完善不动产登记规章制度的法律思考

1、1 / 63完善不动产登记制度的法律考虑雷俊 余显财不动产登记指经权利人申请国家职能部门将有关申请人 的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。 它能使不动产 物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障， 是房地产治理的 重要手段和现代房地产制度的基础。 然而， 我国至今尚未制定不 动产登记法， 已制定的法律法规中虽有木少关于不动产登记的规 范，但这些规范相对零散。我国现行有关不动产登记制度的立法要紧有土地治理 法、国家土地局公布的土地登记规则 、都市房地产治理法 和建设部公布的都市房屋权属登记治理方法 。其中土地登记 的内容包括：土地的性质（要紧是集体土地所有权、国有土地使 用权，集体土地使

2、用权及他项权利） ，土地权利来源，权利主体、 权属界址、土地面积。用途、使用的限制以及土地等级和价格； 房屋登记的内容有所有权人、所有权性质。地号。房屋状况、契 税交纳情况、 使用土地面积及土地登记证号和他项权利。尽管我 国不动产登记事业差不多步入有法可依的历史时期，较改革开放 往常有了长足的进步，但不可否认，这些法规存在相互冲突，不 合法理的现象， 我国不动产登记制度依旧存在着许多问题需要解 决。2 / 631、不动产登记立法不完善。如上所述，我国木动产登记 立法要紧集中在土地和房地产治理法律、法规之中，此外民法 通则、担保法、森林法、草原法、矿产资源法等也有 所涉及。 由于各部法律之间衔接

3、不紧密， 加之各个职能部门在立 法过程中强调本部利益， 这就造成了各部法律之间在不动产登记 问题上的规定相互交叉、冲突， 从而使我国不动产登记呈现出房 产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登 记效力的不统一、 登记权属证书的不统一的状况。 在我国法律规 定的应登记的不动产权利方面， 不动产实体权利的登记范围仅包 括房屋所有权， 土地使用权和不动产抵押权。 而在社会生活中广 泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动 产实体权利却没有被列人登记范围， 阻碍了土地资源的高效利用 和对我国不动产利用的宏观治理。除了不动产实体权利登记以 外，在现实生活中，同一不动产之上

4、可能同时存在着数个物权， 因此，有必要建立不动产物权顺位登记， 即不动产程序权利登记 制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。 这显然不符合我国社会市场经济进展 不动产权利爱护的差不多要求。2、我国不动产登记存在房地分离登记的问题。依据我国现 行法律规定， 约有六个部门能够进行不动产登记， 如土地登记在 土地治理部门， 房屋产权登记在建设行政治理部门， 林地权登记 在森林治理部门等， 同时各个部门登记的内容、 程序等也有较大 差不。众所周知， 不动产登记的全然目的在于确认不动产物权或 完成物权变动， 进行物权展示， 提供统一的不动产物权的法律基 础，而不

5、仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政治理。分不登 记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷， 一方面造成不动 产特权法律基础的不统一， 引起法律法规之间的相互冲突； 另一 方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益 相互冲突， 其结果不仅增加了木动产登记人的不合理负担， 也破 坏了地籍资料的完全性和治理的统一性。3不动产登记城乡治理不统一。我国宽敞农村的房产登记 工作要紧由村镇治理部门负责。 由于村镇治理部门缺少从事此项 工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍治理混乱。目前，在 国家取得了对农民房产登记的收费项目之后， 村镇房产登记工作 在大部分地区差不多趋于停顿。 实际上， 宽

6、敞农村中与房地产有3 / 634 / 63关的经济活动日益活跃，房产的买卖。转让、抵押等交易活动也 日趋频繁。 农民对他们取得的房地产权利， 同样迫切地希望得到 政府的爱护。另外，由于城乡治理不统一， 使得一些都市开发区、 郊区违反都市房地产治理法的规定，为在都市边缘地区的耕 地上建房者发放房屋所有权证书，以躲避土地治理。一种较为完善的不动产登记制度， 必须符合明确产权、 简化 手续、节约费用和明确登记的公信力的原则。从我国不动产登记 制度现状来看，其与完善的登记制度、 保障房地产交易安全的要 求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。（1）汲取、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，

7、推动我 国不动产登记立法进展。 西方各种类型不动产登记制度差不多上 以本国民事差不多法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。 可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为， 其意义在于不动 产物权变动的公示及公信，爱护交易安全。目前，我国物权立法 工作差不多提上日程， 借鉴国外立法经验， 结合我国不动产登记 的实际情况，在今后出台的物权法中明确规定不动产登记的 各项制度，不仅是合理爱护土地资源、进展房地产经济的要求， 也是顺应世界不动产登记立法进展潮流， 完善我国不动产登记制 度的必定选择。在物权法规定不动产登记差不多原则、内容 的基础上，国务院也能够适时地出台不动产登记条例等有关 法规，5 /

8、63细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定， 使我国不 动产登记真正做到有法可依，更具有实际操作性。(2)依据产权登记制度，并汲取托伦斯登记制度之优点， 完善我国不动产登记体制。 物权制度具有专门强的民族性、 固有 性，不动产登记制定也不例外。我国目前不动产登记制度，具有 明显的行政治理倾向， 其制度基础在于国家干预主义， 这与产权 登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不 动产登记与产权登记制度在登记规则， 如登记生效主义， 登记之 公信力等方面， 也差不多一致。 在保持我国现行不动产登记制度 民族性，固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制 度进行，不失为一种最佳

9、选择。 因此，产权登记制度也并非完美。 在完善我国不动产登记制度过程中， 我们能够借鉴托伦斯登记制 度的一些优点。托伦斯登记制度(orenssyhem)1955年创始于 澳大利亚， 现被美国部分州和英联邦国家所采纳， 是一种对产权 登记制度改良的不动产登记制度。 它采纳实质审查主义， 并采纳 公告程序；初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不 动产经申请第一次登记后， 其不动产物权转移和变更， 不经登记 无效；登记具有公信力，假如真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排 登记簿，并附土地及建筑物位置图。 我们能够考虑采纳托伦斯登 记制度的错误

10、登记赔偿和强行登记制度， 以弥补产权登记制度的 不足。6 / 63（3）统一登记机关，消除城乡分不，实现不动产登记规范化。 有学者认为， 我国不动产登记程序， 效率等不统一的根源在于部 门利益之争，解决的全然途径是统一不动产登记机关。 综观世界 各国的不动产登记机构， 尚无将土地与房产分为两套系统进行登 记的先例。目前，我国一些地点政府，如广州、深圳、上海、汕 头、厦门等，差不多意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门 合二为一， 从而实现房地产合一登记。 这些大胆地探究不仅代表 着设立统一的不动产登记机关的进展趋势， 同时也为我国今后统 一登记机关的改革提供宝贵经验。 如此不仅使不动产登记机构

11、有 了完整的地籍资料，也可不能再存在城乡接壤处由谁治理之虞。我国不动产登记制度存在着诸多问题， 不但造成了不动产 治理的混乱， 也阻碍了我国房地产经济的进展。 在我国物权立法 提上日程之际，理所因此应当在以后物权法中完善不动产物 权登记制度，使我国不动产治理真正做到制度健全，有法可依。作者工作单位：江西财经大学）论不动产预告登记制度【本 站 首 发】感谢作者赐稿， 未经本站及作者书面授权不得 复制、转载、摘编作者/译者：徐 勇扫瞄次数：58关键词：不动产 预告登记 性质 效力 价值【本文作者系中南财经政法大学2002级民商法专业硕士研究 生】内容摘要：不动产预告登记制度是将债权物权化， 为保全

12、一项目的在于移转、 变更和废止不动产物权之请求权的登记制度。 该7 / 63制度有利于平衡不动产交易双方的利益。 同时是现代民法社会本 位的表现。 我国目前还没有对该项制度作出明确的立法规定。 在 新近的民法典草案物权编中规定了不动产预告登记制度。 本文拟 对不动产预告登记制度的源流、 性质、 效力以及它的价值体现进 行诠释，同时对民法典草案物权编关于不动产预告登记制度的两 个条文进行评析，并提出笔者的浅见，以就教大方。预告登记制度，为德国中世纪民法创立的制度(vormerkung)， 在中国大陆的民法著作、文献中翻译为暂先登记、预登记、预先 登记等。瑞士民法称为预告登记，日本民法称为假登记。在梁慧 星教授主持的物权法草案建议稿和2002年人大法