关于房地产企业成本会计核算

1、关于房地产企业成本会计核算一、房地产企业成本核算的内容（一）开发费用这项费用是指在房地产开发的过程中,所需要的各项 管理、销售等等的费用。 这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直 接的关系,但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益 中。它也大概包括了以下三个方面:1、管理费用这项费用是指房地产 公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。 这些都是管理费用。 管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。2、 销售费用这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的 费用,比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要 根据实际的情况来进行核算。3、财务费用在房地

2、产开发中,办理一些 手续所需要一定的手续费,或者是为了开发房地产而筹措资金的一些 费用等等。（二）房地产开发的税金费用这一项支出也是房地产企业成本的重要 组成部分。这是在房地产开发投资过程中,所产生的一系列的税费或 者是一系列政府所征收的费用。 比如包括了企业营业税、 土地增值税、 教育附加费、城建维护费等等。 税费的核算是按照国家的相关法律法 规来进行的。二、房地产成本核算中应注意的问题房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候 将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中,企业不仅要 根据国家的相关法律法规来进行核算,还应该注意以下几个问题: （一）要了解开发成本的设计正

3、确了解这一项,可以正确的反映出产 品的成本结构,就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开 发企业会计制度规定,开发成本这一项就作为了一级成本的核算科目 其次,将各种建设费用,比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用 作为二级核算科目,最后,围绕一级和二级核算项目展开核算,形成多 元化的核算,方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核 算科目有利于将来的税金计算。（二）分清成本对象在了解成本的对象时,应该结合成本的实际特点 去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说,就一定会存在着共同 成本的问题。在这个时候,分清成本的具体对象,就显得至关重要了。 谁得益谁分摊这一原则就适用于公共成本

4、要分摊的这一情况。 一般来 说,如果是能分清成本核算对象的,就可以直接进行成本核算;对于有 一些不能分清成本对象的情况,就必须根据实际情况,建立新的分摊 方法来进行核算。比如说,土地的资金可以按照每人所占的面积来进 行分配,而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面 积来进行分配等等。（三）一些间接费用的核算很多时候,房地产的开发都会产生间接的 支出费用。 这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、 财务费用以 及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法,这部分 费用都是作为房地产企业的间接费用,算入了房地产的成本中。在这里要注意的是,有些为了项目的进行而贷款的利息部分,这一

5、部分如 果也作为间接费用进行核算的话,就会造成财务状况不真实的情况。 就不能客观真实的反映出企业的实际情况,同时也会损失企业的开发 成本。（四）忽略项目决算的问题房地产商企业成本会计核算的最主要目的 是计算出在整个开发的过程中的实际开支,方便日后企业核算实际利 润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题,那就是企业过分 重视工程结算而忽略了项目结算。 因为工程结算往往是在工程结束后 就可以马上进行,时间明确肯定,又因为工程结算关系到工程款的支 付,所以工程结算不容易拖拉。而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解 决这个问题,可以提出一个预算费用的概念,就是将还没有完工的工 程预算算进成本里,让项目结算能够按时顺利进行,等到日后工程完 工后再来按照实际的支出改变项目结算。 又因为这一个部分的工程支 出费用,经常在总项目的投资中所占比例较小,所以这种预算费用的 做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。但是值得注意的是,根据现在的税务法律规定,在土地增值税未清算 前,在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%,而 超过的部分不得在当期税前列支。 所以,作为一名财务工作人员,必须 合理