不动产权籍调查技术方案解读

1、2 国务院总理李克强签署第国务院总理李克强签署第656号国务院令，号国务院令，公布不动产登记暂行条例，自公布不动产登记暂行条例，自2015年年3月月1日起施行。日起施行。条例条例共共6章章35条，对不动产登记机构条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。等作出规定。3 早在早在2007年就已将年就已将“国家对不动产实行统一国家对不动产实行统一登记制度登记制度”写入中华人民共和国物权法。但写入中华人民共和国物权法。但不动产登记不动产登记“九龙治水九龙治水”的管理模式让统一登记的管理模式让统一登记面临部门利益和职权再分配等难题，加之

2、一系列面临部门利益和职权再分配等难题，加之一系列的法律难题，致使统一登记进展缓慢，甚至一度的法律难题，致使统一登记进展缓慢，甚至一度陷入停滞。陷入停滞。 2013年年11月，国务院常务会议决定由国土资月，国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责。源部负责指导监督全国不动产统一登记职责。 国土资源部会同住房城乡建设部、农业部、林国土资源部会同住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局，建立不动产登记工作部际联合会业局、海洋局，建立不动产登记工作部际联合会议制度。明确了各自的登记责任。议制度。明确了各自的登记责任。4 2014年年3月，不动产登记工作部际联席会议月，不动产登记工

3、作部际联席会议第一次会议召开，明确用第一次会议召开，明确用3年左右时间全面实年左右时间全面实施不动产统一登记制度。施不动产统一登记制度。5月，经中央编办批月，经中央编办批复，在国土部地籍司加挂成立不动产登记局。复，在国土部地籍司加挂成立不动产登记局。将不动产登记职责统一到一个部门，实行将不动产登记职责统一到一个部门，实行“一一站式站式”服务。服务。 2014年年11月月28日，中央编办批复同意中国日，中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心，主要承担不动产登记相关政策、产登记中心，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面

4、的支撑工作。与此同时，各业务、技术等方面的支撑工作。与此同时，各地方政府也已成立了不动产登记主管部门，并地方政府也已成立了不动产登记主管部门，并开展相关工作。开展相关工作。5 2014年年7月月30日，国务院常务会议讨论不日，国务院常务会议讨论不动产登记暂行条例（征求意见稿），决定向动产登记暂行条例（征求意见稿），决定向社会公开征求意见。社会公开征求意见。 2014年年12月月22日不动产登记暂行条例正日不动产登记暂行条例正式公布。与征求意见稿相比，条例主要涉式公布。与征求意见稿相比，条例主要涉及明确不动产登记类型等及明确不动产登记类型等5处修改。处修改。5处修改明处修改明确了不动产登记员制度

5、、增加了对不动产登记确了不动产登记员制度、增加了对不动产登记类型的规定、调整了登记审查要求、增加了登类型的规定、调整了登记审查要求、增加了登记错误的赔偿责任规定等。记错误的赔偿责任规定等。 国土资源部国土资源部2015年年3月月26日就不动产登记日就不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）向社会公暂行条例实施细则（征求意见稿）向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为开征求意见。意见反馈截止时间为2015年年4月月25日。日。6 同时国土部要求做好同时国土部要求做好“过渡期过渡期”（条例（条例实施时起至不动产权籍调查规程出台前这实施时起至不动产权籍调查规程出台前这段时期）的不动产权籍调查工作意义重

6、大，保段时期）的不动产权籍调查工作意义重大，保证现有各类不动产权籍调查工作的平稳过度，证现有各类不动产权籍调查工作的平稳过度，实现过渡期不动产权籍调查的有效衔接。实现过渡期不动产权籍调查的有效衔接。7 一、统一基础，做好调查工作的有效衔接一、统一基础，做好调查工作的有效衔接（一）坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础。（一）坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础。 以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作，避免因调查基础不一而可能导属调查和测量工作，避

7、免因调查基础不一而可能导致的权力交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保致的权力交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。护权利人的合法权益。（二）坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主（二）坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。要依据。 以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展不动产权籍调查。资料，开展不动产权籍调查。8 二、多规程并行，保持调查工作的连续稳定二、多规程并行，保持调查工作的连续稳定（一）继续沿用现行的不动产权籍调查标准。（一）继续沿用

8、现行的不动产权籍调查标准。 为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平稳过渡，过渡期间继续执行现行的地籍调查规稳过渡，过渡期间继续执行现行的地籍调查规程、房产测量规范、农村土地承包经营程、房产测量规范、农村土地承包经营权调查规程、海籍调查规范等标准规范。权调查规程、海籍调查规范等标准规范。（二）协调一致现行调查标准间的差异。（二）协调一致现行调查标准间的差异。 现行不动产权籍调查标准在数据基础、精度要现行不动产权籍调查标准在数据基础、精度要求等方面的要求存在差异，对于不一致的，原则上求等方面的要求存在差异，对于不一致的，原则上以不动产权籍调查技术方案（以下简称

9、技术以不动产权籍调查技术方案（以下简称技术方案）的要求为准。方案）的要求为准。9 三、合一调查，坚持调查工作的便民利民三、合一调查，坚持调查工作的便民利民（一）实施各项不动产权籍调查的一体化。（一）实施各项不动产权籍调查的一体化。 一个不动产单元的权籍调查事项应尽可能由一家一个不动产单元的权籍调查事项应尽可能由一家调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。一不动产单元。 （二）合理确定不动产权籍调查内容。（二）合理确定不动产权籍调查内容。 不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元

10、为对象，遵循的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰权属清楚、界址清晰、面积准确、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容。产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容。10 四、严格要求，规范调查结果四、严格要求，规范调查结果 （一）调查成果须经相关部门审核确认。（一）调查成果须经相关部门审核确认。 不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行政主管部门或授权机构审核确认的成果，可继续沿政主管

11、部门或授权机构审核确认的成果，可继续沿用。用。（二）规范提交不动产权籍调查成果。（二）规范提交不动产权籍调查成果。应以不动产单元为单位，按照应以不动产单元为单位，按照技术方案技术方案要求要求的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式提交纸质成果和相应的电子数据。籍图等成果样式提交纸质成果和相应的电子数据。11 （四）建立不动产权籍调查数据库和管理系统。（四）建立不动产权籍调查数据库和管理系统。 应以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍应以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成调查数据库和管

12、理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用，并结合日常不动产登记等业务对数据库进与应用，并结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查的信息共享和成果利用。的信息共享和成果利用。 （三）不动产单元应具有唯一代码。（三）不动产单元应具有唯一代码。 不动产登记暂行条例明确规定不动产单元应不动产登记暂行条例明确规定不动产单元应具有唯一代码。具有唯一代码。12 一般来说土壤是地球表层含有腐植质，能够生长植物的一般来说土壤是地球表层含有腐植质，能

13、够生长植物的疏松表层。疏松表层。 2. 土地土地 (1)含义含义 ：一般认为，土地是指地球表层的陆地部分：一般认为，土地是指地球表层的陆地部分(包包括内陆水域和沿海滩涂括内陆水域和沿海滩涂)及其以上一定高度和以下一定深度范及其以上一定高度和以下一定深度范围内的土壤、岩石、大气、水文和植被所组成的自然资源综围内的土壤、岩石、大气、水文和植被所组成的自然资源综合体。合体。 土壤土壤 (2)性质性质 土地具有自然属性的，它是自然的产物土地具有自然属性的，它是自然的产物 ，是财富之母，是财富之母土地的面积是有限的，具有总量不变性和位置的固定性。围土地的面积是有限的，具有总量不变性和位置的固定性。围海造

14、田也只是改变了土地的形态和位置，不是创造新的土地。海造田也只是改变了土地的形态和位置，不是创造新的土地。c. 土地具有永久利用性。只要人类重视对土地的保护和改良，土地具有永久利用性。只要人类重视对土地的保护和改良，土地就具有永久利用性，这与一般的生产资料是不同的。土地就具有永久利用性，这与一般的生产资料是不同的。13 3.国土国土 它指的是一国主权管辖范围内的版图，包括其领土、领海它指的是一国主权管辖范围内的版图，包括其领土、领海和领空。国土是政治的产物，它可以随着政治的变化而变化。和领空。国土是政治的产物，它可以随着政治的变化而变化。 4.宗地宗地 土地权属界线封闭的地块或者空间。土地权属界

15、线封闭的地块或者空间。 5.房屋房屋 土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用用、有固定界限的封闭空间。、有固定界限的封闭空间。 6.定着物定着物 固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。独立使用价值的物。14 7.不动产不动产 土地、海域以及房屋、林木等定着物。土地、海域以及房屋、林木等定着物。 8.不动产单元不动产单元 权属界线固定封闭，且具有独立使

16、用价值的空间。权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。 9.地籍地籍 记载有关土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等记载有关土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图薄册及数据，也可形象地将地籍喻之为土地的基本状况的图薄册及数据，也可形象地将地籍喻之为土地的户户籍籍,是土地诸要素的隶属关系综合成统一体的总称。简言之，是土地诸要素的隶属关系综合成统一体的总称。简言之，地籍就是土地的户籍。地籍就是土地的户籍。 10.地籍区及地籍子区地籍区及地籍子区 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域

17、；根据实际情况，可以行明显线性地物划分的土地管理区域；根据实际情况，可以行政政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。15（二）、调查内容（二）、调查内容 以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物的不动产单元的状况，包括宗地信息、宗海信息、房定着物的不动产单元的状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。1、宗地信息。、宗地信息。 查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途查清宗地的权利人、权利类型、权利性

18、质、土地用途、四至等土地状况。、四至等土地状况。 针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否基本农田，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。内容。（一）、权籍调查的含义（一）、权籍调查的含义 是政府为取得土地权属和利用状况等基本权籍资料而组织是政府为取得土地权属和利用状况等基本权籍资料而组织的一项系统性社会调查工作。的一项系统性社会调查工作。162、宗海信息。、宗海信息。 查清宗海的权利人

19、、项目名称、项目性质、等级、用海类查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、构（建）筑物基本信息等内容情况、使用期限、共有情况、构（建）筑物基本信息等内容3、房屋（建、构筑物）信息。、房屋（建、构筑物）信息。 查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专

20、有建层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。4、森林、林木信息。、森林、林木信息。 针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林

21、种、共有情况等内容。要树种、株数、林种、共有情况等内容。17（三）、调查的依据与任务（三）、调查的依据与任务1、主要技术依据、主要技术依据房产测量规范（房产测量规范（GB/ T17986.1-2000）、土地利用现状分类）、土地利用现状分类（GB/T21010-2007）、地籍调查规程（）、地籍调查规程（TD/T1001-2012）、海籍调查规范（、海籍调查规范（HY/T 124-2009）、农村土地承包经营权）、农村土地承包经营权调查规程（调查规程（NY/T 2537-2014）、不动产登记暂行条例（国）、不动产登记暂行条例（国令第令第656 号）、不动产登记暂行条例实施细则、不动产登记号）

22、、不动产登记暂行条例实施细则、不动产登记簿簿2、技术路线、技术路线 以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图等图件做工作底图，通权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工

23、作。和不动产测量等工作。183、基本任务、基本任务 是查清每宗地（海）的权属、界址、位置、面积、用是查清每宗地（海）的权属、界址、位置、面积、用途途等资料。等资料。4、基本要求、基本要求 按统一的技术规程和符合质量要求的图件进行调查按统一的技术规程和符合质量要求的图件进行调查以权源文件或权属双方指界签约或协议书为依据，办理以权源文件或权属双方指界签约或协议书为依据，办理不动产登记后，权籍成果方能生效。不动产登记后，权籍成果方能生效。 5、权籍调查的目的、权籍调查的目的 权籍调查目的在于弄清不动产的基本状况，并把它们权籍调查目的在于弄清不动产的基本状况，并把它们反映到权籍调查表中和地籍图上。反映

24、到权籍调查表中和地籍图上。196、权籍调查的原则、权籍调查的原则为了保证权籍管理工作顺利开展，避免不应有的矛盾，为了保证权籍管理工作顺利开展，避免不应有的矛盾，权籍调查应遵循以下原则：权籍调查应遵循以下原则： 遵守国家土地、房产和不动产等有关法律的原则遵守国家土地、房产和不动产等有关法律的原则 2. 2. 遵守实事求是的原则遵守实事求是的原则 依法并与现状结合的原则依法并与现状结合的原则 充分考虑历史背景的原则充分考虑历史背景的原则 3. 3. 遵守权籍管理的原则遵守权籍管理的原则 符合国家统一规定的基本制度符合国家统一规定的基本制度 保证权籍资料的现势性和系统性保证权籍资料的现势性和系统性

25、保证权籍资料的可靠性和精确性保证权籍资料的可靠性和精确性 保证权籍资料的概括性与完整性保证权籍资料的概括性与完整性 20 4. 4.多用途的原则多用途的原则以宗地（海）为单位进行权籍调查以宗地（海）为单位进行权籍调查 调查前应收集有关测绘、地政、房产、规划、建筑物报建、调查前应收集有关测绘、地政、房产、规划、建筑物报建、海域、林地等资料海域、林地等资料 应采用空间上全覆盖的调查方法应采用空间上全覆盖的调查方法 21 7 7、地籍区和地籍子区的划分、地籍区和地籍子区的划分a a）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区

26、。合明显线性地物划分地籍区。b b）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。合明显线性地物划分地籍子区。c c）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。d) d) 海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。22 8 8、宗地、宗地( (宗海宗海) )划分划分a a）在地籍子区内，划分国有土地使用权宗地和集体土地）在地籍子区内，划分国有土地使用权

27、宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地等。等。b b）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。有权界线难以划清的，应设为共有宗。c c）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。权界线难以划清的，应设为共用宗。d d）土地权属有争议的地块可设为一宗地。

28、）土地权属有争议的地块可设为一宗地。e e）公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施）公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。宗地。f f）在县级行政辖区内，划分宗海。）在县级行政辖区内，划分宗海。23 9 9、调查程序、调查程序 不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量、不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。1 1）、准备工作）、准备工作 根据授权委托的不动产权籍调查任务，

29、调查机构应做根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整理和分析等相关资料，制定调查方案，发放指好收集、整理和分析等相关资料，制定调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工作。界通知书，计算测量放样数据等工作。 不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单到相关行政主管部应携带不动产权籍调查资料协助查询单到相关行政主管部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料和数据，并要求出具

30、证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。档案资料专用章。24 2 2）、权属调查）、权属调查 权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属调查工作的主要内容为：构组织完成。权属调查工作的主要内容为：（1 1）核实确认不动产的现状）核实确认不动产的现状 根据申请调查的材料和档案资料查询结果，核根据申请调查的材料和档案资料查询结果，核实确认不动产的权属现状，首先需要确认其界址实确认不动产的权属现状，首先需要确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。界址是否发生变化的具体情形如下：界址是否发生变化

31、的具体情形如下：25 （a a）新设界址和界址发生变化的情形有：）新设界址和界址发生变化的情形有： 征用集体土征用集体土地；地； 城镇改造拆迁；城镇改造拆迁； 划拨、出让、转让国有土地使用划拨、出让、转让国有土地使用权或海籍使用权，包括宗地或宗海分割转让和整宗转让；权或海籍使用权，包括宗地或宗海分割转让和整宗转让；权属界址调整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重划；权属界址调整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重划； 宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等；宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等； 由于由于各种原因引起的宗地或宗海分割和合并。各种原因引起的宗地或宗海分割和合并。 （b b）

32、界址不发生变化的情形有：）界址不发生变化的情形有： 转移、抵押、继承转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权或海域使用权；、交换、收回土地使用权或海域使用权； 违法不动产经违法不动产经处理后的变更；处理后的变更； 宗地或宗海内地物地貌的改变；如新建宗地或宗海内地物地貌的改变；如新建建筑物、拆除建筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加建筑物、拆除建筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加层、扩建、修缮等；层、扩建、修缮等； 精确测量界址点的坐标和不动产单精确测量界址点的坐标和不动产单元的面积；元的面积； 权利人名称、不动产位置名称、不动产用途权利人名称、不动产位置名称、不动产用途等的变更；等的变更；

33、 不动产所属行政管理区的区划变动，即县市不动产所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道、街坊、乡镇等边界和名称的变动；区、街道、街坊、乡镇等边界和名称的变动； 权利取得权利取得方式、或权利性质、或权利类型发生变化。方式、或权利性质、或权利类型发生变化。26 (2 (2）新设界址与界址变化的不动产权属调查）新设界址与界址变化的不动产权属调查 根据不动产现状确认的结果，针对新设宗地与界址发生变根据不动产现状确认的结果，针对新设宗地与界址发生变化的情形，依不动产的类型，其权属调查方法为：化的情形，依不动产的类型，其权属调查方法为：（a a） 房屋的权属调查方法按照房产测量规范（房屋的权属调查方法按照

34、房产测量规范（ GB/T GB/T17986.1200017986.12000）执行，并填写新的不动产权籍调查表。）执行，并填写新的不动产权籍调查表。（b b）耕地的权属调查方法按照农村土地承包经营权调查规）耕地的权属调查方法按照农村土地承包经营权调查规程（程（NY/T 2537-2014NY/T 2537-2014）执行，并填写新的不动产权籍调查）执行，并填写新的不动产权籍调查表。（表。（c c）海域的权属调查方法按照海籍调查规范）海域的权属调查方法按照海籍调查规范（HY/T 124-2009HY/T 124-2009）执行，并填写新的不动产权籍调查表。）执行，并填写新的不动产权籍调查表。（

35、d d）其他土地的权属调查方法按照地籍调查规程（）其他土地的权属调查方法按照地籍调查规程（TD/TD/T1001-2012T1001-2012）执行，并填写新的不动产权籍调查表。）执行，并填写新的不动产权籍调查表。27 (3 (3）界址未变化的不动产权属调查）界址未变化的不动产权属调查 不需要到实地核实调查不需要到实地核实调查 需要到实地调查，则经实地核实调查后，依不同情形，其处需要到实地调查，则经实地核实调查后，依不同情形，其处理的方法如下：理的方法如下：a. a. 发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按界址点不发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按界址点不发生变化的情形处理。发生变

36、化的情形处理。b. b. 发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权籍调查表。新的不动产权籍调查表。c. c. 发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权籍调查表。并填写新的不动产权籍调查表。28 1 1 不动产权籍调查表填写要求不动产权籍调

37、查表填写要求1.1 1.1 不动产权籍调查表由封面，地籍调查表，土地承包经营权、不动产权籍调查表由封面，地籍调查表，土地承包经营权、农用地的其他使用权调查表，房屋调查表，森林、林木调查农用地的其他使用权调查表，房屋调查表，森林、林木调查表，海籍调查表及填表说明组成。表，海籍调查表及填表说明组成。1.2 1.2 不动产权籍调查表以宗地不动产权籍调查表以宗地/ /海为基础，按不动产单元为单海为基础，按不动产单元为单位填写。位填写。1.2.1 1.2.1 不同的不动产单元，填写不同的调查表。不同的不动产单元，填写不同的调查表。（1 1）对集体土地所有权宗地，只需填写地籍调查表。）对集体土地所有权宗地

38、，只需填写地籍调查表。（2 2）对建设用地使用权宗地，填写地籍调查表。如果其上存）对建设用地使用权宗地，填写地籍调查表。如果其上存在建筑物、构筑物，则还需填写房屋调查表。在建筑物、构筑物，则还需填写房屋调查表。（3 3）对土地承包经营权宗地，填写地籍调查表和土地承包经）对土地承包经营权宗地，填写地籍调查表和土地承包经营权、农用地其他使用权调查表。如果是林地使用权宗地上营权、农用地其他使用权调查表。如果是林地使用权宗地上存在森林、林木，还需填写森林、林木调查表。存在森林、林木，还需填写森林、林木调查表。（4 4）对宅基地使用权宗地，填写地籍调查表。如果其上存在）对宅基地使用权宗地，填写地籍调查表

39、。如果其上存在建筑物、构筑物，则还需填写房屋调查表。建筑物、构筑物，则还需填写房屋调查表。（5 5）对海域使用权宗海，填写海籍调查表。）对海域使用权宗海，填写海籍调查表。29 1.2.2 1.2.2 采用活页的形式填写调查表。采用活页的形式填写调查表。 表格采用活页的形式，对整页无内容的，可不归入成果。表格采用活页的形式，对整页无内容的，可不归入成果。如原表格式与本方案规定的表格式一致，并且内容没有任何如原表格式与本方案规定的表格式一致，并且内容没有任何变化的，其复印件加盖变化的，其复印件加盖“复印件复印件”印章后，可直接利用归入印章后，可直接利用归入成果。成果。1.3 1.3 不动产权籍调查

40、表必须做到图表内容与实地一致，表达准不动产权籍调查表必须做到图表内容与实地一致，表达准确无误，字迹清晰整洁。确无误，字迹清晰整洁。1.4 1.4 表中填写的项目不得涂改，每一个项目只允许划改一次，表中填写的项目不得涂改，每一个项目只允许划改一次，划改符号用划改符号用“”“”表示，并在划改处由划改人员签字或盖章；表示，并在划改处由划改人员签字或盖章；全表划改不超过全表划改不超过2 2 处。处。301.5 1.5 表中各栏目应填写齐全，不得空项。确属不填的栏目，使表中各栏目应填写齐全，不得空项。确属不填的栏目，使用用“/”“/”符号填充。符号填充。1.6 1.6 文字内容一律使用蓝黑钢笔或黑色签字

41、笔填写，不得使用文字内容一律使用蓝黑钢笔或黑色签字笔填写，不得使用谐音字、国家未批准的简化字或缩写名称。谐音字、国家未批准的简化字或缩写名称。1.7 1.7 项目栏的内容填写不下的可另加附页。宗地草图项目栏的内容填写不下的可另加附页。宗地草图/ /宗海图宗海图可以附贴。凡附页和附贴的，应加盖相关单位部门印章。可以附贴。凡附页和附贴的，应加盖相关单位部门印章。1.8 “1.8 “调查单位调查单位”，记录负责承担本不动产单元调查任务的单，记录负责承担本不动产单元调查任务的单位全称。位全称。“调查时间调查时间”，按照，按照“x “x 年年x x 月月x x 日日”的形式记载的形式记载调查的日期。调查

42、的日期。312.2 2.2 界址标示表（后面讲）界址标示表（后面讲）2.3 2.3 界址签章表（后面讲）界址签章表（后面讲） 2 2 地籍调查表填写方法地籍调查表填写方法2.1 2.1 宗地基本信息表（略）宗地基本信息表（略） 2.4 2.4 宗地草图（后面讲）宗地草图（后面讲）2.5 2.5 界址说明表（后面讲）界址说明表（后面讲） 2.6 2.6 调查审核表（后面讲）调查审核表（后面讲）2.7 2.7 共有共有/ /共用宗地面积分摊表（后面讲）共用宗地面积分摊表（后面讲） 32（一）、（一）、 不动产单元的设定不动产单元的设定1、国家所有的土地（海域）由国务院代表国家行使所有权、国家所有的

43、土地（海域）由国务院代表国家行使所有权，不设定不动产单元。，不设定不动产单元。2、集体土地所有权宗地应设定不动产单元。、集体土地所有权宗地应设定不动产单元。3、有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的宗地、有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的宗地（宗海），该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与宗地（宗（宗海），该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与宗地（宗海）应设为一个不动产单元。其中：海）应设为一个不动产单元。其中： 1）独立成栋以及区分幢、层、套、间等房屋与宗地（宗）独立成栋以及区分幢、层、套、间等房屋与宗地（宗海）应设为一个不动产单元。海）应设为一个不动产单元。 2）同一宗地（宗海）

44、范围内同一权利人拥有的全部整栋）同一宗地（宗海）范围内同一权利人拥有的全部整栋房屋等建筑物、构筑物以及定着物与宗地（宗海）可设为一房屋等建筑物、构筑物以及定着物与宗地（宗海）可设为一个不动产单元。个不动产单元。 3）森林、林木与宗地应设为一个不动产单元。）森林、林木与宗地应设为一个不动产单元。4、无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的宗地、无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的宗地（宗海），应设为一个不动产单元。（宗海），应设为一个不动产单元。5、海域和无居民海岛使用权界线封闭的范围应设立不动产、海域和无居民海岛使用权界线封闭的范围应设立不动产单元。单元。33（二）、（二）、 不动

45、产单元编码不动产单元编码1、代码结构、代码结构 不动产单元代码采用八层不动产单元代码采用八层29 位层次码结构，由宗地代码位层次码结构，由宗地代码、定着物代码、校验码三段构成。分述如下：、定着物代码、校验码三段构成。分述如下：a）宗地代码为五层）宗地代码为五层19 位层次码，按层次分别表示县级行政位层次码，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海、海岛）特征码、宗区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海、海岛）特征码、宗地（宗海、海岛）顺序号，其中宗地（宗海、海岛）特征码地（宗海、海岛）顺序号，其中宗地（宗海、海岛）特征码和宗地（宗海、海岛）顺序号组成宗地（宗海、海岛）号。和宗地（宗

46、海、海岛）顺序号组成宗地（宗海、海岛）号。b）定着物代码为二层）定着物代码为二层9 位层次码，按层次分别表示定着物特位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物顺序号。征码、定着物顺序号。c）校验码为一层）校验码为一层1 位。位。d）不动产单元代码结构如下图所示：）不动产单元代码结构如下图所示：34352、编码方法、编码方法 a） 第一层次为县级行政区划，代码为第一层次为县级行政区划，代码为6 位，采用中华位，采用中华人民共和国行政区划代码（人民共和国行政区划代码（GB/T 2260）。）。 b） 第二层次为地籍区，代码为第二层次为地籍区，代码为3 位，用阿拉伯数字表示位，用阿拉伯数字表示。海

47、籍调查时，地籍区可用。海籍调查时，地籍区可用000 表示。表示。 c） 第三层次为地籍子区，代码为第三层次为地籍子区，代码为3 位，用阿拉伯数字表位，用阿拉伯数字表示。海籍调查时，地籍子区可用示。海籍调查时，地籍子区可用000 表示。表示。 d） 第四层次为宗地（宗海、海岛）特征码，代码为第四层次为宗地（宗海、海岛）特征码，代码为2 位。位。其中：其中： 1）第）第1 位用位用G、J、Z 表示。表示。“G”表示国家土地所有权表示国家土地所有权，“J”表示集体土地所有权，表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有表示土地（海域）所有权争议。权争议。36 2）第）第2 位用位用A、B、S、X、

48、C、D、E、F、G、H、W、Y 表示。表示。“A”表示集体土地所有权宗地，表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用表示建设用地使用权宗权宗地（地表），地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基表示宅基地使用权宗地，地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地表示土地承包经营权宗地（草地），承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，表示海

49、域使用权宗海，“G”表示无居民海岛使用权，表示无居民海岛使用权，“W”表示使用权未确定或表示使用权未确定或有争议的土地或海域、海岛，有争议的土地或海域、海岛，“Y”表示其他使用权土地、表示其他使用权土地、海域、海岛，用于宗地（海）特征扩展。海域、海岛，用于宗地（海）特征扩展。37e） 第五层次为宗地顺序号、宗海顺序号或无居民海岛顺序第五层次为宗地顺序号、宗海顺序号或无居民海岛顺序号，代码为号，代码为5 位。用位。用00001 99999 表示，在相应的宗地（表示，在相应的宗地（宗海、海岛）特征码后顺序编号。宗海、海岛）特征码后顺序编号。f） 第六层次为定着物特征码，代码为第六层次为定着物特征码

50、，代码为1 位，用位，用F、L、D、Q、W 表示。表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森表示森林或林木，林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，表示其他类型的定着物，“W”表示无定着表示无定着物以及各类土地承包经营权。物以及各类土地承包经营权。g） 第七层次为定着物顺序号，代码为第七层次为定着物顺序号，代码为8 位。位。 1）定着物为房屋等建筑物、构筑物的编码方法）定着物为房屋等建筑物、构筑物的编码方法前前4 位表示房屋为建筑物时的幢号（房屋幢号）或房屋为构筑位表示房屋为建筑物时的幢号（房屋幢号）或房屋为构筑物时的代号（构筑物代号）。房屋幢号以宗地或地籍子区

51、为物时的代号（构筑物代号）。房屋幢号以宗地或地籍子区为编码单位，按照编码单位，按照1、2、3的顺序编号，码值为的顺序编号，码值为00008887 和和88899999；其中，；其中，“9999”表示多幢建筑物同属表示多幢建筑物同属于一个权利人的（机关、大学、厂区等），于一个权利人的（机关、大学、厂区等），“0000”表示独表示独立的建筑立的建筑物。物。“8888”表示构筑物。表示构筑物。38后后4 位表示房屋为建筑物时的户号（房屋户号）或房屋为构位表示房屋为建筑物时的户号（房屋户号）或房屋为构筑物时的顺序号（构筑物顺序号）。房屋户号以幢为编码单筑物时的顺序号（构筑物顺序号）。房屋户号以幢为编码

52、单位，按户从位，按户从0001 开始编号，码值为开始编号，码值为00019999，属于同一，属于同一权利人的独栋房屋，户号用权利人的独栋房屋，户号用“0000”表示。构筑物以宗地为表示。构筑物以宗地为编码单位，按照编码单位，按照1、2、3的顺序编号，码值为的顺序编号，码值为00019999。 2）定着物为森林、林木的，以宗地为编码单位，按照）定着物为森林、林木的，以宗地为编码单位，按照1、2、3的顺序编号，码值的顺序编号，码值0000000199999999。3）定着物为其他的，以宗地为编码单位，按照）定着物为其他的，以宗地为编码单位，按照1、2、3的顺序编号，码值的顺序编号，码值000000

53、0199999999。4）宗地（宗海、海岛）内无定着物的，定着物顺序号用）宗地（宗海、海岛）内无定着物的，定着物顺序号用“00000000”表示。表示。h） 第八层为校验码，代码为第八层为校验码，代码为1 位。位。393、编码变更规则、编码变更规则3.1 宗地特征、界址未发生变化的不动产单元编码变更宗地特征、界址未发生变化的不动产单元编码变更a）宗地号不变。（第四、五层的）宗地号不变。（第四、五层的7位数）位数）b）楼栋的层、套、间界线发生变化需要重新登记的，幢号）楼栋的层、套、间界线发生变化需要重新登记的，幢号不变（第七层的前不变（第七层的前4位数），户号（第七层的后位数），户号（第七层的后

54、4位数）在原位数）在原楼栋的最大户号后续编；其它定着物发生变化需要重新登记楼栋的最大户号后续编；其它定着物发生变化需要重新登记的，定着物顺序号在相应定着物特征码的最大定着物顺序号的，定着物顺序号在相应定着物特征码的最大定着物顺序号后续编。后续编。c）新增楼栋，幢号在原编码单位内最大幢顺序号后续编，）新增楼栋，幢号在原编码单位内最大幢顺序号后续编，户号以幢为编码单位，从户号以幢为编码单位，从“0001”开始编号（即第七层的开始编号（即第七层的后后4位数）；新增其它定着物，定着物顺序号在相应定着物位数）；新增其它定着物，定着物顺序号在相应定着物特征码的最大定着物顺序号后续编。特征码的最大定着物顺序

55、号后续编。40d）宗地以及多栋房屋作为一个不动产单元进行登记的不动）宗地以及多栋房屋作为一个不动产单元进行登记的不动产单元编码变更产单元编码变更 1）不动产单元中房屋、林木等定着物全部转移给其他权）不动产单元中房屋、林木等定着物全部转移给其他权利人的，不动产单元代码不变。利人的，不动产单元代码不变。 2）不动产单元中房屋、林木等定着物部分转移给其他权）不动产单元中房屋、林木等定着物部分转移给其他权利人的，不动产单元要求重新编码。利人的，不动产单元要求重新编码。 3）不动产单元中房屋、林木等定着物发生增加、灭失、）不动产单元中房屋、林木等定着物发生增加、灭失、改造等变化，不动产权利人未发生转移的

56、，不动产单元代码改造等变化，不动产权利人未发生转移的，不动产单元代码不变。不变。413.2 宗地特征或界址发生变化的不动产单元编码变更宗地特征或界址发生变化的不动产单元编码变更a）仅宗地特征发生变化的，新的宗地顺序号（第五层的）仅宗地特征发生变化的，新的宗地顺序号（第五层的5位位数）在相应宗地特征码（第四的数）在相应宗地特征码（第四的2位数）的最大宗地顺序号位数）的最大宗地顺序号后续编，定着物代码不变。后续编，定着物代码不变。b）宗地界址发生变化的，新的宗地顺序号在相应宗地特征）宗地界址发生变化的，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编。码的最大宗地顺序号后续编。 1）已经登记的

57、不动产，在申请变更登记时，幢号以地籍）已经登记的不动产，在申请变更登记时，幢号以地籍子区为编码单位的，幢号与户号不变；幢号以宗地为编码单子区为编码单位的，幢号与户号不变；幢号以宗地为编码单位的，以新宗地为编码单位，幢号要求重新编码，户号不变位的，以新宗地为编码单位，幢号要求重新编码，户号不变。 2）尚未登记的不动产，在申请登记时，定着物顺序号按）尚未登记的不动产，在申请登记时，定着物顺序号按照不动产单元编码的要求进行编码。照不动产单元编码的要求进行编码。 3）楼栋的层、套、间界线发生变化）楼栋的层、套、间界线发生变化,在申请变更登记时，在申请变更登记时，幢号以地籍子区为编码单位的，幢号不变，户

58、号在原楼栋的幢号以地籍子区为编码单位的，幢号不变，户号在原楼栋的最大户号后续编；幢号以宗地为编码单位的，以新宗地为单最大户号后续编；幢号以宗地为编码单位的，以新宗地为单位，幢号要求重新编码。位，幢号要求重新编码。424）新增楼栋，幢号以地籍子区为编码单位的，在地籍子区）新增楼栋，幢号以地籍子区为编码单位的，在地籍子区内最大幢顺序号后续编；幢号以宗地为编码单位的，以新宗内最大幢顺序号后续编；幢号以宗地为编码单位的，以新宗地为单位，幢号要求进行编码。户号以幢为编码单位，从地为单位，幢号要求进行编码。户号以幢为编码单位，从“0001”开始编号。开始编号。5）新增其它定着物，定着物顺序号在相应定着物特

59、征码的）新增其它定着物，定着物顺序号在相应定着物特征码的最大定着物顺序号后续编。最大定着物顺序号后续编。6）宗地以及多栋房屋已经登记为一个不动产单元的，在申）宗地以及多栋房屋已经登记为一个不动产单元的，在申请变更登记时，采用新的宗地顺序号。房屋、林木等定着物请变更登记时，采用新的宗地顺序号。房屋、林木等定着物顺序号要求重新编码。顺序号要求重新编码。433.3 县级行政区界线发生变化的不动产单元编码变更县级行政区界线发生变化的不动产单元编码变更a）县级行政区界线发生变化引起地籍区、地籍子区发生整）县级行政区界线发生变化引起地籍区、地籍子区发生整体划入的，在确定新的地籍区、地籍子区后，重编地籍区代

60、体划入的，在确定新的地籍区、地籍子区后，重编地籍区代码和地籍子区代码，宗地号和定着物代码不变。码和地籍子区代码，宗地号和定着物代码不变。b）县级行政区界线发生变化引起地籍子区发生部分划入且）县级行政区界线发生变化引起地籍子区发生部分划入且划入部分并入已有地籍子区的，划入部分的宗地编号在新地划入部分并入已有地籍子区的，划入部分的宗地编号在新地籍子区最大宗地号续编。房屋幢号以地籍子区为编码单位的籍子区最大宗地号续编。房屋幢号以地籍子区为编码单位的，幢号在新地籍子区最大幢号后续编，户号不变。房屋幢号，幢号在新地籍子区最大幢号后续编，户号不变。房屋幢号以宗地为编码单位的，幢号和户号不变。以宗地为编码单