07北京房地产市场背景分析(sxh)[1]

1、2007年上半年房地产市场背景分析:(一)北京2007年上半年房地产市场状况2007年上半年，北京市房地产开发投资增速放缓，商品房施工 面积小幅增长，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。商品房销 售面积继续下降，但降幅比一季度有所趋缓。由于市场供需结构矛盾 依然突出，房屋销售价格指数仍然高位运行。1、房地产开发运行情况(1)房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回落。上半年， 北京市完成房地产开发投资709.9亿元，比去年同期增长10.9%。从 各月投资增幅趋势看，增速在4月份出现较明显回落，原因是前门大 街改造及整治项目从去年4月开工，至去年年底基本完工，完成投资 额较大，使去年同期基数较大

2、，影响今年4月以来投资增幅开始放缓， 今年上半年投资额增幅同比回落 9.9个百分点。房地产开发投资占全 社会投资比重为51.2%,比一季度的56.7%制低5.5个百分点。商品住宅投资增幅回落。上半年，住宅完成投资 365.3亿元，比 去年同期增长9.5%,增幅同比回落21.6个百分点。经济适用房住宅 完成投资7.6亿元，下降59.3%图1房地产开发投资增幅趋势图单位：(2)商品房施工面积小幅增长，新开工面积继续下降。年初以来，北京市商品房施工面积稳步小幅增长，截至6月底，达到8390.1万平方米，比去年同期增长 3.1%。其中，本年新开工面积 970.8万平方米，下降25.8%,降幅比一季度缩

3、小6.4个百分点图2 房地产开发面积增长趋势图单位：在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别 为4712.6万平方米和627.2万平方米，比去年同期分别下降 6.6%口 21.9%。写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为 1195.9万平方米 和1228万平方米，比去年同期增长11.8咐口 14.5%。其中，写字楼和 商业等经营性用房新开工面积均呈下降趋势，分别下降23.9%和50.1%。(3)商品房竣工面积增长加快，住宅竣工拉动作用明显。07年以来，北京市商品房竣工面积一直保持较高增速。上半年，北京市商 品房竣工面积959万平方米，比去年同期增长20.1%,增速比一季度 提高

4、10.4个百分点。其中，住宅竣工面积为 731.1万平方米，增长 26%占商品房竣工面积的比重达76.2%。仅6月份，新竣工住宅面积 在1万平方米以上的项目就有34个。(4)商品房期、现房销售面积持续双降，降幅趋缓。上半年， 北京市商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售 210.7万平方米，期房销售654.1万平方米，分别比去年同期下降 43.9麻口 19.5%。与今年一季度相比，降幅分别缩小 7.9个和9.1个百分点。其中，住宅现房销售152.8万平方米，下降50.7%;住宅期 房销售539.3万平方米，下降26.3%,分别比一季度缩小8.6个和14.5 个百分点。(5)经济适用

5、房住宅新开工面积和竣工面积增长较快。 6月末， 经济适用房住宅施工面积323.4万平方米，比去年同期下降33.2%, 其中，新开工面积60.3万平方米，增长14.4%。竣工面积保持年初 以来的增长趋势，达128.5万平方米，增长45.5%。(6) 2007年以来北京市政府加大了力度建立保障性住房机制。特别是政府在近一段时间接连推出了大量的两限房用地，颁布了一系列经济适用房、廉租房新政。这些举措都表现出政府对于抑制房价上 涨过快，做好市民保障性住房体系的决心。 迅速的推出限价房用地和 明确价格预期将对遏制北京房价过快的上涨势头起到积极作用。同 时，加快限价房等保障性住房入市是控制北京房价最有效的

6、手段。2、房地产市场价格变动情况2007年上半年，北京市房屋销售价格指数累计为109.3%,比去年同期提高1.4个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈先 扬后缓趋势，5月份升至上半年最高109.6%后，6月略降低0.1个百 分点，达到109.5%。分结构看：图3房屋销售价格指数趋势图(同比) 单位：%10&. 011之o1111 o10S. 006年0 3月口5月09月12月仃年 月月(1 )二手房住宅销售价格指数略追新建商品住宅销售价格指数。上半年，二手房住宅销售价格指数累计为 109.4%,仅比新建商品 住宅价格指数低0.7个百分点。图4新建商品住宅与二手房住宅销售价格指数趋

7、势图单位："建一房 LL.112. 0 r二手房住宅10&. 0-111111-11'-111-11'-11口弹 D3月DE月09月12月7年 口 3月州月(2)普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指 数累计为110.1%，其中6月份为110%非住宅价格指数累计为104.5%, 其中6月份为106.9%在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为 111.4%,其中6月份为111.2%,是拉动总指数走高的主要因素。(3)远郊区县价格指数最高。东城区、西城区、崇文区、宣武 区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为105.9%,朝阳区、海淀区、丰台区、石

8、景山区四个近郊区，累计为109.6%,十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为111.7%(4)五环路以内住宅期房均价过万元。从分环路看，四环路以 内住宅期房均价达到13696元/平方米，四至五环路为11439元/平方 米，五至六环路为8006元/平方米，六环路以外为5385元/平方米。（二）北京二手房市场状况虽然 2006 年房地产市场出台了多项宏观调控政策，希望以此来稳定房价快速增长的趋势； 但是， 从今年宏观调控政策的实施效果来看，与政策预期所要达到的结果依然存在一定的差距。 2006 年北京12 个行政区的二手房交易价格达到了 7155元/平方米，相比 2005年的二手房价上涨了18.

9、6%；而 2005年北京二手房的同比涨幅为11.6%，因此， 2006年的二手房价同比涨幅相比去年还高出了 7个百分点。继 2006 年政府一系列的宏观调控政策之后， 2007 年北京二手房市场整体的交易环境大为改观， 由此使得今年以来二手房成交量不断攀升局面显现。一方面，自年初以来，北京住宅新开工面积连续大幅下降， 受制于前期土地供给的减少， 商品房现房和期房销售面积随之也呈现出较大幅度的下降之势， 这在客观上促使一部分购房者弃“一手”选“二手”； 另一方面， 上半年北京的二手房市场依旧政策迭出，在整体交易环境日趋规范和透明的前提之下， 购房者的主观能动性得以大大加强， 买卖双方对于二手房市

10、场的信心不断高涨， 理性交易观念渐趋提升； 除此之外， 大幅震荡的股市也导致部分投资型买家的资金回流，在资金监管、网上签约等政策颁布之后，经纪行业内部的自律和规范化程度迅速提高， 由此吸引越来越多的消费人群加入二手房购买大军之中。 纵观以上因素， 上半年整体交易量的一路上扬也就在情理之中了。不仅如此，北京二手房市场不俗的交易表现也说明：随着市场的进一步发展和完善，二手房正在被越来越多的消费者所青睐， 其地段优势、 硬件配套设施等因素决定了它在未来住宅市场中所扮演的重要角色。 尤其是在政府积极倡导大力发展住宅二级市场的政策指引下， 各项利好政策的落实将会极大的激发二手房市场的发展潜力以及买卖双方

11、的交易热情， 伴随着交易观念的理性回归， 买卖双方对于二手房市场的信心将会不断高涨， 北京的房地产市场尤其是二手房市场也将迎来新一轮的发展契机。（ 1） 上半年北京二手房买卖市场交易数量状况变化根据我爱我家市场统计资料显示， 今年 1-6 月二手房交易总量为43365套， 与去年上半年交易总量相比同比向上提升了16.02%； 而较之于去年下半年交易总量而言增势也颇为明显， 环比上涨幅度达到了10.93%。总体而言，进入2007年以来，北京二手房市场的整体交易状况继续保持着稳步增长， 买卖双方对于二手房的关注程度以及购买热情也正在悄然发生着转变。 随着时间的推移， 其与一手房之间的市场竞争将逐渐

12、趋向白热化，整体市场交易份额也将继续快速攀升。（ 2） 上半年北京二手房买卖市场交易价格变化2007 年上半年北京的二手房市场交易价格呈现出同、环比同时上扬的发展走势。 2007 年 1-6 月二手房交易均价为 7152 元/平方米，与去年同期的交易均价6419元/ 平方米相比， 上涨了 733元/平方米，增幅为11.42%；与去年下半年的交易均价6829 元/ 平方米相比，则提高了 323 元/平方米，涨幅为4.73%。从城八区的二手房买卖市场来看， 2007 年上半年城八区的二手房销售均价为 8050元/ 平方米， 较之去年同期的 7147元/平方米， 上涨了元，涨幅为12.64%。从各具

13、体区域来看，海淀区、石景山、崇文区和宣武区的上涨明显，其涨幅速度高于同期内整体市场水平。供不应求 , 房源紧缺仍然是二手房房价上涨的主要原因。但相比过去两年，二手房均价上涨速度及幅度已经明显减缓。自去年以来，政府相关职能部门相继出台法律法规为“高烧不退”的房价“降温”， 以此来加大对投机炒房者的打击力度， 保障购房者尤其是低收入购房群体的切身利益。 与此同时， 自今年以来行业内部的自我调整、整顿以及二手房源的有效供给等各方面因素进一步加速了房价增长幅度向低位靠拢；除此之外，人民币升值预期、通货膨胀、货币流动性过剩等一系列现象使得国内整体经济环境受到前所未有的压力与冲击， 央行的两次加息对二手房

14、价的直接影响虽然有限， 但其对于后续加息预期所带来的影响难以估量。 另一方面， 尽管个别区域由于地理位置、轨道交通等因素出现了一、二手价格“倒挂”的现象，但随着大量两限房项目的相继推出以及经济适用房、 廉租房等保障性住房工程的全面实施， 尤其是三年内 1000万平米经济适用房以及1000万平米限价商品房的入市， 未来京城房价上涨幅度的日趋减弱已是大势所趋。反观上半年的二手房市场，总体交易价格的回调已初现端倪。（ 3）上半年北京二手房买卖市场不同权属交易量变化据我爱我家统计资料显示， 07 年上半年北京二手房市场的房屋交易权属比重中， 已购公房和商品房的交易比重呈势均力敌之势。 其中二手商品房交

15、易量在上半年小有提升，占整个二手房交易总量的50.66%，与其去年同期50.69%的交易比例相比，微降了0.03 个百分点；而与 06 年下半年48.11%的交易比例相比，则增加了2.55%。二手已购公房方面，与去年同期相比变化不大，环比交易量则小幅回落。以上数据显示： 07 年上半年已购公房的交易比重略有降低，而二手商品房交易量则呈现微涨趋势。但从整体状况来看，两者的表现各有千秋。进入07 年以来，二手商品房和二手已购公房的成交量比重开始呈现出交替上升的发展态势，两种交易权属的此消彼长从一定程度上表明： 伴随着市场经济的快速发展， 我国的住房体制改革得以不断发展和完善，尤其是1998 年住房

16、体制改革的全面施行使得福利分房制度逐步取消， 购房主体个人化成为一种不可逆转的趋势。 不仅如此，在房地产一、二级市场相互作用的前提下，住宅一级市场商品房的不断增加导致二手商品房存量得到相应扩充，市场容积不断增加；与之相反的是，在二手房需求持续升温的同时，已购公房资源的相对稀缺成为制约已购公房交易比重上升的瓶颈， 由此导致了两者之间差距的从有到无。 但二手已购公房和二手商品房平分天下的局面将不会在短期内有所改变。（ 4）上半年北京二手房买卖市场不同区域交易量变化据我爱我家统计数据显示： 上半年城八区的交易比重占总成交量的 81.77%， 郊区交易比重占18.23%，。 从北京市各行政区的交易量排

17、名来看，城八区交易最活跃的区域为朝阳、海淀、丰台，其交易比重分别占总交易量的 35.76%、 17.74%、 13.69%。远郊区县交易活跃的区域为昌平、 通州、 大兴， 其交易比重分别占总交易量的8.35%、6.09%、3.33%。相对于远郊区县而言， 城八区凭借其无可匹敌的地理位置优势以流动及完善的社区配套设施等特点， 吸引了众多消费者关注的目光。频繁的人群以及大量的房源供给等因素使其一直处于二手房市场的交易主导地位。 但不容小觑的是， 随着未来北京各区域城市功能的相应调整， 远郊区县将发挥其越来越重要的作用。 远郊区县的不断发展将带动越来越多购房群体的分流， 其在市场中所占的交易比重将逐

18、渐呈现扩张之势。（ 5）上半年北京二手房买卖市场成交居室、成交面积比重变化从我爱我家1-6 月的成交面积及居室数据可以看出： 消费者最关注的交易面积集中在 60-90 平米房源，其交易比重占到总交易量的36.15%；紧随其后的是面积在60 平米以下的二手房源，其交易比重达到34.26%。从居室交易数据来看，消费者对中小户型二居室的关注程度始终有增无减， 其牢牢控制着二手房市场的绝对主力位置， 交易比重占到总成交量的56.87%。综合分析得出，上半年90平米以下的中小户型交易比重占到了总体成交量的70.42%，其中60-90 平米房源始终是购房群体的置业首选， 与之相匹配的二居室也遥遥领先于其他

19、户型。除此之外， 60 平米以下的小户型房源日渐走俏，其与60-90 平米之间房源的比重差异有渐趋弱化之势。 从购买群体的角度来看， 目前北京二手房市场上， “ 80 后”人群逐渐成为了购房生力军，但鉴于此部分人处于创业的初级阶段， 自身的经济实力相对薄弱， 因而在首次置业的户型选择上偏重于总价较低的小户型房源，这就令60 平米以下房源的交易比重得以稳步扩张。（ 6）上半年北京二手房买卖市场交易价格比重变化从我爱我家2007 年上半年的成交价格数据统计可以看出：交易价格在 50 万元以下的二手房源成交比例占到总交易量的51.29%，同比去年上半年交易比重向下回调了10.04%； 而环比降幅为5

20、.30%。 与之相比， 50-70 万元区间以及70 万元以上房源的成交比例均呈上升趋势，所占比重分别为总交易量的27.07%和 21.65%，环比去年下半年增长了2.30%和 3.02%； 同比则相应上扬了5.45%以及4.60%。 随着二手房源价格的持续上攻， 成交价格在整体市场上所占的交易比重也在发生着微妙的变化， 低总价房源比例在一定程度上有所减弱。 尽管如此，市场的主流购房交易价位依然集中在 50 万元以下的中小户型房源， 未来一段时间内低总价房源的主导地位不会动摇， 成交量也将继续保持领先位置。随着住宅二级市场的进一步发展， 买房置业已不再是一个终极消费目标， 再加之近几年购房人群

21、结构的年轻化趋势日益显现， 首次置业者选择总价较低小户型房源的可能性将会不断增加， 在梯级消费观念不断强化的发展趋势之下，越来越多的消费者开始根据自身条件，从房屋的性价比、 地理位置以及配套设施等方面出发， 选择最适合自己的栖息之所。 伴随着消费者消费观念的日臻成熟， 二手房市场必将 走上更加健康、理性的发展之路。（三）北京写字楼市场状况1、整体状况2007 年第二季度，北京写字楼市场集中供应的状况得到缓解，与前几个季度相比新增供应量有所回落。经过上季度的大规模放量，虽然市场对本季度新入住的写字楼项目吸纳良好， 但整体空置率仍然维持在高位。租金方面，在奥运经济的带动下，北京写字楼市场租金继续保

22、持稳中有升的态势， 但由于市场供应比较充足， 加剧了项目之间的竞争压力， 导致租金增幅并不明显。 本季度写字楼市场大单交易仍然活跃， 显示出内地机构和外资基金仍对北京写字楼市场前景持乐观态度。2、市场供求状况（ 1）供应情况2007 年第二季度，共有三个项目竣工入住，为北京写字楼市场提供了近 18 万平方米的供应量， 与去年同期相比供应量下降近50% 。新入住的三个项目分别位于朝阳门、 燕莎和中关村地区。 其中光彩国际中心位于东单路口东南角，本季度交付使用的是该项目的B、 E 两栋， 为长安街区域提供了 58000平方米的写字楼面积。 中国红街和天元港国际中心分别为朝阳门及燕莎区域提供了 38

23、， 600 平方米和 80，000 平方米的新增供应。12， 498，截止到 2007 年第二季度，北京市场写字楼存量共计963 平方米。超甲级和甲级写字楼的存量与上季度相比略有下降，约占存量总的37%；乙级写字楼存量所占比例上升至62.7%。与一季度热点区域的集中放量相比， 本季度的新增供应主要分布朝阳门、长安街等非热点区域，而CB于口中关村区域本季度则没有新 项目供应。总体来看，北京写字楼市场存量分布依然不平衡，目前中关村、CBDF口金融街三个区域的写字楼存量占到整体的60%Z上。（ 2）需求情况经过 2007 年一季度供应量的大规模增加，写字楼市场的空置面积也相应增加， 市场需要较长一段

24、时间消化过剩存量， 加之本季度又有三个新项目入主， 因此， 本季度写字楼市场的整体空置率略有上升。另一方面， 外资及国内企业对投资写字楼的热情仍然不减。 本季度中国平安保险 （集团） 股份有限公司出于自身的使用需要购买了位于北京的办公零售大楼美邦国际中心。 与此同时， 德意志银行旗下中国商业信托对外透露称，将以 27 亿元收购北京佳程广场90%股权。佳程广场位于北京三元桥东南角的燕莎商城， 包括 2 幢写字楼和 1 个大型商场，总建筑面积约 14 万平方米。政策方面， 5 月份中国人民银行先后调高人民币存款准备金率及存贷款基准利率， 以收缩需求， 控制 投资过热。二季度共有三个新项目进入北京写

25、字楼市场，提供了 17.6 万的新增供应量，仅相当于上季度新增供应量的三分之一。3、交易价格2007 年第二季度，北京写字楼销售市场项目均价和上一个季度相比基本持平。 整栋购买等大单交易仍然十分活跃， 在某种程度对写字楼成交单价起到拉低的作用。本季度中国平安保险（集团）股份有限公司购买了位于燕莎区域的美邦国际中心办公楼部分， 成交均价约为人民币 16516/ 平方米，而品质相近的写字楼在售项目均价大多在人民币 18000/ 平方米至人民币 20000/ 平方米左右。 另一方面， 受政府最近出台的一系列政策影响， 迫于资金压力一部分开发商不得不改变销售策略， 有意整栋出售。 因此写字楼市场上散售

26、项目的数量也在逐步减少。4、租金水平2007年第二季度，北京写字楼市场租金水平继续保持稳中有升的态势。本季度北京写字楼市场项目的平均租金报价为178人民币/平方米.月（含物业管理费），与上一个季度相比增幅不足1%北京写字楼有效净租金区域顶级写字楼成交租金（兀/月 itf ）美圆人民币40.5307上月0.40%变动百分比三个月前 六个月前1.10%-0.10%一年前6.50%CBD31.3237-0.50%0-1.60%2.80%甲级亮马河34.82630.40%3.60%7.00%17.00%写字东二环26.72021.30%4.30%7.60%13.10%楼金融街332501.00%7.4

27、0%10.50%20.10%中关村251890.20%6.40%10.70%23.20%根据高纬环球市场研究部提供的市场各典型办公区域的成交租 金数据资料，各区域甲级写字楼的租金水平除 CB/卜，均有不同程度 的上涨，顶级写字楼租金达到每月每平米 40.52美元，与上月相比轻 微上涨0.4%。此外，甲级、乙级写字楼有效净租金上升了0.8 %和1.2 %,分别达到每月每平米29.86美元和20.63美元。其中上涨幅度最大的是金融街和东二环，月均涨幅达到1%金融街一直以来受到国内外各大金融投资机构及国有大型企业的青睐， 企业的巨大需求使得区域市场供应略显紧张。而CBDK域主要受2007年上半年新增

28、供应量集中释放，区域的 租金已显下降压力。5、空置率上升在经历了一季度写字楼项目的大规模放量以及二季度176600平方米新增供应量进入市场，二季度北京写字楼市场的整体空置率仍然 保持稳定趋势，比一季度减少了 0.09个百分点，小幅下降至15.99%, 显示出强劲的市场需求。虽然整体空置率保持稳定，但各个区域却呈 现出不同的市场态势。CBD金融街以及中关村等写字楼传统热点区 域的平均空置率继续呈下降趋势， 而燕莎、长安街等区域由于新项目 的放量，空置率有不同程度提高。二季度甲级写字楼的整体空置率较一季度略有下降， 为 14.3%。 乙级写字楼整体空置率则上升至17.16%。6、区域特征（1） C

29、BD & CBD 周边2007年第二季度，CBDE域没有写字楼项目入住，平均空置率从 上季度的23.3%卜幅下降至22.35%,显示出CBD1区对写字楼的需求 依然旺盛，上季度的供应已经开始被慢慢消化。 2007 年第三季度预 计将有 6 个写字楼项目完工入住，近47.8 万平方米的新增供应量，CBDE域的平均空置率有望达到 2年来的最高水平。二季度，CBD区 域写字楼租金报价上升至 196.71 人民币 / 平方米 / 月（含物业管理 费） 。金融街和周边2007 年第二季度，金融街写字楼市场没有新项目入住，使该区域原有的空置面积得以进一步消化， 整体空置率也从一季度的 14.42%

30、 下降至14.19%。今年下半年金融街区域将有包括F1, F2大厦在内的4 个项目约 240000 平方米新增供应量进入市场，但由于大多数项目 都在完工前被整栋购买，因此预计该区域的空置率不会有大幅提高。金融街规划区域内的写字楼可开发地块已经全部利用， 从目前的供求情况看， 不能满足企业机构的需要， 很多单位不得不在周边选择 办公场所，更为广阔的泛金融街正在形成。 朝阳门与东二环新项目的加入使本季度朝阳门及东二环写字楼市场写字楼项目的整体空置率有所上升，目前为23.03%。租金报价也由于中国红街的加入出现了小的涨幅，目前为人民币 178.73/ 平方米 / 月（含物业 管理费） 。燕莎区域二季

31、度天元港国际中心的如期竣工为燕莎区域的写字楼市场增加了 8 万平米的供应量， 稍稍缓解了该区域写字楼市场供应短缺的局面。 然而单个项目的入住并不能扭转目前供应短缺的局面， 燕莎区域 的写字楼依然保持着较高的入住率，租金也相应上涨至人民币213.44/ 平方米 / 月（含物业管理费） 。 东长安街沿线二季度光彩国际中心两座写字楼的日入住结束了长安街区域自从 2005 年上半年以来没有新项目供应的局面，这一区域的整体空置率也相应大幅提高，达到11.22%。中关村地区由于新项目供应短缺， 中关村区域的写字楼市场整体空置率在本季度回落至10.57%。租金在本季度也小幅度地上升，至人民币150.09/

32、平方米 / 月（含物业管理费） 。亚运村地区进入 2007 年第二季度，亚运村区域仍然没有新的写字楼项目供应。 而写字楼整体空置率和上一个季度相比略有上升， 主要是由于亚运村区域内的写字楼项目设施设备相对老旧， 已经很难满足租户的需要，因此一部分客户分流到CBD燕莎等其它区域。7、下半年及未来预期众多项目的推迟入住使下一个季度北京写字楼市场又将迎来一个供应高峰。新增供应量有望达到77万平方米，主要集中在CBDf口朝阳门区域，预计这两个区域的写字楼项目将面临很大的竞争压力。CBD区域供应趋势依然强劲，预计今年近 50%勺新增项目都出自 这个区域。并且CBDE域投资活跃，不仅有海外基金整栋购买项目

33、租 赁，也有很多中小投资者长线投资。因此CB旧字楼市场的项目将面 临很大的竞争压力。金融街区域目前有多个在建项目， 但很多项目已经被大型国有企业和外资定制， 因此该区域的写字楼供应相对有限， 租赁市场前景比 较乐观。朝阳门区域写字楼供应有望在下半年迅速增长。 第五广场、 朝阳广场 1 期等项目都将在下季度竣工入住， 从而缓解一段时间以来该区域缺乏高品质写字楼供应的局面。 新项目的加入也提高了朝阳门区域 写字楼的市场竞争力。（四）商业物业市场状况整体市场状况进入 2007 年北京商业地产市场将会形成商业项目集中开业的态势。由于在 2008 年北京房地产项目将不再允许继续施工， 加上诸多项目都试图

34、赶在奥运会之前开业以抓住奥运会带来的巨大商机，所以很多商业项目预计交付及开业时间都设定在了 2007年。从 2007 年第一季度的市场来看，市场比较平静，只有位于 CBD的万达新世界商场于 3 月 23 日开始试营业，为北京商铺市场增加了31,000 平方米的商业面积。截止到目前，北京优质商业地产的总供应达到了 619.22 万平方米。 相对的总需求量为 519.24 万平方米， 总的空置率为16.15%。根据专业机构发布的二季度北京市商业地产市场趋势报告显示，二季度北京商业地产市场总体呈现迅速增长的态势。由于CBDM其周边地区几个大型项目投入市场， 整个市场供应出现了快速增加。 2007年二

35、季度，北京优质商业地产的总存量达到了 662.12 万平方米。相对的总需求量为 561.74 万平方米，总的空置率为15.16%，较一季度下降6.13%。1、供应情况2007第一季度北京新的商铺项目供应只有来源于CBD区域的万达广场新世界彩旋百货项目， 提供商业面积31000 平方米。 新增的面积与今年全年预计的供应相比非常小。 同时， 部分商圈的商场或进行拆除改建，或重新装修业态重组，如王府井的女子百货、西单的君太百货，使得北京商铺的存量新增十分有限。 各主要商业圈的商铺供应量，万柳和中关村地区的商业各以近70 万平方米的体量处于区域商业量体的第一集团。王府井、西单、CB庄口望京等商圈的体量

36、处于第二集团，并且这几个商圈在年内还将有几个大面积的商业项目面市。由于政府对大型购物中心的审批限制， 2008 年后将有部分商业项目出现在四环甚至五环以外，望京、朝阳路青年路、上地清河等板块将成为商业的热点区域。另外，各主要商业圈中，CBDE域以777000平方米的存量众望所归的成为北京商业体量最大的区域， 万柳、 中关村区域本季度没有新增项目，其存量略少于CBD未来其他板块均有新项目或改造项目投入市场，进一步促使北京多商业中心格局的发展。2、需求情况2007 年一批大型的商铺物业将陆续投入运营，加上外资零售商的持续涌入， 一季度北京商铺物业市场整体需求表现继续畅旺。 从业态来看，超市、 百货

37、及家居用品等对大面积物业的需求十分活跃。外资一线品牌服装、珠宝及钟表等品牌也纷纷到北京选址开店。 截止2007 年一季度北京优质商铺需求量为 519.24 万平方米，本季度新增需求 95592平方米。由于本季度新增供应有限，而相对需求旺盛，导致整体商铺市场的空置率下降了1.29%。由于临近 2008 年，即将开业的项目陆续推出，虽然增加了市场的供应量， 但一方面北京强大的消费力和奥运的临近为商户们提供了足够的信心， 另一方面西单、 王府井等传统商业中心没有新项目的出现，使得第二季度北京市商业市场空置率继续下降。从业态来看，国际一线品牌在北京加速开业， 其中华贸新光天地聚拢了许多尚未在国内出现的国际一线品牌，表明了其对北京商业市场的信心。 2007 年第二季度北京优质商铺新增需求 473060平方米，其中多数新增需