2020——收藏资料18日福州写字楼市场分析

1、智恒营销福州福州写字楼市场分析写字楼市场分析报告日期：2011年4月18日城市发展定位城市发展定位城市产业发展城市产业发展福州写字楼市场分析福州写字楼市场分析关于总部经济简析关于总部经济简析海西城市群发展海西城市群发展提升海峡西岸城市群的可持续发展能力构筑我国区域经济发展重要“增长区域”.国家住房和城乡建设部批复意见中指出，规划的制定和实施，是贯彻落实国务院支持海西建设意见的重大举措，对促进海峡西岸城市群协调发展，提升城市群综合承载和辐射带动能力，完善国家区域发展格局，促进海峡两岸交流合作和共同繁荣，具有重要意义。规划指出，海西城市群总体上正向着加速城镇化、沿海化和网络化的方向发展。规划提出构

2、建海峡城市群的战略构想：落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”两岸经贸合作两岸经贸合作两岸签署ECFA即“两岸经济合作架构协议”，中央推动以福建为试点的海西模式，重视海西区，赋予福建对台经贸交流合作的先行先试权与特殊政策，将海西区发展战略与两岸ECFA连接。台湾民间企业对海西模式反应热络。台湾将新能源、节能环保、生物制药等6个新兴产业作为发展方向，我们的“十二五”规划确定了节能环保、新一代信息技术、生物等七大产业作为主攻方向

3、，这些产业有相同和交叉的地方，两岸可以通过合作，共创未来。以现在的产业周期，台商投资大陆的第四波将会来自生产性服务业，他们将转向大陆，为8万多家台企服务，而海西将成为投资热点。产业合作可带动海西金融市场发展，专家建议厦门、福州、台湾联合起来建立一个金融市场。两岸产业发展方向有相同及交叉之处两岸产业发展方向有相同及交叉之处ECFAECFA签署、签署、“十二五十二五”规划实施和国家支持海西发展这三件大事对两岸经济合作创规划实施和国家支持海西发展这三件大事对两岸经济合作创造了新的有利条件，海西在两岸合作中的优势进一步显现。造了新的有利条件，海西在两岸合作中的优势进一步显现。两岸合作海西先行两岸合作海

4、西先行产业合作带来生产性服务业发展产业合作带来生产性服务业发展福州城市定位福州城市定位海峡西岸城市群发展规划福建9设区市中福州定位：福州，福建省省会，是全省的政治、经济、文化中心；两岸经贸文化合作交流的重要基地；现代服务业、科技创新中心、物流中心和高新技术产业基地；国家历史文化名城，建成至今已有2200多年历史；我国沿海主要港口城市，是全国19个沿海主要港口之一；文化旅游强市；滨海休闲度假基地。福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市海峡西岸大都市，城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业

5、，福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构构建开放型经济新格局建开放型经济新格局，形成，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。平潭综合实验区平潭综合实验区20112013年为平潭综合实验区开发起步阶段；20142015年为开发拓展期；到2015年，初步形成全方位开放开发基础条件，现代化的新兴海岛城市初具雏形，更加凸显两岸交流合作前沿平台功能。区域区域定位定位东部东部远洋物流保税区远洋物流保税区中部中部以居住、生产和生活服务为重点的城市核心发以居住、生产和生活服务为重点的城市核心发展区展区南部南部

6、旅游区旅游区西部西部两岸产业合作园区两岸产业合作园区北部北部两岸现代农业合作区两岸现代农业合作区海岛区海岛区海岛新能源产业区海岛新能源产业区平潭以海峡两岸共同规划、共同开发、共同经营、共同管理、共同受益的开发模式，计划20年时间建成“南有厦门，北有平潭”的格局。目前吸引了1000多亿资金的关注，前来投资企业近百家。小结小结、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发展等方、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发展等方面带来巨大的机遇。面带来巨大的机遇。、作为省会的福州集多项特征于一体，定位为海峡西岸大都市，投资、作为省会的福州集多项特征于一体，定位为海峡西岸大都市，投资

7、环境在改善，构建开放型经济新格局，目标形成区域经济核心区之一。环境在改善，构建开放型经济新格局，目标形成区域经济核心区之一。、平潭综合实验区，建成为两岸交流合作前沿平台，促进福州大都市、平潭综合实验区，建成为两岸交流合作前沿平台，促进福州大都市的发展。的发展。城市空间发展，产业发展，将产生潜在的写字楼需求。城市空间发展，产业发展，将产生潜在的写字楼需求。城市发展定位城市发展定位城市产业发展城市产业发展福州写字楼市场分析福州写字楼市场分析关于总部经济简析关于总部经济简析福州产业比重福州产业比重0.9%0.7%9.2%24.1%42.3%44.5%75.0%57.0%46.3%0%10%20%30

8、%40%50%60%70%80%90%100%北京北京上海上海福州福州三产三产二产二产一产一产福州市2010年第一、第二、第三产业比重分别为9.21% 44.53% 46.26%。北京市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.9% 24.12% 74.98%。上海市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.68% 42.32% 57%。福州第三产业比重并不突出，根据城市发展规律，三产比重极具优化空间。福州第三产业比重并不突出，根据城市发展规律，三产比重极具优化空间。福州主导产业福州主导产业二、三产业双轮驱动的综合型城市，主导产业为电子行业、纺织化纤行业、二、三产业双轮驱动的综合型城市，主

9、导产业为电子行业、纺织化纤行业、钢铁行业、汽车制造业、食品行业钢铁行业、汽车制造业、食品行业 。2009年规模以上工业产值585 527 247 233 50 3.0%24.9%44.9%33.5%27.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0100200300400500600700通信设备、计算机及电子设备制造业纺织服装、化纤制造业黑色金属冶炼及压延加工业交通运输设备制造业食品制造业产值增速单位：亿元产业发展规划与布局产业发展规划与布局产业发展轴产业发展轴“传统城市服务轴传统城市服务轴”，承担商业服务、行承担商业服务、行政办公、文化体育政办公、文化体育 等综合服

10、务功能；等综合服务功能；“城市东扩发展城市东扩发展 轴轴”，以现代服务，以现代服务业为主的区域服业为主的区域服 务产业轴；务产业轴；“城市南进发展城市南进发展轴轴”，以科技研发、，以科技研发、创意产业发展为主创意产业发展为主 的区域科技发展轴。的区域科技发展轴。向东向东向南向南产业发展规划与布局产业发展规划与布局新城名称新城名称新城定位新城定位晋安新城集生活居住、高新技术产业高新技术产业、商贸物流、总部经济、文化休闲于一体东部新城商业商务中心商业商务中心、交通枢纽和综合型生活新城马尾新城建设高新技术产业和研发基高新技术产业和研发基地，港口物流中心港口物流中心，综合型生活新城，对台交流合作基地琅

11、岐岛建设国际旅游度假区国际旅游度假区、观光农业观光农业等田园型新城区荆溪甘蔗新区以休闲度假居住、现代物流为主现代物流为主的宜居宜业的山水新城上街-南屿-南通新区以建设海西高新技术产业园高新技术产业园、生物医药园、机电园、商贸批发市场生物医药园、机电园、商贸批发市场为重点，打造现代化科技城和商贸城闽侯青口汽车城汽车生产销售维护及其配套产业汽车生产销售维护及其配套产业为主体的现代化汽车产业城长乐滨海和航空港工业区发展纺织化纤、机械、电子信息、动漫产业发展纺织化纤、机械、电子信息、动漫产业等福州产业发展方向：鼓楼台江区承载商业服务、行政办公、文化体育等福州产业发展方向：鼓楼台江区承载商业服务、行政办

12、公、文化体育等综合服务功能，八大新城为相关产业集群发展基地。综合服务功能，八大新城为相关产业集群发展基地。小结小结、福州市三产比重较低，主导产业为制造业。、福州市三产比重较低，主导产业为制造业。、城市新城产业发展轴以现代服务业、城市新城产业发展轴以现代服务业、科技研发、创意产业发展为科技研发、创意产业发展为主主 。主导产业办公场所为批地自建，科技研发则一般为批地自建，主导产业办公场所为批地自建，科技研发则一般为批地自建，未来对写字楼的租赁或购买主要落在现代服务业、创意产业。未来对写字楼的租赁或购买主要落在现代服务业、创意产业。城市发展定位城市发展定位城市产业发展城市产业发展福州写字楼市场分析福

13、州写字楼市场分析关于总部经济简析关于总部经济简析福州写字楼分布福州写字楼分布福州写字楼主要集中在五四路、五一路、东街、湖东路。这些写字楼从90年代开始建设，2000年后较少再建写字楼，直到2010年，新的写字楼才从市场中逐渐显露出来。五五四四路路五五一一路路东街东街湖东路湖东路五四路五四路CBDCBD：目前福州最成熟写字楼聚集区，自1992年开始建设，当前经营的最高档写字楼所在处，以环球广场为代表。湖东路湖东路：90年代开始建设，以宏利大厦、中山大厦为代表，金融证券公司较多分布于此。东街东街：东街属繁华商业中心，通信、教育培训等多分布于此办公。五一路五一路：90年代中开始建设，保险、空务行业多

14、分布于此。福州写字楼分布福州写字楼分布路段项目名称年份楼层出租率办公面积五四路国际大厦1992年26F 95%33000环球广场1997年36F 96%161000金龙大厦2000年32F 95%43000力宝天马1996年28F 100%34000国泰大厦1988年12F 100%16000外贸大厦1994年38F 98%120000中银大厦2000年30F 98%43000置地广场1999年32F 100%46000信和广场2010年27F100%40500路段项目名称年份楼层出租率办公面积湖东路宏利大厦1997年30F 100%42000中山大厦1997年32F 100%73000东街财

15、金广场1994年25F 95%32000三山大厦1999年25F 95%13000航空大厦1992年20F 98%16000中福广场1999年 32F 100%47000侨雄广场1993年12F 92%11000三友大厦1992年19F 95%14000路段项目名称年份楼层出租率办公面积五一路金源广场1997年30F 100%60000广场明珠2002年22F 95%/先施大厦1993年28F 95%47000平安大厦2000年28F 100%/联信大厦1999年28F 92%/正大广场1996年32F 93%/五四路、五一路、东街、湖东路写字楼出租率均在95%以上，满租情况多，可以看出目前写

16、字楼空置率极低，基本处于满租状态。在售写字楼分布在售写字楼分布仓山万达广场茶亭SOHO宇洋中央金地中庚青年广场恒宇国际恒力城世茂国际中心宇洋中央金座恒力金融中心在售待售在售写字楼分布于城市中轴线，总计5个，其中恒力城写字楼自持，不对外销售。序号 案名 开盘时间 工地位置 开发商 建面积 容积 栋数 总户数 主力面积 均价 主力总价（万） 1茶亭SOHO2011-1-26群众路与八一七路交叉华辰地产 78460784603.923.921 1600600户户55-6555-652300023000120-140120-1402世茂国际中心 2010-7-14群众路与广达路交叉世茂集团 61333

17、613337.67.61 110F10F19001900（整层）（整层）2200022000418041803中央金地2010-12-15八一七中路98号宇洋地产 12413124136.36.31 114F14F 450-900 450-900（半（半层、整层）层、整层）270002700012001200、240024004青年广场2010-9-28东街口83号联通旁边中庚地产 38843388439.919.911 126F26F11351135（整层）（整层）2700027000300030005恒力城2011-3-22鼓楼五四路128号恒力地产 31287312877.197.191

18、 1136136户户自持自持/ / /合计 191049191049 在售写字楼基本信息在售写字楼基本信息当前在售写字楼总建19万平米，单层面积900、1100、1900平米不等。在售写字楼去化情况在售写字楼去化情况案名案名 总建总建 户数户数 主力范围主力范围 均价均价 主力总价主力总价 销售率销售率 开盘时间开盘时间 销售至销售至80%80%周期周期 茶亭SOHO78460600户55-6523000120-14080%2011-1-264个月 世茂国际中心6133310F1900（整层）220004180100%（整层销售）2010-7-143个月 中央金地1241314F 450-90

19、0（半层、整层）270001200、2400 70%（半层、整层销售）2010-12-155个月 青年广场3884326F1135（整层）27000300095%（整层销售为主 )2010-9-285个月 恒力城31287136户自持/在售写字楼基本以半层、整层销售为主，去化率基本80%以上，其中世茂国际中心3个月内售罄。世茂国际中心个案解析世茂国际中心个案解析1-7F超五星洲际酒店（一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等）9-18F 5A级写字楼 整层售卖，单层面积1900左右20-33F超五星洲际酒店客房，其中31-33F为总统套房、vip套房及酒店办公室35-5

20、8F天际会，其中35-53F按套销售，每层18套；54-58F半层起售，每层两套B1F非机动车停车场B2-B3F机动车停车场，约300个停车位1 1）、项目整体规划分析、项目整体规划分析楼层业态套数建筑面积销售状态销售时间销售方式主力面积成交均价备注说明B1F非机动车停车场（暂未确定）不售B2-B3机动车停车场2288183在售按个销售40万/个福州房产信息网备案11个车位1-7F洲际酒店约13000不售一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等9-18F5A写字楼10套19000售罄2010.7.15整层销售单层190022401最高价23519元/最低价20914元/

21、20-33F五星洲际酒店客房其中31-33F为总统套房、vip套房及酒店办公室35-53F天际会33432547在售2010.7.31按套销售70-170/套27159最高价31764元/最低价21745元/54-58F九五之尊109386在售2010.8.111层2套950/套37859已售2层4套2 2）、分楼层及销售情况分析、分楼层及销售情况分析世茂国际中心个案解析世茂国际中心个案解析3 3）、分楼层及销售情况分析、分楼层及销售情况分析户型分布户型面积(M)总量（套）户型配比9F-18FA208-2111217%B2341217%C25846%D2652028%E3061622%F359

22、811%合计72100%5A5A写字楼（售罄）写字楼（售罄）99至至18F18F（整层销售）（整层销售）11%22%28%5%17%17%5A写字楼户型配比写字楼户型配比359306265258234208-211楼层价格9F21338元/10F21766元/11F20914元/12F21985元/13F22954元/楼层价格14F23042元/15F22382元/16F23519元/17F23308元/18F22806元/世茂国际中心个案解析世茂国际中心个案解析在售写字楼客户群描述在售写字楼客户群描述序号序号 案名案名 主要客户群主要客户群1茶亭SOHO主要客群来自福州、长乐 、平潭、 福清

23、等八县的投资客。2世茂国际中心主要客群为世界500强企业、以及长乐纺织厂。3中央金地主要客群为鼓楼、台江的集团或公司，需求面积为半层或整层。4青年广场主要客群为集团、公司、单位整层购买，省团委占2层半空间。5恒力城自持物业，不对外销售.目前在售写字楼客户群多为公司、单位，高端的主要来自世界500强企业，其余主要为鼓楼、台江企事业单位或长乐投资客。福州写字楼发展趋势福州写字楼发展趋势 一线城市一线城市CBDCBD变化变化当一个城市中心在变化，产业结构在升级换代，那么其对写字楼将产生新的需求。城市城市传统传统CBDCBD新新CBDCBD北京 繁华王府井，繁荣CBD王府井指的是王府井大街，南起东长安

24、街，北至中国美术馆，全长约三华里，是北京最有名的商业区。北京商务中心核心位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。CBD核心区将建设成为北京CBD的商务活动中枢、区域管理中枢、市政交通中枢、景观形象中枢和人气聚散中枢。它的尽快建设必将推动区域内金融、保险、传媒、顾问咨询等行业的迅猛发展，大幅度提高就业水平，成为辐射整个北京的经济发展的动力源泉。CBD核心区建成后，将携手国贸中心、嘉里中心、中央电视台、万达广场、北京电视台、航华科贸中心、银泰中心等周边项目，以宏伟的集群优势铸造北京新的天际线。上海 从南京西路到陆家嘴南京西路是上海久负盛名的传统CBD中心，尤其是“梅梅恒泰”商圈-梅龙镇、恒隆广场、

25、中信泰富这三栋商厦以及附件的波特曼酒店激活了整个商业中心的风尚。 浦东陆家嘴CBD中心如今已聚集了全球130多家银行与金融机构、世界500强企业的绝大部分地区总部以及数百家中外资的金融和贸易机构、跨国公司以及中介机构，它被称为“最典型的CBD中心”和“最具中国特色的CBD中心”。杭州 “西湖时代”进入“钱塘江时代”杭州武林广场武林门，西街环城西路桃花河，与西湖相望，北面是万向公园也称武林小广场。武林广场周围高楼林立，有电信大楼、杭州大厦、杭州剧院、杭州国际大厦、杭州百货大楼等。遂成杭城繁华而花园式的中心广场，是杭州久负盛名的商贸、文化、交通枢纽中心。即杭州传统CBD核心区。他代表了以往浙江经济

26、浪潮与浙商群体雄起的精神图腾。是杭州“西湖时代”的主要标志。 钱江新城，杭州实施“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展” 战略的桥头堡；杭州从“西湖时代”进入“钱塘江时代”的主要标志。钱江新城CBD核心区定位为长三角南翼 区域中心城市的中央商务区，是杭州政治、经济文化的新中心。杭州大剧院、中国棋院、市民中心、文体中心、国际会议中心等标志性建筑及世纪花园、森林公园、城市阳台等大型休闲公园分布左右，钱江新城作为未来集行政办公、商务贸易、金融会展、商业功能于一体的中央商务区正在崛起。一线城市一线城市CBDCBD变化如下：变化如下：福州写字楼发展趋势福州写字楼发展趋势福州规划“海峡金融街”与“闽江北

27、岸CBD”。新城市中心的建设与发展，相对于老城市中心而言，成本更低，空间更大，环境改善，规划全新，停车便利,效率更高，更利于吸纳大额资金支撑发展。福州海峡金融街位于福州市闽江北岸鳌峰片区，具体为长乐南路东侧，前横路西侧，闽江北岸，鳌峰路南侧，用地范围总面积约63.51 公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。吸纳国际性金融企业、台湾金融企业入驻福州。“海峡金融街海峡金融街”北江滨中央商务区将建集写字楼、商业综合体、星级酒店等为一体的商务商贸中心和省科技馆、市图书馆、省广电大楼为依托的文化创业产业集聚地。“闽江北岸闽江北岸CBDCBD”福州结合福州结合CBD重点发展四大

28、商业中心重点发展四大商业中心福州市城市商业网点规划2011-2020正在编制中心城区将结合CBD（中央商务区）建设，拟重点发展五四路、二环西、鳌峰路和东部新城等四大商业中心。商业中心商业中心侧重点侧重点标志标志五四路商业中心以温泉休闲、高端商务服务、品质消费购物等功能为主；王府井百货入驻恒力城，温泉博物馆选址温泉公园二环西商业中心以总部服务、时尚购物、商务休闲等功能为主；闽江北岸商务区、万宝商圈鳌峰路商业中心以金融服务、商务休闲、信息咨询等功能为主，是展示海西经济风采的现代化商务金融服务中心；金融街万达广场开业、金融街规划为海峡西岸金融中心东部新城商业中心以会展金融服务、高铁站前服务、生活休闲

29、消费等功能为主。海峡国际会展中心建成开放、火车南站建成使用、在建五星级酒店2011-20132011-2013年写字楼放量预计年写字楼放量预计2009年来商务办公用地放量扩大，随着土地供应量放大，2011-2013年办公楼供应量扩大。4258270102030405060702011年2012年2013年预计2011-2013年写字楼放量如下图：片区片区 建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）北江滨 26.4 仓山 1.6 东区 2.6 南江滨 0.1 市中心 11.4 总计42.1 预计2011年写字楼放量分布片区片区 建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）北江滨 31.3 仓山 2.9 南江滨

30、 9.6 市中心 5.8 五四北 8.7 总计58.4 预计2012年写字楼放量分布片区片区 建筑面积（万平米）建筑面积（万平米） 东区 26.8预计2013年写字楼放量分布小结小结、传统写字楼空置率极低，在售写字楼去化率高，预示着写字楼潜在、传统写字楼空置率极低，在售写字楼去化率高，预示着写字楼潜在需求可观。需求可观。、产业环境形成换代，需要新一代的写字楼出现，福州规划、产业环境形成换代，需要新一代的写字楼出现，福州规划“海峡金海峡金融街融街”与与“闽江北岸闽江北岸CBDCBD”。、世界、世界500500强企业落户福州强企业落户福州8686家，鼓台企事业单位及八县投资客是目家，鼓台企事业单位

31、及八县投资客是目前福州写字楼主要支撑力量。前福州写字楼主要支撑力量。、未来三年写字楼放量扩大，写字楼市场竞争加强。、未来三年写字楼放量扩大，写字楼市场竞争加强。未来写字楼供应量扩大，同时需求量扩大，但单盘间竞争格局明显加剧。未来写字楼供应量扩大，同时需求量扩大，但单盘间竞争格局明显加剧。城市发展定位城市发展定位城市产业发展城市产业发展福州写字楼市场分析福州写字楼市场分析关于总部经济的简析关于总部经济的简析福州总部经济特点福州总部经济特点作为省会城市的福州，主要聚集着央企的升级总部，如中国石化集团资产经营管理有限公司福建石油分公司、中国人民银行福建省分公司、国家开发银行福建省分行、福建省邮电设计院、汇创集团、金鹰国际集团等，还有少量的福州本土成长起来的公司，如新华都实业集团股份有限公司、福州海峡人才服务有限公司、永辉集团等。序号名称地址税收（万元）1东煌大厦五四路109号58760.042新天地大厦五四北路157号49129.153省电信大楼鼓楼区东街7号14386.184环球广场五四路158号11397.895冠亚广场八一七北路268号10278.266鸿宇大厦五一北路96号8643.587标力大厦湖东路99号8516.958省移动