试卷号2218：国家开放大学电大专科《房地产营销管理》2022、2023、2024期末试题及答案

1、试卷号2218：国家开放大学电大专科房地产营销管理2022期末试题及答案1.由于房地产的不可移动性，房地产市场具有()特点。A.区域性B.时间性C.空间性D.流动性参考答案：A2.金牛类产品是指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，已进入成熟期。可采用()战略。A.发展战略B.收获战略C.选择性投资战略D.撤退战略参考答案：B3.()是进行新产品开发、市场开拓和其他经营性决策时，必须进行的市场调查活动。A.描述性调查B.探索性的调查C.因果性调查D.预测性调查参考答案：D4.某些商家常花高价请明星使用他们的产品，可收到显著的示范效应。这是利用了()对消费者的影响。A.基本群体B.次要群体C

2、.崇拜性群体D.隔离群体参考答案：C5.“需要层次论”的创立者是()。A.马歇尔B.沃森C.马斯洛D.科特勒参考答案：C6.房地产产品的最基本构成是()。A.附加产品B.有形产品C.核心产品D.无形产品参考答案：C7.在企业的几种定价策略中，有一种只是作为企业在短期内追求最大利润的策略，这就是()。A.撇脂定价策略B.渗透定价策略C.折扣定价策略D.差别定价策略参考答案：A8.产品的单位价值与其分销渠道的宽窄成()关系。A.正比B.反比C.没有D.没有太大参考答案：B9.当房地产项目所处的地理位置接近某繁华路段，选择广告媒体宜采用()。A.电台B.杂志C.户外广告D.互联网参考答案：C10.(

3、)不仅地位重要，而且责任也重大，他不仅负责楼盘的销售工作，而且要负责市场研究、新项目开发、编制营销计划、进行营销预算等工作。A.销售经理B.生产经理C.营销经理D.研发经理参考答案：C11.房地产市场与普通消费品市场比较有以下一些特征()。A.权益交易市场B.地域性强C.专业化程度高D.竞争不充分E.不可移动性参考答案：ABCD12.宏观营销环境的主要内容包括()环境。A.政策B.经济C.文化D.科技E.人口F.自然参考答案：ABDEF13.按市场调查的目的来划分，市场调查可分为()。A.全面调查B.描述性调查C.因果性调查D.重点调查参考答案：BC14.影响购买力水平的因素主要有()。A.消

4、费者收入B.消费者支出模式C.消费信贷D.居民储蓄参考答案：ABCD15.根据消费者对新产品的反应不同，可以将消费者分为()。A.创新采用者B.早期采用者C.早期大众D.晚期大众E.落后的购买者参考答案：ABCDE16.分销渠道包括了()。A.供应商B.商人中间商C.代理中间商D.生产者E.消费者F.辅助商参考答案：BCDE17.广告的功能通常包括()。A.经济B.心理C.指导消费D.美学参考答案：ABCD18.按照专业化组织形式和内容划分，房地产企业市场营销部门主要有()组织结构。A.职能式组织B.地区式组织C.项目式组织D.市场式组织参考答案：ABC19.服务营销组合的特殊要素包括()。A

5、.人员B.有形展示C.服务过程D.服务标准参考答案：ABC20.物业管理服务的竞争战略包括()。A.综合经营战略B.全程服务战略C.低成本领先战略D.顾客满意战略E.服务质量战略参考答案：ABCDE21.房地产市场预测主要包括哪些程序?参考答案：房地产市场预测的程序一般如下：(一)确定具体的预测目标；(二)搜集和分析有关的历史和现实数据资料；(三)选择预测方法和模型，进行预测；(四)确定预测结果；(五)写出预测报告。22.有效的房地产市场细分应遵循哪几点原则?参考答案：有效的细分应遵循以下几点基本原则：1)可衡量性：它是指被大致测定的各个市场的现实(或潜在)购买力和市场规模大小。2)可进入性：

6、它是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模，公司才应考虑进入这个分市场。3可盈利性：它是指房地产经营企业所选定的分市场的规模足以使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计划的最小单位，并且具有相当的发展潜力。4可行性：它是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市场，制订和实施相应有效的市场营销计划。23.简述房地产新产品开发的程序。参考答案：一般而言，房地产新产品的开发也就是一个房地产项目从构思到到正式进入市场的过程。这个过程包括了确定开发的目标、新产品构思和筛选、形成产品概念、制定营销策略、项目商业分析、项目开发、试

7、销和正式推出市场八大步骤。24.简述影响房地产定价的主要因素。参考答案：影响房地产定价的主要因素较多，可以分为微观因素、中观因素和宏观因素。微观因素，包括房地产自身条件和环境条件。中观因素包括商服繁华程度、交通条件、基本设施和区域环境条件。宏观因素，包括行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素。25.新加坡发展银行置地集团DBSLAND和上海永业企业(集团)有限公司合作开发的上海新加坡园景苑，坚持“以人为本”的宗旨，以“人本论”的理念来赢得客户，以“小区卓越的品质”来吸引客户，小区的绿化覆盖率近50%，由新加坡中央园艺建绿造景，48种植物在此落户；人车分流的社区安全设计；全区

8、提供16项VIP五星级的公共设施；24小时保障的三重安全防护系统。又有在新加坡第一家IS09002国际质量认证证书的新加坡怡美物业管理，真正让客户享受家的感觉。该楼盘于1997年7月25日开盘后即取得上佳业绩，一周内售出百余户，并且持续热销，首期816户，至1998年5月已售600余户。继园景苑成功尝试后，他们继续研究市场需求新动向，又开发建设了上海新加坡美树馆“汇景苑”的经典之作。该楼盘在小区的文化艺术氛围创造上有了提升，以收藏自然、艺术为主题精心设计，全区绿化覆盖率高达74%，58种原生植物于园内，更有25项VIP五星级公共设施，并且承诺在交房时，须先铺草，再植花，第三栽以矮灌木，然后再种

9、上五米以上的乔木，以确保50年后这些树的根基。并以“美树馆”告诉人们将盖一所好房子，以不跌价承诺书取信于客户，该楼盘于1997年11月21日正式开盘，一个月内就销售了297户，其销售价格和销售率都高出周边其它楼盘。问：该房地产商运用了何种房地产定价方法?如何理解其内涵?参考答案：上海新加坡园景苑、汇景苑等两个楼盘采用了价值感受定价法。价值感受定价法的关键在于房地产商针对某一特定地目标市场开发一个物业概念，并且策划好物业的质量和价格，然后准确地评价房地产消费者对公司物业价值的认识，其制定的价格应符合以房地产消费者对房地产商品的价值感受。定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的

10、一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。26.阅读以下材料，回答相关问题。不可忽视的老龄社会人口老龄化是即将到来的21世纪的一个重大社会问题。何谓老龄社会?按照联合国的规定，是指60岁及60岁以上人口占总人口的10%或以上，或者65岁及65岁以上的人

11、口占总人口的7%以上的社会。在世界人口的统计表上，西方发达国家早已进入老龄化，预计，下个世纪初将进入全球老龄化。就中国而言，人口老龄化发展不平衡，上海、浙江、北京、江苏、天津和广州已先后进入老龄社会。问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。参考答案：人口环境是影响房地产营销的宏观营销环境之一，人口年龄结构是其中一个重要影响因素。学生可从房地产营销环境分析的基本原理出发来分析，主要分析人口环境对房地产市场及营销管理的影响。人口因素对房地产企业营销的影响及对策仍是市场的主体，区域人口规模与增长率，人口的年龄结构、家庭结构以及人口的迁移等，都对房地产开发的定位以及营销有显著的影响。

12、城镇人口数量的变化包括两个方面：城镇人口的自然增长和机械增长。这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的自然增长并非对房地产产生现实的需求，二是二三十年后的潜在需求。因为新生婴儿既无购买住房的能力，也没有购买住房的需求。从另一个角度来看，新生婴儿的增多会导致家庭的抚育成本增高，家庭的可随意支配收入减少，对住房的消费也随之减少。人口的机械增长则对房地产产生现实的需求。这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的。人口结构。从年龄亚文化群来看，由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表现出明显的差异性，我国人口的年龄结构变化趋势对我国经济和社会发展也产生着深刻的影响。中国总体人口

13、结构从“成年型”向“老年性”转变。从而使得房地产刚性需求的主体缩小。然而，其中还有一种现象在改变这种需求的结构，那就是家庭人口结构由“金字塔”型向“倒金字塔”型的转变。在“金字塔”型的家庭人口结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。试卷号2218：国家开放大学电大专科房地产营销管理2023期末试题及答案1.()是指对有能力购买并且愿意购买某个具体产品的欲望。A.需求B.需要C.欲望D.愿望参考答案：A2.市场营销观念的中心是()。A.以产定销B.发现需要并设

14、法满足它C.制造质优价廉的产品D.推销已经生产出来的产品参考答案：B3.某建筑公司收购了一家建材厂，这属于()。A.前向一体化B.后向一体化C.横向一体化D.纵向一体化参考答案：B4.某战略业务单位的销售增长率和市场占有率均为低水平，为“双低”的产品群。这种产品群属于()类产品。A.“问题(?)”B.“明星()”C.“金牛($)”D.“瘦狗(D)”参考答案：D5.科技环境是指科学技术对企业()活动带来的或可能带来的影响。A.生产B.推销C.营销D.财务参考答案：C6.判定产品生命周期的主要指标是()。A.市场占有率B.预期收益率C.单位开发成本D.销售增长率参考答案：D7.以下可纳入心理定价范

15、畴的是()。A.随行就市定价B.追随定价C.尾数定价D.价值感受定价参考答案：C8.广告目标要明确回答的四个问题中()是广告活动的核心内容。A.广告活动针对谁B.传播什么信息C.实现什么目的D.需要多少时间参考答案：C9.()组织模式是指按市场调研、楼盘推销、广告宣传和新项目计划等营销职能设置机构。A.地区式组织B.项目式组织C.职位式组织D.职能式组织参考答案：D10.服务的五个特征从各个侧面表现了服务与实体商品的本质区别。在服务的五种特征中，()是其最基本的特征，其他的特征都是由这一基本特征派生出来的。A.不可分离性B.品质差异性C.不可感知性D.所有权的不可转让性E.不可储存性参考答案：

16、C11.以消费者为中心，4Cs理论的构成包括()。A.价格B.成本C.方便D.沟通E.需求参考答案：BCDE12.密集性成长战略是指企业通过当前产品的()策略方式求得成长发展的战略。A.市场促销B.市场渗透C.市场开发D.产品开发参考答案：BCD13.宏观营销环境的主要内容包括()环境。A.政策B.经济C.文化D.科技E.人口F.自然参考答案：ABCDEF14.按市场调查的目的来划分，市场调查可分为()。A.全面调查B.描述性调查C.因果性调查D.重点调查参考答案：BC15.影响购买力水平的因素主要有()。A.消费者收入B.消费者支出模式C.消费信贷D.居民储蓄参考答案：ABCD16.房地产消

17、费需求的特征，概括起来主要有以下几个方面()。A.多样性B.层次性和发展性C.双重性D.综合性E.可替代性与联系性参考答案：ABCDE17.房地产产品的特征包括()。A.固定性B.差异性C.耐久性D.稀缺性E.保值增值性参考答案：ABCDE18.根据消费者对新产品的反应不同，可以将消费者分为()。A.创新采用者B.早期采用者C.早期大众D.晚期大众E.落后的购买者参考答案：ABCDE19.分销渠道包括了()。A.供应商B.商人中间商C.代理中间商D.生产者E.消费者F.辅助商参考答案：BCDE20.常用的房地产促销方式有()。A.广告B.人员销售C.公共关系D.营业推广参考答案：ABCD21.

18、试述房地产市场调查的主要内容。参考答案：(一)市场环境研究(二)市场需求研究(三)消费者研究(四)价格研究(五)产品研究(六)分销渠道研究(七)市场竞争情况研究22.目标市场的选择可采用的策略?参考答案：1)产品市场集中化，指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度，都集中于一个细分市场，较小的房地产企业通常采用这种策略。2)产品专业化，指的是房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，当然，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次、质量或区位等方面有所不同。3)市场专业化，指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层，开发出面向他们需要的系列产品，如别墅、高档公寓、中档住宅等。4)

19、选择性专业化，指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。5)全面覆盖，亦即房地产企业决定全方位进入各个细分市场，为所有顾客群提供他们所需要的不同系列产品。大的房地产企业通常采用这种策略。23.影响分销渠道选择的主要因素?参考答案：(一)产品因素：产品因素是指产品本身所具有的特性及条件对分销渠道的影响。(二)市场因素：市场因素是企业选择分销渠道时应考虑的最重要的影响因素之一，影响分销渠道选择的市场条件主要包括市场类型、市场规模、目标顾客的集中程度、顾客购买的数量、竞争对手的状况等几个方面。(三)环境因素：房地产市场的环境因素主要有两层含义：1)房地产市场经

20、营环境2)项目周边环境(四)企业因素：企业因素是指企业的自身条件因素。24.什么是品牌?房地产品牌有什么作用?参考答案：房地产品牌代表了房地产企业的实力和综合素质，只有有实力的房地产企业才能保证产品的综合品质以及现阶段的营销策划和以后的配套管理的高度和谐统一，所以消费者越来越重视品牌的选择。品牌对于房地产企业的作用体现在：第一，有利于企业进行广告宣传，节省促销费用；第二，简化了企业的新产品引入和推广；第三，有利于企业进行市场细分和市场定位；第四，帮助建立顾客群的需求偏好，培养忠实客户；第五，有利于树立企业形象；第六，增加企业的无形资产。25.1994年4月，位于北京广安门附近的恒昌花园首推“1

21、00%按揭贷款”概念，最终造就了恒昌花园接近封盘(只剩二十多套尾房)的良好业绩。事实证明，这地处南三环与西二环之间，本不被人看好的项目得以热销，与这一促销高招的实施是分不开的。100%按揭贷款的具体做法是：客户只需付两万元即可入住，银行按揭提供至少70%的贷款，加上开发商提供的与银行利率限期一样的贷款，住户只需每月归还银行与开发商的贷款即可。对于这种促销招数，其策划者“恒昌”的总裁助理并不讳言这是开发商为售房玩出的新花样。他说，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项

22、目造成太大损失。问：1)恒昌花园采用了促销组合中的哪种促销方式?2)这种促销方式有什么特点?3)谈谈你对本例的促销方式的看法。参考答案：1)恒昌花园的这一促销招数属于营业推广促销方式。2)所谓房地产营业推广，是指房地产开发企业运用各种短期诱因鼓励消费者进行购买，以促进房地产产品销售的所有措施。房地产营业推广具有以下几个特点：1、非连续性，一般着眼于解决一些具体的促销问题。2、营业推广的具体形式多种多样。3、即期效应明显。营业推广是直接针对房地产商品本身采取的促销活动，它可以刺激消费者采取租购行动，或刺激中间商和企业的销售人员努力销售房地产。对于开发量比较少的房地产，这种方式相当有效，常能在短短

23、的几天内造成轰动效应。但是这种促销方式容易引起竞争者竞相模仿，并会导致公开的相互竞争，同时如果这种促销方式使用频繁或长期使用，会使促销效果迅速下降。3)略。26.某房地产公司在同一个小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。实际销售结果说明了该定价较为成功。问：1)该房地产公司采用了哪种定价方法?2)结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。参考答案：1)该开发

24、商采用的是需求差异定价法。主要是根据房地产产品外观的差异来进行差别定价。需求差异定价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中的某些“差异”而使商品的价格有所差异的一种定价方法。案例二采用的是市场专业化策略。指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层，开发出面向他们需要的系列产品，如别墅、高档公寓、中档住宅等。选择性专业化策略。2)略。试卷号2218：国家开放大学电大专科房地产营销管理2024期末试题及答案1.市场营销观念的中心是()。A.以产定销B.发现需要并设法满足它C.制造质优价廉的产品D.推销已经生产出来的产品参考答案：B2.某开发商利用公司原有的技术、特长、经验来发展新的房地产产

25、品，以增加公司产品的品种和种类。这家公司采用的是()。A.同心多角化B.水平多角化C.集团多角化D.平行多角化参考答案：A3.货币政策对房地产市场的调节主要通过调整()以及房地产抵押贷款政策等手段，来控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。A.税率B.价格C.成本D.利率参考答案：D4.一般情况下，企业在进行比较大规模的市场调查活动或者方向不明的市场调查活动前，都应该首先进行()。A.描述性调查B.探索性的调查C.因果性调查D.预测性调查参考答案：B5.在相关群体研究中，把消费者的家庭、密切交往的朋友、邻居、同事等称为()。A.基本群体B.次要群体C.崇拜性群体D.隔离群体参考答案：A6.依据

26、概念、判断、推理等基本形式来达到对事物本质特征的认识的思维属于()。A.形象思维B.想象C.记忆D.逻辑思维参考答案：A7.快速渗透策略是指以()推出新产品。A.低价格和高促销投入B.低价格和低促销投入C.高价格和高促销投入D.高价格和低促销投入参考答案：B8.()折扣即根据购买者购买数量的大小给予不同的折扣。A.现金B.数量C.功能D.季节参考答案：B9.房地产人员推销中()是整个推销过程的第一步。A.推销前的准备B.寻找潜在消费者C.推销人员组合D.接近消费者参考答案：B10.以下哪项属于职能式组织的主要优点()。A.营销效率高B.简便易行C.项目或市场职责明晰D.运营成本较低参考答案：B

27、11.简述房地产市场调查的含义及其作用。参考答案：房地产市场调查是指按照科学的方法和程序，系统地、全面地收集、整理、分析与市场有关的信息资料，为房地产企业的市场营销决策提供依据的全部工作和整个过程。房地产市场调查的作用主要体现在以下几个方面：(一)房地产市场调查是企业进行经营决策的必要前提；(二)房地产市场调查是企业实现生产目的的必要条件；(三)房地产市场调查是改善企业经营管理，提高经营决策水平的必要途径；(四)房地产市场调查是企业提高市场竞争力的有效手段；(五)市场调查有助于房地产企业制定正确的宏观经济政策。12.影响房地产定价的主要因素有哪些?参考答案：房地产产品的价格受到许多因素的综合影

28、响，主要因素包括了产品成本、市场需求、竞争状况、产品特点、营销目标、消费者特点、国家政策等因素。13.如何理解房地产产品的整体概念?参考答案：房地产产品是指可满足使用者居住、生产、经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是由核心产品、有形产品和附加产品所组成的立体复合体。房地产核心产品是人们购买房地产产品要实现的基本功能和利益，是房地产产品的最基本构成。房地产有形产品是房地产核心产品的载体，是消费者可以直接观察和感觉到的内容。房地产附加产品是消费者在购买房地产过程中可以得到的各种附加服务和利益的总和。14.房地产代理商的经营模式主要包括了哪三种?试简述其内容。参考答案：房地产代理商的经营模式包括：无店铺经营模式、直营连锁经营模式、特许经营模式。无店铺经营模式并非指没有经营场所，而是指不设立连锁店。除了派往开发商处的销售人员，所有员工在同一办公场所内办公。直营连锁经营模式由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。特许经营模式是特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术和经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。15.什么是产品生命周期?它有哪些阶段?试分析引入期的特点和营销策略。参考答案：产品生命周期是