北固湾项目区位及场地条件

1、DADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG1设计条件分析镇江市是国家历史文化名城，南京都市圈核心层城市、长江三角洲重要港口、工贸和旅游城市，区域中心城市。镇江市域面积3847平方公里，2009年全市常住人口达到306.9万人。项目位置PROJECT PROJECT LOCATIONLOCATION常州常州无锡无锡苏州苏州上海上海东海东海南京南京沪宁城际铁路沪宁城际铁路嘉兴嘉兴嘉兴嘉兴宁波宁波镇江在长三角城市群中的位置DADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHEN

2、JIANG2设计条件分析长长江江焦山焦山北固山大东地块（以下简称规划地块）位于镇江滨江南岸的京口区，距离传统中心大市口一步之遥。西侧紧邻北固山公园，是镇江滨江“三山”风景带上不可或缺的组成部分，独具景观优势和地缘文化底蕴。北固山北固山金山金山城铁车站城铁车站大市口大市口行政中心行政中心丹徒区丹徒区镇江城市卫星影像项目位置PROJECT PROJECT LOCATIONLOCATION润扬长江大桥润扬长江大桥规划地块规划地块DADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG3设计条件分析丹徒新城主城核心区大市口大市口项目位置项目位

3、置沪宁高铁站沪宁高铁站西翼西翼东翼东翼南山绿核南山绿核镇江“一城两翼”发展结构南徐新城丁卯新城优势条件分析STRENGTHSSTRENGTHS ANALYSIS ANALYSIS1、区位优势大城核心，标杆区位规划至2020年，镇江市区人口将达到105万人，成为特大城市。规划地块位于镇江未来城市的主城主中心，淄邻商业中心大市口，“大城核心”高端区位优势明显。同时，规划地块独具的景观优势和地缘文化底蕴，使其成为滨江“三山”风景带上的标杆示范地段，具备打造高端地产标杆的先决条件。DADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG4设计

4、条件分析优势条件分析STRENGTHSSTRENGTHS ANALYSIS ANALYSIS2、配套设施优势配套成熟，设施齐全地块行车距离大市口（目前镇江唯一的市级商业中心）仅2公里，可享受大市口商圈范围内的齐全配套。配套名称车距商圈大市口2km大润发2.7km万达广场4.5km超市华联、苏果1km内学校十三中等1km内医院江滨医院等1km内公园北固山500m交通沪宁高铁站4.5kmDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG5设计条件分析3、交通条件周边道路基本建成，连通便捷高效东侧北段：北湖内环线，红线40m，规划中；

5、南段：江滨大道，红线40m，四车道，需局部改建；南侧东吴路：红线40m，六车道，已建成；西侧、北侧滨江旅游专线：红线35m，六车道，已建成；中部规划道路：红线24m，规划中。优势条件分析STRENGTHSSTRENGTHS ANALYSIS ANALYSIS滨滨江江旅旅游游专专线线江滨大道江滨大道东吴路东吴路北北湖湖内内环环线线现状已建成道路现状已建成道路规划中道路规划中道路至大市口至大市口DADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG6设计条件分析设计条件分析4、场地条件外围山水俱佳，内部场地平整场地与周边建筑（东南方向）

6、场地与周边建筑（东南方向）场地与北固山（西北方向）场地与北固山（西北方向）北固山和长江北固山和长江优势条件分析STRENGTHSSTRENGTHS ANALYSIS ANALYSISDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG7设计目标与设计策略规划布局原高度控制区域原高度控制区域1 1、代征用地较大，开发强度较高、代征用地较大，开发强度较高限制条件分析WEAKNESS ANALYSISWEAKNESS ANALYSIS总用地面积：388100m2其中代征用地面积：66300m2可建设用地面积：321800m2容积率：1.

7、6万m2/hm2总建筑面积预计：62万m2DADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG8设计目标与设计策略规划布局2 2、最佳景观朝向为西北方向，且规划条件、最佳景观朝向为西北方向，且规划条件中的建筑高度控制为南高北低中的建筑高度控制为南高北低限制条件分析WEAKNESS ANALYSISWEAKNESS ANALYSIS最佳景观朝向为西北方向，与日照方向不一致，使户型设计不得不面临选择。规划条件中，基于滨江景观视线和公共视线廊道的要求，对建筑高度区域进行了控制，整体形态控制为南高北低，受日照要求限制，使取得较高的容积率遇

8、到更大的挑战。最佳景观朝向：最佳景观朝向：西北方向西北方向DADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG9设计条件分析设计条件小结SUMMARY OF DESIGN CONDITIONSSUMMARY OF DESIGN CONDITIONS条件分析条件分析对策对策优势条件区位优势大城核心、标杆区位充分利用地块的优势条件，精准定位，打造 高端住宅项目高端住宅项目，树立镇江高端地产市场新标杆配套设施优势配套成熟，设施齐全交通优势周边道路基本建成，连通便捷高效场地优势外围山水俱佳，内部场地平整限制条件代征用地较大，开发强度较高结

9、合华东地区的地域和气候要素，合理布局各类住宅产品。以产品价值提升为导向，创造性地利用各项限制条件带来的创新机会，塑造丰富变化的建筑形象,打造镇江城市 新地标新地标最佳景观朝向为西北方向，且规划条件中的建筑高度控制为南高北低城市公共开敞视线廊道的控制要求限制了规划地块内一些区域的建筑高度DADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG10规划布局规划结构PLANNING STRUCTUREPLANNING STRUCTURE规划形成“一主三副”的空间轴线骨架，并以此为依托组织结构组团。DADONGBLOCKBEIGUSHANZH

10、ENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG11规划布局总体规划总平面规划图MASTER PLANMASTER PLAN幼儿园幼儿园花园洋房花园洋房小高层公寓（小高层公寓（11F11F）联排住宅联排住宅运动会所运动会所超市超市/ /商业商业商务会所商务会所高层公寓（高层公寓（15F15F）超高层公寓（超高层公寓（40F40F）超高层公寓（超高层公寓（50F50F）叠加住宅叠加住宅高层公寓（高层公寓（33F33F）DADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG12规划布局总体规划功能分布联排：分布于

11、沿江第一高度界面，尽享静谧和滨水生活情趣。花园洋房：位于基地中部。高层公寓：主要沿江滨大道西侧和东吴路北侧布局，眺望江景，享有无敌景观视线。配套设施：主要沿江滨大道和东吴路沿街设置，共享城市商业界面，并在江滨大道两个交叉口形成活力节点。FUNCTIONAL LAYOUTFUNCTIONAL LAYOUTDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANGDADONGBLOCKBEIGUSHANZHENJIANG13规划布局总体规划道路交通系统CIRCULATIONCIRCULATIONl道路交通系统设计原则道路交通系统设计原则避免对滨江道路的机动车交通压力，减少机动交通对滨江环境质量的影响。倡导绿色生活，最大限度地塑造“人车分流”体系。在保证必要的通行和消防需求的情况下，尽可能较少车行通道；车辆进入小区，能便捷进入地下车库，从而将地面空间留给行人。l道路交通系统道路交通系统出入口：两个主要出入口，三个次要出入口。车行通道：7米。人行通道：结合宅间空间的绿化，设置亲切宜人的步行环境。l地下车库地