经济影响分析1

1、第六章 经济影响分析6.1 费用效益分析本项目为房地产开发项目、销售收入主要表现为商品房、门店和车库的销售收入,销售单位参照荆州市目前商品房和商业门店销售均价。本项目房屋销售分为期房销售期和现房销售期，建设期2年为期房销售期，项目建成后2年为现房销售期。高层商品房销售平均单价分为期房5000元/m2，现房5500元/m2，商业门店销售平均价期房为12000元/m2，现房15000元/m2，地上车位6万元/个。二年建设期内销售期房，项目建成后一年内销售现房，房屋销售数量分别为第一年20%，第二年40%，第三年30%，第四年10%。漫城·朗御小区销售收入估算表表6-1 单位：万元序号项

2、目合 计建设期销售期12341商品房1864037287456559218641.1面积(m2)383817456149121118437281.2单价(元/m2)50005000500050001.3销售比例100%20%40%30%10%2商业门店(含会所)42904324327207202.1销售面积m2191720%20%30%30%2.2单价(元/m2)130001300013000130002.3销售比例100%10%30%40%20%3停车场165165066333.1销售(个)104113142203.2单价(元/个)60000600006000060000600003.3销售

3、比例100%10%30%40%20%合计116942221404636921735 总成本本项目总成本主要有建设成本、销售费用。建设成本按总投资核算；销售费用主要有广告宣传费、促销活动费、销售折扣、销售人员工资和其他费用估算。结合荆州目前房地产楼盘销售费用和建设单位开发销售经验和成本，本项目销售费用估算按销售收入的3%估算，总成本估算详见表6-2。漫城·朗御小区项目总成本费用估算表表6-2 单位：万元序号项 目合 计建设期销售期12341建设成本15892.739535.646357.09 2销售费用490.4250808080.43财务费用136.786.7504合计16519.8

4、39872.346487.098080.4损益商品房应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，营业税为销售收入5%，土地增值税为销售收入1.5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育附加为营业税的3%等合计为销售收入的7.25%，所得税按利润总额的25%估算，损益估算详见下表6-3。漫城·朗御小区项目损益表表6-3 单位：万元序号年份项目名称合 计建设期销售期12341产品销售收入2293045869172687922932销售税金及附加1662.43332.46665498.73166.243总成本费用16519.839872.346487.098080.44利润总额（1-2-3）4

5、747.74-5618.82019.916300.272046.365应税所得额4747.74-5618.82019.916300.272046.366所得税1186.93-1404.7504.971575.07511.597税后利润（4-6）3560.81-4214.11514.944725.21534.77 现金流量现金流量详表6-4本项目税后内部收益率为38.4%，财务净现值为3008.73万元，税后净利润3560.81万元，投资回报率为30%。从上述指标看，本项目社会资源优化配置合理，经济费用效益显著。漫城·朗御小区项目现金流量表表6-4 单位：万元序号年份项目名称建设期销售

6、期012341现金流入5970.245869172687922931.1销售收入22214046369217352现金流出8800.17657.062073.8677.832.1经营成本250808080.42.2建设成本9872.346487.098080.42.3销售税金及附加332.46665498.73166.242.4所得税-1404.7504.971575.07511.593所得税税前净现金流量-5618.82019.916300.272046.364所得税税前累计净现金流量-5618.82019.916300.272046.365所得税后净现金流量-4214.11514.9447

7、25.21534.776所得税后累计净现金流量-4214.11514.944725.21534.777财务指标:税前:内部收益率(IRR):=44.68% 净现金(NPV):3102.6万元(i=25.5%)税后:内部收益率(IRR):=38.4% 净现金(NPV): 3008.73万元(i=20%)6.2行业影响分析行业分析本项目是顺应荆州房地产市场和古城人口疏散的需求而开发的，其建设选址、建筑设计、楼盘营销都充分地结哈 了荆州房地产行业的实际。项目建成后，可以促进荆州房地产行业的合理竞争，促进楼盘质量和小区物业管理水平的不断提高，有效带动周边关联产业和装饰业、服务业的发展。七项目建设不会形

8、成行业垄断。6.3区域经济影响分析随着荆州市“壮腰工程”战略实施进程不断推进，城乡居民收和增加，住房需求将进一步扩大。荆州市住宅建设已进入一俱全 面升级换代的新时期，进入一个全面建设小康住房的新时期。房地产业在迅速深刻地改变着荆州城市面貌的同时，已经开始拉动荆州经济的快速发展。目前，荆州市区内虽有已开发的高品房存量5.94万平方米，但在房型、结构及区域位置上不能满足市场需求。近年来，荆州市房地产荆发水平显著提升。房地产行业的发展水平与周边声调的差距逐步缩小，逐渐向专业化、规模化发展。像新城国际、中央华府、硚房康城、文湖怡景、沙市花园等这样的楼盘，都引进了营销策划机构、销售代理机构，在开发理念、建筑品质、景观设计、服务方式等各1方面均取得了突破性的进展。开发商都特别注重产品特色，注重使用建筑新技术和新材料，注重人性化的开发，从而逐渐改变荆州人的居住习惯和生活方式。小户型宅正逐渐获得消费者的认同，对高端产品的高端价格也逐渐被更多的市民接受。另外，荆州市房地产市场主要分荆州区和沙市区两大板块，2010年开始新一轮开发热