上海旧城更新模式

1、上海旧城更新模式上海旧城更新模式许多城市都共同面临的课题：老城区的生活形态究竟该如何许多城市都共同面临的课题：老城区的生活形态究竟该如何保留？城市的发展与历史留存之间如何实现共享？保留？城市的发展与历史留存之间如何实现共享？城市有自身历史，文化传统积淀形成城市的灵魂，是城市的城市有自身历史，文化传统积淀形成城市的灵魂，是城市的核心价值。核心价值。 上海上海18431843年开埠，租界出现。随着人口增加，居住需求上升。出现最年开埠，租界出现。随着人口增加，居住需求上升。出现最早的石库门建筑，早的石库门建筑，2-32-3层的联排住宅，既有江南风格，又有英国里列式排列层的联排住宅，既有江南风格，又有

2、英国里列式排列布局的特点。布局的特点。随着光阴的积累，逐渐酝酿成一种独特的老上海文化标签。它如同一面随着光阴的积累，逐渐酝酿成一种独特的老上海文化标签。它如同一面镜子，折射出了上海人的生活百态和岁月变迁。镜子，折射出了上海人的生活百态和岁月变迁。上海旧城更新过程中，对石库门建筑的历史街区、老建筑主要采取4种模式进行发掘、保护、传承及开发，注重历史文化与城市发展的结合，使两者有机融为一体。依据每一片特色街区的特点进行改造，如：新天地，改变传统居住功能，赋予新的商业模式；步高里，原生态的改造。模式一：商业开发模式，代表“新天地”模式二：城市更新模式，代表“田子坊”模式三：原生态的保护模式，代表“步

3、高里”模式四：纪念馆保护模式，代表“中共一大会址”模式一：商业开发模式，代表模式一：商业开发模式，代表“新天地新天地” 遗产作为文化符号的再利用遗产作为文化符号的再利用 上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点。2001年，由香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司联合投资约1.5亿美元，依照“整旧如旧、保护历史、文化兴市”的思路，对该地区进行保护性开发，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，改造成集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。走进新天地，中老年人感到很怀旧，年轻人则觉得很时尚，外国人感到它很“中国”，成为沪上休闲文化有品位的消费场所。外部外部整旧如旧，内部整旧如

4、旧，内部翻新创新翻新创新除了大的里弄空间肌理、大部分建筑外墙体被保留外，建筑从结构、地面到内部空间格局都进行了二次设计。实际上“新天地”的成功在于商业开发，而非遗产保护。利用代表上海地方生活的石库门符号及其毗邻高级商务圈的区位优势，将城市文化导入商业地产开发，创造文化故事和事件、营造空间价值、重视目标消费者的偏好，借助城市文化力量创造商业附加值。新天地的前期项目投资巨大，但由此带动后期商业项目开发，获得了超值的项目溢价能力，可谓是旧里弄商业化更新的成功案例。成功的商业行为使古旧的遗产变得时尚，变成社会生活中的重要成功的商业行为使古旧的遗产变得时尚，变成社会生活中的重要部分。部分。市民了解到城市

5、遗产的价值，起到宣传的作用，使他们意识到市民了解到城市遗产的价值，起到宣传的作用，使他们意识到“老房子原来可以卖个好价钱老房子原来可以卖个好价钱”，还有很多人接受了，还有很多人接受了“老房子可以外老房子可以外面不动、里面自己装修，改善居住条件面不动、里面自己装修，改善居住条件”保护理念。这个案例中，保护理念。这个案例中，城市遗产作为文化符号激活了市场，市场也成了一项可供选择的保城市遗产作为文化符号激活了市场，市场也成了一项可供选择的保护遗产的途径。护遗产的途径。模式二：城市更新模式，代表模式二：城市更新模式，代表“田子坊田子坊” 遗产作为社会空间的再生产遗产作为社会空间的再生产田子坊位于上海泰

6、康路210弄，是典型的弄堂、工厂混杂的城市街坊。曾有上海食品工业机械厂、上海钟塑配件厂等6家工厂在此生产。由于企业效益下滑和城市产业结构性调整，企业倒闭，厂房出现大面积的闲置。1998年，上海艺术家陈逸飞、尔东强等人在此设置工作室后，田子坊开始脱胎换骨。1999年改称“田子坊”。今天这里已经聚集了来自18个国家160家企业，已被视为上海的“SOHO”，视觉艺术的“硅谷”、上海创意产业的发源地。自下而上的旧城改造模式，自下而上的旧城改造模式，小规模渐进式，有机生长。小规模渐进式，有机生长。作为上海中心城社区的代表，它反映了上海这一地段从近代江南农村社作为上海中心城社区的代表，它反映了上海这一地段

7、从近代江南农村社区、到法租界华洋混住社区、到里弄工厂聚集的生产型社区、继而到生产区、到法租界华洋混住社区、到里弄工厂聚集的生产型社区、继而到生产衰败创意产业兴起的混合社区的更新发展脉络。衰败创意产业兴起的混合社区的更新发展脉络。自自19981998年将空置厂房租借给艺术设计室，商业继而扩张至周边民居，形年将空置厂房租借给艺术设计室，商业继而扩张至周边民居，形成了居住、文化产业、服务业共存的混合社区格局。三条已开发的弄堂共成了居住、文化产业、服务业共存的混合社区格局。三条已开发的弄堂共有有671671户居民，其中有相当比例的外来务工租房者、本地居民也以老年人户居民，其中有相当比例的外来务工租房者

8、、本地居民也以老年人和经济条件低下的居民为主。目前已有和经济条件低下的居民为主。目前已有400400余户居民将全部或部分房屋出余户居民将全部或部分房屋出租开店，业态主要是艺术工作室、零售租开店，业态主要是艺术工作室、零售( (手工艺品、服饰手工艺品、服饰) )以及特色餐饮。以及特色餐饮。 不同历史时期积淀下的丰富建筑类型、空间形态成了当下流行的“创意产业”的理论发源地。田子坊街区从一个不在保护之列的二级旧里，变成了上海唯一一个石库门“AAA级景区”;由多方利益主体共同创造了一个建筑形态完整保留、生活原态与时尚产业并存的城市遗产更新实例，发掘出了该街坊作为城市遗产的独特价值。 田子坊案例的成功是

9、逆向的城市遗产保护更新过程，不是“保护为名的开发”，而是“开发为名的保护”。城市遗产价值的认识过程同步于老建筑空间再利用的开发过程。虽然特殊时期、特殊行动者、特殊空间作用下的田子坊更新方式并不一定具有被复制推广的可能性，但是案例所体现的城市遗产的空间价值所带来的经济、社会、文化效应，无疑是遗产作为社会空间的意义所在。“小规模、小规模、多元化、渐进式多元化、渐进式、动态性、动态性”的城的城市更新模式，市更新模式，使使得这个老街区的得这个老街区的发展始终具有一发展始终具有一种鲜活的种鲜活的“原创原创性与原生态性性与原生态性”，老街区逐渐完，老街区逐渐完成了传统文化融成了传统文化融合创意新产业的合创

10、意新产业的转身。转身。模式三：原生态的保护模式，代表模式三：原生态的保护模式，代表“步高里步高里” 遗产作为价值整体的再评估遗产作为价值整体的再评估步高里为典型的石库门旧式里弄住宅群，由法商建于1930年，曾属于法租界，是上海市级文物保护单位。共有砖木结构二层石库门建筑78幢，形成了完整的里弄街坊格局，弄堂口的中国式牌楼独具特色。2008年，卢湾区房地局对步高里进行改造，通过洗墙等方式还原建筑表面形态，并改善内部居住条件，最显著的成效是有了坐便器。此外，还安装了小水表、电表，理顺了各种线路，新装了厨房简易喷淋装置等等。改造后，步高里采取了原生态的保护模式，其建筑风格及街区风貌不变，居住功能也不

11、改变，适当开发里弄文化旅游。随着“原生态”保护的提出，保护专家对这些仍被作为生活场所的城市遗产的价值进行了再评估，认为这种与日常生活密切相关的历史建筑及空间是具有极高价值的“活态”遗产。将原住民的日常社区生活纳入城市遗产的保护更新，是将城市遗产作为物质/非物质价值整体的反思实践，在新天地、田子坊等石库门更新案例闻名中外之后，复活了上海人的城市记忆，中心城区不仅是土地，不仅是历史建筑空间，而且是上海人独特的生活空间，石库门作为城市遗产变成了有感情、有集体记忆的空间。模式四：纪念馆保护模式，代表模式四：纪念馆保护模式，代表“中共中共一大会址一大会址”位于上海市兴业路位于上海市兴业路7676号，建于号，建于19201920年，为典型石库门式样建筑。年，为典型石库门式样建筑。19211921年，中国共产党第一次全国代表大会在此举行。年，中国共产党第一次全国代表大会在此举行。19511951年，经勘查年，经勘查确认后辟为纪念馆。确认后辟为纪念馆。作业主题为：作业主题为：“地方营造、有机更新地方营造、有机更新”，要求参赛者以，要求参赛者以独特、新颖的视角解析主题的内涵，以全面、系统的专业独特、新颖的视角解析主题的内涵，以全面、系统的专业素质进