二手房过户细节看三招

1、贷款买二手房过户细节看三招张女士所购买的房产位于朝阳区三元桥，成交价为 285 万元，她想通过伟嘉安捷公司办 175 万元贷款，并完成过户。首先，张女士确定自己符合贷款条件。做完前期的物业交验，首付款转账，并确认银行发放贷款到账后，张女士和业主最后办理存量房网上签约手续。伟嘉安捷理财师介绍说， 看似简单的买卖过程， 步骤却一个不能少， 建议大家办理过户前后要注意三个细节：买卖合同要明晰，款项税费要落实买卖双方不论是通知经纪公司还是自行成交， 相互之间不是很了解， 建议双方在交涉过程中一定要将各项事宜尽量落实到合同上，最好咨询一下专业人士，一来谈合同有底气，二来能规避很多风险，以免在日后产生不必

2、要的麻烦。定金首付要分明，查验之后可支付为保证交易房屋的产权能够顺利交接， 建议购房人最好去房产所在的区县建委查档，确保房产处于无抵押、无查封、无质押、无纠纷的状态。如果是特殊性质的房产一定要确保已符合上市条件方可签约， 如经济适用房需满五年才可上市交易，央产房需有经国家批准的上市批单， 已购公房再过户之前要补缴土地出让金。建议自行成交的客户可将定金直接交付业主，首付款最好通过资金监管 (或者资金托管 )，也可在批贷之后给付或者过户当日给付，全款购房客户通过资金监管账户降低交易风险。贷款批贷可网签，网签之后可过户从向银行递交借款人相关材料、房产评估、向银行申请批贷到网签、过户，最后通知银行放贷

3、，担保机构一般三个工作日内可帮买房人完成贷款、 过户事宜。买房人最好根据个人情况来选择最适合的银行，从而选择最合适自己的贷款方式。二手房交易十个注意事项是什么？（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。 房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2.）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分共有财产， 买受人与其

4、签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续， 而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁 ”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4） .土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

5、还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5.）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5 到 10 年左右要面临拆迁， 或者房屋附近要建高层住宅， 可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（6） .福利房屋是否合法房改房、 安居工程、 经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房， 在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、 房屋所有权范围上有一定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7.）

6、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。 再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权， 职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠， 且已欠下数目不小的费用， 买受人不知情购买了此房屋， 所有费用买受人有可能要全部承担。（9） .中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

7、买受人以为自己占了便宜， 岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10.）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 。买房是一件人生大事，这其中有许多需要注意的事情，许多人都是买房新手，不明白在选房过程中应该注意的问题， 在这里小编为你罗列房价、 户型结构、 位置等选房必备信息，为你深入解读买房时需要注意的事情。二手房交易注意事项一、价格如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行

8、利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议，看看百家杂谈，了解怎样的地段最火、哪种户型最热、什么价位最热销等。二手房交易注意事项二、位置如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障， 一家两三口人都有些要求时， 应尽可能多的照顾到， 并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。3.城市化水平高。应在那些各种市

9、政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1 公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。4.生活便利。步行10 分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。二手房交易注意事项三、面积在我国大部分城市，根据建设部 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，

10、那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房按“套 ”或 “单元 ”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积 )与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积二手房交易注意事项四、室内格局现在居民购房， 一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚， 因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形(尖角形 )等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成

11、的浪费面积多，很多缺陷面靠装饰装修去弥补；且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。再次， 对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。一般而言， 住宅空间可以分为三部分：起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包括：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括：卧房、客人房、孩童房、 书房等。 在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心， 也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时， 在位置上应具有相对的独立性，不应成为

12、其他功能居室间穿行的通道。主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山 ”之感，且应有良好的隔音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。 另外，厨房的位置也很重要， 其与餐厅之间联系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作

13、业。一般来说二手房交易各项收费计算方法1、契税：交易价格和评估价格取最高x1.5%2、土地出让金：交易价格和评估价格取最高值x1%3、印花税：交易价格和评估价格取最高值x0.1%4、交易费： 6 元 x 建筑面积5、房证工本费：80 元6。现在五年那再次交易的房屋，还要交5.55%北京二手房交易税费又加重了？北京市西城区地税局昨日宣布，从本月10 日起除已购公房、满5 年且为惟一住房外，二手房买卖应缴个税一律按照原购买价与现售价差额的20%缴纳，且以缴税日为准，不以网签时间为准， 而此前的政策是按照面积以及售价，购房者可任选差额20%或者出售价1%来缴纳。二手房交易税负或翻倍在二手房交易中，最

14、主要的税费为营业税、个税与契税。根据北京市地税局的相关规定，此前购房者可以任选是按照差额的20%或者出售价的1%来缴纳个税，营业税及契税则为交易额的一定比例，具体根据房屋面积不同，有所区别。而按照昨日出台的新政，西城区在试点期间，契税与营业税的缴纳额度不变，但除已购公房或满 5 年且为惟一住房外，其余均为购房价格与出让价格差额的20%缴纳个税。 值得一提的是， 与此前多数楼市调控政策以网签时间为具体执行节点不同，昨日开始实施的二手房个税政策以纳税日为准，由于纳税时间晚于网签，购房者的缓冲期更长。对购房者心理冲击会更大“现在政策还处于在西城区一个区试点，受影响的房源大致也只有该区二手房总交易量一

15、成左右，但是对于购房者的心理冲击可能会比政策实质带来的影响要大。”“链家地产 ”首席分析师张月告诉记者，在实际的交易过程中，一般消费者通过做低合同价来合理避税，因此其税费增加的幅度也会有所缩小。“但该政策实施后对于购房者的心理影响肯定会加大，一方面担心政策会由试点向全面推广，更重要的是更多的人会因为交易税费的调整担心二手房最低计税价也会随之调整。”张月告诉记者， 目前全市仅有西城区实行历史税收查询的功能，解决了一直以来单一用业主原票据衡量房产价值的难题，未来其他区域也有可能进行效仿，相继执行差额征收个税政策。二手房交易 “高税 ”时代会逐渐到来。此外，早在 2 月 “京 15 条 ”出台之后，

16、 市场便一度传言二手房最低计税价也会随之上调，但是没想到时隔半年率先迎来了个税的调整，并且没有心理征兆和缓冲时间，该政策对消费者的购房心理造成了一定冲击。二手房交易或将进一步下探除了购房者外， 在多数业内人士看来，上述政策另一个作用便是不利于多套房业主抛售房产， 由于目前市场在调整周期，很多之前的投资者逐渐开始离场，但是因为非惟一住房所以需要缴纳过高的税费，很可能迫使其由售转租。北京中原地产三级市场部研究总监张大伟同时指出，在税费调整后， 二手房交易成本过高，而持有成本基本为零，从目前调控来说，市场已经趋向理性，二手房已经是北京市场的重要组成部分， 在五环内已经基本是二手房交易为主，但是因为交

17、易税费过高会影响二手房的流通，在最近几个月，二手房交易不足8000 套，新政一旦全市推广，二手房的交易量将进一步下探。首先要看你是不是第一次卖房。然后要看卖房的是不是唯一住房，房产证要是满5 年切卖方是唯一的住房那么你可以免双税，一个是5.5%一个是 2%。其他的正常缴税。契税90 一下的 1%90-140 的 1.5%140 以上的 3%再就是一些相关的大约不到1000 元办理银行贷款时，银行专家发现，不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。一起来关注贷款买房六大注意事项。一、申请贷款前不要动用公积金如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额

18、即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。二、在借款最初一年内不要提前还款按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1 年后提出，并且您归还的金额应超过6 个月的还款额。三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请。四、贷款后出租住房不要忘记告知义务当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。五、贷款还清后不要忘记撤销抵押当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产 他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。六、不要遗失借款合同和借据申请按揭贷款， 银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30 年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，