项目五在建工程评估

1、项目五项目五 在建工程评估在建工程评估引言 到现在为止学过哪些评估方法？在建工程评估适合用什么方法？本本项项目目讲讲授授1. 1.在建工程的相关知识在建工程的相关知识2. 运用成本法对在建工程评估运用成本法对在建工程评估3. 运用假设开发法对在建工程进行评估运用假设开发法对在建工程进行评估 v某在建工程开工于某在建工程开工于2008年年3月月1日，规划总建筑面积日，规划总建筑面积1万，万，用途为写字楼。土地面积用途为写字楼。土地面积2万，取得于万，取得于2007年年3月月1日。该日。该项目的正常建设期为项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工

2、程费、管理费等）为每平方米建筑面积筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。元。至至2009年年3月月1日实际完成了主体结构，已投入日实际完成了主体结构，已投入70%的建设的建设费用，估计至建成尚需费用，估计至建成尚需1年的时间，还需投入年的时间，还需投入40%的费用。的费用。v在估价时点，土地的重新取得成本为在估价时点，土地的重新取得成本为1000元元/，土地还原，土地还原率为率为7%，土地使用权年限为，土地使用权年限为50年。年。v当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷，贷款利率为款利率为5.58%，建筑工程的销售费用为

3、售价的，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售，销售税费为售价的税费为售价的5.5%，销售利润率为，销售利润率为0。试估算该在建工程。试估算该在建工程2009年年3月月1日的正常购买总价。日的正常购买总价。在建工程相关知识在建工程相关知识v1.定义定义v广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。处的状态。v狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。本建

4、设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。 v在建工程：建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但在建工程：建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产尚未交付使用的建设项目房地产 。v具体指正在建设中的固定资产或改造工程，生产性具体指正在建设中的固定资产或改造工程，生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定资产的新建、维修、安装、改建、扩建及大修理工资产的新建、维修、安装、改建、扩建及大修理工程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能产生收益，有的甚至还不能达到预售的条件。产生收益，有

5、的甚至还不能达到预售的条件。2.在建工程分类在建工程分类v停工项目v竣工项目v施工项目3.方法选择方法选择v（1）属于停建的在建工程，要查明停建的原因，）属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济贬值，进行风险系要考虑在建工程的功能性及经济贬值，进行风险系数调整。数调整。v（2）整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚）整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后的房地产的市场

6、价值结行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。 v（3）对于实际完成工程量较少的在建工程，可采）对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估。用成本法或假设开发法进行评估。4.在建工程的特点在建工程的特点 v所有权的相对确定性所有权的相对确定性v合法性合法性v可变价性可变价性 v法定抵押权优先于约定抵押权法定抵押权优先于约定抵押权 5.在建工程评估有关规定在建工程评估有关规定v（1）房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场）房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优

7、先受偿权利下的市场价值价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。v（2）房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应）房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。二二. 测算公式测算公式v在建工程价格在建工程价格=土地取得成本+前期费用+土地开发成本+在建工程建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-折旧v1. 某在建工程开工于某在建工程开工于2008年年3月月1日，规划总建筑面积日，规划总建筑面积1万，万，用途为写字楼。

8、土地面积用途为写字楼。土地面积2万，于万，于2007年年3月月1日取得。该日取得。该项目的正常建设期为项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至元。至2009年年3月月1日完成了主体结构，已投入日完成了主体结构，已投入70%的建设费用，的建设费用，估计至建成尚需估计至建成尚需1年的时间，还需投入年的时间，还需投入40%的费用。的费用。v在估价时点，土地的重新取得成本为在估价时点，土地的重新取得成本为10000元元/，土地还原，土地还原率为率为7%，土地使用

9、权年限为，土地使用权年限为50年。年。v当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷，贷款利率为款利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税，销售税费为售价的费为售价的5.5%，销售利润率为，销售利润率为0 。试估算该在建工程。试估算该在建工程2009年年3月月1日的正常购买总价。日的正常购买总价。 三、成本法运用成本法运用v2. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为务，估价时点为2006年年6月月15日。根据委托方提供的资

10、料，日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是该烂尾楼项目的土地是2001年年6月通过出让取得，月通过出让取得，2002年年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元元/,包括包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金销售税金和期望利润，并计算了自和期望利润，并计算了自2001年年6月至估价时点的投资利息。月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价用符合

11、支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为时确定该房地产的重置价格为1800元元/。请问：请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? （2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? v（1）错误有：）错误有：应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。此计算投资利息。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水

12、平。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。v（2）还应将重置价格减去折旧：）还应将重置价格减去折旧：可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。物质折旧。可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。功能折旧。可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。部因素变化产生的经济折旧。v例例3. 某在建工程开工于某在建工程开工于2004年年9月月1日，规划总建筑面积日，规划总建筑面积1万万，用途为写

13、字楼。土地面积，用途为写字楼。土地面积2万，于万，于2004年年3月月1日取得。日取得。该项目的正常建设期为该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至元。至2005年年9月月1日完成了主体结构，已投入日完成了主体结构，已投入70%的建设费用，后的建设费用，后因甲方原因停工，至因甲方原因停工，至2009年年3月月1日时，该在建工程考虑各方日时，该在建工程考虑各方面因素按八成新折旧。面因素按八成新折旧。v在估价时点，土地的重新取得成本为在估价时点，土地的重新

14、取得成本为10000元元/，土地还原，土地还原率为率为7%，土地使用权年限为，土地使用权年限为50年。年。v当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷款，贷款利率为利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税费，销售税费为售价的为售价的5.5%，销售利润率为，销售利润率为0 。试估算该在建工程。试估算该在建工程2009年年3月月1日的正常购买总价。日的正常购买总价。任务任务2 运用假设开发法评估在建工程运用假设开发法评估在建工程v一、假设开发法公式一、假设开发法公式v在建工程价格在建工程价格续建完成后

15、的房地产价值续建续建完成后的房地产价值续建成本续建管理费用续建投资利息成本续建管理费用续建投资利息-续建开发利润续建开发利润销售费用销售费用-销售税费买方购买在建工程的税费销售税费买方购买在建工程的税费二、假设开发法运用二、假设开发法运用v1. 某在建工程开工于某在建工程开工于2008年年3月月1日，规划总建筑面积日，规划总建筑面积1万，用万，用途为写字楼。土地面积途为写字楼。土地面积2万，于万，于2007年年3月月1日取得。该项目的日取得。该项目的正常建设期为正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至元。至2009年年3月月1日日实际完成了主体结构，已投入实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需的建设费用，估计至建成尚需1年的时间，还需投入年的时间，还需投入40%的费用。的费用。v在估价时点，土地的重新取得成本为在估价时点，土地的重新取得成本为10000元元/，土地还原率为，土地还原率为7%，土地使用权年限为，土地使用权年限为50年。年。v当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3