商业业态承租水平与租金回报率计算方法

1、Word 文档心成功盈收的关键。本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等 方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平快容須K平蛟肓.为莒业盞的696-126 ;想雾饮承租水平昶于快萼r约齿昔业额的7開七 ;承租水平低.黄求面积大r但可戛螟消S6哥怵恵、餐!S场所r是国找口 4 必要因素 至蘇楼吾彫尿依据彩尿的蓄业惡分配 F 罰水平在3叹左右r桑租水平約占彫屍票房的15% ;KTV的铢水,瑁金占営业戡出佻翅在独-族左右：產租能力量任但氈熨集人證益置在商场高曲既能吾正匱秩專求,又可博人汛 引导上

2、来r同砖升周边裔娜值超市赴市的租金水平几乎是毘低的.仅为营业顫杓2%-3% .因赴市毛利较低； 坯面积天r澤罚水平任，戎至坦五氐可盎秤需求.殳可農隹 H 盍*向上堪肘毛器盲场吃擁水蓄业離的2%35阳左右涵相面斑 k ,凰租水工量高.披在商场題位置；百赏茎场寓言毛利业态,毛利水在加開日曲.因此承租水平也较高,妇为芸业1296-17服饰类生活服务类LEAC /导语解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中齐值范围27.5%高于市匱20%市值肛13%Word 文档各个业态租金水平分析总结怎因高租金服磔业态至和率榔对于其他业态换离临金专业市辟 娓乐休漲可为软撮X量的商躺勢面祀上

3、址竝U遅店铺的酚錘对于 开厉商冈豁少型店时旃盍理到了哥掷 W 用議这两类业誉对亍翟兰拥 劄題的议桥能力,所支対租金不会银高辻于人口洁住至集区.邇圣啊1的毛和:融伍 K 算菜却莽曲洼总方 式.因此朗于高租金前羽担能力幷不星雋刖的爭r旦i田于具又星住 宅社区生活所必须业逾f故 g 开屋禽对幅要有偉为清删示位 具可迪高住宅杓销皆逵帚喘訥S不同级别城市的租金水平餐饮类休闲娱乐类在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达45.1元/就/天，而二线城市仅为Word 文档每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。一线城市购物中心租金水平代丢IE目所爲商屢租金水要（刊点/月）宙单商

4、曇900-1300蜀阳公园闻區600-900元&50-900 rr北和歳及（些豆J）西亘门克題700-1200元广州无强天河裔禺IF; 2ODO-23OD元2R 1900-2100元2F : lSOO-iMO元4F : 800-900元5F ! 600-650 7E6F f 200-300元7F：100-200iEsr1F : 1500-；000元2F : 800-1500 7E3F : 800-1200元4F: 500800元5F : 500-600元6F : 300-400元7F : 100-200元上海tapm鸿西曹层超会为1?5）-2400元囲吕西諮管昙租会为1800-5 0元

5、首言且全为2400-3000元来福士 F瀟西L&OT-2400元总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得岀城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达 到94%二线城市购物中心租金水平Word 文档代表商业项自商曹1E金( ZEi/nrf/月)JT二一工人巧H巧江仅間理40G-700元r記分达5U 1000 7E壶X新民Ct乐珂江汶商辰3DO-&OQ亓-醫分达劃1000亓削门口商厲200-300元is150-207U（含吻业首理.越亠等蚕用:.趕無22OJ4O完菱朗

6、湖万达 F1层10 00元；2 200380元：3层120错山百苗广场恒;田芮陌550 BOOJC岭雨天地200-500东方天地广爲育IS600-900元耳庶国示180-350元干灯湖髙园10-140jn南海广谒商海 K 道商辰250-350元三线城市购物中心租金水平穽棊謨骂业徐赛舷筆年且金2CHW元/肝7县谟租金从52元/对；徐器老 鉀希8-22元附生园巒割k仪區托惠iCBk区前人汽老蚩住宵曲人汽強旺植金价柜从20-150TT/nf张板蹄业张板錠道屈金25-40 7L/Frf :赳大富租金25-35兀俯东岭踊业拄岭镇目前人气最旺的集中在东现街租金也最高；祖金20100元血:商业假面面粧在30

7、-&0nf9灌单塞店曲r血哄在20-50耐r粒全70-50元/云：函崔叛昙店面.画在30-50卅r融100元/卅镇江50帀月新法商业中也M&0乜00元/罕方昭巨市中仔750 5IQ（舟兀年右米月黒阳按心均倉底星彦需t（X0元鬥1方諜/月一二三线城市租金水平分析总结甌市根掲収上七城梯物中右租金水芋r可以得巴: 城帝的平均水在甜却曲元/冈月； 直詡连在1500*3000元他月二线城市抿折吐 3 域梯物中佃盒半-可以綱过: 中右因擁金水干在官凶00 71伽7月； 空銀商固舀金水平在150-5 50元伸/月三堆城市碍从上三逊市购物中心袒駄平可収縛出: 诚市的县戒商业召金7X平在20-B

8、0元/耐月； 毎三卿市崗业租金水平3W “ &00元/耐耳 再三线械市商业等层租金炜low元伽7冃Word 文档、租金回报率计算方法1、售后返租回报率计算方法(1)分析经济条件租期时间为 8、10 年计选定二层作为面积来计算(两层面积为7000 就计)假设购物中心两层全部公开发售，并且达到100%的销售率(2 )租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额以上公式用数字表示为：销售均价X7000 销售均价X7000 乂 8 洽租期+月租金X7000

9、X12X租期销售均价X7000X3 畑已知均价X7000 (其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导岀的市场均价)假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。如：一层二层销售均价2.4力兀/ m21.2万元/ m2整体均价1.8万元/ m2(3)计算方法根据前面部分表格的计算数据说明:按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5% 10年3%计算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。计算过程如下:第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价X10000销售均价X10000 X8%X8+月租金X10000

10、X12X3+月租金X12X10000X(1 + 12%)1(1+12% 5 /1(1+12%)销售均价X10000X2.5%= 22500X10000得岀销售均价与月租金的关系方程式：销售均价=53731361X月租金按照月租金从50元/就-100元/就的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。(二层均价按照2：1的比例计算。)计算结果Word 文档月租金乂均苗（万元）回报金就（h?c）奠贴补的金额（力兀）5G25681475752378742351551175060320717611281S0

11、R214B&3929&702137481B974592912751Q822802485133135155676776111334357旳212412弗2114161762395161393100L7631235081175484707399-S7L12950由以上递增方式得出：每年租金表（元/m2）：刚二年第五年第六年弟八年707&8898110123801-0011212614190101113125142159100112125140157176第二种：按10年租期算计算方法同上，则计算结果为：Word 文档月用金斟均析展馆价（力兀）昌損金甌（力兀）鳶贴井的金讓50

12、55粕25&B53058655001&045222fiOMC3014871B225324181427035112468162340883791965311284250021565S3576140014425180002400012000&76100&0504195002)00130009576109201344901439-29928107738540-24331800024000120001077310080-693195002&000L3CXK1077310920147100478263753188119702&78-929212950说明：

13、表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。由以上递增方式得出：每年租金表（元/m2）：禹三年第网年第五年第六年第七年第八年第九年第十年7078&8981W12313815580901001121261411581779010111312614215917

14、8讷100112125140157176197221总结：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期 为10年，租金达到80元/平方米时，销售价格比较接近市场水平。Word 文档2、产权式商铺租金回报率计算方法某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平 方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。但是以上100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。这里可以用函数来推 算岀租金处于不同时期所表现的价格：(1)舷区戦市场是低租釦 项目导入腕金 肉30兀汗方却月最

15、胡金（项目溜砸 金）为匹0元呼方峯/月，胡25年为 e 轴（换期h it场周期分为五个阶段其为年套由市场生命罔躺前数公式厂酚-村饥也吐得旷一M4；每半年雷金单益诙 好30;62,4 J 3X6 ; 105,5 ; 1164 ; 120 ; 1164 ; 1&5 6 : 87,6 ; 62,4；5年租金收益为 詬&4元/寻方米;按$年至10年內租金单桥为15元（仓岸侨）计算若5年租金牧益为900/平方米:得出10年応險业最低租金（最顽险聽为S2 64元/平方来；尾笛得出区域市场呈冏竝为30,最底租金为120对r帝场的切业霍松惑为6264兀/半方来.石能拯证宰凤险(3)若10年耳以

16、5兀/平方米阴（嗨业最罚金松住）计算毎月可收益500兀旳年 內（4010年）可收菱180WXI元3、全部持有租金回报率计算方法Word 文档(1)控制租宣年限思量卷订短时蜩约，以凋警肢更业毒(2)划分d瀾灘舷.關金得豳升(3)握升口桓商蕨,如増也中豊，在车、堵力隧角镐虫 调整通直毘度店潇划分技阪 如1点/F店蟻 尽量砂死闻店龜 黒量遥如施道(5)星 K 化利畀同畀題的设计-广吿敦直的岳il(6)高鶴宾的设计：連过交通.目宇甸公鬲囹入口来農升基价值利用活却菅涓笑喙 互动营销等笔晤提升商户径菅业绩 从而提升扣觀金(S)不斷堵力瓏够带动消蓉人流的品牌”在整本提升项目內涵的局时”週过眠引碣据背 趕芾动

17、昔业S鵲升案例：凯德MALL?天津湾凯德MALL天津湾一商铺为例:商铺面积203m12年慚业疆35元/月/计锻金簟一隼旳元/月/m】.篦二年刃.2元/号/m 2.連増率竝96：盖一年收入231420兀篤_年收入轴眇5決2兀,台计4S旳792元第一年M9G ,第丰15% （固定缶与提成租童两君取高r采取中央收银方式）Word 文档商场提供装修补贴2800元/平方米，装修补贴共计2800元X203平方米=568400元:m删馭出零一年231420元56S4M元勢二年48017Q.2元569400元-8802M元合约期内根据营业额可返还装修补贴，假设如下，最高返还100%赵出洌尊一年斗00方兀50%&oo Jb兀10096篦二年500万元50%各商场业绩比较：商墻面积请普平效津乐180640力兀3000元/月/nrf新世界120 srf430力兀4-5Q0元/月/nf痕门SOnf2=00ZJJU2000元/月加百蛊130 eif350万元2243元/月/耐ao昭2-00万元2000元/月/昭根据以上参数，以主商圈商场最低月销售平效80%乍为第一年保守业绩预估，则提成租金收入