小春天调研报告

1、 2012年12月15日1 1、项目名称、地理位置及周边环境：、项目名称、地理位置及周边环境： 沈阳春天利民商场位于中街步行街路段，与沈阳春天时装之苑相对，周边商业体林立： 百货商场：百货商场：兴隆大家庭、恒隆广场、沈阳商业城、0101流行馆； 零售商场零售商场：沈阳春天时装之苑、流行前线地下商场等。2、路段状况及主要公交线路： 街道宽25米，以步行街形式存在； 公交线路： 118、132、140、207、215、222、238、290 、292、294 路等20 余条公交线路途径中街商圈3、项目建筑面积、层数及面积；停车场及物流仓储情况 春天停车场位于春天后身，属于简易停车场，占地面积175

2、0，容纳90台车辆停放。 无物流及储藏间楼层楼层建筑面积建筑面积 （）（）商铺面积（）商铺面积（）负一13601360680680一楼13601360680680一楼半一楼半360360120120二楼650650325325合计33703370168516851、开发商名称：沈阳春天百货有限公司2、企业性质：私企 商场前身：沈阳利民商场，后改为沈阳第二百货商店，有多年的发展历史。目前该楼体产权归沈阳春天所有。3、老板：姚辉 （男，1961年7月9日出生，系沈阳市沈河区人大代表，沈阳市政协委员。）4、发展史：1993年，在辽宁工业展览馆目前广场（大棚）经营外贸休闲服装，1997年成立沈阳春天太

3、原街休闲广场，1998年建立沈阳春天中街商业广场。5、拥有产业：沈阳春天时尚之苑。6、经营方式：零售楼层楼层户数户数经营品项经营品项主流户型主流户型货品价格带货品价格带富一143饰品、美甲、内衣、男女装415-150元一楼121男女装、牛仔430-300元一楼半6小百1010-50元二楼31床品、鞋、包2450-200元负一层共计143户，主要经营男女服装、饰品、内衣、美甲等，主流户型为4，口宽2米，进深2米，举架4米，货品全部来自五爱批发市场，商户基本无装修，而且所经营服装较为低档，主要价格带在15150之间，由于风格较为时尚，因此吸引了大量的年轻消费群体，客流量大，多为各大院校在校大学生，

4、由于该消费群体的购买力有限，因此商户普遍反映货品的加价率很低，加之租金较高（12001800元/月），因此商户反映虽盈利空间较小，但是还可勉强维持，有部分商户进行转租转兑。负一层女装33户，内衣40户，小百13户（4户雨伞、9户手机贴膜），饰品化妆品52户（饰品23户，化妆品10户，纹身2户，美甲17户），箱包3户，婚纱2户，以低档货为主。主流价格为：小衫25-60元，裙子，裤子35-130元，女装50-200元，化妆品美甲15-150元，针织内衣3-180元，饰品10-80元。一层共计121户，主要经营服装、牛仔裤、内衣等。主流户型为4，口宽2米，进深2米，举架4米，货品主要来自五爱服装批发

5、市场，价格带在30300之间，商铺装修简陋，货品较为低档，因此主要吸引年轻的学生群体来此购物。商户大都开业即在此经营，由于消费群体购买力有限，加之货品加价率低、重版重样现象比较严重，部分的商户进行转租转兑，租金标准为（12001800元/月）。一层女装80户，男装11户，牛仔23户，小百4户，针织3户。主流价格为：女装80-100元，小衫30-80元，女裤60-150元，中老年服装80-150元，男装120-300元，内衣5-50元，仔裤50-150元。一层半共计6户，3个空挡口主要小百、水吧。主流户型为10，口宽3米，进深3.5米，举架2.5米，价格带在10100之间，商铺装修较好，属于小春

6、的一个休闲区域，商户实力有限，经营仅保本。租金在150-200元/月/。二层共计31户，主要经营包、鞋，货品价格带在50200元，主流面积24，口宽6米，进深4米，举架高4米。货品来自五爱、南塔等地。由于楼层较高，且购物环境较差，因此客流较其它楼层相比较低，商户多数开业即在此经营，无实力，而且由于所经营的货品档次较低，因此加价率较低，但是商户反映由于租金较低（150350元/月），因此还是有一定的盈利空间，调研了解到目前转租转兑情况较少二层鞋23户，箱包5户，床品1户，空铺2个。货品中低档，主流价格为：鞋30-120元，箱包20-200元，床品20-300元。 备注：该商场通道宽为1.8-2.

7、5米。品项占比, 女装, 37, 37%品项占比, 男装, 4, 4%品项占比, 牛仔, 7, 7%品项占比, 内衣, 14, 14%品项占比, 小百, 6, 6%品项占比, 箱包, 3, 3%品项占比, 鞋, 7, 7%品项占比, 化妆品、饰品, 18, 18%品项占比, 空铺, 3, 3%水吧0.4%婚纱0.6%品品项配比图项配比图楼层楼层管理费（租金）（月管理费（租金）（月/ /）销售额销售额主街主街辅街辅街负一负一1700-18001700-18001200-13001200-130010000-4000010000-40000元元/ /月月一楼一楼1500-18001500-1800

8、1200-13001200-130010000400001000040000元元/ /月月一楼半一楼半好位置好位置2002001501505000-150005000-15000元元/ /月月二楼二楼150-350150-350150-350150-35010000300001000030000元元/ /月月缴费方式：月缴（29号） 抵押金为5000元-10000元/档口，更名费为5000-10000元/次 合同为长期合同，无时限，业户撤场必须提前2个月打申请沈阳春天于2002年开业，是沈阳春天的第一家商场，原为沈阳市第二百货商场（国营），2002年政府批准由沈阳春天百货有限公司经营。无税费，

9、电费为1.1元/度，无其他费用。每年5月，10 月都会涨租金，幅度不定50-100元/平，每年6月后相应降租金50元。该商场只有正门，后门，侧门三处楼梯。消防设施不完善，共有10个手持灭火器，无消火栓、无消防标志及消防疏散图。商场无商场导购图及楼层提示牌。有空调（临时接的吊顶式空调），3处监控设备，无广播等设施。卖场及档口无装修，负一层公共区域通道棚顶每隔5米有4个照明设备，一层无照明设备。1、营业时间：10：0019：00（周一至周五） 10：0019：30（周、日）2、商场管理：不定时有保安人员巡查，着制服，但基本不参与管理。3、档口张贴简易特价签，不规范，商品摆放杂乱，无调序。卖场无吸烟

10、打牌等状况。4、卫生条件一般，有3-4名保洁人员进行清扫。5、购物无信誉卡出示。6、除水吧外不提供送货服务（无收费）1、每日客流量为13000-15000人次（周六时段）2、商品摆放丰满，货品充足。3、该商场共有档口206个，转租转兑27个，转租率13%，空铺9个，空铺率4%。4、商场东侧：浪琴、达芙妮、冠亚名表、匹克、中街冰点城、劲霸男装、大名府钟表。 商场西侧：亨得利眼镜、成大方圆药房、波司登羽绒、卡玛（男装）、耐克、石头记（饰品）、安踏。1、商场无户外及室内广告位2、商场开业至今无广告或企划活动3、无相关网站 通过对春天利民商场的基础情况调研以及周边商业项目的了解，总结出我项目的SWOT

11、分析如下1优势： 硬件优势： A、我项目地处中街步行街入口处，随着中街商业体的不断扩展，步行街范围开始北移，更多的消费者从此处进入步行街，因此我项目成为消费者进入中街的第一站； B、做为新开发的商场，我们项目在硬件配套设施方面都将采用最新的设备以及先进的技术；如商场内部的扶梯、步梯、货梯；照明、通风设备、中央空调、广播等；软件优势A、我项目是全国首家女性主题商场，拥有500余家女装品牌，可以为入驻客户提供品牌对接，此项政策是任何一家商场都无法比拟的；B、商场有专业的企划宣传团队，从项目前期至中期、后期，企划团队将根据项目的进展情况提供不同阶段的企划宣传，为客户吸引更多的消费者，让项目在开业之前

12、就被广大消费者所了解、期待；2 2劣势：劣势： A A、项目稍微偏离步行街，需要较强的企划宣传让客户对于项目位置有充分的认可，将更有利于我项目招商工作的开展； B、项目招商竞争对手较多，如：中街地一大道、大发等；我项目需充分发挥“女性主题商场”的概念，在众多的招商竞争对手中体现我项目的优势； C、我项目整体体量过大，目标市场资源量有限，批零结合的经营方式以及一楼的品牌招商最好配合外阜招商来规避体量过大资源需求量大的问题； 3机会：A、全国首家女性主题商场，填补了沈阳专业女装市场的空白，有较大的发展空间；B、充分利用中街临近五爱的优势，对于五爱市场内的女性用品开展招商工作，从而确立我项目批零结合的经营性质；C、在建的久光百货开业后，将使我项目所处的路段商业氛围更为浓厚，届时我项目将在运营中有更多的机会；4、威胁A、面对较强的招商竞争对手，我们需提前制定详尽的招商方案，充分发挥我们的优势，来规避招商过程中可能会遇到的各种问题；B、针对中街现有的商业体，我项目要坚持自己的特色，规避同项竞争，走差异化、特色化路线； 沈阳春天为租赁业态，本地个体经营者居多，目前经营状况一般，虽然地处中街黄金地段，但自身规模较小、建筑陈旧、配套设施缺乏、环境较差、货品