房地产基本法律制度

1、第二章第二章 房地产基本法律制度房地产基本法律制度一、房地产法律体系房地产行业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，特别需要法律法规的规范房地产法体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性规章、规范性文件和技术规范等构成（一）房地产相关法律房地产方面的法律由城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法三部法律构成。城市房地产管理法（简介）土地管理法城市规划法1.城市房地产管理法城市房地产管理法是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”2.土地管理法土地管理法是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资

2、源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展3.城市规划法城市规划法是“为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要”（二）部门规章国六条细则5月29日出台1.房贷政策将“有区别地适度调整”。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。 （二）部门规章2.自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占

3、比重，必须达到开发建设总面积的70以上（二）部门规章3.从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。 （二）部门规章4.严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制

4、展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 （二）部门规章5.加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足13或已投资额不足14，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 （三）地方性法规广东2007月3月28日出台的“穗七条”（简介） “穗七条”不输“国六条”吗?如何让七招不变花拳头绣脚“最牛”市长彰示政府之责二、建设用地制

5、度与政策包括以下五部分内容：现行土地制度、集体土地征收、国有土地使用权出让、国有土地使用权划拔、闲置土地的处理（一）现行的土地制度1.土地所有制哪些土地是属于国有的、哪些土地是属于集体的？集体土地能出让吗？2.土地管理的基本制度国家实行土地登记制度、土地有限期使用制度（划拔除外）、耕地保护制度（二）集体土地征收征收土地是国家为了社会公共利益的需要,将集体所有土地转变为国有土地的强制手段征收和征用有尝使用土地的原则征收集体土地的程序征收集体土地补尝的范围和标准1.征收、征用集体土地的政策规定（1）征收土地范围：“物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可征用集体所有的土地。对于征

6、收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。”1.征收、征用集体土地的政策规定（2）征地土地批准权限的规定：“在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证。当地土地行政主管部门就将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。”征收土地批准权限实行分级审批1.征收、征用集体土地的政策规定（3）申请征地不得化整为零 ：“一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征用，不得先征待用。铁路、公路和输油、输水等所需征地，可以分段申请批准1.征收、征用集体

7、土地的政策规定（4）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助：“征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费；菜地征收需要缴纳菜地建设基金”（5）临时用地必须办理报批手续：“昨时用地期限不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性的建筑1.征收、征用集体土地的政策规定（6）征收土地公告：“被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内就以书面或其他形式进行公告。公告应具备的内容2.征收集体土地补偿的范围和标准（1）土地补偿费土地补偿费是征地费的主要部分，由用地单位支付土地补偿费，标准为：征收耕地的补偿费，为

8、该耕地被征收前三年平均产值的6至10倍征收其他土地的补偿费由省、自治区、直辖市参照征收的补偿标准规定2.征收集体土地补偿的范围和标准（2）安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，最高不得超过15倍土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍2.征收集体土地补偿的范围和标准（3）地上附着物和青苗补偿费等（4）临时用地补偿3.征收集体土地的工作程序（1）申请用地（2）受理申请并审查有关文件（3）审批用地（4）征地实施（5）签发用地证书（6）征地批准后的实施管理（7）建立征收土地档案（三）国

9、有土地使用权出让1.土地使用权出让方试：招标、拍卖、协议、挂牌2.土地使用权的出让年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年（四）国有土地使用权划拔1.划拔土地的特点：低价或无偿取得、土地使用无期限、划拔土地不能转让2.划拔土地的范围军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持项目、法律法规规定的其他用地（五）闲置土地的处理1.什么是闲置土地？(1)满年未动工的开发建设用地(2)开发面积不足1/3，投资额不足25%，未经批准中止开发建设连续满年的2.闲置用地的处置方式3.征收土地闲置费4.无偿收回土地三、城市房屋

10、拆迁管理城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补尝或安置的行为（一）房屋拆迁工作程序1.提出拆迁申请2.拆迁审批3.拆迁协议4.拆迁的实施5.拆迁补偿安置资金的监管（二）城市房屋拆迁补尝与安置1.补尝对象：被拆迁房屋的所有人，而非使用人2.补尝方式：货币补偿和房地产产权调换3.补偿标准：以房地产市场评估价格确定4.特殊情况的拆迁补偿、安置：产权不明确、抵押房屋、公益事业房屋、临时建筑（三）城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途等因素，对其房地产市场价格进行的评估1

11、.拆迁估价实务（简介）2.拆迁估价结果公示和异议处理（四）城市房屋拆迁的处理1.纠纷类型：拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间，被拆迁人与房屋拆迁人之间2.房屋拆迁纠纷的处理方式未达成拆迁协议：行政裁决、依法起诉、强制拆迁达成拆迁协议：司法、仲裁四、房地产产权产籍管理房地产产权是指房屋的所有权及其所占用的土地的所有权，即产权人在法律规定的范围内对其房地产行使占有、使用、处分、收益的权利房地产的他项权利，又称“限制物权”包括：典权抵押权四、房地产产权产籍管理房地产产权管理是指对房地产权属关系的管理，是一种行政管理房地产产权管理主要体现是实施房屋所有权和土地使用权登记发证制度（一）房地产权属登记房地产

12、权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为1.房地产权属登记的目的(1)保护房地产权利人的合法权益(2)保证交易安全，减少交易成本(3)规范房地产产权管理(4)为城市规划、建设提供科学依据2.我国现行房地产权属登记的特点(1)由不同登记机关分别登记：分别在土地管理机关和房地产管理机关进行(2)具有公信力(3)实行及时登记(4)颁发权利证书3.房地产权属登记的种类总登记初始土地登记房屋初始登记房屋转移登记变更土地登记房屋他项权利登记房屋注销登记4.申请房地产权属登记的一般情况（1）申请房地产权属登记的条件（2）当事人申请登记的时限：初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关申请；转移登应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销和他项权利登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请4.申请房地产权属登记的一般情况（3）房地产权属登记程序：受理登记申请；权属审核；公告；核准登记、颂发权属证书5.几种特殊情况下的房地产登记(1)房改售房权属登记如：职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给房屋所有权证，产别