考试经济法考点解读 物权法律制

1、第三章 物权法律制度（三）第四单元 一物二卖【考点1】多重买卖合同的合同效力（P92）根据合同法司法解释（二）的规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。（2012年案例分析题）【解释1】订立买卖合同只是债权行为，债权行为的效力，是在当事人之间确立债权债务关系，并不导致标的物所有权的转移。在同一标的物上成立的多重买卖合同均可“有效”。但是，出卖人只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。【解释2】根据合同法第52条的规定，

2、如果双方当事人恶意串通，损害第三人利益的合同，则属于无效合同。【考点2】动产的一物二卖（第四章内容）（P92）1.普通动产根据买卖合同司法解释的规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的：（1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。【解释1】先交付先付款先订合同。【解释2】普通动产的所有权自

3、“交付”时转移，但法律另有规定的除外。2.特殊动产出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的：（1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持；（4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买

4、受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。【解释1】交付登记合同。【解释2】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。【考点3】一房二卖（第四章内容）（P96）1.一房二卖根据商品房买卖合同司法解释的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”一倍的惩罚性赔偿金。2.预告登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第五单元 无权处分与善意取得制度【考点1】无

5、权处分的基本理论（P73）1.债权行为：合同有效根据买卖合同解释的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（2014年案例分析题）【解释1】（1）根据合同法的规定，无权处分的合同在成立时属于“效力待定的合同”，如果事后经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才“有效”；（2）买卖合同解释对此进行了重大突破：出卖人没有所有权或者处分权的情况下，买卖合同原则上属于“有效合同”，因为债权行为

6、只是负担义务而不转让物权，因此，出卖他人之物的买卖合同亦可有效。【解释2】无权处分是指无处分权人以自己的名义实施的民事行为，而无权代理是无代理权人以被代理人的名义实施的民事行为。2.物权行为：效力待定无权处分行为处于效力待定状态，在得到权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的，该行为有效。【考点2】善意取得制度（P46）（2014年案例分析题）1.善意取得的构成要件（1）依“法律行为”转让所有权善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为（如买卖合同）。其他非因法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。（2）转让人“无处

7、分权”如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则。善意取得制度旨在解决无权处分行为的有效性问题，因此必须以转让人无处分权为前提。（3）受让人为“善意”第三人是否善意的判断时点以“受让时”为准，如果受让人事后得知转让人无处分权，不影响受让人的善意取得。（4）以“合理”的价格转让受让人不仅需要支付对价，而且所支付的对价在市场交易中属于合理的范围。因此，受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。【解释】只要合同金额是一个合理的价格即可，不要求“已经付款”。（5）动产的善意取得以“交付”为要件，不动产则以“登记”为要件如果双方当事人仅仅达成合意，但动产尚未交

8、付或者不动产尚未办理产权过户登记，则当事人之间只有债的法律关系，而没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。（6）转让人基于真权利人的意思“合法占有”标的物基于真权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于和出租人之间的租赁合同合法占有租赁物）。相反，非基于真权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。因此，善意取得制度适用于委托物，不适用于遗失物、盗窃物。【解释】转让人取得对委托物的占有毕竟是基于真权利人的真实意思，正是真权利人的这一行为，为事后的无权处分提供了机会，在此意义上说，真权利人毕竟“参与”（而非促成）了无权处分局面的形成，与完全无辜的善意受让人相比，自然是后

9、者更值得保护。而脱手物则并非如此，因为物的遗失乃至被盗并非基于真权利人的本意，此时，真权利人与善意第三人均处于无辜地位，如允许适用善意取得制度，可能在客观上为销赃行为提供合法支持。2.善意取得的法律效果（1）所有权发生转移（直接法律效果）善意受让人取得标的物的所有权，相应地，真权利人的所有权随之失去。（2）赔偿请求权（间接法律效果）真权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿。3.善意取得的适用范围（1）动产、不动产均可适用善意取得制度。（2）赃物、遗失物不适用善意取得制度。（3）善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。【解释1】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有