物业管理基本制度与政策培训及案例分析

1、物业管理基本制度与政策培训及案例分析物业管理基本制度与政策主讲人：物业管理学习科目 注册物业管理师注册物业管理师执业资格培训参考教材，全套执业资格培训参考教材，全套4门课程，门课程，包括包括物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策 物业管理实务物业管理实务 物业管理综合能力物业管理综合能力 物业经营管理物业经营管理资格考试分资格考试分4个半天进行。个半天进行。物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策、物业经营管理物业经营管理、物业管理综合能力物业管理综合能力3个科目的考试均为个科目的考试均为25小时，小时，9：00-11：30物业管理实务物业管理实务科目考试时间为科目考试时间为3个小时

2、。个小时。14：00-17：00n物业管理员：物业从业资格证物业管理员：物业从业资格证n全国物业管理企业经理岗位证书全国物业管理企业经理岗位证书n物业管理师证书物业管理师证书n注册物业管理师证书注册物业管理师证书一、物业管理的起源与发展 起源：19世纪60年代英国房荒奥克维娅希尔尝试；非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会成立。 发展：19世纪末20世纪初，美经济迅速发展，专业化的物业管理机构芝加哥建筑管理人协会成立，标志物业管理走向成熟。 物业管理诞生于欧美的原因：房地产物质形态演变区分建筑物所有业主共同管理物业引入市场机制要求要求要求要求要求要求一、物业管理的概念一、物业管理的概念 狭义：指

3、业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约狭义：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。境卫生和秩序的活动。第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念1 理解理解活动实现方式是选聘而非其他两种活动实现方式是选聘而非其他两种活动依据：物业服务合同活动依据：物业服务合同活动内容：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、活动内容：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护

4、、管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序；还可以其他代收代缴等管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序；还可以其他代收代缴等特约服务。特约服务。三种物管方式，用哪种三种物管方式，用哪种随你，一旦选聘则守随你，一旦选聘则守条例条例二、城镇住房及住房制度改革改革开放前的城镇住房制度改革开放前的城镇住房制度城镇住房制度改革城镇住房制度改革住房商品化改革后私公一是住房投资投资由国家和国有企业统包；二是住房分配分配采取实物分配；经历:私公,公私;三是住房消费消费采取福利低租金和国家包修包养制度。特征：弊弊端端有投入无回收，恶性循环，发展慢，供应短缺，人均面积下滑。房租低，房损严重，大量危旧房需改造，国家维修养

5、护包袱重。房地产领域改革三大举措： 一是城镇住房制度改革 二是城市土地使用制度改革 三是房地产生产方式改革；按“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针开发 前者其实是创造需求，后者是实施供给！ 城镇住房制度改革城镇住房制度改革三、我国物业管理的产生产生：1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立 意义：标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步，房管工作从政府行为变成了企业行为，从政府补贴变成了自负盈亏。发展：广州东华实业股份有限公司1984年征地开发五羊村小区广州东华物业管理公司的完善 莲花二村深圳市莲花物业管理公司的改革四、我国物业管理的发展 1993年，深圳市人大颁发了全国

6、第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，首次首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。 1994年，建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理” 1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛经验。物业管理：物业管理：n物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环定，对房屋及配套的设施设备和

7、相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。境卫生和秩序的活动。n 摘自摘自物业管理条例物业管理条例国务院令国务院令2003379号号 物业服务合同没有约定财务保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义物业服务合同没有约定财务保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。与其过错相适应的赔偿责任。 摘自摘自北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行

8、）北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）京高法发京高法发2003389号号李总：都是自己人，接管验收时多担待。李总：都是自己人，接管验收时多担待。摘自摘自物业管理条例物业管理条例物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于投标人少于3 3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业

9、。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业资质物业管理企业资质摘自摘自物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法建设部令第建设部令第125125号号注册物业公司定位为注册物业公司定位为“暂定三级暂定三级” 一年后年审过关升级一年后年审过关升级 三级资质：可以承接三级资质：可以承接2020万平方米住宅和万平方米住宅和5 5万平方米以下的非住宅项目；万平方米以下的非住宅项目；（之后两年一年审）（之后两年一年审）二级资质：可以承接二级资质：可以承接3030万平方米住宅和万平方米住宅和8 8万平方米以下的非住宅项目；万平方米以下

10、的非住宅项目；一级资质：可以承接各种物业管理项目。一级资质：可以承接各种物业管理项目。n物业管理企业资质管理办法规定：物业管理企业资质管理办法规定：二级资质二级资质 1.注册资本人民币注册资本人民币300万元以上；万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职人。其中，具有中级以上职称的人员不少于称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关

11、规定取得职业资格证书；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： （1）多层住宅）多层住宅100万平方米；万平方米； （2）高层住宅）高层住宅50万平方米；万平方米； （3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）8万平方米；万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业20万万平方米。平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企建立并严

12、格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 前期物业招投标前期物业招投标1、招标形式：公开招标（公布时限不少于、招标形式：公开招标（公布时限不少于20日）日） 邀请招标（邀标企业邀请招标（邀标企业5家以上）家以上）2、评标专家：北京市专家库随机抽取、评标专家：北京市专家库随机抽取“4+1”3、招标时间：、招标时间： 新建现售商品房物业应当在现售前新建现售商品房物业应当在现售前30日完成；日完成； 预售商品房物业应当在取得预售商品房物业应当在取得商品房预售许可证商品房预售许可证之前完成；之前完成；摘自摘自北京市

13、物业管理招投标办法北京市物业管理招投标办法京国土房管京国土房管20038482003848号号金阳公寓物业费：金阳公寓物业费：3.7元元/月月/平方米平方米这么贵？对面小区才这么贵？对面小区才2.0元呀！元呀！ 项目规模项目规模管理费用分摊管理费用分摊安防体系安防体系出入口数量；物防、技防完善性出入口数量；物防、技防完善性公共设施公共设施市政配套、绿地率、植被种类、市政配套、绿地率、植被种类、 水系、景观灯、水系、景观灯、 石材养护石材养护人工成本人工成本收入、保险收入、保险高端服务高端服务大堂服务、双语服务大堂服务、双语服务。误区误区与售价挂钩、与周边对比与售价挂钩、与周边对比影响物业费定价

14、因素影响物业费定价因素项目特点、服务标准项目特点、服务标准物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。 摘自摘自物业管理条例物业管理条例又交物业费，我就没见物业给又交物业费，我就没见物业给我家做什么。我家做什么。 1 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3 3、物业管理区域清洁卫生费用；、物业管理区域清洁卫生费用；4 4、物业管理区域绿化

15、养护费用；、物业管理区域绿化养护费用；5 5、物业管理区域秩序维护费用；、物业管理区域秩序维护费用；6 6、办公费用；、办公费用；7 7、物业管理企业固定资产折旧；、物业管理企业固定资产折旧；8 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用；、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用；9 9、经业主同意的其它费用。、经业主同意的其它费用。 摘自摘自物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法发改价格发改价格2003186420031864号号主要工作职责主要工作职责物业服务成本构成物业服务成本构成 物业服务物业服务物业管理区域（红线以内、户门以外）物业管理区域（红线以内、户门以外）配套

16、服务配套服务会所、社区巴士会所、社区巴士特约服务特约服务入户维修、家政服务。入户维修、家政服务。 我出国了一年，没在小区居住，我出国了一年，没在小区居住，为什么还要交物业费？为什么还要交物业费？ 纳入物业管理费范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交纳入物业管理费范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 摘自摘自物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法空置房物业费的缴纳空置房物业费的缴纳一层业主是否一层业主是否应交电梯费？应

17、交电梯费？ 请把你们的账本给我看看请把你们的账本给我看看 摘自摘自物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务费用可采用包干制或酬金制形式。物业服务费用可采用包干制或酬金制形式。 包干制：盈亏由物业管理企业享有或承担；包干制：盈亏由物业管理企业享有或承担； 酬金制：结余或不足由业主享有或承担。酬金制：结余或不足由业主享有或承担。 摘自摘自物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。于一次公布物业服务资金的收支情况。

18、业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。质询时，物业管理企业应当及时答复。 物业收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘物业收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 我是业主、我就要封阳台！我是业主、我就要封阳台！1（三）关于业主大会和业主委员会 1、业主大会和

19、业主委员会的设立 1）业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是业主大会的执行机构。 2）地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。 业主大会由业主自行筹备，自主组建。地方人民政府有关部门（房地产主管部门或街道、乡政府）应当向准备成立业主大会的业主予以指导。2、业主大会和业主委员会的决定效力 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力的条件： 1）决定必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的； 2）决定必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的； 3）决定必须是符合

20、法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的。3、业主大会和业主委员会的处置权 物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。” “业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”（四）关于共同管理权的其他规定 （1）维修资金的所有权归属与使用 （2）管理费用分摊与收益分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，

21、按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 （3）建筑物及其附属设施的管理 业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。遵从法规及约定遵从法规及约定1、国家或地方法规、国家或地方法规2、商品房买卖合同商品房买卖合同3、（临时）业主公约、（临时）业主公约不得违规搭建的原因不得违规搭建的原因改变住宅外立面改变住宅外立面 装修人从事住宅内部装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：装修人从事住宅内部装饰装修活动，未经批准，不得有

22、下列行为： （一）改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；（一）改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗； 摘自摘自住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法建设部令第建设部令第110号号增加建筑面积增加建筑面积增加安全隐患增加安全隐患影响毗连关系影响毗连关系 业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业

23、，专项维修资金使用和续筹方案的决改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。业主公约业主公约修改权限修改权限业主临时公约业主临时公约的重要性的重要性物业公司职责：物业公司职责： 告知告知 巡查巡查 制止制止 上报上报 诉讼诉讼装修管理相关责任装修管理相关责任业主：业主： 向物业管理企业提交装修申请；向物业管理企业提交装修申请； 对违规装修及所造成的损失承担连带责任。对违规装修及所造成的损失承担连带责任。来看房的了、快去拿合同。来看房的了

24、、快去拿合同。销售合同附件中销售合同附件中与物业管有关内容与物业管有关内容摘自摘自物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费方式、计算方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的标准、收费方式、计算方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。约定应当一致。 公共收益如何分配？公共收益如何分配？您好，请您停车交费。您好，请您停车交费。摘自摘自物业管理条例物业管理条例 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业

25、主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益分配公共收益分配 属于全体业主共有的地面停车场地，依照北京市相关规定收取停车费。停车收入的属于全体业主共有的地面停车场地，依照北京市相关规定收取停车费。停车收入的70%70%用于补充物业管理费用，用于补充物业管理费用，3030用于补充专项维修资金。用于补充专项维修资金。现行规定现

26、行规定培训内容培训内容第一章第一章 物业管理概述物业管理概述第三章第三章 物业管理的基本制度物业管理的基本制度第四章第四章 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策第二章第二章 物业管理服务物业管理服务第一章第一章 物业管理概述物业管理概述物管员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用物业管理条例(以下简称条例)和物权法 “业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理服务工作中相关问题的能力。 培训目的第一章第一章 物业管理概述物业管理概述 1.物业管理的概念、内容和特征，物业管理产生的主要原因。 2.我国物业管理的产生与发展，物业管理在社会经济中的地位和作用。 3.我国物业管理制度建设

27、的必要性，条例颁布前后物业管理制度建设及其主要特点，物权法颁布后物业管理制度建设及其主要特点。 4.条例的指导思想和立法原则、创设的法律制度及制度特色，条例的主要内容、确立的法律责任及其特点、确立的基本法律关系。 5.物权法关于“业主的建筑物区分所有权”的规定，业主身份的认定，专有部分和共用部分的认定，业主人数和总人数的认定，行使专有部分所有权的相关规定，行使共有部分共有权的相关规定，业主共同决定事项的范围，表决规则，业主大会和业主委员会的设立、效力和处置权，建筑物及其附属设施的管理方式、维修资金、费用分摊及收益分配，业主对物业服务企业的监督权，业主的诉讼权利，最高人民法院关于审理建筑物区分所

28、有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的有关规定。培训内容第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念1第四节第四节 物业管理条例物业管理条例4第三节第三节 我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革3第二节我国物业管理的产生与发展第二节我国物业管理的产生与发展2第一章第一章 物业管理概述物业管理概述第五节第五节 关于业主的建筑物区分所有权的规定关于业主的建筑物区分所有权的规定5一、物业管理的概念一、物业管理的概念 广义：不动产管理活动的总称，业主通过自行管理、委托其他管理人或物业服务企广义：不动产管理活动的总称，业主通过自行管理、委托其他管理人或物业服务企业等方式，对其所有的建筑物机

29、器附属物进行维修、养护和管理的活动业等方式，对其所有的建筑物机器附属物进行维修、养护和管理的活动第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念11、物业管理是由业主通过选聘、物业管理是由业主通过选聘( )的方式来实现活动。的方式来实现活动。A、物业管理人员、物业管理人员 B、物业管理企业、物业管理企业C、物业管理分包单位、物业管理分包单位 D、物业管理师、物业管理师2、在物业管理的特征中，、在物业管理的特征中，( )是物业管理最主要的特点。是物业管理最主要的特点。A、市场化、市场化 B、规范化、规范化C、专业化、专业化 D、社会化、社会化练习练习一、物业管理的起源与发展二、城镇住房及住房制度改革三

30、、我国物业管理的产生四、我国物业管理的发展五、物业管理在社会经济中的地位与作用第二节我国物业管理的产生与发展第二节我国物业管理的产生与发展2四、我国物业管理的发展1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验（93年就开始探索了）。2005年底，我国物业管理企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。08年末我国物业服年末我国物业服务企业务企业58406个，比个，比04年末增加年末增加26724个，从业人员个，从业人员250.12万人，比万人，

31、比04年末增加年末增加106.7万万人次。根据近几年行业呈现的单项业务分包趋势，一并计算清洁、绿化、秩序维护等，从业人次。根据近几年行业呈现的单项业务分包趋势，一并计算清洁、绿化、秩序维护等，从业人员在人员在600万左右，其中秩序维护员、清洁工等占万左右，其中秩序维护员、清洁工等占80%以上。以上。2000年，中国物业管理协会成立，加强了行业指导和行业自律2003年，物业管理条例出台，物业管理进入法制化、规范化轨道2007年，物业管理条例修改，物业管理正式走向成熟、完善五、物业管理在社会经济中的地位与作用(一) 有助于改善人居环境(二) 有助于推动国民经济增长(三) 有助于维护社区和谐稳定(四

32、) 有助于解决城乡就业(五) 有助于推动社会建设（房地产业）物业知识练习题物业知识练习题 在现阶段无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。在现阶段无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照解决这一问题的关键，就是通过立法，按照( )将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。A、合同、合同 B、专业化原则、专业化原则C、市场原则、市场原则 D、社会化原则、社会化原则 1994 年，建设部颁了年，建设部颁了( )，明确要求，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、

33、专业化的管理模住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。A、物业管理招投标管理办法物业管理招投标管理办法B、全国物业管理优秀住宅小区标准全国物业管理优秀住宅小区标准C、城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法D、住宅小区管理办法住宅小区管理办法第三节 我国物业管理制度历史沿革一、物业管理制度建设的必要性以政府为主动的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要以政府为主动的制度建设是维护社会公共利益的需要以政府为主动的制度建设是推进房地产管理制度转型的需要一、条例颁布前的物业管理制度建设特点：借鉴性过渡性针对性内容：城

34、市新建住宅小区管理办法94.3.23，建设部颁（注内容）物业管理示范项目考评标准1、全国优秀管理住宅小区标准2、全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则3、关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知城市住宅小区物业管理服务收费暂行管理办法计委与建设部96年颁条例颁布前的物业管理制度建设 物业管理企业财务管理规定财政部1998年 住宅共用设施设备维修基金管理办法建设部、财政部于1998年1月 物业管理企业资质管理试行办法1999年建设部 住宅室内装饰装修管理办法 2002年3月建设部)二、条例颁布后的物业管理制度建设n(1)2003年6月，建设部发布业主大会规程n

35、(2)2003年9月，建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法n(3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法n(4)2004年1月，中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级标准特点：操作性配套性经验性内容：条例颁布后的物业管理制度建设n(5)2004年3月，建设部发布物业管理企业资质管理办法；n(6)2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费明码标价规定；n(7)2004年9月，建设部发布业主临时公约(示范文本)和前期物业服务合同(示范文本)；n(8)2005年11月，人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格培训实施办法和

36、物业管理师资格认定培训办法。三、物权法颁布后的物业管理制度建设n(1)07年9月，发改委、建设部物业服务定价成本监审办法n(2)07年12月，建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法n(3) 09年9月，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释n(4)04年12月，住建部业主大会和业主委员会指导规则特点：创新性协调性引导性内容：(5)10年10月，住建部承接查验办法；(6)14年1月，住建部物业管理师继续教育暂行办法；物业知识练习题物业知识练习题n为规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业经营活动的管理，为规范物业管理市场

37、秩序，加强对物业管理企业经营活动的管理，1999 年建设部印发了年建设部印发了( )。nA、全国优秀管理住宅小区标准全国优秀管理住宅小区标准nB、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法nC、关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训合格上岗制度的通知关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训合格上岗制度的通知nD、物业管理企业资质管理试行办法物业管理企业资质管理试行办法第四节 物业管理条例n一、条例制定和修改过程n二、条例的指导思想和立法原则n三、条例创设的法律制度n四、条例主要内容简介n五、条例确立的基本法律关系一、条例的制定和修改过程n(一

38、)收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况n(二)开展立法调研，掌握第一手材料n(三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题n(四)广泛征求意见，以求彰显民意n(五)适应环境变化，及时修改完善二、条例的指导思想和立法原则n立法理念（指导思想）：发展为重、平衡利益、保护弱者表现：n一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；n二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；n三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。条例的立法原则n(一)物业管理权和财产权相对应的原则n(二)维护全体业主合法权益的原则n(三)现实性与前瞻性有机结合的

39、原则n(四)从实际出发，实事求是的原则三、条例创设的法律制度(一)尊重和维护业主的财产权利强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护剩余部分由业主大会决定使用(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制业主大会制度和业主公约制度(三充分发挥法律规范的协调作用条例和有关法律法规共同规范物业管理活动民法通则、合同法、公司法、城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例 (四)妥善处理政府和市场的关系通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节

40、。四、条例主要内容n(一)第一章总则n(二)第二章业主及业主大会n(三)第三章前期物业管理n(四)第四章物业管理服务n(五)第五章物业的使用与维护n(六)第六章法律责任五、条例确立的基本法律关系(一)业主相互之间的关系关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务(二)物业管理企业和业主之间的关系等价交换(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同建设单位与业主签订含前期物业服务内容的商品房销售合同建设单位制定买受人接受的临时规约五、条例确立的基本法律关系(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 (六)物业管理各方主体与政府之间的关系

41、：行政法律关系(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。与业主商品交换的合同关系与物业无交换合同关系。无权向物业额外收费。 可以产生委托关系，注：向最终用户收取有关费用；市政管线和设备的维修养护义务归属；禁止收取代收代缴手续费物业知识练习题物业知识练习题条例条例在立法过程中，主要遵循以下在立法过程中，主要遵循以下( () )基本原则。基本原则。A A、物业管理权利和财产权利相对应的原则、物业管理权利和财产权利相对应的原则B B、重点维护弱势群体业主合法权益的原则、重点维护弱势群体业主合法权益的原则C C、现实性与前瞻性有机

42、结合的原则、现实性与前瞻性有机结合的原则DD、从实际出发，实事求是的原则、从实际出发，实事求是的原则专专有有所所有有权权共共有有所所有有权权共共同同管管理理权权 指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。一、业主的建筑物区分所有权第五节 物权法关于“建筑物区分所有权”的规定二、专有部分的所有权 1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。 3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。39/12年专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权权利权利义务义务法律责任法律责任占有