政策暖风租公寓崛起正当时报告达人

1、前次评级报告日期持有2017-07-21相对市场表现观点：房地产l 政策推进，有助于推动行业健康发展13%7%租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，在 15 年之前，政策1%环节存在较大，但在 15 年之后，并且-5%2016-072016-1进入 2017 年，政策持续深化，首先，17 年 5 月，住房城乡建设部起草了分析师：乐加栋 S0260513090001住房租赁和销售管理条例（征求），了全市场规范进程。其.cn次，7 月 20 日，九部委共同发布关于在人口净流入的大中城市加快发展相关研究：住房租赁市场“因城施政”的指导思想，指出加快发房地产行业:销售、新开工累计增速上行，投资累

2、计增速继续回落2017-07-18展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，而在内容上则包括了培房地产行业:千帆竞发犹可待后海，2017-07-17育机构化、规模化住房租赁企业、建设住房租赁、增加房地产行业:按揭贷利率上行，小周期景气度继续回落2017-07-10租赁住房有效供应。该通知是多部委首次后续协调合作奠定基础。于此同时，各地区也积极响应，目前已有 20 多个省市人：李飞出台了住房租赁实施细则。尽管如此，我们认为未来政策仍有较大的提升.cn空间，需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化。l 租赁人口及或将持续增长，租赁市场规模具备提升空间我们判断未来租赁市场将继续呈现典型的量（

3、租赁人口）价（）齐升态势，进而推动市场规模（GMV）快速增长。首先，租赁人口增长方面，城镇化第二阶段将以都市圈人口的持续增长为标志，而将为租赁人口的增长奠定基础。进一步看，一方面，限购及高房价之下部分人1 / 47行业评级持有房地产行业政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时目录索引前言5. 8. 8多地积极响应政策，密集出台实施细则13一线城市深化步伐15租赁市场空间广阔，长租公寓崛起当时18人口催生广阔的房屋租赁市场18房屋租赁市场趋势：量（租赁人口）价（）齐升，空间更加广阔21租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生34风险提示45图表索引层面长租公寓政策支持10图 1：中国图 2：关于在人口净流入的

4、大中城市加快发展住房租赁市场概览12图 3：地方层面支持长租公寓政策地图14图 4：上海市十三五规划土地供给结构（公顷）16图 5：上海市十三五规划住房供给结构（万套）16图 6：一线城市鼓励租赁市场政策一览17图 7：人口及占比18图 8：工人口数量和比重19图 9：中国外出农民工居住情况19图 10：中国外出农民工租房人数19图 11：中国高校毕业生人数（万人）19图 12：中国高校毕业生就业地域情况20图 13：中国本科生毕业前三年薪资水平（元）20图 14：2005-2016 年通过新房/租房解决居住问题的人口数目（万人）20图 15：美总人口与租赁市场规模21图 16：中国、美国租赁

5、人口占比22图 17：五普、六普净流入人口数和占比23图 18：2016 年一线城市常住人口及外来人口（万人）23图 19：美国 2010 年人口占比结构24图 20：美国总人口及大都市区人口情况（百万人）24图 21：三大城市圈人口（万人）及 GDP 占比24图 22：2016 年一线城市常住人口（万人）24图 24：我国一线城市均价及 2015 年以来涨幅26图 23：2017 年国际主要城市房价收入比及房价比26图 24：部分城市平均首置27图 25：一线城市房价和指数28图 26：北京某小区月供剪刀差28图 27：我国租客结构29图 28：北京租客收入结构29 图 29：美国租房不同学

6、历租房人数增长率293 / 47图 30：美国租房不同收入层次租房人数增长率29图 31：租房市场收入结构30图 32：中国男女性婚育. 30图 33：各学历 23-29 未婚人口占 15 岁以上人口比例31图 34：2015-2030 年租赁人口（亿人）31图 35：中国城镇居民人均可支配收入（元）32图 36：2015-2020 年预计人均消费复合增长率32图 37：2005-2030 年均消费结构. 32图 38：2005 年-2015 年可支配收入涨幅与涨幅33图 39：消费升级背景下的租房需求升级33图 40：各城市租房在收入中的占比34图 41：2015-2030 年租赁市场空间（

7、亿元）34图 42：住房市场结构34图 43：家庭为的人口占比35图 44：人口平均与家庭规模35图 45：上海地区租客租房痛点评分概览37图 46：各城市租客租房户型偏好统计38图 47：我国租赁房屋供给来源38图 48：影响北京租户租赁品质的因素38图 49：上海地区租客租房诉求39图 50：上海地区找房不流畅因素39 图 51：长租公寓可以解决租客痛点404 / 47图 52：20092012 廉租房供地面积（公顷）41图 53：中国住房保障财政缺口（亿元）41图 54：非机构租房市场痛点和长租公寓特点42图 55：国内主要城市GMV（亿元）43图 56：国内一线城市对比国际大都市租赁人

8、口与GMV43图 57：长租公寓品牌渗透率43图 58：TOP10 公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量44表 1：征求条款与惩罚措施8表 2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障10表 3：法律对承租人的权益保障10表 4：地方层面长租公寓政策支持14表 5：上海市租赁用房土地出让信息16表 6：美国历史上的人口迁移趋势23表 7：中国一线城市限购限贷政策25表 8：北京市期望周期与实际换房周期36表 9：机构物业管理方的常规业务41前言中国的房地产行业从98年房改开始发展到现在，经历了行业发展最为轰轰烈烈的“黄金”。在过去10余年的发展过程中，房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较

9、低的准入门槛得到了充分的发展，行业逐步成为重要的支柱产业和经济增长的稳定器。在增量业务连续多年快速增长后，支撑销售的需求结构发生了显著的变化，地产行业的发展机遇也将逐步从增量开发转为存量经营环节。目前，整个资金的资产配置通道日益顺畅，并且受经济发展增速转换，资金的资产配置结构也正经历深刻变化（逐步加大风险-率折中资产的配置），这种背景下，整个房地产大资管领域将逐步受到资金青睐，包括房地产基金、存量市场经营与服务（包含房地产经纪、长租公寓、物业服务以及物流地产多个细分领域）等都将迎来集中发展。而我们团队自14年开始边加大了房地产大资管领域的覆盖力度，目前我们的研究领域已经逐步延展至房地产基金、物

10、流地产、物业服务等多个细分领域，而本篇报告则将研究视角瞄准长租公寓，进一步推展我们的研究广度。租赁市场作为多层次的住房体系中的重要一环，有助于解决民众“人有所居，居有其屋”的基本需求。在庞大的人口基数以及人口的支撑下，我国的房屋租赁在当下已经形成了一个广阔的市场。我们判断未来房屋租赁市场未来将进一步扩大，并呈现量（租赁人口）价（）齐升的态势。但在人们生活水平提高、消费升级的背景下，庞大的租赁市场供需错配、监管等诸多痛点。对比美国日本等发达现状，中国的住房租赁市场仍有巨大的提升改善空间。租赁市场的规范化良性发展依靠政策端的引导。长租公寓作为专业的，机构化运营的房屋租赁型企业，可以解决当下租赁市场

11、的众多的问题，长租公寓企业本身也需要一个良好的的环境与政策环境实现快速成长。但在15年之前，我国在政策环节存在较大，好在，我们已经看到了政策端的积极变化，15年以来，从中央到地方，关于鼓励租赁市场发展的政策密集出台，。我们认为租赁市场将迎来一场的，租房生活将成为人生活中的一部分，而长租公寓企业也将充受政策以及行业红利，实现快速发展。本篇报告作为长租公寓系列的首篇，聚焦于以下几个方面：（1）房屋租赁市场支持政策的梳理与简析（2）房屋租赁市场的未来发展趋势（3）为什么房屋租赁市场需要长租公寓2017年5月，在供给侧的大背景下，为了建立购租并举的住房制度，保护租房者合法权益，按照2017年工作计划，

12、住房城乡建设部起草了住房租赁和销售管理条例（征求）（以下简称“征求”）。表1：征求条款与惩罚措施条目具体条款惩罚措施鼓励专业化住房租赁企业长期经营1.5鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、等方式多筹集房源，支持个人和将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等政策，可依法将住房租赁相关设立质权。2.16自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县制定。市场监督与激励机制2.6租赁住房的，当事人应当依法签订形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的

13、其他权利和义务。2.10直辖市、市、县应当建立住房发布制度，定期公布分区域的市场水平等信息。2.11鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县应当给予相关政策支持。2.12租赁住房的当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到 管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。办理住房租赁备案，不得收取任何费用。业务办理机构备案的，由管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的， 处 1 万元以上 5 万元以下罚款；未查验承租人件或者未如实记载相关信息 的，由管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处 5 千元以上 1 万元以下罚款。

14、出租人义务和权利2.7出租人应当遵律、的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求， 满足基本使用功能。住房租赁企业应当查验承租人件，并如实记载相关信息。出租人不得采取、威胁或者其他强制方式承租人，收回住房。对出租住房、调整、收取押金、擅自进入出租房，由管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对数据来源：住建部，广发发展研究中心本次文件在租赁方面从“鼓励专业化住房租赁企业长期经营”、“市场监督与激励机制”、“出租利和义务”、“承租利和义务”四方面对住房租赁市场供给侧、需求侧、监管侧做出明确规定，并提出相应的惩罚措施。我们认为征求的出台将全市场的规范进程，未来正式文件出台后，将成为整个市场的性

15、文件。执行下，一些的二房东将逐渐被市场淘汰，在资金、人力、成本集约化等各个层面对比个人都能更好的实现规范化的专业租赁机构，在租赁市场中的竞争力将进一步提高。对比租赁市场发达的美国和，其在法律层面对租客利益的保障是实现租赁市场规范化的重要推手。2.9出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县制定。个人处 1 千元以上 5 千元以下罚款，对单位处 5 万元以上 20 万元以下罚款。承租人，构成治安管理行为的，依法予以治安管理处罚；构成的， 依法刑事责任。2.10住房租赁合同中未约定调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高。2.11当事人应当在住房租赁合同中约定

16、租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。2.14出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得押金。出租人押金的，应当承担举证责任。2.15承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。2.17除 5 种规定情况下，出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同。承租人义务和权利2.8承租人应当遵律、的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权

17、益。擅自改动承租住房其他结构的，由 管理部门责令限期改正，处 2 千元以上 5 千元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成 的，依法 刑事责任。2.10承租人应当按月支付，当事人另有约定的除外。2.13经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。2.16承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的同意。表 2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障数据来源：美国住宅租赁法律制度研究以承租人住宅权保障为

18、例，广发发展研究中心表3：法律对承租人的权益保障数据来源：住宅租赁特别研究以承租利保障为中心，广发发展研究中心实际上，从2015年起，及各地方便相继出台购租并举、商改住、租赁税收等一系列支持政策，旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。我们认为近年持续对租赁市场的政策的层层递进支持从度为长租公寓在我国的发展提供了良好的外部环境。图1：中国层面长租公寓政策支持法律主要内容民（1）将租赁期限分为定期和不定期两类；（2）租赁权的擅自转让与转租；（3）出租人可以自由转让设有租赁权的房屋；（4）不得随意增减。建筑物保护法以建筑物所有为目的设立的地上权或土地承租权，如果建筑物所已

19、经登记，即使地上权或土地承租权没有登记，仍然可对抗第三人。借地法规定了以建筑为目的的土地租赁的法定最短期限。在约定期限的定期租赁中，最短租赁期限视所建房屋性质坚固与否分别为30 年和 20 年。借家法规定出租人“非有自用之必要或其他正当理由，不得拒绝契约之更新或终止契约”。物价统制令严格控制的增长。借地借家法出租人的解约权被大大限制，的增减受到有效的控制。项目主要内容居住环境保障房东必须保证租户拥有一个安全、舒适、健康的生活环境：（1）房东的适住性担保义务；（2）房东的行为责任租期保障稳定地享有住宅 : 对房东租赁终止权的限制：（1）正当理由保护；（2）性保障可负担的住宅 :制度：（1）豁免的

20、范围；（2）基本和上限；（3）的一般性年度调整；（4）上限的调整15年1月住建部15年11月15年12月财政部16年3月发改委16年4月16年5月16年6月税务16年11月住建部17年2月住建部17年4月17年7月九部委数据来源：各部委官网，广发发展研究中心具体来看，2015年，和住建部先后出台了两个指导性文件，1月份关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见要求地方建立住房租赁信息服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向出租；计划用3年时间，建设多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意

21、见则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将公寓出租定性为生活性服务业。2016年5月，常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。2016年6月，发布关于加快培育和发展住房租赁市场的从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、南京、杭州、厦门、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点, 明确各地要搭建住房租赁平台，增加新建租赁住房供应。鼓励房地产

22、开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房国规常范租会赁：2市0场18:年加到快2住0房20租年赁再市改场造；棚多户增00加万租套赁，住加房大有中效夬供财应政；补大劣和力金发融展、公用租地房等；支加持强。住房租赁市场监管纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点提出满足新市民住房

23、需求为主要出发点的住房制度，深化以建立购租并举的住房制度为主要方向要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业要求地方建立住房租赁信息，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、发展委、部、财政部、国土部、税务、工商、共同发布关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，是多部委首次出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。图2：关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场概览数据来源：各部委官网，广发发展研究中心具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策

24、延续了本届“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、南京、杭州、厦门、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。而在政策内容上来看，政策主要包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建1设住房租赁、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制。我们认次通知可看作是先前政策的进一步深化，主要着力于租房市场的供给侧，包括增量开发（新增租赁用地）与存量挖掘（国有闲置厂房办公房）；同时再

25、次强调对专业型租赁企业在融资等多方面的扶持（拓宽直接融资，REITs试点），此外，值得一提的是，本次政策首次提出支有企业转为住房租赁企业，有利于充分发挥国有企业在方面的优势，促进租赁市场供应主体的多元化，使得国有以及民营机构在租赁的不同环节协调合作。多地积极响应政策，密集出台实施细则在层面出台性文件后，各地方也积极响应号召，截止目前已有20个省市（直辖市）出台加快培育和发展住房租赁市场的的实施细则，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点。我们认为这些政策未来对长租公寓企业均能产生实质性的利好。首先，“允

26、许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地”的政策，为租赁型企业提供了可改造房源，同时增加租赁市场的供给。其次，在税收层面，较大幅度的税收能保证租赁企业的空间，并且配合营改增推进，供给端有望快速落地；此外，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产化，将显著改善资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式的租赁行业的融资现状。推进房地产投资基金(REITs)试点将真正释放公寓企业的资金，实现轻量化运营进而快速发展。我们认为，未来租赁型企业将持续受到政策度的正向支持，政策端的获益将推进租赁型企业的快速发展。图3：地方层面支持长租公寓政策地图支持长租公寓、商

27、改住并开展REITs试点支持长租公寓、商改住未开展REITs试点只支持长租公寓暂无支持政策数据来源：各地官网，广发发展研究中心表4：地方层面长租公寓政策支持省份时间商改住(REITs)试点税收金融支持2016.01（限制条件）支持符合条件的住房租赁企业偾券、不动产化。2016.08兰州开展支持符合条件的住房租赁企业债、不动产化，探索开展房屋受益权质押。河北2016.09支持符合条件的住房租赁企业短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及不动产化等。辽宁2016.09支持符合条件的住房租赁企业在间市场非金融企业偾务融资工具，在资产支持数据来源：各地官网，广发发展研究中心一线城市深化步伐相比其他

28、地区，一线城市的租赁市场更为深入。首先在土地供给层面，一线城市已经通过供给结构，改变供给方式的方法以增加租赁市场供给。在供给结构上，一线城市在土地供给侧开始向租赁住房倾斜，例如，将建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房，北京则在今后5年将加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。而上海在上海市住房发展十三五规划中，供地将明显向租赁市场倾斜，在“十三五”时期，住房用地供应5500公顷，其品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。并且更进1山西2016.11支持符合条件的住房租赁企业债券、不动产化2016.11无否无无江西2016.11否

29、探索开展住房受益权质押业务。2016.11支持符合条件的住房租赁企业上市融资，偾券、不动产化吉林2016.11搭建投融资及租赁业务经营平台。福建2016.11探索开展住房租赁权质押业务和资产化。湖南2016.12否支持符合条件的住房租赁企业债券、不动产化，有条件的城市可对住房租赁企业融资实施财政贴息补助。河南2016.12郑州、洛阳开展支持符合条件的住房租赁企业债券、不动产化，探索开展房屋租金权质押业务。内2017.01无支持金融机构为企业开展“以租”资产融资包的债权化业务和不动产证券化；鼓励基金或民间进入房屋租赁市场2017.01支持符合偾券条件的住房租赁企业偾券，持支持符合条件的住房租赁企

30、业不动产化广西2017.01支持符合条件的住房租赁企业债券、不动产化2017.01支持符合条件的住房租赁企业偾券、不动产化。云南2017.02支持符合条件的住房租赁企业债券、不动产化。2017.03开展支持符合条件的住房租赁企业债券、不动产化青海2017.04无差别化信贷政策2017.06无支持符合条件的住房租赁企业债券、不动产化一步地，上海近期首次出现以“租赁用房”为土地用途的土地供给，并且规定所建物业严格按照“只租不售”的模式管理，我们认为以“租赁用房”为用途的土地出让首次出现，是真正有益于租赁市场长远发展的。图4：上海市十三五规划土地供给结构（公顷）图5：上海市十三五规划住房供给结构（万

31、套）455518002000170070商品住房租赁住房保障性住房商品住房租赁住房保障性住房数据来源：上海规土局，广发发展研究中心数据来源：上海规土局，广发发展研究中心表5：上海市租赁用房土地出让信息数据来源：上海规土局，广发发展研究中心在规范当前市场方面，上海在执行层面上也走正在前列。2017年3月以来，上海普陀、宝山等地开始对改建的公寓严厉查处，直接涉及的二房东有500多家个人与企业，严厉打击了二房东，了城中村。此次中，涉及1地块号地块名称四至范围土地用途土地总面积(平方米)出让面积（平方米)规划指标要求保证金（万元）容积率建筑密度201707001浦东新区张江南区配套生活基地A3-06

32、地块东至:规划一路,南至:科农路,西至:A3-05 地块,北至:A3-05 地块（地块四至范围应以附图红线为准）租赁住房65007.665007.62/14479201707002嘉定区嘉定新城E17-1 地块东至:合作路,南至:德茂路,西至:云谷路,北至:双丁路租赁住房28513.428513.42.5上限：符合技术规范8484最多的关于公寓企业的工商问题，在九部委新发布中已经得到明确：住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。而另一个一线城市广州在近日也发布加快发展住房租赁市场的工作方案的16条新政，其中首次提出“赋予符合条件的承租人享有就近入学等公共服务权益，保障租购同

33、权”。虽然在入学上对于承租人的条件仍有诸多限制，但我们认为广州这一工作方案的发布，可视为将“租购同权”的首次从概念推进到实质执行阶段，承租人在未来将逐步获得与购房者相同的权益。我们认为一线城市住房供需最为突出，租赁需求最为旺盛，其更加需要一个健康发展的租赁市场解决人口的居住问题。在土地供给有实质性，租赁权益明文得到保障的情况下，租赁行业包括长租公寓在未来将有广阔的发展空间。图6：一线城市鼓励租赁市场政策一览进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见关于“限房价竞地价”项目自持上海市住建委表态商品住房租赁管理问题明确对于前几日“限房价，竞地价”的项目，自持商品住房应全部用于对外租赁、租前装修、不

34、得销售。北京根据市场需求合理确定租赁住房建设规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。上海广州2016.10.042017.04.252016.11.25广州市加快发展住房租赁市场工北京市住建委公告上海市住房发展“十三五”规划作方案“十三五”预计新增租赁住房70北京大规模推进集体建设用地建设租赁住房，第一批试点项目海淀区唐家岭租赁住房项目927套房源正式签约入驻。北京 赋予符合条件的承租人享有 万套，新增经租房源30万套，到2020年形成差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。广州上海2017.05.252017.07.172017.07.07数据来源：各地官网，广发发展研究中心

35、总体来看，租赁市场作为多层次的住房体系中的重要一环，在15年之前，我国在政策环节存在较大，目前，但仍存在较大的缺失空间，未来政策仍需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化（比如公1就近入学的权益，保障租购同权， 增加供应，允许商改租，扶持住 房租赁企业。上海目前自住房和租赁住房比重约为6：4，未来将会构建“购租并举”体系，加快培育住房租赁市场。寓消防验收的标准等）。租赁市场空间广阔，长租公寓崛起当时人口催生广阔的房屋租赁市场庞大的人口是住房租赁市场发展的基础，为整个市场提供了巨大的发展空间。21世纪以来，中国人口呈明显的上升趋势。2014年后，人口数量达到企稳状态，2016年人口数量达2

36、.47亿，占总人口的18%。其中，农民工与高校毕业生是我国人口的重要组成部分。2014年，中国农民工占总人口的比例已经超过20%，其中外出务工人数达1.68亿。在农民工的居住方面，由于异地工作、工资较低、且需负担教育及老人赡养等原因，有很大一部分选择在提供的宿舍居住或租房。根据数据，2015年，有44.6%的外出农民工居住在集体宿舍或工地工棚，有37%的人自行租赁住房。在租房的农名工群体中，选择合租和租赁的各占一半左右，合租住房的人口超过3000万，而独立租赁住房的人口接近3200万。对比之下，在工作地购房外出农民工的比例仅为1.3%。图7：人口及占比132.521.510.5020.0%18

37、.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%流劢人口（亿人）占比数据来源：，广发发展研究中心图8：工人口数量和比重图9：中国外出农民工居住情况100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%12%12%12%12%12%11%11%11%11%11%10%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2008 2009 2010 2011 2012 20132014 20152008 2009 2010 2011 2012 2013 20142015外出农民工（亿人）外出农民工占总人口比重本地农民工（亿人）集体宿舍

38、/工棚等合租租赁购房其他数据来源：，广发发展研究中心数据来源：，广发发展研究中心图10：中国外出农民工租房人数图11：中国高校毕业生人数（万人）7000600050004000300020001000090080070060050040030020010002008 2009 2010 2011 201220132014 2015合租住房（万人）租赁住房（万人）数据来源：，广发发展研究中心数据来源：，广发发展研究中心120002001200220032004200520062007200120022003200420052006200720082009201020112012201320142

39、01520162017200820092010201120122013201420152016而人口中的另一个重要组成部分，高校毕业生人数近年也在逐渐递增，2014年高等教育毕业生人数为974万，根据教育部的推算，异地就业大学生人数接近700万人。根据麦可思的数据显示，我国2013年毕业的本科毕业在毕业半年内的月薪仅3300元左右，毕业三年后平均月薪为6700元/月，毕业初期的低薪酬无法支撑高房价，使得异地就业的大学生通常也只能以租房为主。图12：中国高校毕业生就业地域情况图13：中国本科生毕业前三年薪资水平（元）80007000600050004000300020001000041%59%2

40、016年人均同一城市丌同城市2013届毕业半年2016届毕业三年数据来源：蚂蚁金服，大学生就业流向报告，广发展研究中心发数据来源：麦可思，广发发展研究中心农民工与应届毕业大学生的选择反映了租房已成为人口解决居住问题的最主要的选择。人口受住房供给条件、户籍、支付能力等多重限制，其居住选择往往以租房为主，我国租赁市场能够取得高速发展的根本原因，正是由于我国庞大的人口基数。根据链家数据，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，是通过新房解决居住问题人数的4倍。图14：2005-2016年通过新房/租房解决居住问题的人口数目（万人）1800016000140001200010000

41、800060004000200002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016购房租房数据来源：链家，广发发展研究中心房屋租赁市场趋势：量（租赁人口）价（）齐升，空间更加广阔尽管目前1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一，但从相对值来看，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为11.70%，与33.30%，美国31.25%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间，也就是说未来租赁市场的“量”仍具备继续增长的基础。此外，随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，群体

42、乐意付出的房租实现居住品质的提升将进一步促进整体水平的提高。因此，我们预计租赁市场未来将呈现典型的量（租赁人口）价（）齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。图15：美总人口与租赁市场规模161412108642013.7美国中国人口（亿）GMV（万亿）数据来源：链家，广发发展研究中心图16：中国、美国租赁人口占比12%33%31%中国美国数据来源：链家，广发发展研究中心下面，本文将侧重分析驱动租赁市场量价上涨的因素。我们认为租赁市场规模（GMV）的增长首先来自量的增长（租赁人口的增长），而增量主要来自三个方面：（1）都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口的

43、增长奠定基础；（2）限购及高房价之下部分人口进入租赁市场；（3）观念升级，注重居住体验的人群主动进入租赁市场。都市圈初步形成，对比国际经验，都市圈人口持续增长将是长期趋势。我国发达地区人口长期正向流入，目前以北京、上海、广州为中心形成京津冀、长三角、珠三角三大都市圈。四大一线城市的常住人口均已达到千万以上，上海北京更2是达到了2000万以上。图17：五普、六普净流入人口数和占比图18：2016年一线城市常住人口及外来人口（万人）300080%70%60%50%40%30%20%10%0%25002000150010005000北京上海广州净流出净流入常住人口外来人口外来人口占比数据来源：，广发

44、发展研究中心数据来源：Wind，广发发展研究中心但我国的都市圈尚处于发展阶段，与美国等发达相比仍有显著差距。在美国，有9个人口数大于500万的城市，这9个城市所占人口比例为24.6%，其中仅纽约的占比高达6.1%，洛杉矶占比为4.2%（北京、上海占比仅为1.5%左右）。在，三大都市圈即首都圈，近畿圈、中部圈的国土面积仅占的14%，但却汇集了近一半的人口，贡献了近6成的GDP，值得一提的是国内超过一半的租赁都在三大都市圈完成。表6：美国历史上的人口迁移趋势年份1940 年1960 年1990 年2000 年2010 年人口分布（人）城市数量（个）50000-1000001524263023100

45、000-2500006991143168159250000-5000003052758082500000100000013314539511000000 以上1124464951数据来源：U.S. Bureau of Economic Analysis，发展研究中心，广发发展研究中心图19：美国2010年人口占比结构图20：美国总人口及大都市区人口情况（百万人）90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%3503002502001501005001%8%9%12%54%1940年1960年1990年2000年2010年5万10万25万50万100万以上10万25万50万100万大都市匙美国占比数据来源：U.S. Bureau of Economic Analysis，发展研数据来源：U.S. Bureau of Economic Analysis，发展研究中心，广发发展研究中心究中心，广发发展研究中心图21：三大城市圈人口（万人）及GDP占比图22：2016年一线城市常住人口（万人）30002.0%1.8%1.6%