济南写字楼分析课件

1、济南写字楼市场分析分布特征：集中于七大片区；纬二路板块：纬二路、经一路沿线区域经十路版块：经十路沿线区域泺源大街板块：东起历山路，西至顺河高架，南北向为泺源大街和泉城路的区域。山大路板块：山大路片区以山大路为核心、南到经十路、北到花园路、西到历山路。 二环东路板块：二环东路沿线区域高新区板块：贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。奥体板块：奥体板块是以济南奥体中心为圆点，2公里半径所辐射的区域。发展趋势：中心集聚到向外扩张； 济南市办公物业分布较为集中，城市核心写字楼分布泺源大街沿线，伴随城市东拓西进，逐渐向东向西延伸纬二路板块泺源大街板块山大路板块东二环板块高新区板块

2、奥体文博板块经十路板块随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务中心向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、东二环板块以及高新、奥体片区板块；现有写字楼板块格局板块特点纬二路板块泺源大街板块高新区板块二环东路板块山大路板块奥体板块属老商埠区，有悠久的商业历史，写字楼建筑年代较早，以企业自用写字楼项目为主，写字楼市场化程度较低。平均体量8.5万平米，标准层面积1000-1200平米，主力面积区间为100-200平米。明珠国际商务港、财富自由港、山东商会大厦济南写字楼市场存在时间最长的区域，商务氛围浓厚，只租不售项目居多，但交通拥挤、车位紧张。板

3、块土地资源较稀缺，写字楼规模一般较小，平均体量在5万平米左右。中信广场、永安大厦、丰利大厦、银座晶都国际大厦区域商务氛围浓厚，电子产品企业集中，写字楼需求旺盛。区域人流量大，配套完善、车位紧张，交通拥堵。体量略大于泺源大街板块，平均体量约6万平米。少量写字楼产品采取低楼层卖场，高楼层办公的经营模式。历东商务大厦、正大时代广场、银座数码广场规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均体现一定的优越性。目前办公氛围还不够浓厚，但可以预见将来发展潜力十分巨大，售价将超越各板块位居首位。平均体量10万平米，目前标准层面积为1100-1600平米。鲁商国奥城、黄金时

4、代广场聚集了大批高科技企业和创业人才，办公氛围良好，配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟。板块土地资源丰富，远离市中心，写字楼体量居于各板块之首，平均17万平米。标准层面积1000-3000平米，主力面积300平米。三庆世纪财富中心、IT总部基地、齐鲁软件园随济南城市规模扩大第二次跳跃式发展而兴起，高端写字楼产品较多，硬件设施齐全。商务氛围很多浓厚，聚集众多大型企业，写字楼品质有很大提升。土地资源相对丰富，楼盘平均体量9万平米，主力面积在200平方米左右。东环国际广场、发展大厦、中润世纪广场等。板块名称入驻企业经七路板块以大中型企业为主，金融企业较为集中经十路板块大中型企业为主、事业单位以

5、及行业大型企业较为集中纬二路板块以中小型企业为主山大路板块科技型企业较多东二环板块中小型企业较多经十路板块国有大中型企业、行业内的大型企业高新区板块中小型高新企业为主、部分大型国企入住各版块入驻企业市场供应量内容综述： 10月份，写字楼市场无新增供应，在没有优质房源上市的情况下，市场反应冷淡，观望氛围浓厚。本月成交量仅0.41万平方米，达历史最低值；整体均价为13714元/，价格走势保持平稳。 10月，写字楼市场供应量为3.88万，同比下降76.8%，环比下降26.1%。本月写字楼市场无新增供应，受整体房地产市场环境不景气影响，部分项目推迟入市时间，同时在售项目多处于尾盘阶段，市场整体供应相对

6、不足。 10月，经十路板块为写字楼市场供应主力，供应量为2.03万，占总供应的47.4%；其次为高新区板块，供应量为1.85万，占总供应的43.3%；再次为泺源大街板块，供应量为0.28万，占总供应的6.5%；其他零星分部的写字楼供应较少，为0.12万，占总供应的 2.8%；其余各板块均无市场供应。 目前写字楼市场在售项目较少，仅四个板块有房源供应，且分布极不均衡；未来随奥体板块及山大路板块等大量潜在项目入市后，整体供应格局将发生较大变化。市场供应量10月，写字楼市场共成交0.41万，同比下降78.1%，环比下降57.7%。本月写字楼市场成交惨淡，达两年来历史最低水平，在调控政策日见成效，整体

7、货币持续收紧环境下，客户购买能力及投资热情均受限，市场观望氛围空前浓厚。市场成交量市场成交量10月，经十路板块成交量位居首位，共成交0.21万，占总成交的51.5%；其次为高新区板块，共成交0.16万，占总成交的39.7%；再次为泺源大街板块，成交量为0.03万，占总成交的6.3%；其他零星分布的写字楼成交较少，仅为0.01万，占总成交的2.5%；其余板块无成交。从具体板块来看，市场成交主要集中在房源供应相对充裕的项目。10月，写字楼市场整体均价为13714元/，同比上升13.4%，环比上升0.2%。从整体市场来看，写字楼价格走势平稳；从具体情况来看，本月在售项目均价无变化，由于万达广场售罄，

8、退出监测样本，使得市场整体均价出现微幅变动。市场成交均价代表项目分布项目名称开发商总建面平面布局销售价格单层面积层高万达广场万达置业15万方1栋32层12400元/2000方3.7米天业国际山东天业恒基约3万方1栋14层13100元/2000方3.4米中铁汇展国际中铁十局19万左右8栋18-24层9400元/700-900方3-3.5米鲁商国奥城鲁商置业20万4栋/1#19层2#26层3#36层4#42层18700元/1500方左右3.6米银座中心济南银座置业7.9万方2栋/东塔37层，西塔38层13000元/1000/1400方左右3.6米华强广场华强置业6万1栋33层1900方3.9米黄金

9、时代广场黄金地产17万5栋25层1000-13003.9米启德国际金融中心启德置业50万5栋，主楼高278米1300-1450主楼4.2其余3.9代表项目概况项目名称外立面入口大堂智能化电梯空调物业等级万达广场玻璃幕墙8米5A级8部中央空调甲级天业国际玻璃幕墙5.4米部分智能4部中央空调甲级中铁汇展国际玻璃幕墙9.6米部分智能3部中央空调户式空调甲级鲁商国奥城玻璃幕墙5.4米大堂5A级、生态技术6部空调新风系统甲级银座中心济南玻璃幕墙9米大堂5A级7部中央空调甲级华强广场玻璃幕墙185A级10中央空调甲级黄金时代广场玻璃石材双大堂10.8米5A级6部中央空调甲级启德国际金融中心玻璃幕墙超5A中

10、央空调甲级代表项目概况项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型户型车位数量（个）车位价格（元/月/个）楼宇配套社区配套租金（元/平米/天）物管费（元/月/）（）二环东路板块东环国际广场二环东路3966号15A/B座29层C/D座26层130300700售15万/个，租220三菱中央空调；3部三菱电梯商务会所；数码会议室；空中花园、酒店1.6-2.02.96枫润商务大厦工业南路110号3921层80200300150元/月集中供暖；智能化管理商务中心；底层商铺1.92.9嘉恒商务中心华龙路口526层高层150170地上63个，地下110个租地上100元/月，地下150元/个/月6部奥蒂斯电梯；

11、有线宽带四星级酒店标准1.32三威大厦华龙路1110号529层130-260出售：15-20万/个大厅设有三部高速电梯商务会所；数码会议室；1.53.5东方丽景大厦百 花 小 区北门口261.21.2发展大厦历 城 华 龙路西口2.720110-260五部日立电梯2（含物业费）高新区板块三庆世纪财富中心国际会展中心对面204栋12层小高层45800随便停放不收费不带空调暖气，3部电梯；大堂5.6米歌舞厅；健身房；酒店12.5环保科技园正丰路中段1012栋6层整层定制1010个不收费中央空调；三菱电梯34部创业服务中心11.6齐鲁软件园高新管委会对面142020060个不收费宽带、4部电梯餐饮、

12、银行1含物业费各版块项目信息经十路板块项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型户型车位数量（个）车位价格（元/月/个）楼宇配套社区配套租金（元/平米/天）物管费（元/月/）（）三庆汇文轩经十路65号3.59东25层；西20层1302002003.5/平米/月中央空调；4部LG电梯室外健身设施1.81.2元第一大道经十路38号3.124层高层802004部迅达电梯；大金中央空调商务酒店；咖啡吧；大型会议室3.5-43.3元名士杰座经十路与浆水泉路交汇处南21840-10003部高速电梯2层商业、风情商业街23.5中润世纪广场燕山立交桥东3416层80200按1:1.5配比售12-20万/个4部

13、高速电梯靠近窑头路，银座购物、银座家居3.44.15各版块项目信息山大路板块项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型户型车位数量（个）车位价格（元/月/个）楼宇配套社区配套租金（元/平米/天）物管费（元/月/）（）数码港大厦山大路47号4.612层LOFT188平米；办公80120平米300130宽带、可视对讲、2部电梯；中央空调咖啡厅、健身房24银座数码广场解放路43号7.3主楼23层；裙楼6层150200地下两层240个2元/天/个6部迅达电梯；中央空调；5A会所；银行；会议室2.36.5海蔚广场花园路101号2025层90120地下600；地上20080宽带；市政集中供暖；中央空调底层

14、商铺21.5历东商务大厦解放路112号2.820层100120200售5万/个宽带；中央空调；5部电梯#VALUE!24二建融基大厦花园路1168号325120-1703部电梯，商住两用公寓建设银行、商业、餐饮等1.32.2正大时代广场解放路与历山东路交汇处3.42030-1502001.54各版块项目信息纬二路板块项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型户型车位数量（个）车位价格（元/月/个）楼宇配套社区配套租金（元/平米/天）物管费（元/月/）（）汇鑫国际商务大厦纬二路北端216层60100200100中央空调；集中供暖；施耐德电梯4部餐饮；娱乐1.32.3山东商会大厦纬二路830100

15、-3004部高速电梯，中港空调银行、商业、餐饮等4.5汇宝大厦经五路12号4.628300-2000中央空调，4部高速电梯地下四层为酒店1.7财富自由港经五路小纬二路66号1.81828-11002部高速电梯，中港空调一二层为裙楼1.72.6泉景恒昌大厦经四路288号3.6526层高层7098地下一层14万（产权）地下二层11万4部高速电梯，中央空调餐饮、商业1.52明珠国际商务港经一纬三路948层58165，自由分割300多个2006部三菱电梯；约克、格力中央空调；12米挑空大堂咖啡吧；餐厅；会议厅；健身房；商务会馆；酒店；直升机停机坪1.23各版块项目信息经七路板块项目名称项目位置建筑面积

16、（万平米）楼体类型户型车位数量（个）车位价格（元/月/个）楼宇配套社区配套租金（元/平米/天）物管费（元/月/）（）三庆汇文轩经十路65号3.59东25层；西20层1302002003.5/平米/月中央空调；4部LG电梯室外健身设施1.81.2元第一大道经十路38号3.124层高层802004部迅达电梯；大金中央空调商务酒店；咖啡吧；大型会议室3.5-43.3元名士杰座经十路与浆水泉路交汇处南21840-10003部高速电梯2层商业、风情商业街23.5中润世纪广场燕山立交桥东3416层80200按1:1.5配比售12-20万/个4部高速电梯靠近窑头路，银座购物、银座家居3.44.15数码港大厦

17、山大路47号4.612层LOFT188平米；办公80120平米300130宽带、可视对讲、2部电梯；中央空调咖啡厅、健身房24银座数码广场解放路43号7.3主楼23层；裙楼6层150200地下两层240个2元/天/个6部迅达电梯；中央空调；5A会所；银行；会议室2.36.5海蔚广场花园路101号2025层90120地下600；地上20080宽带；市政集中供暖；中央空调底层商铺21.5各版块项目信息经七路板块项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型户型车位数量（个）车位价格（元/月/个）楼宇配套社区配套租金（元/平米/天）物管费（元/月/）（）历东商务大厦解放路112号2.820层100120

18、200售5万/个宽带；中央空调；5部电梯#VALUE!24二建融基大厦花园路1168号325120-1703部电梯，商住两用公寓建设银行、商业、餐饮等1.32.2正大时代广场解放路与历山东路交汇处3.42030-1502001.54汇鑫国际商务大厦纬二路北端216层60100200100中央空调；集中供暖；施耐德电梯4部餐饮；娱乐1.32.3汇宝大厦经五路12号4.628300-2000中央空调，4部高速电梯地下四层为酒店1.7财富自由港经五路小纬二路66号1.81828-11002部高速电梯，中港空调一二层为裙楼1.72.6泉景恒昌大厦经四路288号3.6526层高层7098地下一层14万（

19、产权）地下二层11万4部高速电梯，中央空调餐饮、商业1.52各版块项目信息经七路板块项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型户型车位数量（个）车位价格（元/月/个）楼宇配套社区配套租金（元/平米/天）物管费（元/月/）（）明珠国际商务港经一纬三路948层58165，自由分割300多个2006部三菱电梯；约克、格力中央空调；12米挑空大堂咖啡吧；餐厅；会议厅；健身房；商务会馆；酒店；直升机停机坪1.23中信广场泺源大街150号4.512层小高层170200地下150个；地上90个地上免费；地下300中央空调；六部奥迪斯电梯职工餐厅、银行、洗衣房、美容院、邮局44中银大厦泺源大街22号4.336层超高层40200100个左右300中央空调；五部电梯；大堂挑空10余米银行、会议室4.52银座索菲特泺源大街67号156层超高层100200个左右150200中央空调；三部富士达电梯；大堂高4米，与索菲特大酒店相连餐厅、酒楼、会议室、健身房、咖啡厅4.5只交水电费各版块项目信息经七路板块项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型户型车位数量（个）车位价格（元/月/个）楼宇配套社区配套租