房地产项目合同管理与成本控制

1、2010年年9月月16日日中粮集团中粮集团房地产项目合同管理与成本控制房地产项目合同管理与成本控制北京威宁谢工程咨询有限公司北京威宁谢工程咨询有限公司 董事兼总经理董事兼总经理 香港大学建筑策划管理学硕士香港大学建筑策划管理学硕士 香港工料测量师学会会员香港工料测量师学会会员 英国皇家特许测量师学会会员英国皇家特许测量师学会会员 加拿大全国建筑估算师学会加拿大全国建筑估算师学会专业估算师专业估算师 加拿大安大略省建筑估算师学会专业估算师加拿大安大略省建筑估算师学会专业估算师 美国成本估值工程师美国成本估值工程师 一、一、 威宁谢简介威宁谢简介 歐洲歐洲 DAVIS LANGDON &

2、EVEREST 澳洲澳洲 DAVIS LANGDON AUSTRALIA 亞洲亞洲 DAVIS LANGDON & SEAH 美洲美洲 DAVIS LANGDON & ADAMSON 非洲非洲 DAVIS LANGDON FARROW LAING 共共 102個辦事處及超過個辦事處及超過 5,500 名職工名職工全世界最大的工料測量專業集團全世界最大的工料測量專業集團歐洲歐洲26 個辦事處個辦事處中東中東6個辦事處個辦事處澳洲澳洲13個辦事處個辦事處亞洲亞洲34個辦事處個辦事處非洲非洲15個辦事處個辦事處美洲美洲8 個辦事處個辦事處在在12個亞洲國家共設個亞洲國家共設34個辦事

3、處。總共有員工近個辦事處。總共有員工近3,600人。人。亞亞州區的威寧謝州區的威寧謝DAVIS LANGDON AND SEAH IN ASIA中國中國菲律賓菲律賓越南越南泰國泰國汶萊汶萊馬來西亞馬來西亞印尼印尼（共（共11家分公司）家分公司）馬尼拉馬尼拉胡志明市胡志明市曼谷曼谷檳城檳城吉隆坡吉隆坡巴魯巴魯古晉古晉哥打基納巴盧哥打基納巴盧耶加達耶加達新加坡新加坡斯里巴加灣市斯里巴加灣市Kuala Belait南韓南韓漢城漢城印度印度Bangalore日本日本辦事處辦事處 職工數目職工數目 成立年份成立年份在在中國中國的的威寧謝威寧謝DAVIS LANGDON AND SEAH CHINA 香港

4、香港 350名名 1949 上海上海 172名名 1993 北京北京 175名名 1994 廣州廣州 84名名 1995 深圳深圳 66名名 2001 重庆重庆 30名名 2005 武汉武汉 25名名 2005 天津天津 35名名 2007 沈阳沈阳 36名名 2007 佛山佛山 14名名 2008 成都成都 21名名 2008 总计人数总计人数 1,008名名威宁谢主要项目清单威宁谢主要项目清单银泰中心银泰中心(含柏悦酒店含柏悦酒店)(350,000m2)北京财富中心北京财富中心 千禧大酒店项目千禧大酒店项目 (80,032 m2)北京市新三里屯时尚文化区项目北京市新三里屯时尚文化区项目(含

5、瑜舍酒店含瑜舍酒店) (190,000 m2)中央电视台新台址建设工程中央电视台新台址建设工程(含文华东方酒店含文华东方酒店)(600,000m2)北京首都国际机场北京首都国际机场3号航站楼号航站楼(1,200,000m2)中國工商銀行總行大廈中國工商銀行總行大廈(80,000m2)天津津塔写字楼天津津塔写字楼(310,000m2) 天津嘉里中心天津嘉里中心(729,980m2)中钢天津响螺湾项目中钢天津响螺湾项目(含美高梅酒店含美高梅酒店)(358,000m2)沈阳恒隆市府广场沈阳恒隆市府广场(1,000,000m2)成都来福士广场成都来福士广场 (含威斯汀酒店含威斯汀酒店)(267,251

6、m2)二、二、 项目项目合同管理与成本控制合同管理与成本控制建筑工程管理架构建筑工程管理架构建筑工程合约安排建筑工程合约安排建筑工程承包方式建筑工程承包方式分包合约安排分包合约安排造价成本控制造价成本控制上上 午午 8 7253030100设备材料采购模式的规则设备材料采购模式的规则洽商变更管理洽商变更管理合同争议的解决合同争议的解决索赔审核索赔审核对造价成本控制部门的工作建议对造价成本控制部门的工作建议25下下 午午2020109520建筑工程管理架构建筑工程管理架构1. 建筑工程管理架构建筑工程管理架构建筑工程合约安排建筑工程合约安排2. 建筑工程合约安排建筑工程合约安排建筑工程承包方式建

7、筑工程承包方式按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包3.13.23.3按单价合同承包按单价合同承包按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包3.13.1.1 按图纸及规范包干按图纸及规范包干3.1.2 按工程量清单包干按工程量清单包干3.1.1 按图纸及规范包干按图纸及规范包干3.1 按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包 3.1.1 按图纸及规范包干按图纸及规范包干 a. 按图纸及规范包干合同金额是以合同按图纸及规范包干合同金额是以合同 图纸、施工规范为依据，单价为包干图纸、施工规范为依据，单价为包干 单价。单价。 b. 在招标时，业主委

8、托专业造价咨询单在招标时，业主委托专业造价咨询单 位提供工程量清单，列出分部分项工位提供工程量清单，列出分部分项工 程量，由投标单位填报单价及总价。程量，由投标单位填报单价及总价。3.1 按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包(续续) 3.1.1 按图纸及规范包干按图纸及规范包干(续续) c. 在投标时，投标单位应对估算师提供之在投标时，投标单位应对估算师提供之 工程量清单子目及工程量进行复核。工程量清单子目及工程量进行复核。 d. 在签订合同后，施工单位需以合同图纸在签订合同后，施工单位需以合同图纸 及规范所述内容进行施工，但并不以工及规范所述内容进行施工，但并不以工 程量清单所述之子

9、目及工程量作为施工程量清单所述之子目及工程量作为施工 及最终结算依据及最终结算依据。 3.1 按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包(续续) 3.1.1 按图纸及规范包干按图纸及规范包干(续续) e. 不论工程量清单出现比图纸及规范所述较不论工程量清单出现比图纸及规范所述较 多或较少工作子目或工程量时，该等子目多或较少工作子目或工程量时，该等子目 或工程量及合同金额将不作任何调整。或工程量及合同金额将不作任何调整。 f. 最终结算金额将按设计指示或变更洽商以最终结算金额将按设计指示或变更洽商以 增减帐形式或合同内规定之其他方式进行增减帐形式或合同内规定之其他方式进行 调整。调整。 3.1

10、.2 按工程量清单包干按工程量清单包干3.1 按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包(续续) 3.1.2 按工程量清单包干按工程量清单包干 a. 固定总价按造价咨询单位提供的工程量清固定总价按造价咨询单位提供的工程量清 单所示的工程量为依据。单所示的工程量为依据。 b. 在招标时，业主委托专业造价咨询单位提在招标时，业主委托专业造价咨询单位提 供工程量清单，列出分部分项工程量，供工程量清单，列出分部分项工程量， 由投标单位填报单价及总价。由投标单位填报单价及总价。 3.1 按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包(续续) 3.1.2 按工程量清单包干按工程量清单包干(续续) c. 在

11、投标时，投标单位不需对估算师提供之在投标时，投标单位不需对估算师提供之 工程量清单子目及工程量进行复核。工程量清单子目及工程量进行复核。 d. 在签订合同后，施工单位需以工程量清单在签订合同后，施工单位需以工程量清单 所述之子目及工程量作为施工依据。所述之子目及工程量作为施工依据。 e. 如工程量清单所示工程量出现错误时，该如工程量清单所示工程量出现错误时，该 等错误将以变更指示作出修正。等错误将以变更指示作出修正。3.2按单价合同承包按单价合同承包3.2 按单价合同承包按单价合同承包 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准GB50500-2008建设工程建设工程 工程量清单计价规范工程

12、量清单计价规范4.1.3条：条：3.2 按单价合同承包按单价合同承包(续续) 招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人 投标报价的费用基础，竣工结算的工程量按发、投标报价的费用基础，竣工结算的工程量按发、 承包双方在合同中约定应予计算且实际完成的工承包双方在合同中约定应予计算且实际完成的工 程量确定。程量确定。3.2 按单价合同承包按单价合同承包(续续) a. 承包商承接施工任务时，业主方面常常不能提承包商承接施工任务时，业主方面常常不能提 供全部报价所需的图纸和资料，因而无法计算供全部报价所需的图纸和资料，因而无法计算 确切的工程量。承发包双方只能

13、先商定单价，确切的工程量。承发包双方只能先商定单价， 以此为基础签定合同，待工程实施后，按双方以此为基础签定合同，待工程实施后，按双方 商定的单价乘以实际完成的工程量，从而计算商定的单价乘以实际完成的工程量，从而计算 出工程承包总价。出工程承包总价。 b. 对于三边工程，总承包合同会采用按单价合同对于三边工程，总承包合同会采用按单价合同 承包方式。承包方式。按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包3.33.3 按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包 a. 成本加固定百分比酬金成本加固定百分比酬金 这种办法是由双方确定一个固定的百分比，根这种办法是由双方确定一个固定的百分比，根 据实际发生的成

14、本求出酬金额。据实际发生的成本求出酬金额。 b. 成本加固定酬金成本加固定酬金 这种办法是成本按实报销，酬金固定不变。这种办法是成本按实报销，酬金固定不变。 3.3 按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包(续续) c. 成本加浮动酬金成本加浮动酬金 这种方式要求事先商定工程的预期成本和酬金。这种方式要求事先商定工程的预期成本和酬金。 工程完工后，若成本比预期的降低了，则酬金工程完工后，若成本比预期的降低了，则酬金 向上浮；若成本超出预期数，则酬金下浮。向上浮；若成本超出预期数，则酬金下浮。 d. 对于设计对于设计 + 施工合同，总承包合同将采用按成施工合同，总承包合同将采用按成 本加酬金合同

15、承包方式。本加酬金合同承包方式。 分包合约安排分包合约安排分包合同模式分类分包合同模式分类4.14.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较4.3分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点分包合同模式分类分包合同模式分类4.1分包合同体系模式一般分为下列二类分包合同体系模式一般分为下列二类模式模式A 总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商模式模式B 总承包总承包+直接承包商直接承包商4.1 分包合同模式分类分包合同模式分类模式模式A 总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商4.1 分包合同模式分类分包合同模式分类 (续续)模式模式B 总承包总承包+直接承包商直接承包商1.总承包报价形式总承包

16、报价形式 造价咨询顾问按总承包造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规工程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标范编制招标文件，投标单位根据招标文件，对单位根据招标文件，对总承包商自行施工范围总承包商自行施工范围部分工程和对各专业分部分工程和对各专业分包商的照管费及利润报包商的照管费及利润报价，各专业分包工程金价，各专业分包工程金额以暂列金额形式纳入额以暂列金额形式纳入总承包报价内。总承包报价内。 造价咨询顾问按总承包工造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根制招标文件，投标单位根据招标文件，提供总承包据招标文件，提供总承包商自行施工范围部分工程商

17、自行施工范围部分工程和对各直接承包商和对各直接承包商(工程工程由雇主直接下判由雇主直接下判)的照管的照管费报价，各直接承包工程费报价，各直接承包工程金额不纳入总承包报价内。金额不纳入总承包报价内。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.1 分包合同模式分类分包合同模式分类 (续续)2.总承包合同范围总承包合同范围 经评标及议标后，雇主经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围合同。总承包合同范围包括总承包商自行承建包括总承包商自行承建部分及全部专业分包工部分及全

18、部专业分包工程。程。 经评标及议标后，雇主与经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。中标单位签订总承包合同。总承包合同范围只包括总总承包合同范围只包括总承包自行承建的工程。承包自行承建的工程。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.1 分包合同模式分类分包合同模式分类 (续续)3.专业分包专业分包/直接承直接承包商资格预审包商资格预审 通过资格预审，雇主可通过资格预审，雇主可选择具备技术、财务及选择具备技术、财务及同类项目经验要求之单同类项目经验要求之单位投标。位投标。 同同(模式模式A)。总

19、承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.1 分包合同模式分类分包合同模式分类 (续续)4.雇主对专业分包雇主对专业分包/直接承包招投标直接承包招投标的参与的参与 对于包括在总承包合同对于包括在总承包合同暂列金额内的专业分包暂列金额内的专业分包工程，将由雇主及顾问工程，将由雇主及顾问单位组织投标工作，其单位组织投标工作，其中包括编制各专业分包中包括编制各专业分包的图纸、技术规范的招的图纸、技术规范的招标文件。标文件。 对于各直接承包工程，将对于各直接承包工程，将由雇主及顾问单位组织招由雇主及顾问单位组织招

20、投标工作，其中包括编制投标工作，其中包括编制各专业承包的图纸、技术各专业承包的图纸、技术规范和招标文件。规范和招标文件。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.1 分包合同模式分类分包合同模式分类 (续续)5.与专业分包商与专业分包商/直直接承包商的合约接承包商的合约关系关系 经评标及议标后，中标经评标及议标后，中标单位将成为各项分包工单位将成为各项分包工程之指定专业分包商，程之指定专业分包商，由总承包与指定分包商由总承包与指定分包商签订专业分包合同。签订专业分包合同。 经评标及议标后，中标单经评标

21、及议标后，中标单位将成为各直接承包工程位将成为各直接承包工程之直接承包商，由雇主与之直接承包商，由雇主与直接承包商签订承包合同。直接承包商签订承包合同。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.1 分包合同模式分类分包合同模式分类 (续续)6.中标付款及最终中标付款及最终结算结算 顾问单位及监理公司审顾问单位及监理公司审核经由总承包汇总及提核经由总承包汇总及提交的专业分包商中期付交的专业分包商中期付款及最终结算。款及最终结算。 顾问单位及监理公司审核顾问单位及监理公司审核由直接专业承包商直接提由直接专

22、业承包商直接提交的中期付款及结算。交的中期付款及结算。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.1 分包合同模式分类分包合同模式分类 (续续)7.付款方法付款方法 专业分包商的中期付款专业分包商的中期付款经由总承包支付，或雇经由总承包支付，或雇主可选择由雇主直接支主可选择由雇主直接支付。付。 专业承包商的中期付款由专业承包商的中期付款由雇主直接支付。雇主直接支付。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.1

23、分包合同模式分类分包合同模式分类 (续续)4.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较1.资格预审资格预审 雇主完全参与及控制专雇主完全参与及控制专业分包投标单位的资格业分包投标单位的资格预审。预审。 雇主完全参与控制直接承雇主完全参与控制直接承包投标单位的资格预审。包投标单位的资格预审。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.2 分包合同模式的比较分包合同模式的比较 2.参与分包工程招参与分包工程招投标投标 顾问单位参与专业分包顾问单位参与专业分包工程的招标、议标、评工程的招标、议标、评标及定标、中

24、标单位存标及定标、中标单位存在的商务、合同或技术在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认，疑问均被澄清及确认，上述将减少日后的争议上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。及造成工期延误的可能。 顾问单位参与直接承包工顾问单位参与直接承包工程的招标、议标、评标及程的招标、议标、评标及定标，中标单位存在的商定标，中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延日后的争议及造成工期延误的可能。误的可能。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A)

25、 序号序号4.2 分包合同模式的比较分包合同模式的比较 (续续) 3.雇主对专业分包雇主对专业分包单位管理的投入单位管理的投入 总承包负责专业分包单总承包负责专业分包单位的管理及协调工作，位的管理及协调工作，雇主可安排较少人员在雇主可安排较少人员在上述管理及从而减省雇上述管理及从而减省雇主之管理费用。主之管理费用。 雇主需安排大量人员负责雇主需安排大量人员负责直接承包单位的管理及协直接承包单位的管理及协调工作，及因此将增加雇调工作，及因此将增加雇主之管理费用。主之管理费用。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A)

26、 序号序号4.2 分包合同模式的比较分包合同模式的比较 (续续) 4.提供给分包商的提供给分包商的专业管理专业管理 总承包根据以往同类工总承包根据以往同类工程经验并拥有各专业的程经验并拥有各专业的管理人员，对分包单位管理人员，对分包单位提供专业工程管理，从提供专业工程管理，从而达到工程之质量及工而达到工程之质量及工期要求。期要求。 雇主对直接承包单位工地雇主对直接承包单位工地施工管理的经验及协调能施工管理的经验及协调能力未必具备总承包水平。力未必具备总承包水平。因此增加了产生重大的返因此增加了产生重大的返工、工期延误及经济索赔工、工期延误及经济索赔的可能。的可能。 总承包总承包+直接承包商直接

27、承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.2 分包合同模式的比较分包合同模式的比较 (续续) 5.质量及工期责任质量及工期责任 总承包与各专业分包单总承包与各专业分包单位签订分包工程合同，位签订分包工程合同，工程的质量及工期均属工程的质量及工期均属总承包的责任范围。总承包的责任范围。 雇主分别与总承包及各直雇主分别与总承包及各直接承包商签订合同，如因接承包商签订合同，如因管理及协调不到位造成的管理及协调不到位造成的工程质量及工期延误，责工程质量及工期延误，责任单位不容易被介定及区任单位不容易被介定及区分。分。 总承包总承包+直接承

28、包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.2 分包合同模式的比较分包合同模式的比较 (续续) 6.分包商违约分包商违约 若专业分包单位出现违若专业分包单位出现违约行为或被终止合同，约行为或被终止合同，雇主需要再重新进行分雇主需要再重新进行分包工程的招标工作，及包工程的招标工作，及承担有关费用和分包工承担有关费用和分包工程造价差异。此外，如程造价差异。此外，如上述影响总工期雇主需上述影响总工期雇主需补偿总承包的工期损失。补偿总承包的工期损失。 若直接承包单位出现违约若直接承包单位出现违约行为或被终止合同，雇主行为或被终止合同

29、，雇主需再重新进行直接承包工需再重新进行直接承包工程的招标工作，及承担有程的招标工作，及承担有关费用和直接承包工程造关费用和直接承包工程造价差异。此外，雇主很可价差异。此外，雇主很可能面对总承包为直接承包能面对总承包为直接承包单位的违约行为提出的索单位的违约行为提出的索赔。赔。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.2 分包合同模式的比较分包合同模式的比较 (续续) 7.对专业分包单位对专业分包单位提出意见提出意见 总承包可被邀请参加专总承包可被邀请参加专业分包工程的投标。如业分包工程的投标。如总承

30、包不参与分包工程总承包不参与分包工程投标，总承包可在专业投标，总承包可在专业分包资格预审时提出评分包资格预审时提出评审意见。审意见。 总承包无权对雇主直接签总承包无权对雇主直接签订合同的承包单位提出任订合同的承包单位提出任何反对意见。何反对意见。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.2 分包合同模式的比较分包合同模式的比较 (续续) 8.对专业分包商的对专业分包商的诉讼诉讼 对于雇主对专业分包单对于雇主对专业分包单位没有合同关系，一切位没有合同关系，一切对专业分包单位的诉讼对专业分包单位的诉讼均需

31、经由总承包进行。均需经由总承包进行。 雇主可直接对承包单位进雇主可直接对承包单位进行诉讼。行诉讼。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.2 分包合同模式的比较分包合同模式的比较 (续续) 4.3分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点1.责任的承担责任的承担 所有工程质量及进度的所有工程质量及进度的责任均在总承包，可使责任均在总承包，可使责任清晰，更可防止承责任清晰，更可防止承包人间互相推搪责任。包人间互相推搪责任。 总承包不负责直接承包商总承包不负责直接承包商的质量及进度。的质量及进度。 总承包

32、总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.3 分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点2.分包商分包商/直接承包直接承包商的付款方式商的付款方式 各专业分包商的款项若各专业分包商的款项若由总承包支付，有利于由总承包支付，有利于总承包商对分包商的管总承包商对分包商的管理，但可能出现总承包理，但可能出现总承包私下扣押或拖延付款的私下扣押或拖延付款的情况。情况。 所有直接承包商的款项直所有直接承包商的款项直接由业主支付，避免总承接由业主支付，避免总承包私下扣押或拖延付款。包私下扣押或拖延付款。 总承包总承包+直接承

33、包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.3 分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点 (续续)3.业主对分包商业主对分包商/直直接承包商的指令接承包商的指令 业主对专业分包商的指业主对专业分包商的指令通过总承包下达。令通过总承包下达。 业主与直接承包商关系密业主与直接承包商关系密切，指令下达更快更准。切，指令下达更快更准。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.3 分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点 (续续)4.对各分包

34、商对各分包商/直接直接承包商的施工时承包商的施工时间及次序的调配间及次序的调配 总承包有充分权利调配总承包有充分权利调配各分包商的施工时间及各分包商的施工时间及次序，有利工程之顺利次序，有利工程之顺利进行。进行。 各直接承包商的施工时间各直接承包商的施工时间及次序由业主负责调配，及次序由业主负责调配，对业主的专业要求较大。对业主的专业要求较大。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.3 分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点 (续续)5.争执的监督及处争执的监督及处理理 由总承包负责监督及处由总承

35、包负责监督及处理总包与分包及分包与理总包与分包及分包与分包间之争执。充分发分包间之争执。充分发挥总承包商的管理、协挥总承包商的管理、协调能力及专业水平。调能力及专业水平。 由业主负责监督及处理总由业主负责监督及处理总承包与直接承包以及直接承包与直接承包以及直接承包与直接承包间之争执。承包与直接承包间之争执。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.3 分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点 (续续)6.合同的甲方合同的甲方 分包合同由总承包与专分包合同由总承包与专业分包商签署。可能出业分包商签署。可

36、能出现总承包在与专业分包现总承包在与专业分包签约前压价及收费的情签约前压价及收费的情况。况。 直接承包合同由业主与专直接承包合同由业主与专业承包商签署，可避免总业承包商签署，可避免总承包在与专业分包签约前承包在与专业分包签约前压价收费的情况。压价收费的情况。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.3 分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点 (续续)7.业主的组织架构业主的组织架构 业主的组织架构可以比业主的组织架构可以比较精简。较精简。 对业主的专业要求较高，对业主的专业要求较高，故组织架构需较完

37、善。故组织架构需较完善。 总承包总承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 内内 容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商 (模式模式A) 序号序号4.3 分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点 (续续)造价成本控制造价成本控制常见误区常见误区小张，找小张，找 一局一局三公司的李总、三公司的李总、 五建的张总及五建的张总及 建筑总公司的建筑总公司的黄总来投标。黄总来投标。 咱们都是好朋友，咱们都是好朋友，肯定能给一个最肯定能给一个最低价，造价成本低价，造价成本控制肯定没问题。控制肯定没问题。主管主管常见误区常见误区小张，你们跟选定中小张，你们跟选定中标那家谈到差不多后标那家谈到差不多

38、后找我，我再砍它捌佰找我，我再砍它捌佰万！要什么造价成本万！要什么造价成本控制都能达到。控制都能达到。还不成我再砍还不成我再砍它多一点它多一点主管主管设计阶段成本控制设计阶段成本控制施工及结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制5.15.25.3招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制5.1 5.1.1 方案设计阶段方案设计阶段5.1.2 初步设计阶段初步设计阶段5.1.3 扩大初步设计阶段扩大初步设计阶段 5.1.1 方案设计阶段方案设计阶段5.1 设计阶段成本控制设计阶段成本控制 5.1.1 方案设计阶段方案设计阶段 在方案设计阶段中，对不同类型的设计方案在方案设

39、计阶段中，对不同类型的设计方案 进行投资估算分析；以选择最佳设计方案进行投资估算分析；以选择最佳设计方案 5.1.2 初步设计阶段初步设计阶段5.1 设计阶段成本控制设计阶段成本控制(续续) 5.1.2 初步设计阶段初步设计阶段 确定单项工程造价及编制资金动态表对不同确定单项工程造价及编制资金动态表对不同 之单项工程设计方案，如外立面、空调、采之单项工程设计方案，如外立面、空调、采 暖等进行造价分析比较。暖等进行造价分析比较。 5.1.3 扩大初步设计阶段扩大初步设计阶段5.1 设计阶段成本控制设计阶段成本控制 (续续) 5.1.3 扩大初步设计阶段扩大初步设计阶段 以工程量清单的方式编制完整

40、的初步设计预以工程量清单的方式编制完整的初步设计预 算。算。 如扩大初步设计预算超出总预算时，需进行如扩大初步设计预算超出总预算时，需进行 方案优化及建议造价减省方案，经筹建处及方案优化及建议造价减省方案，经筹建处及 各顾问单位讨论确认后，提供修改意见予设各顾问单位讨论确认后，提供修改意见予设 计单位进行图纸修改，修改后设计造价能在计单位进行图纸修改，修改后设计造价能在 总预算范围内。总预算范围内。 5.1 设计阶段成本控制设计阶段成本控制 (续续) 5.1.3 扩大初步设计阶段扩大初步设计阶段(续续) 当设计单位完成此阶段的图纸后，扩大初步当设计单位完成此阶段的图纸后，扩大初步 设计预算将重

41、新编制，如造价仍超出总预算设计预算将重新编制，如造价仍超出总预算 时，各方需复重此项工作，直至修改图纸后时，各方需复重此项工作，直至修改图纸后 之设计造价在总预算范围内。之设计造价在总预算范围内。 5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 5.2.1 合约安排策划合约安排策划5.2.2 专业分包划分专业分包划分5.2.3 投标单位资格预审投标单位资格预审5.2.4 招标文件招标文件5.2.5 标底编制标底编制5.2.6 招标答疑招标答疑5.2.7 评标报告评标报告5.2.8 议标议标5.2.9 谈判谈判5.2.10 合同文件合同文件 5.2.1 合约安排策划合约安排策划 5.2 招投标阶段成

42、本控制招投标阶段成本控制 5.2.1 合约安排策划合约安排策划 按过往项目经验，及根据项目之特殊要求，按过往项目经验，及根据项目之特殊要求， 拟定总承包及各专业分包之整体合约安排拟定总承包及各专业分包之整体合约安排 策划。策划。 5.2.2 专业分包划分专业分包划分5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.2 专业分包划分专业分包划分 除定义清楚总承包工程范围外，需进一步将除定义清楚总承包工程范围外，需进一步将 提供专业分包划分清单及各专业分包内的工提供专业分包划分清单及各专业分包内的工 程范围，程范围， 及落实对选用指定分包、直接分包、及落实对选用指定分包、直接分包、

43、指定材料供应商等合约安排。指定材料供应商等合约安排。 5.2.3 投标单位资格预审投标单位资格预审5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.3 投标单位资格预审投标单位资格预审 发布招标通知，邀请并向投标人发放资格预发布招标通知，邀请并向投标人发放资格预 审表及工程项目说明，审查投标人的市场准审表及工程项目说明，审查投标人的市场准 入资格、资质、营业执照、组织机构、同类入资格、资质、营业执照、组织机构、同类 工程经验、地区施工经验、可利用于本项工工程经验、地区施工经验、可利用于本项工 程的资源程的资源(管理能力、技术人员和施工装备管理能力、技术人员和施工装备 等等)、需分

44、包的范围、完成项目的资金稳定性、需分包的范围、完成项目的资金稳定性 和来源、保函和来源、保函(或保证金或保证金) 提供和履约能力，提供和履约能力， 以分析其综合投标实力和选择，建议最适合以分析其综合投标实力和选择，建议最适合 投标人。投标人。 5.2.4 招标文件招标文件5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.4 招标文件招标文件 编制工程承包施工等的招标文件。包括招标编制工程承包施工等的招标文件。包括招标 邀请函、投标人须知、招标文件、合同协议邀请函、投标人须知、招标文件、合同协议 书、合同条件、工程规范和技术说明、合同书、合同条件、工程规范和技术说明、合同 图纸目录

45、、工程量清单以及附件等。图纸目录、工程量清单以及附件等。 组织投标人答疑及考察现场等工作。组织投标人答疑及考察现场等工作。 5.2.5 标底编制标底编制5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.5 标底编制标底编制 按施工图纸编制之回标金额预算。按施工图纸编制之回标金额预算。 5.2.6 招标答疑招标答疑5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.6 招标答疑招标答疑 在招标期间处理投标单位提出的疑问，包在招标期间处理投标单位提出的疑问，包 括技术、合约及经济上的问题，全部疑问括技术、合约及经济上的问题，全部疑问 及回复将统一发放给各投标单位。及回复将

46、统一发放给各投标单位。 5.2.7 评标报告评标报告5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.7 评标报告评标报告 对投标书进行技术及经济的分析比较，通过对投标书进行技术及经济的分析比较，通过 分析比较以发现有关技术及经济疑问，及进分析比较以发现有关技术及经济疑问，及进 一步与各单位澄清，疑问包括：一步与各单位澄清，疑问包括：5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.7 评标报告评标报告(续续) 1. 技术方案之可行性及合理性技术方案之可行性及合理性 2. 算术误差算术误差 3. 单价偏高单价偏高 4. 单价偏低单价偏低 5. 措施项目异常偏高措施项

47、目异常偏高/偏低报价偏低报价 6. 未符合招标文件要求部分未符合招标文件要求部分 7. 投标单位自拟商务条款投标单位自拟商务条款 8. 投标单价建议选择方案投标单价建议选择方案 5.2.8 议标议标5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.8 议标议标 议标主要目的为澄清投标单位报价中的疑问议标主要目的为澄清投标单位报价中的疑问 及错误的地方，以供投标单位澄清该等问题及错误的地方，以供投标单位澄清该等问题 后再提交书面确认。此外，技术方案和合同后再提交书面确认。此外，技术方案和合同 条款方面也属于与投标单位讨论之内容。条款方面也属于与投标单位讨论之内容。 通过议标对各问题

48、的讨论、澄清和确认，可通过议标对各问题的讨论、澄清和确认，可 避免日后合约上产生不必要的争议。避免日后合约上产生不必要的争议。 5.2.9 谈判谈判5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.9 谈判谈判 与中标单位作最终合同谈判、商议与中标单位作最终合同谈判、商议承包合约承包合约 及草拟工程合同文件。及草拟工程合同文件。 5.2.10 合同文件合同文件5.2 招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制 (续续) 5.2.10 合同文件合同文件 根据回标文件及议标期间之会议和疑问卷根据回标文件及议标期间之会议和疑问卷 回复确认结果，编制合同文件。回复确认结果，编制合同文件。施工及

49、结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制5.3 5.3.1 财务报告财务报告5.3.2 中期付款中期付款5.3.3 变更洽商变更洽商5.3.4 合同管理合同管理5.3.5 索赔处理索赔处理5.3.6 最终结算最终结算 5.3.1 财务报告财务报告5.3 施工及结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制 5.3.1 财务报告财务报告 根据最新各专业分包合同之中标金额，发生根据最新各专业分包合同之中标金额，发生 之变更洽商及预计将来的变更费用，每季度之变更洽商及预计将来的变更费用，每季度 编制本工程的财务报告。编制本工程的财务报告。 5.3.2 中期付款中期付款5.3 施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段

50、及结算阶段成本控制 (续续) 5.3.2 中期付款中期付款 各顾问单位、总承包及各专业分包各顾问单位、总承包及各专业分包到工到工 地视察当月累计已完成的工程进度，审地视察当月累计已完成的工程进度，审 批各单位之中期付款申请。批各单位之中期付款申请。 5.3.3 变更洽商变更洽商5.3 施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制 (续续) 5.3.3 变更洽商变更洽商 在重大变更签发时，项目部将对其作出造价在重大变更签发时，项目部将对其作出造价 评估，以供管理层参考及决定是否最后仍进评估，以供管理层参考及决定是否最后仍进 行该项变更。此外，项目部亦每月提交一份行该项变更。此外，项目部亦

51、每月提交一份 变更洽商及其估值，向管理层方汇报其累计变更洽商及其估值，向管理层方汇报其累计 之变更洽商的经济影响。之变更洽商的经济影响。 5.3.4 合同管理合同管理5.3 施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制 (续续) 5.3.4 合同管理合同管理 筹建处联同各顾问单位对施工单位进行合同筹建处联同各顾问单位对施工单位进行合同 管理，明确总承包及各专业分包的工程范围管理，明确总承包及各专业分包的工程范围 及合同责任。如有违约行为时，将引用合同及合同责任。如有违约行为时，将引用合同 条款对其不当行为提出意见，并要求其按合条款对其不当行为提出意见，并要求其按合 同履行有关责任。同履

52、行有关责任。 5.3.5 索赔处理索赔处理5.3 施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制 (续续) 5.3.5 索赔处理索赔处理 在合同管理过程中，当有施工单位索赔意向在合同管理过程中，当有施工单位索赔意向 函件出现时，项目部将尽早解决该等问题。函件出现时，项目部将尽早解决该等问题。 施工过程中若出现合理的索赔，项目部将审施工过程中若出现合理的索赔，项目部将审 核其索赔之成立依据、造价金额及是否涉及核其索赔之成立依据、造价金额及是否涉及 与其他单位之分摊或扣减金额。与其他单位之分摊或扣减金额。 5.3 施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制 (续续) 5.3.5 索

53、赔处理索赔处理(续续) 若该索赔为不合理时，项目部将根据其合同若该索赔为不合理时，项目部将根据其合同 条款，发出否定意见，如需要时，与施工单条款，发出否定意见，如需要时，与施工单 位再专题讨论考虑其不合理索赔的依据。位再专题讨论考虑其不合理索赔的依据。 5.3.6 最终结算最终结算5.3 施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制 (续续) 5.3.6 最终结算最终结算 项目部将计算变更洽商、施工图纸与招标图项目部将计算变更洽商、施工图纸与招标图 纸差异，和考虑暂定数量、暂定金额、暂定纸差异，和考虑暂定数量、暂定金额、暂定 单价等金额调整，编制最终结算帐目表。单价等金额调整，编制最终

54、结算帐目表。 5.3 施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制 (续续) 5.3.6 最终结算最终结算(续续) 在最终结算阶段，建议尽量提前把最终结算在最终结算阶段，建议尽量提前把最终结算 工作完成，以该结算金额作为工程款支付依工作完成，以该结算金额作为工程款支付依 据，以避免工程款超支。据，以避免工程款超支。时间周期与造价控制幅度之关系时间周期与造价控制幅度之关系 0设计阶段设计阶段招投标阶段招投标阶段施工及最终施工及最终结算阶段结算阶段时间时间时间周期与造价控制幅度之关系时间周期与造价控制幅度之关系造价控制造价控制幅度幅度 设备材料采购模式的规则设备材料采购模式的规则主要材料及

55、设备采购方式主要材料及设备采购方式一般建筑材料之采购一般建筑材料之采购6.16.26.3各种方式及优劣各种方式及优劣机电工程一般设备及材料之采购机电工程一般设备及材料之采购6.4主要材料及设备采购方式主要材料及设备采购方式6.16.1 主要材料及设备采购方式主要材料及设备采购方式 一般情况下，主要材料及设备可划分为下列几种一般情况下，主要材料及设备可划分为下列几种 方式进行采购：方式进行采购： a. 甲供材料项目甲供材料项目(即甲供货乙安装即甲供货乙安装) b. 承包商自行采购项目承包商自行采购项目(即乙供货乙安装即乙供货乙安装) c. 暂定供应单价项目暂定供应单价项目(即甲指定乙供货乙安装即

56、甲指定乙供货乙安装) 6.2各种方式及优劣各种方式及优劣6.2.1 甲供材料甲供材料6.2.2 乙供材料乙供材料6.2.3 甲指乙供材料甲指乙供材料6.2 各种方式之优劣各种方式之优劣 6.2.1 甲供材料甲供材料 优点：优点： a. 通过雇主自行招投标方式选择材料供应通过雇主自行招投标方式选择材料供应 商，有利于成本控制；商，有利于成本控制； b. 有利于雇主自行控制材料质量及品质。有利于雇主自行控制材料质量及品质。 6.2 各种方式之优劣各种方式之优劣 6.2.1 甲供材料甲供材料 缺点：缺点： a. 甲供材料需雇主自行寻找供货途径，因甲供材料需雇主自行寻找供货途径，因 此会增加雇主的管理

57、费用；此会增加雇主的管理费用； b. 由雇主与供货商直接建立合约关系，雇由雇主与供货商直接建立合约关系，雇 主风险责任相应增大；主风险责任相应增大；6.2 各种方式之优劣各种方式之优劣(续续) 6.2.1 甲供材料甲供材料(续续) 缺点：缺点：(续续) c. 供货商在收货、验货、保管及损坏损失供货商在收货、验货、保管及损坏损失 问题上容易产生纠纷，加大了雇主现场问题上容易产生纠纷，加大了雇主现场 管理协调工作；管理协调工作； d. 质量问题不易划清责任，承包商有可能质量问题不易划清责任，承包商有可能 将责任推卸给雇主，令雇主负担增加；将责任推卸给雇主，令雇主负担增加； 6.2 各种方式之优劣各

58、种方式之优劣(续续) 6.2.1 甲供材料甲供材料(续续) 缺点：缺点：(续续) e. 承包商可能会因为材料为甲供而拒绝在承包商可能会因为材料为甲供而拒绝在 竣工验收单上签字，从而影响工程整体竣工验收单上签字，从而影响工程整体 竣工验收；竣工验收； f. 由于是雇主安排，如出现供货延误现由于是雇主安排，如出现供货延误现 象，承包商可能会因此而提出工期索象，承包商可能会因此而提出工期索 赔；赔； 6.2 各种方式之优劣各种方式之优劣(续续) 6.2.1 甲供材料甲供材料(续续) 缺点：缺点：(续续) g. 甲供材料之损耗和结算调整方法均须与甲供材料之损耗和结算调整方法均须与 承包商提前洽商并确定

59、，否则，容易引承包商提前洽商并确定，否则，容易引 起材料施工过程中的浪费和费用的增加。起材料施工过程中的浪费和费用的增加。 6.2 各种方式之优劣各种方式之优劣(续续) 6.2.2 乙供材料乙供材料 优点：优点： a. 不需雇主进行招投标，承包商会自行安不需雇主进行招投标，承包商会自行安 排供货周期工期，风险由承包商承担；排供货周期工期，风险由承包商承担； b. 无论何时出现质量问题，均由承包商负无论何时出现质量问题，均由承包商负 责。责。 6.2 各种方式之优劣各种方式之优劣(续续) 6.2.2 乙供材料乙供材料 缺点：缺点： a. 对材料供应价格需进行审批，不利于雇对材料供应价格需进行审批

60、，不利于雇 主成本控制；主成本控制； b. 不利于材料质量和品质控制，存在以次不利于材料质量和品质控制，存在以次 充好的风险。充好的风险。6.2 各种方式之优劣各种方式之优劣(续续) 6.2.3 甲指乙供材料甲指乙供材料 优点：优点： a. 由雇主选择材料的品牌、型号、规格和由雇主选择材料的品牌、型号、规格和 档次，有利于成本控制；档次，有利于成本控制； b. 由承包商直接与供货商签订供货合同，由承包商直接与供货商签订供货合同， 相应减少了雇主此部分合约风险；相应减少了雇主此部分合约风险； c. 雇主无需承担收货、验货、保管及损坏雇主无需承担收货、验货、保管及损坏 损失问题；损失问题；6.2 各种方式之优劣各种方式