知名地产总部大楼总承包工程策划讲解

1、 碧桂园华东总部大楼工程策划 目 录 一 项目概况二 施工准备及组织策划三 项目管理组织与职责四 工程质量策划五 工程进度策划六 工程成本管理七 其它管理八 需协调解决的问题目录 Contents一、项目概况1.1、项目概况1.2、工程特点1.3、工程难点1.4、工程节点要求1.5、工程目标 产业产业园首批地块园首批地块148亩亩，其，其中华东总部大楼中华东总部大楼46亩亩。华东总部。华东总部大楼项目大楼项目位于句容市位于句容市S122快速路快速路南侧南侧，碧桂园大道东侧。是继碧桂碧桂园大道东侧。是继碧桂园集团总部大楼后又一实现垂直生园集团总部大楼后又一实现垂直生态绿化的建筑物。态绿化的建筑物

2、。 项目项目预计总预计总投资投资约约7亿亿元元，建，建成后大楼主楼大部分供江苏区域和成后大楼主楼大部分供江苏区域和集团部分子公司入驻办公。主楼部集团部分子公司入驻办公。主楼部分楼层及裙楼以写字楼的形式面向分楼层及裙楼以写字楼的形式面向市场进行市场进行销销售。售。一、项目概况1.1、概况华东总部大楼华东总部大楼 华东总部大楼总建筑面积约153387平方米（其中地上130722平方米，地下22665平方米）。由主楼（22F，层高4.5米/4.2米）、裙楼（11F，层高4.5米）组成，结构形式为框架及框架剪力墙结构，桩基为人工挖孔桩。设计单位广东博意建筑设计院有限公司总承包单位中国建筑第五工程局有限

3、公司机电安装单位广东腾安机电安装工程有限公司桩基单位江苏地基工程有限公司监理单位江苏高智项目管理有限公司 碧桂园华东总部大楼与传统的住宅相比存在较大的差别，本工程主要有以下特征1.2、工程特点 单体面积大（主楼单体面积大（主楼2600m2、裙楼、裙楼6600m2） 楼层高（楼层高（111、22层层4.5米米,1121层层4.2米）米） 楼体垂直绿化楼体垂直绿化 独立独立承台基础承台基础，密集、体积大、高度高，密集、体积大、高度高 主体有大跨、超高高支模体系主体有大跨、超高高支模体系 使用功能及分区复杂，变数大，装修方案不易确定，后续变动大使用功能及分区复杂，变数大，装修方案不易确定，后续变动大

4、 建设周期不均衡，主裙楼分期建设建设周期不均衡，主裙楼分期建设 办公建筑物，机电安装工程系统多、规模大、施工复杂办公建筑物，机电安装工程系统多、规模大、施工复杂1.3、工程难点工程难点难点描述解决方案1主楼工期紧主楼2016年8月需要投入使用，整个主楼面积近6万平方，单层面积达2600平方，工期只有20个月总包增加模板套数，并制定严谨、周密的人材机计划2主楼基础承台及回填土主楼承台大、高且密集，砖胎模施工后无法实现机械回填土影响工期采取专项措施，用木模板完成周边部分承台后设备进入回填土3高强度混凝土主楼5层以下为底部加强区，墙柱的最高强度等级为C60提前对商混公司进行考察，并提前进行试配，确保

5、砼达强度等级要求，同时完善现场技术交底，落实过程管控4大体积混凝土主楼承台的浇筑为大体积混凝土施工，且在冬季浇筑，对混凝土的抗裂、保温要求高编制专项施工方案，并不间断安排值班人员进行旁站，保证浇筑质量，并及时养护工程难点难点描述解决方案5高支模工程主入口混凝土板顶结构标高9.9米，中间无柱，跨度最大达23米;树池错层设置，错层高度为9米和8.4米，并且悬挑长度达3米，模板搭设难度大编制科学合理的内架搭设及高支模方案，并经专家论证。现场施工严格按照经批准的方案实施6防水工程树池和屋顶部分区域为绿化种植部位，对防水的要求特别高编制专项防水施工方案并加强过程管控，确保混凝土浇筑密实保证结构自防水效果

6、。严格落实蓄水试验合格后开展下道工序7机电安装主楼部分楼层需于2016年8月20日具备使用条件，而主楼的机电设备在裙楼地库，错时施工，使得地库机电安装存在较大难度与风险与设计院沟通，进行相应的设计优化，进行机电施工的模块化处理。8消防验收总部大楼为单体建筑，但为使主楼提前使用，必须分区域进行验收，消防验收通过的难度大提前与政府部门进行沟通，并按消防的要求进行现场施工，在消防验收通过前获得相关部门的提前使用许可序号栋号开工日期桩工程完成日期0.00日期结构封顶日期拆除外排架日期单体工程完成日期竣工日期(完成备案)一、单体建筑工程1主楼 2014.11.12014.10.302015.2.2820

7、15.8.302016.4.12016.8.202017.5.302裙楼2015.5.312014.10.302015.7.312016.3.312016.10.312017.4.302017.5.30二、室外工程1市政工程 2017.4.30.2室外安装工程2017.4.303园建工程2017.4.301.4、工程节点要求裙楼裙楼20天一层天一层主楼主楼8天天一层一层考虑春节需于考虑春节需于2015.2.10前完成前完成以开工令为准以开工令为准质量目标进度目标成本目标安全文明目标满足合同要求、工程质量位列集团前列争创江苏省“扬子杯”按合同节点顺利完成适当调整满足交付入驻要求成本受控，在目标成

8、本内完成投资适当控制开发节奏，提高使用效率江苏省安全文明工地全国AAA安全文明工地绿色施工示范项目重大安全事故发生率为零1.5、工程目标目录 Contents二、施工准备及组织策划1.1、施工临时道路、临舍1.2、施工临水、临电1.3、大型设备安拆及平面布置1.4、施工组织1.5、重点方案简介12341.1、施工临时道路、临舍、施工临时道路、临舍辅入口辅入口主入口主入口备用入口备用入口 施工临时道路结合正式道路的位置建设，标高低于正式道路，并按施工道路标准先行实施。 1号路及主入口在主楼施工前完成，其它路段根据各片区开工需要分期建设。 施工道路全部建成后在场地内形成环路。 在3号路旁设置备用入

9、口，当主楼设置展示区后用于通行施工车辆。1.1.1、施工临时道路、施工临时道路总包临设总包临设1.1.2、临舍、临舍主入口主入口辅辅入口入口生活区入口生活区入口 总包临设位于总部总包临设位于总部大楼南侧约大楼南侧约120米处米处，实现办公、生活区，实现办公、生活区与施工区的空间分离与施工区的空间分离 生活水电从施工现场生活水电从施工现场引来引来 周边留有足够的扩展周边留有足够的扩展空间空间 就近设置垃圾、污水就近设置垃圾、污水收集池定期清理外运收集池定期清理外运场地围墙场地围墙1.2、施工临水临电、施工临水临电DN300 结合大楼正式用水，在主楼西侧提供DN300的临水接驳口供总包单位使用。

10、施工场地内由总承包单位敷设DN100镀锌钢管供施工使用，并增设消防水池及加压泵站。1.2.1、施工临时用水、施工临时用水加压泵站加压泵站加压泵站加压泵站1.2.2、临电场外布置、临电场外布置500KW500KW500KW500KWp 项目考虑后期工程建设的需求，已安装4台500KW的变压器p 其1#、4#变供总部大楼施工及生活使用4#1#1.2.3、临电场内布置、临电场内布置4#变变1#变变 现场实行三级配电两级保护 设主配电柜5台 1#、4#供主楼使用 2#、5#、6#供裙楼区使用1.3、大型设备安拆及平面布置、大型设备安拆及平面布置1#2#3#4#1#模板、钢模板、钢筋加工场筋加工场2#模

11、板、钢模板、钢筋加工场筋加工场塔吊布置说明：1、全覆盖施工区域，布置4台旋转半径为55m的塔吊；2、主楼先施工，先行布置1#和4#塔吊，再布置2#和3#塔吊3、主楼、裙楼分设加工场及材料堆场现场设置两处加工区分别服务于主楼与裙楼机电、消防加工区计划设置于地下车库内安装时间安装时间 2014.11.22拆除时间拆除时间2016.4.2安装时间安装时间 2015.5.21拆除时间拆除时间2016.11.1安装时间安装时间 2014.11.20拆除时间拆除时间2016.4.2安装时间安装时间 2014.12.16 拆除时间拆除时间2016.11.11.3.1、塔吊、加工场布置、塔吊、加工场布置10K

12、V高压线高压线1#人货梯人货梯2#人货梯人货梯3#人人货货梯梯1#砌砌体水体水泥堆场泥堆场2#砌砌体水体水泥堆场泥堆场3#砌砌体水体水泥堆场泥堆场1.3.2、人货梯布置、人货梯布置安装时间安装时间2015.4.24拆除时间拆除时间2016.4.12安装时间安装时间2015.11.9拆除时间拆除时间2016.11.1拆除时间拆除时间2016.11.1安装时间安装时间2015.11.9 拟安装三台人货电梯，安拆时间如图 对应货梯位置分别设置材料堆场1.4、施工组织策划 整个工程现场根据后浇带的位置划分为4大块12个区域陆续实现流水施工第一阶段第一阶段主楼施工至正负零，裙楼地库底板完成（待定）主楼施

13、工至正负零，裙楼地库底板完成（待定）第二阶段第二阶段主楼施工到主楼施工到10层时、层时、B、C区裙楼主体结构开始施工区裙楼主体结构开始施工第三阶段第三阶段主楼、裙楼主体结构封顶，剩余地库顶板开始施工主楼、裙楼主体结构封顶，剩余地库顶板开始施工1.4.1、分区施工121193218456710第一阶段第一阶段主楼施工至正负零，裙楼地库底板完成（待定）主楼施工至正负零，裙楼地库底板完成（待定）主楼主楼裙楼裙楼后浇带后浇带1施工顺序施工顺序第二阶段第二阶段主楼施工至主楼施工至10层，裙楼主体结构开始施工层，裙楼主体结构开始施工1342主楼主楼裙楼裙楼楼板分区楼板分区1施工顺序施工顺序231564主楼

14、主楼裙楼裙楼地地库顶板分区库顶板分区第三阶段第三阶段主楼、裙楼主体结构封顶，剩余地库顶板开始施工主楼、裙楼主体结构封顶，剩余地库顶板开始施工1施工顺序施工顺序碧桂园华东总部大楼施工演示施工演示1.4.2、土方开挖、土方开挖主楼大开挖主楼大开挖主楼大开挖主楼大开挖主楼承台之间的距离较小，故采取大开挖，其余开挖至底板垫层后再开挖基础梁和承台，其开挖顺序如下主楼大开挖主楼大开挖主楼大开挖主楼大开挖最早最早开挖区域开挖区域开挖说明：主楼和其南侧地库率先开挖，沿西侧回填的道路出土，待该区域出土完毕后进行硬化；其余地库的出土将沿后期硬化的南侧和东侧施工道路进行第三第三开挖区域开挖区域最后开挖区域最后开挖区

15、域出土方向出土方向出土方向出土方向出土方向出土方向第二第二开挖区域开挖区域支木模承台支木模承台回填土方向回填土方向方案：图中红星标示承台采用木模板，一次性浇筑到位，在梁板部位留垂直施工缝，做好止水工作。剩余承台砌砖胎模进行施工，并利用已成型承台上机械回填地，分层回填，砖胎模分层砌筑特点： 承台密集，高度达2.4到3.3米 如果只采用砖胎膜砌筑，回填土有很大难度且容易压垮砖胎膜，为保证工期的顺利，主楼承台施工采取专项施工方案进行施工1.5、重点方案简介、重点方案简介1.5.1、承台施工方案、承台施工方案1.5.2、外架搭设方案、外架搭设方案非标准层及地下室采用普通钢管，标准层采用承插式脚手架主楼

16、外脚手架施工方案1、落地架地库底板8F，搭设高度为36.75m，其中双立杆为16.5m，立杆下端垫12#槽钢。2、悬挑架1）、第一挑：9F12F，搭设高度为17.7m；2）、第二挑：13F16F，搭设高度为16.8m；3）、第三挑：17F20F，搭设高度为16.8m；4）、第四挑：21F屋面装饰墙顶以上1.5m，搭设高度为14.7m。裙楼外脚手架施工方案1、落地架地库底板8F，搭设高度为36.75m，其中双立杆为16.5m，立杆下端垫12#槽钢。2、悬挑架9F屋面装饰墙顶以上1.5m，搭设高度为19.5m。1.5.3、高支模方案、高支模方案1、办公区主入口、办公区主入口办公区主入口高支模部办公

17、区主入口高支模部位支模高 度 较 高位支模高 度 较 高（净 高净 高9.2m），主梁跨度较大（），主梁跨度较大（最大达最大达23m），梁截面较），梁截面较大 （大 （ 4 0 0 * 1 0 0 0 、400*1200等），采用满等），采用满堂脚手架搭设，施工难度堂脚手架搭设，施工难度大，劳动强度高。大，劳动强度高。 2、悬挑树池悬挑树池支模高度支模高度9.0米和米和8.4米米-支模架支撑在下一层阳台上支模架支撑在下一层阳台上；-支模架支撑在下两层阳台上（高支模）支模架支撑在下两层阳台上（高支模）；-支模架支撑在下一支模架支撑在下一层层悬挑悬挑工字钢工字钢上上专家评审意见专家评审意见镇江土木

18、协会专家评审现场镇江土木协会专家评审现场目录 Contents三、项目管理组织与职责1.1、项目部组织结构1.2、项目部工程相关人员职责1.3、总包单位组织结构1.4、总包单位人员职责1.1、项目部组织结构质量专岗周则宇岗 位姓 名工 作 职 责项目总关海平全面负责项目各项工作的统筹，主导项目的战略发展方向，员工的考核，内外协调工作，项目第一责任人项目副总程庆辉宏观领导项目施工管理工作，整体负责质量、进度、成本的控制工作。协调与工程开展有关的内外部关系，对工程部工作的开展提供支持与监督。总助陈基书协助项目总对项目各项工作进行统筹，对现场质量、进度、成本进行监管并提供支持工作，负责项目整体运营管

19、理，负责1212管理工作的落实开发主管樊延鹏前期开发手续的办理，负责项目建设程序的合规合法化，协调政府部门关系工程部经理 杨勇具体执行工程施工的管理工作，合理安排工程部员工开展工作。施工质量、进度、成本、安全直接责任人土建主管孔令凌负责开发报建、招投标、合同管理的相关工作，对现场管理从外部协调角度提供支持工作土建主管朱海成直接落实施工现场的质量、进度、签证、安全管理工作，负责落实质量问题的整改工作并承担直接责任机电主管张爱超负责项目开发的市政配套相关手续的办理，落实现场水电安装管理工作装修工程师 姬标标负责装修设计对接、材料对接、场地交接验收、现场装修质量及进度的落实。负责园艺设计与施工管理工

20、作。土建工程师 倪宏飞协助现场施工质量、进度、安全的管理工作，三方材对接直接责任人，成本、签证直接执行者，进场材料验收责任人土建工程师/资料员尉廷华工程资料全面管理，负责工程资料、项目管理行为资料、监理资料的收集整理与审核工作。落实施工图纸的及时提供，对优化方案进行收集协调。协助园艺工作管理。1.2、项目部工程相关人员职责、项目部工程相关人员职责项目管理行为职责落实分工项目管理行为职责落实分工两前三后两前三后图纸会审图纸会审工法样板工法样板培训和交底培训和交底材料进场验收材料进场验收重点工序验收重点工序验收装修样板间装修样板间场地交接场地交接质量问题整改质量问题整改承接查验承接查验杨勇杨勇朱海

21、成朱海成杨勇杨勇姬标标姬标标朱海成朱海成尉廷华尉廷华姬标标姬标标杨勇杨勇朱海朱海成成倪宏飞倪宏飞张爱超张爱超朱海成朱海成工程部工程部全体全体尉廷华汇总，建立总台账归档尉廷华汇总，建立总台账归档监理团队主要职责：监理团队主要职责： 现场质量、进度、安全的检查、问题的收集、质量问题整改现场质量、进度、安全的检查、问题的收集、质量问题整改落实落实情况督办及反情况督办及反鐀鐀； 报验程序的合规性管理报验程序的合规性管理 各种资料的审核把关，监理资料的完善；各种资料的审核把关，监理资料的完善； 现场实际情况的确认、已完工作量的审核现场实际情况的确认、已完工作量的审核 会议组织；会议组织；对重大质量安全问

22、题及不合规情对重大质量安全问题及不合规情况况项目部授予总监一票否决权项目部授予总监一票否决权1.3、总包组织架构、总包组织架构1.4、职责表、职责表目录 Contents四、工程质量管理1.1、质量管理体系1.2、图纸会审1.3、培训与技术交底1.4、场地交接1.5、重点工序验收1.6、材料验收1.7、工程质量通病防治1.8、精装修管控1.1、工程质量管理体系工程质量管理体系 以集团、区域质量管理体系文件、规范、以集团、区域质量管理体系文件、规范、图纸为依据开展质量管理工作图纸为依据开展质量管理工作工程质量过程工程质量过程管控措施管控措施工程技术标准及培工程技术标准及培训、交底训、交底工程质量

23、评估考工程质量评估考核制度核制度 严格严格贯彻落实碧桂园集团贯彻落实碧桂园集团工程评估考核、过程管控、工工程评估考核、过程管控、工程技术标准及培训制度程技术标准及培训制度，对施工单位合理引导、适当激励，对施工单位合理引导、适当激励，以高标准的工程技术要求进行系统全方位的质量管理，保证以高标准的工程技术要求进行系统全方位的质量管理，保证工程工程质量质量工程培训计划工程培训计划项目管理行为做指导项目管理行为做指导全全过程管控过程管控正向正向激励激励越做越好越做越好工程质量过程工程质量过程管控措施管控措施1.2、图纸会审、图纸会审施工单位施工单位监理单位监理单位项目部项目部10天内天内图纸会审图纸会

24、审结束结束持续不断地深化对图持续不断地深化对图纸认识纸认识阶段性会审及洽商阶段性会审及洽商激励考核激励考核发现问题发现问题+设计优化设计优化1、区域设计管理部组织，项目部会同设计、总分包、监理、等召开图纸评审会；2、将意见统一反馈到设计院确定审核后下发实施；3、项目部根据最终确定的施工图，组织施工单位全面进行施工。序号会审图纸内容图纸提供时间会审时间参加部门及人员1桩基础2014.7.292014.8.8工程部全体、总监、桩基单位技术人员2建筑、机电2014.10.232014.10.30工程部全体、总监、总包单位技术人员3正负零以上二次 2014.10.23 2015.3.13工程部全体、总

25、监、总包单位技术人员4装修图纸2015.4.302015.5.8工程部全体、总监、总包单位技术人员5机电二次深化图2015.5.252015.5.30工程部全体、总监、机电承包单位技术 人员序号会审图纸内容图纸提供时间会审时间参加部门及人员1电梯图纸2014-11-272014.12.5工程部部分人员、总监、电梯厂家、总包人员2暖通图纸待定待定工程部全体、总监、总包单位技术人员3消防图纸待定待定工程部全体、总监、总包单位技术人员4水电图纸待定待定工程部全体、总监、机电承包单位技术 人员图纸会审计划图纸会审计划 其中，机电安装比较复杂，安装单位和总包单位不是一家，需根据工程后续其中，机电安装比较

26、复杂，安装单位和总包单位不是一家，需根据工程后续的展开再次进行相关会审的展开再次进行相关会审1.3、培训、技术交底、培训、技术交底项目部培训、交底 对项目部工程师进行制度宣贯交底 对监理单位和施工单位进行管理制度培训 重点工序编制技术交底文件，对项目部、施工、监理进行交底施工单位交底 工序开始前进行技术交底 理论交底，图片、ppt、视频等形式 重点落实现场实操交底监理见证落实 工序开展前督促施工单位进行技术交底 交底内容现场转化落实，杜绝说一套做一套1.3、样板引路、样板引路工法样板计划报备施工时间、位置、包含工序种类优秀工法样板考察参观高淳工法样板样板方案审批施工样板验收样板交底组织工人学习

27、注意注意工工法样板资料上墙法样板资料上墙尽可能含各种工序尽可能含各种工序未能反映在工法样板未能反映在工法样板内的工序实际施工样内的工序实际施工样板先行板先行在工序大面积开展施工前完成相应工序的工法样板，并现场交底在工序大面积开展施工前完成相应工序的工法样板，并现场交底 工法样板设置位置于工地入口右侧便于随时学习工法样板设置位置于工地入口右侧便于随时学习样板展示区样板展示区370平方米平方米序号样板名称样板内容完成时间1剪力墙钢筋绑扎剪力墙、暗柱钢筋连接、绑扎、拉钩、定位箍、钢筋定位卡具、安装预埋设置2014.1.202墙、柱、梁、板模支设模板木方铺设、加固、清扫孔、柱底封闭2014.1.203

28、楼梯施工包括模板支设、钢筋绑扎、施工缝留置2014.1.204支模架架子材料、立杆间距、扫地杆、水平杆、剪刀撑2014.1.205梁板支模主梁、边梁、板支模2014.1.206墙体工艺皮数杆、砌体排砖、施工、二次结构、接槎、顶砖2015.4.57内墙工艺基层、挂网、分层抹灰2015.4.58外墙工艺抹灰层、保温层、面层、涂料层、2015.4.59厨卫样板抹灰、防水、地面、管道2015.4.510屋面工程基层、找平、找坡、防水、保温、保护层、防水收口、侧排节点、管道节点2015.4.15备注备注：、砌体、抹灰、保温、涂料、面砖样板为分阶段实施；：、砌体、抹灰、保温、涂料、面砖样板为分阶段实施；

29、、室内装修样板待精装图下发后，在室内做样板间；、室内装修样板待精装图下发后，在室内做样板间； 、上、上墙的标识牌：采用墙的标识牌：采用KT板制作板制作样板工艺标识样板工艺标识牌，牌，悬挂于样板醒目位置。悬挂于样板醒目位置。工法样板计划工法样板计划场地交接计划场地交接计划交接条件交接条件预警应急方案预警应急方案1.4、场地交接验收 以以项目部为主导项目部为主导，根据项目各结点计划根据项目各结点计划编制编制场地交场地交接计划，并制定相应的接计划，并制定相应的预警预警应急应急方案方案，统筹各相关单位，统筹各相关单位的进场时间和交接条件，明确落实各相关单位的责任主的进场时间和交接条件，明确落实各相关单

30、位的责任主体，确保交接顺利；体，确保交接顺利；场地交接要素场地交接要素阶段性场地交接计划表阶段性场地交接计划表序号交接内容交接时间对接人备注1桩基移交总包2014-10-31朱海成完成2土建移交石材2015-8-31朱海成3土建移交精装修2015-8-20姬标标若总包承建精装修工程采取内部移交即可4土建移交现代家居2016-7-1姬标标5土建移交栏杆2015-7-20朱海成6土建移交电梯2015-8-20杨勇7土建移交防火门2015-7-20尉廷华8土建移交绿化2016-7-5姬标标1.5、重点工序验收、重点工序验收施工单位自检、监理验收、建设施工单位自检、监理验收、建设方验收的方验收的三检制

31、度三检制度1、安排培训，让施工单位和监理单位知晓我司重点工序的相关事宜；2、无验收不施工，现场见到相应的验收资料才给予验收；3、按合同对未经验收合格擅自进行下一道工序的行为进行严厉处罚；4、对项目部工程师专人负责实施重点工序的验收（朱海成）与资料的归档（尉廷华）工作。做到资料与现场一致。1.6、材料验收、材料验收（1）施工单位材料首批进场报备工程管理部，并邀请区域工程管理部、设计管理部进行现场验收，做好材料封样，逐步完善材料样板间；材料验收主体施工单位监理单位项目部（倪宏飞）区域工程管理部关键词：联合验收；质保资料；取样送检；验收台账；ENTER YOUR TEXT HERE. ENTER Y

32、OUR TEXT HERE.（2）现场到的每一批材料都会同施工单位、监理三方联合验收，检查材料合格证、产品性能检测报告等质保资料，手续不全立刻退场；（3）需取样送检的材料，要求在现场验收通过后立刻取样送质检站，并及时取回检测报告，确保在材料使用前已通过检测； （4）项目建立材料验收台账，对现场材料实时监控，发现未经验收却已在施工使用的材料，采取处罚、退场等相关措施，确保材料合格；外墙外墙窗边窗边屋面屋面阳露台阳露台卫生间卫生间1.7、工程质量通病防治、工程质量通病防治总包总包内部先进质内部先进质量通病防治工艺量通病防治工艺我司内部质量我司内部质量通病防治措施通病防治措施当地工程质量当地工程质量

33、通病防治手册通病防治手册三三方都是质量通病方都是质量通病防治的责任主体防治的责任主体阳、露台等全面零渗漏阳、露台等全面零渗漏原则原则目标目标重点关注重点关注序号 质量风险点 施工应对措施责任人1楼板开裂渗漏控制砼到场质量，振动棒与平板振动器结合，保证砼振捣密实，并进行二次收面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护，草帘加薄膜覆盖养护。朱海成2卫生间、树池渗漏坎台吊模采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑，禁止铁丝对拉与木条支撑；预埋防水水套管或管件，套管封堵密实，严格控制结构自防水，做到各工序蓄水试验合格后进入下道工序 杨勇3外墙渗漏 外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆封堵密

34、实；外墙顶砖砂浆必须饱满，两面勾缝，再挂网抹灰。朱海成4 门、窗边渗漏采用防水砂浆结合发泡剂将门窗缝隙填塞密实，抹灰压框，做好淋水试验倪宏飞序号 质量风险点 施工应对措施责任人5外墙保温脱落将外墙基层抹灰找平；增加保温板表面粘胶剂的涂刷面或采用粘锚结合的方式固定保温板。尉廷华 6屋面防水卷材空鼓、脱落 将屋面、女儿墙、构筑物上翻的防水层基层清理干净；根据不同防水材料，采用对应的施工工艺进行施工，特别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处理。倪宏飞7预埋管道不通明确责任单位，做好预埋标示，场地交接手续完备，线管内试穿钢丝张爱超1.8、精装修管控、精装修管控出图计划进度节点甲材采购技术交底材料验收

35、装修样板间隐蔽验收场地交接成品保护精装修施工的大致流程，但由于装修方案还没敲定，精装修施工的大致流程，但由于装修方案还没敲定，具体管控具体管控详见详见“精装修策划精装修策划”目录 Contents五、工程进度管理1.1、总进度及专项计划主控点1.2、劳动力保证措施1.3、材料保证措施1.4、机械保证措施1.5、环境保证措施1.6、资金保证措施01020304依据区域对项目的政策导向，本着资金合理依据区域对项目的政策导向，本着资金合理利用的原则，依据合同工期要求，制订分段利用的原则，依据合同工期要求，制订分段施工计划施工计划及时对接设计院相关负责人，保证出图及时对接设计院相关负责人，保证出图及时

36、顺利及时顺利考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制供货及进场计划供货及进场计划根据现场实际工作进展，制定合理的根据现场实际工作进展，制定合理的招标计划并有效落实招标计划并有效落实1.1、总进度及专项计划主控点05市政市政配套、园艺提前配套、园艺提前介入介入沟通沟通 在节点计划框架范围内协同总包编制符合要求的总进度在节点计划框架范围内协同总包编制符合要求的总进度计划，阶段性计划并及时纠偏。计划，阶段性计划并及时纠偏。节点计划总进度计划阶段性计划月计划周计划 设计出图计划设计出图计划前前置工作置工作建设工程施工许可证/均已完成商品房预售许可证竣工备案2014-

37、12-23已完成2014-12-26完成2016-8-5和2017-11-15主楼和裙楼分批验收 工程报建计划工程报建计划发包人指定品牌材料表一、需要签订三方买卖合同序号类别名称备注 外墙涂料现在使用平涂、喷涂和刮砂施工工艺，材料有乳胶漆涂料和质感颗粒涂料抛光砖广场砖阳台仿古砖万方石材（见备注）适用于黑龙江、内蒙古以外的所有项目内墙涂料2014年2月改为甲指材料签三方协议防水卷材2014年4月18日采购部发文改为甲指材料签三方协议2安装类开关面板成套配电箱强电用火灾自动报警系统及消防联动控制系统增加火灾自动报警及漏电监控系统电线电缆 3洁具类洗手盆座厕龙头及五金配件淋浴屏风二、不需要签订三方买

38、卖合同序号类别名称备注1A类锌钢组合栏杆项目专业分包形式采购防火门2B类铝合金、塑钢门窗及配件、钢筋（以上材料限定品牌库）由总包单位与厂家直接签订合同采购防水卷材防水卷材外墙涂料外墙涂料万方石材万方石材锌钢组合栏杆锌钢组合栏杆抛光砖抛光砖阳台仿古砖阳台仿古砖 内墙涂料内墙涂料开关面板开关面板成套配电箱成套配电箱电线电缆电线电缆洁具洁具类（见类（见后期后期精装修策划）精装修策划）时间轴时间轴 采购采购专项计划专项计划现阶段主控三方材的供应工现阶段主控三方材的供应工作，组织三方材合同签订作，组织三方材合同签订2014-12-12015-6-12015-10-12015-11-12015-12-12

39、016-3-1及时调整提前做招标时间总部大楼不像标准的住宅产品可以总部大楼不像标准的住宅产品可以进行全过程的招标梳理，对未来进行全过程的招标梳理，对未来6个月的招标拟定计划个月的招标拟定计划根据现场实际的工程进展根据现场实际的工程进展情况，及时调整招标计划情况，及时调整招标计划“先定价后施工先定价后施工”预留预留足够足够的时间进行招标和合同签订的时间进行招标和合同签订 招标招标专项计划专项计划招标计划表招标计划表序号招标内容招标完成时间对接人备注1桩基础工程招标2014-6-10孔令凌完成2总承包招标2014-9-10孔令凌完成3机电工程招标2015-3-31杨勇4消防工程招标2015-4-1

40、5杨勇5铝合金门窗招标2015-5-10姬标标6园建工程招标2015-8-10姬标标土建资金流程土建交接面尽土建交接面尽可能创造条件可能创造条件预留专项资金预留专项资金用于市政单位用于市政单位（给钱才干活）（给钱才干活）清楚双方走合同签订清楚双方走合同签订流程的时间，合理安流程的时间，合理安排合同签订排合同签订 市政配套单位市政配套单位进场计划进场计划序号单位进场时间对接人备注1供电公司2016.2张爱超2自来水公司2016.43燃气公司2016.44网络通讯2016.51.2、劳动力保证措施、劳动力保证措施劳动力因素劳动力计划表技术水平碧桂园华东总部大楼总承包工程劳动力进场计划序号工种名称2

41、014年 2015年2016年11月12月一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1建筑工 程木工2020130130270270200502002钢筋工50508080150150100301003砼工20203030505040201004架子工003030303030302005砌体工303000808080802006抹灰工00005050505015107涂料工000000303020208小计120120270270630630530290115309安装工程工人2020505050505040302010合计14014032032068068058033014550说明：

42、本表仅指建筑、安装工人，其他工种如电工、防水工等均未列入。同时要求上报每周各工种的人员同时要求上报每周各工种的人员安排，做到精准控制安排，做到精准控制 劳动力计划表劳动力计划表第一周第二周第三周第四周审核总包的临设方案审核总包的临设方案，确保确保临临设容纳设容纳人数人数1针对农忙、节假日的特殊时期，要求施工单位针对农忙、节假日的特殊时期，要求施工单位制定相应的制定相应的预案预案2如若施工单位中途更换班组而造成工期滞后的，如若施工单位中途更换班组而造成工期滞后的，要求施工单位采取相应的加班要求施工单位采取相应的加班措施措施3严格按照项目管理行为要求，加强对施工单位严格按照项目管理行为要求，加强对

43、施工单位的技术交底，使施工队伍按照正确合理的工序、的技术交底，使施工队伍按照正确合理的工序、工艺施工，保证没有质量问题产生的返工现象工艺施工，保证没有质量问题产生的返工现象4人员数量人员数量技术水平技术水平 劳动力相关因素控制劳动力相关因素控制1.3、材料保证措施、材料保证措施（1）对施工单位进行甲指材料相关规定的宣贯，使其熟知我司三方合同履行的）对施工单位进行甲指材料相关规定的宣贯，使其熟知我司三方合同履行的要要求求，重点关注三方合同从发起到供货至现场的周期，并安排施工单位与供货商共同探讨材重点关注三方合同从发起到供货至现场的周期，并安排施工单位与供货商共同探讨材料进场节点，从而编制科学合理

44、的料进场节点，从而编制科学合理的材料进场计划材料进场计划，并由我项目部进行审核，确保可，并由我项目部进行审核，确保可行性行性；培训、宣贯培训、宣贯供货周期供货周期材料进场计划材料进场计划施工方施工方供应商供应商主导主导审核审核项目部项目部（2）对无需走三方合同的甲指材料，要求施工单位在上报材料）对无需走三方合同的甲指材料，要求施工单位在上报材料进场计划中，注明供货方的信息，保证其是从我司制定材料库中进场计划中，注明供货方的信息，保证其是从我司制定材料库中选择材料品牌选择材料品牌；（3）重点关注墙、地砖，由于某些窑厂因为窑厂维护的问题会）重点关注墙、地砖，由于某些窑厂因为窑厂维护的问题会在在年底

45、可能会关停年底可能会关停一段时间，导致本该是正常施工周期的材料无一段时间，导致本该是正常施工周期的材料无法送达，因此一定要密切关注集团该类材料的相关信息，做好预法送达，因此一定要密切关注集团该类材料的相关信息，做好预防措施，比如提前走三方合同供应材料；防措施，比如提前走三方合同供应材料；B类铝合金、塑钢门窗及配件、钢筋（以上材料限定品牌库）由总包单位与厂家直接签订合同采购一问二备三管（4）厘清项目中的甲指分包工程，明确总包单位对此类材料的）厘清项目中的甲指分包工程，明确总包单位对此类材料的配配合义务合义务，尤其是栏杆、电梯，确保此类材料进场顺利，尤其是栏杆、电梯，确保此类材料进场顺利；锌钢组合

46、栏杆项目专业分包形式采购防火门电梯（5）要求施工单位在施工总平面图上明确表示各材料的材料）要求施工单位在施工总平面图上明确表示各材料的材料堆场，从而使得材料进场后有场地可堆载堆场，从而使得材料进场后有场地可堆载和管理和管理，避免随意堆，避免随意堆放导致材料受损放导致材料受损、被偷，、被偷，影响工期影响工期；提前询问进场时间提前询问进场时间现场场地准备现场场地准备材料保管材料保管（6）重点关注外挂石材的材料管理，选取合理的材料堆放地点，避）重点关注外挂石材的材料管理，选取合理的材料堆放地点，避免二次搬运和损坏，影响工期免二次搬运和损坏，影响工期；（7）加强现场材料的）加强现场材料的验收工作验收工

47、作，防止假冒伪劣、不合格产品进，防止假冒伪劣、不合格产品进入施工现场，杜绝因材料质量问题产生的返工情况；入施工现场，杜绝因材料质量问题产生的返工情况；1场地选好2总包配合3材料预留质保材料质保材料+取样送检取样送检1.4、机械机械保证保证措施措施（1）大型大型设备进场设备进场时间时间（2）加强）加强对机械设备的对机械设备的进场验收、设备日常检查、维护保养工进场验收、设备日常检查、维护保养工作，确保设备进场后运行顺利，不因机械设备自身的原因影响作，确保设备进场后运行顺利，不因机械设备自身的原因影响工期；工期；机械安装时间拆除时间机械安装时间拆除时间1#塔吊2014-11-202016-4-21#

48、人货梯2015-4-242016-4-122#塔吊2014-12-162016-11-12#人货梯2015-11-92016-11-13#塔吊2016-5-212016-11-13#人货梯2015-11-92016-11-14#塔吊2014-11-222016-4-21.5、建设程序合规性建设程序合规性保证保证措施措施及时办理相关报批报建手续，使建设程序合规合法及时办理相关报批报建手续，使建设程序合规合法。安监站质监站规划局建设局消防局其他开发部牵头开发部牵头工程部协同工程部协同（1）加快办理工程施工许可证，确保证件齐全，不因“无证施工”导致政府的停工处罚；（2）加强现场安全文明施工管理，审查

49、人证符合、设备使用许可证等1.6、资金、资金保证保证措施措施（1）项目部编制合理的）项目部编制合理的资金付款计划资金付款计划，确保施工单位申报的每笔合理的，确保施工单位申报的每笔合理的进度款能得到支付，保证施工单位的资金能得到及时周转，确保施工的正常进行进度款能得到支付，保证施工单位的资金能得到及时周转，确保施工的正常进行；（2）重点关注春节前施工单位的工资发放情况重点关注春节前施工单位的工资发放情况，保证不发，保证不发生农民工讨薪事件生农民工讨薪事件，要求，要求总包单位必须出具春节前按时、足额发放工资的承诺函总包单位必须出具春节前按时、足额发放工资的承诺函，保证工人正常施工、不罢工，若施工单

50、位确实困难，我司考虑其他方案；，保证工人正常施工、不罢工，若施工单位确实困难，我司考虑其他方案；项目部项目部总承包单位总承包单位资金付款计划资金付款计划承诺函承诺函资金落实资金落实目录 Contents六、工程成本管理1.1、成本管理目标1.2、成本管理组织架构1.3、成本管理原则1.4、降成本主要亮点及措施p 低成本低成本p 高速度高速度 p 精品精品质质合理降成本合理降成本品质有保障品质有保障全员来把控全员来把控效益一起创效益一起创1.1成本管理目标合理低成本最优性价比目标目标理念理念1.2成本管理组织架构项目总经理项目总经理关海平关海平成本成本驻场驻场邵睿智邵睿智辅助辅助岗岗倪宏飞倪宏飞

51、装修工程师装修工程师姬标标姬标标水电工程师水电工程师张爱超张爱超土建主管土建主管朱海成朱海成资料员资料员尉廷华尉廷华土建管控土建管控水电、市政管控水电、市政管控装修成本管控装修成本管控成本资料汇集成本资料汇集成本管控第一责任人成本管控第一责任人目标、动态成目标、动态成本编制更新本编制更新专业指导专业指导项目成本管控项目成本管控工作落实工作落实成成控岗控岗杨勇杨勇1.3成本管理原则设计为先招标工作施工管控全成本考核以目标成本为基准，紧密结合动态成本，从设计、招标、施工等方以目标成本为基准，紧密结合动态成本，从设计、招标、施工等方面，在保证品质和便于管理的基础上合理、有效降低成本面，在保证品质和便

52、于管理的基础上合理、有效降低成本制定标准制定标准设定设定价格价格变更签证变更签证成本优化成本优化1.4、降成本主要亮点及措施 基础设施配套费项目部经与政府沟通从基础设施配套费项目部经与政府沟通从75元元/m2降低为降低为20元元/m2元，目前仍在沟通争取进一步减免元，目前仍在沟通争取进一步减免 雷电灾害风险评估费用从原雷电灾害风险评估费用从原21万元降至万元降至15万元，目前仍在争取万元，目前仍在争取进一步减免进一步减免1.4.1、主要亮点、主要亮点 空调系统优化空调系统优化1.4.2、主要降成本措施、主要降成本措施原方案：离心冷水机组原方案：离心冷水机组+真空燃气锅炉（整栋设备一次到位）真空

53、燃气锅炉（整栋设备一次到位）优化方案一：离心冷水机组优化方案一：离心冷水机组+真空燃气锅炉（预留裙楼真空燃气锅炉（预留裙楼1-11层机组不装）层机组不装）+风冷冷水机组风冷冷水机组（预留主楼（预留主楼7-16层）层）+VRV多联机（多联机（21-22层）层）优化方案二：离心冷水机组优化方案二：离心冷水机组+真空燃气锅炉（预留裙楼真空燃气锅炉（预留裙楼1-11层、主楼层、主楼7-16层机组不装）层机组不装）+VRV多联机（多联机（21-22层）层） 原方案优化方案一优化方案二初次设备投资费用（万元）3818.53107.23240.7三年后设备再次投资费用（万元） 848657运行费用（万元）4

54、70.73*10=4707.3159.52*10+468.18*7=4872.46159.52*10+470.58*7=4889.26总费用8525.88827.668786.96 原方案优化方案一优化方案二初次设备投资费用（万元）3818.53107.23240.7三年后设备再次投资费用（万元） 848657运行费用（万元）470.73*20=9414.6159.52*20+468.18*17=11149.46159.52*20+470.58*17=11190.26总费用（万元）13233.115104.6615087.9610年年期期测测算算20年年期期测测算算 装修设计从设计初期对成本进

55、行控制装修设计从设计初期对成本进行控制。 在区域设计管理部的支持下项目部与华东总部大楼未来的使用部门、在区域设计管理部的支持下项目部与华东总部大楼未来的使用部门、各子公司、装修设计院、建筑设计院进行深入沟通，对分隔方案进行多轮各子公司、装修设计院、建筑设计院进行深入沟通，对分隔方案进行多轮调整，寻求使用与成本最化的分隔方案。调整，寻求使用与成本最化的分隔方案。首层报审版首层报审版首层二次修首层二次修稿版稿版标准层报审版标准层报审版标准层二次标准层二次修稿修稿A版版标准层二次修标准层二次修稿稿B版版备注备注建筑面积建筑面积9260.959260.959260.959260.959260.95分隔数量分隔数量6间间18间间13间间36间间35间间使用面积使用面积5637.675575.866205.555930.675934.79公摊面积公摊面积3623.283685.093055.4 3330.283326.16得房率得房率60.88%60.21%67%64.04%64.08% 在设计初期与装修院就材料、设备的选型进行沟通。在设计初期与装修院就材料、设备的选型进行沟通。 综合单价估算：综合单价估算：1196元元综合单价估算：综合单价估算：1950元元 装修院就总部大楼的小便斗初步给出两种