土地增值税(2014年视频培训)

1、土地增值税 自治区地税局财产和行为税处 傅傅 玮玮主主 要要 内内 容容w 房地产开发简介房地产开发简介w 土地增值税基本政策规定土地增值税基本政策规定w 土地增值税清算土地增值税清算w 土地增值税若干政策解读土地增值税若干政策解读 房地产开发简介w 一、房地产概念一、房地产概念w 1 1、房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。、房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。w 2 2、作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，、作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物。包括土地和土地上永久建筑物。w 3 3、

2、房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和、房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。w 地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。面道路等。w 4 4、可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。、可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。w 5 5、法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指、法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各

3、种经济利益以及由此而形成的各种权利，寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。w 二、房地产类型二、房地产类型w 1 1、居住房地产项目，、居住房地产项目，普通商品住房，房经济适用房，廉租房，高普通商品住房，房经济适用房，廉租房，高档商品房，档商品房，高级公寓、别墅高级公寓、别墅等。等。w 2 2、商业房地产项目，、商业房地产项目，商业用房，写字间，酒店、酒店式公寓，商业用房，写字间，酒店、酒店式公寓，度度假村假村，主题公园等。，主题公园等。w 3 3、工业房地产项目，、工业房地产项目，工业

4、厂房，仓储用房，工业园等。工业厂房，仓储用房，工业园等。w 4 4、特殊用途房地产项目，、特殊用途房地产项目，高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。站、码头等。w 三、房地产的特点三、房地产的特点w 1、不可移动性、不可移动性w 2、稀缺性、稀缺性w 3、体积庞大、消耗材料多、体积庞大、消耗材料多w 4、建设周期长、投资规模大、投资回收期长、建设周期长、投资规模大、投资回收期长w 5、牵涉面广、运作程序复杂、牵涉面广、运作程序复杂w 四、房地产开发流程四、房地产开发流程w1、项目立项和可行性研究、项目立项和可行性研究规划设计（初步）规划设计（初步）取得

5、项目土地使用权取得项目土地使用权拆迁安置拆迁安置勘察设计勘察设计招投标招投标开工、建设、监理和竣工开工、建设、监理和竣工商品房的销售商品房的销售物业管理。物业管理。w2 2、第一部分，房地产开发公司的准备工作、第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书, ,应附有详细的规划应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。w第二部分，行政审

6、批部分第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：分六个阶段：1 1）选址定点选址定点；2 2）规划总图审查及确定规划设计条件；）规划总图审查及确定规划设计条件；3 3）初步设计及施工图审查；初步设计及施工图审查；4 4）规划报建图审查；）规划报建图审查；5 5）施工报建；）施工报建；6 6）建设工）建设工程竣工综合验收备案。程竣工综合验收备案。w第三部分第三部分 房地产项目权属初始登记阶段房地产项目权属初始登记阶段3、房地产开发五证办理流程，原则上是：建设用地规划许可证房地产

7、开发五证办理流程，原则上是：建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）证（又称建筑工程开工证）商品房预售许可证商品房预售许可证w 五、房地产相关基本术语五、房地产相关基本术语w 1 1、产权证书产权证书w 产权证书是指产权证书是指“房屋所有权证房屋所有权证”和和“土地使用权证土地使用权证”。房屋产权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附构、间数、建

8、筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，分户房屋平面图。土地使用权证包括坐落、地号、图号、地类记，分户房屋平面图。土地使用权证包括坐落、地号、图号、地类（用途）、使用权类型、使用权面积、分摊面积、记事、土地平面（用途）、使用权类型、使用权面积、分摊面积、记事、土地平面图。图。w 2、期房（楼花）期房（楼花）w 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称产证止，在这一期间的商品房称 为期房，消费者在这一阶段购买为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。商品房时应签预售合同。 w

9、 3 3、现房、现房w 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 w 4 4、定金、定金w 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的保的一定数额的货币，它属于一种法律上的 担保方式。担保方式。定金应当以书面形式约定，如果购房者交了定金之后改定金应当以书面形式约定，如果购房者交了定金之后改变主意变主意 决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退决定不买，开

10、发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。返还定金。w 5 5、违约金、违约金w 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。对方造成损失，都

11、要支付违约金。w 6 6、订金、订金w “ “订金订金”并非法律语言，没有明确的法律规定，在实并非法律语言，没有明确的法律规定，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金订金”，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金订金”。w 7 7、容积率、容积率w 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1 1万平方米的土地上，有万平方米的土地上，有40004000平方米的建筑总面积，其容平方米的建筑总面积，其容积率为积率为0.40.4。w 8 8、土地使用年期、土地

12、使用年期w 土地使用年期按国家规定为：居住用地七十年；工土地使用年期按国家规定为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。他用地五十年。w 9 9、七通一平、七通一平w 指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，指指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，指道道路通、电力通、自来水（上水道）、电讯通、排水（下路通、电力通、自来水（上水道）、电讯通、排水（下水道）通、煤气通、热力（供暖）通和场地平整。水道）通、煤气通、

13、热力（供暖）通和场地平整。w 1010、宗地、宗地w 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称闭地块。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24B107-24这个地号这个地号表示表示XXXX区第区第1 1带带0707片第片第2424宗地。宗地。w 1111、建筑面积、建筑面积w 建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑

14、面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。梯走道面积、其他公摊面积等。w 12、可售面积、可售面积w 可售面积就是取得了可售面积就是取得了商品房预售许可证商品房预售许可证、可以进行、可以进行预售和销售的商品房面积。预售和销售的商品房面积。 w 1313、建筑面积与可售面积的关系、建筑面积与可售面积的关系w 建筑面积建筑面积= =可售面积可售面积+ +地下人防工程地下人防工程+ +地上架空层地上架空层+ +为多栋服务的服务为多栋服务的服务用房用房+ +无偿移交政府的无偿移

15、交政府的+ +产权归业主共有的产权归业主共有的w 1414、公用面积、公用面积w 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。w 1515、公摊面积、公摊面积w 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：w 1 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、

16、公共门厅和过道电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；w 2 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的墙体水平投影面积的5050。w 1616、地产交易形式、地产交易形式w （1 1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务

17、包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。用权；出租土地，定期收取地租等。w （2 2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。综合开发、经营所形成的市场。w 1717、房产交易形式、房产交易形式w （1 1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。有房产的买卖。w （2 2）房屋租赁。）房屋租赁。w

18、（3 3）房产互换。）房产互换。w （4 4）房产抵押。）房产抵押。 w 18、生地、熟地、毛地、净地、生地、熟地、毛地、净地w A、生地是指不具备城市基础设施的土地。、生地是指不具备城市基础设施的土地。B、熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平、熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。整能直接进行建设的土地。C、毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋、毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。拆迁的土地。D、净地的概念是相对于毛地来说的、净地的概念是相对于毛地来说的,指已经完指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑

19、物等设施的土地。物等设施的土地。w 19、国有土地招、拍、挂、国有土地招、拍、挂w A、国有土地招拍挂的意思为：、国有土地招拍挂的意思为：招：为招标（国土局公布出让公告）招：为招标（国土局公布出让公告）拍：为拍买，或竟买（指企业参加竞拍）拍：为拍买，或竟买（指企业参加竞拍）挂：国有土地挂牌公告，公示竞拍结果挂：国有土地挂牌公告，公示竞拍结果w B、房地产开发企业取得土地的必经程序、房地产开发企业取得土地的必经程序w 2020、五证、两书、一表五证、两书、一表 国有土地使用证国有土地使用证 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证建设工程施工

20、许可证 商品房预售许可证商品房预售许可证 住宅质量保证书（保证房屋基本设施如墙体，梁柱等）住宅质量保证书（保证房屋基本设施如墙体，梁柱等）w 住宅使用说明书（包含工程分布图，管道排放，线路住宅使用说明书（包含工程分布图，管道排放，线路分布等）分布等） 竣工验收报告表竣工验收报告表土地增值税基本政策规定w一、土地增值税的概念一、土地增值税的概念w A、土地所有权、土地使用权、土地所有权、土地使用权w B、建筑物、构筑物、建筑物、构筑物、w C、附属设施、附着物、附属设施、附着物w 二、土地增值税的纳税人二、土地增值税的纳税人 w三、征税对象三、征税对象w 1、征税对象的界定、征税对象的界定w A

21、、转让、转让w B、国有、国有w C、有偿、有偿w w 四、计税依据四、计税依据w 1、增值额、增值额w 2、转让收入、转让收入w 3、扣除项目金额、扣除项目金额w 4、增值额、增值额=转让收入转让收入-扣除项目金额扣除项目金额w 五、土地增值税的税率五、土地增值税的税率w 1、税率、税率w 2、特点、特点w 六、土地增值税的计算六、土地增值税的计算w 1、分级逐级距计算、分级逐级距计算w 2、速算法计算、速算法计算w 七、土地增值税的征管七、土地增值税的征管w 1、纳税义务发生时间、纳税义务发生时间w 2、纳税期限、纳税期限w 3、纳税地点、纳税地点土地增值税清算土地增值税清算w 一、土地增

22、值税清算的概念一、土地增值税清算的概念w 1 1、清算的概念、清算的概念w 是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关进行纳税申报缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关进行纳税申报并提供相应资料，办理清算手续，结清土地增值税税款并提供相应资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。的行为。w 2 2、清算的主体、清算的主体w 3 3、清算的条件、清算的条件w 4 4、清算的发起、清算的发起w 二、前期管理二、前期管理w

23、 1、项目管理项目管理w 国税发【国税发【1995】90号，号，w 国税发【国税发【2006】128号，号，w 国税发【国税发【2009】91号号w 2 2、预征税款预征税款w 细则细则第十六条，第十六条，w 新地税三字【新地税三字【1997】27号号w 新地税发【新地税发【2002】150号号w 财税发【财税发【2006】21号，号，w 国税发【国税发【2010】53号号w 三、清算流程三、清算流程w 补正补正解缴税款（或退库处理）解缴税款（或退库处理） w w 清算发起清算发起纳税申报纳税申报税务审核税务审核解缴税款（或退库处理）解缴税款（或退库处理） w w 核定征收（核定征收（9090

24、日内不申报）日内不申报） 稽查稽查解缴税款（或退库处理）解缴税款（或退库处理） 应清算应清算1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的、房地产开发项目全部竣工、完成销售的2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的、整体转让未竣工决算房地产开发项目的3、直接转让土地使用权的；、直接转让土地使用权的； 4、纳税人申请注销税务登记但未办理土地、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。增值税清算手续的。可清算可清算1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在比例在85%以上，或该比例

25、虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的；但剩余的可售面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；完毕的；3、自治区地税局规定的其他情况。、自治区地税局规定的其他情况。符合条件后自行到主管税务机关符合条件后自行到主管税务机关申报缴纳申报缴纳由主管税务机关发送由主管税务机关发送土地增值土地增值税清算通知税清算通知90日内申报缴日内申报缴纳的由主管税纳的由主管税务机关审核务机关审核90日内申报缴日内申报缴纳的由主管税纳的由主管税务机关审核务机关审核纳税申报纳税申报w 四、清算审核工作四、清算审核工作w 1

26、、案头审核，是指对纳税人报送的清算资料进行数据、案头审核，是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑性审核，重点是审核项目归集的一致性、数据计算逻辑性审核，重点是审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。准确性等。w 2、实地审核，是指在案头审核的基础上，通过对房地、实地审核，是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。性、真实性、合理性进行审核。w 3、清算与审核的关系、清算与审核的关系w 五、土地增值税申报表修订问题五、土地增值税申报表修订问题w 六、土地增值税清算统计表上报问题六

27、、土地增值税清算统计表上报问题土地增值税若干政策解读土地增值税若干政策解读w 1、土地增值税清算单位、土地增值税清算单位w 2、土地增值税处罚问题、土地增值税处罚问题w 3、拆迁补偿扣除问题、拆迁补偿扣除问题w 4、旧房适用政策问题、旧房适用政策问题w 5、核定征收问题、核定征收问题w 6、楼层系数问题、楼层系数问题w 7、取得土地使用权扣除问题、取得土地使用权扣除问题w 8、合作建房界定问题、合作建房界定问题w 9、车库、停车位、地下室征收土地增值税问题、车库、停车位、地下室征收土地增值税问题 10、关于以兼并企业方式取得土地使用权扣除、关于以兼并企业方式取得土地使用权扣除 问题问题w 11

28、、关于以土地（房地产）投资入股进行投资、关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征扣除问题或联营征扣除问题 w 12、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让扣除金额问题行继续建设再转让扣除金额问题 w 13、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题 w 14、关于委托代销收入确定问题、关于委托代销收入确定问题 w 15、关于售楼处、样板房费用扣除问题、关于售楼处、样板房费用扣除问题w 16、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题地增值税问题w

29、17、关于统建房、集资房征收土地增值税问题、关于统建房、集资房征收土地增值税问题w 18、关于精装修房征收土地增值税问题、关于精装修房征收土地增值税问题 w 19、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为征收土地增值税问题为征收土地增值税问题 w 20、关于破产企业征免土地增值税问题、关于破产企业征免土地增值税问题 w 21、别墅界定问题、别墅界定问题w 22、订金、定金征收土地增值税问题、订金、定金征收土地增值税问题w 23、国家收回土地土地增值税问题、国家收回土地土地增值税问题应掌握的文件应掌握的文件w 1、中华人民共和国土地增值税暂行条

30、例中华人民共和国土地增值税暂行条例w 2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则w 3、财税字、财税字199548号号w 4、新地税三字、新地税三字199727号号w 5、新地税发、新地税发2002150号号w 6、新地税发、新地税发2005208号号w 7、新财法税、新财法税200612号号w 8、财税、财税200621号号w 9、国税发、国税发2006187号号w 10、国税函、国税函2010220号号w 11、2013年年9号公告号公告w 12、2014年年1号公告号公告电话：电话 选址定点阶段。选址定点阶段。w 此阶

31、段一般办理以下事项：此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。、规划部门办理项目选址意见书。

32、 w 规划总图审查及确定规划设计条件阶段规划总图审查及确定规划设计条件阶段w 此阶段办理以下一般事项：此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发、规划部门对规划总图进行评审，核发建设建设用地规划许可证用地规划许可证。5、规划部门

33、确定建设工程规划设计条件。、规划部门确定建设工程规划设计条件。 w 初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震

34、局等相关部门对、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工建设工程施工图设计文件审查报告程施工图设计文件审查报告，发放，发放建设工程施工图建设工程施工图设

35、计文件审查批准书设计文件审查批准书。w 规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：项：1、公安消防支队进行消防设计审查。、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发发建设工程规划许可证建设工

36、程规划许可证（副本）。（副本）。 w 施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发行审查，核发建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证。 w 商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门

37、办理预售登记，核发由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证商品房预售许可证。开发企业申请办理开发企业申请办理商品房预售许可证商品房预售许可证应当提交下列证件（复印应当提交下列证件（复印件）及资料：件）及资料：1、以下证明材料：、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣

38、工交付日期。以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的、开发企业的营业执照营业执照和资质等级证书；和资质等级证书；3、工程施工合同；、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。当附商品房预售总平面图、分层平面图。w 建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：事项：1、建筑工程质量监督站（

39、机构）对建设单位提供的竣、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门内容和范围进行验收。规划

40、部门根据上述部门和本部门验收情况核发验收情况核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证（正本）。（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 w 房地产项目权属初始登记阶段房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。登记。2、开发商应提交材料：、开发商应提交材料：（1）申

41、请书；）申请书；（2）企业营业执照；）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。）根据有关规定应当提交的其他文件。w 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的所取得的增值额为

42、征税对象，依照规定的税率征收的一种税。税率征收的一种税。w 建筑物指地上地下的各种建筑，如厂房、住宅、建筑物指地上地下的各种建筑，如厂房、住宅、地下室等。地下室等。w 构筑物指房屋以外的建筑物，人们一般不直接构筑物指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。井、道路、桥梁、隧道、水坝等。w 附属设施是指与建筑物不可分割的各种附属设附属设施是指与建筑物不可分割的各种附属设施，如电梯、中央空调、管道、线路等。施，如电梯、中央空调、管道、线路等。w 附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移附着物是指附

43、着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地的各种花、动即遭损坏的物品，如附着于土地的各种花、草、树木等。草、树木等。w 扣除项目：扣除项目：w 1、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额w 2、房地产开发成本、房地产开发成本w 3、房地产开发费用、房地产开发费用w 4、旧房及建筑物的评估价格、旧房及建筑物的评估价格w 5、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金w 6、其他（加计、其他（加计20%费用）费用）w 扣除项目金额扣除项目金额=（1+2） （1+30%）+5w 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安土地征用及拆迁补偿费，包括土

44、地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。出等。w 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、察、测绘、“ 三通一平三通一平”等支出。等支出。w 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。费，以自营方式发生的建筑安装工程费。w 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、基础设施费，

45、包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。w 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。发生的支出。w 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。费、周转房摊销等。 w 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发

46、企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（国税发具体核定方法由省税务机关确定。（国税发20061

47、87号号 ）w 例：某房地产开发公司销售新建商品楼房一幢例：某房地产开发公司销售新建商品楼房一幢取得收入取得收入1,5001,500万元，新建商品楼及配套设施的万元，新建商品楼及配套设施的成本费用为成本费用为450450万元，有关税金万元，有关税金82.582.5万元，其他万元，其他扣除项目扣除项目17.517.5万元。请计算该房地产开发公司万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税税额。应缴纳的土地增值税税额。w 解：一、解：一、分级法：分级法：w 扣除项目金额扣除项目金额=450+82.5+17.5=550=450+82.5+17.5=550（万元）（万元）w 土地增值额土地增值额=1

48、,500-550=950=1,500-550=950（万元）（万元）w 未超过未超过50%=275 50%=275 30%=82.5 30%=82.5 （万元）（万元）w 超超50%50%不足不足100%=275 100%=275 40%=11040%=110（万元）（万元）w 超超100%100%不足不足200%=400 200%=400 50%=20050%=200（万元）（万元）w 总计总计=82.5+110+200=392.5=82.5+110+200=392.5（万元）（万元）w 二、二、速算法：速算法：w 扣除项目金额扣除项目金额=450+82.5+17.5=550（万元）（万元）

49、w 土地增值额土地增值额=1,500-550=950（万元）（万元）w 增值率增值率=950550100%=172.73%w 据据计算出的增值率查找其适用税率为计算出的增值率查找其适用税率为50%w 应纳税额应纳税额=950 50%-550 15%=392.5 （万元）（万元）w 纳税人应当自转让房地产合同签订之日期纳税人应当自转让房地产合同签订之日期7日内向房地产所在地主管地方税务机关日内向房地产所在地主管地方税务机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳土办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳土地增值税。地增值税。w 主管税务机关核定的纳税期限，应在纳税主管税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房

50、地产转让合同之后、办理房地产人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户登记）手续之前。权属转让（即过户登记）手续之前。财税财税200621号号w 纳税人转让旧房及建筑物纳税人转让旧房及建筑物, ,凡不能取得评估价格凡不能取得评估价格, ,但能提但能提供购房发票的供购房发票的, ,经当地税务部门确认经当地税务部门确认, ,条例条例第六条第第六条第( (一一) )、( (三三) )项规定的扣除项目的金额项规定的扣除项目的金额, ,可按发票所载金可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%5%计算。对纳计算。对纳税人购房时缴纳的契税税人购房时缴

51、纳的契税, ,凡能提供契税完税凭证的凡能提供契税完税凭证的, ,准予准予作为作为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除予以扣除, ,但不作为但不作为加计加计5%5%的基数。的基数。w 对于转让旧房及建筑物对于转让旧房及建筑物, ,既没有评估价格既没有评估价格, ,又不能提供又不能提供购房发票的购房发票的, ,地方税务机关可以根据地方税务机关可以根据中华人民共和国中华人民共和国税收征收管理法税收征收管理法( (以下简称以下简称税收征管法税收征管法) )第第3535条的条的规定规定, ,实行核定征收。实行核定征收。 财税财税200621号号 w 对于以土地对于以土地( (房地产房

52、地产) )作价入股进行投资或作价入股进行投资或联营的联营的, ,凡所投资、联营的企业从事房地凡所投资、联营的企业从事房地产开发的产开发的, ,或者房地产开发企业以其建造或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的的商品房进行投资和联营的, ,均不适用均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知一些具体问题规定的通知( (财税字财税字19950481995048号号) )第一条暂免征收土地增值税第一条暂免征收土地增值税的规定的规定 w （一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目

53、有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 w （二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间

54、接费期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。具体核定方法由省税务机关确定。 w （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配

55、套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应

56、计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。算确定清算项目

57、的扣除金额。 w 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭

58、证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 w 在土地增值税清算时未转让的房地产，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目定进行土地增

59、值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用=清算时的扣清算时的扣除项目总金额除项目总金额清算的总建筑面积清算的总建筑面积 w （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产应视同销售房地产, 其收入按下列方

60、法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。场价格或评估价值确定。w （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费