Savills大湾区甲级写字楼指数（中）

1、 大湾区甲级写字楼指数中国写字楼 - 2022 年 3 月 大湾区甲级写字楼指数 定义& 说明 背景楼市场的变动。第为区一域太内平甲戴级维写斯字大楼湾市区场甲参级与写者字，楼如指投数资旨者在、开考性发指商、标业以主掌和握企大业湾租区内户各等，个提城供市可甲靠级的写参字 租金指数租化趋金势指及数不反同映城了市各之城间市的写共字性楼和市差场异租。金的变 大湾区数据取样范围根据城市发展差异而选定不同的有效研究时；其它七个内地城市研究时间自 2013大区湾内区地甲九级个写城字市楼以研及究香地港理特范别围行界政定区，为其大湾中 间跨度。香港、深圳、广州研究时间自 2009年至今。澳门暂未被纳入取

2、样范围。 价格指数价化趋格势指及数不反同映城了市各之城间市的写共字性楼和市差场异售。价的变甲级写字楼市场总租用成本总及相租关用税成费本等包。含净有效租金、物业管理费以 更新周期大发布湾，区并甲定级期写进字行楼半指年数度于更2新01。9 年 10 月首次2 大湾区甲级写字楼指数摘要湾区甲级写字楼租金和价格指数分别环比下降 1.9% 和 1.6%。与疫情初期相较，2021 年区域写字楼市场租赁需求回升，年度净吸纳2市0场21供年过下于半求年持，续尽、管部大分湾大区型经开济发持商续面复临苏一，定但资受金奥压密力克的戎共席同卷影全响，球大、交付入市，区域平均空置率因此环比上升 0.1 个百分点、同比上

3、升 0.5量如此较，去部年分增二长、2.三5 倍线、城较市疫需情求前增长增仍长相47对.5有%限，至叠21加3.大8 万量平新方增米供。应即持便续个百分点，至 21.3%。2仍0为21市年场下带半来年诸，多全挑球战经，济促环使境众的业不主确继定续性提及供长租期金以优来惠的。供因过此于，求期状内况有六成本个则城分市别的因总租金用微成涨本、继优续质下新降增，供而应深入圳市、东或莞物、业江管门理、费肇上庆升的而总增租长用。期九个内城，市深则圳均因处租于金下有降所初增期长市而场成阶为段本。期唯一进入上升初期的城市，其它 3大湾区甲级写字楼租金指数（1H/2012-2H/2021） 大湾区甲级写字楼指数

4、大湾区甲级写字楼指数的及价共格同指影数响均，呈下现半下年降区趋域势甲。级写字楼平均租金及平均售价均有下降，进而导致大湾区甲级写字楼租金与绪亦疫情得初以期提相振。较然，而区，域受营奥商密环克境戎得席到卷改全善球。、这市推场动供了过写于字求楼持市续场、租部赁分及大购型置开需发求商的面复临苏一，定同资时金市压场力情2021 年下半年，大湾区经济持续复苏。年末，区域地区生产总值同比增长10.5%，至人民币12.6 万亿元。2001801H/2009=100 / 1H/2013=1001601401201001H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H80201220

5、1320142015201620172018201920202021 香港 广州深圳中山东莞 惠州大湾区来源：第一太平戴维斯研究部，2022肇庆佛山江门珠海134.7，首次同时低于广州及深圳。等负面影响，香港写字楼市场持续承压，租金指数录得区域最大跌幅。截至年末，其租金指数降至半指年数广继州续写环字比楼下租降赁1.2市%场，也至有14所2复.9。苏而，受但股业市主波仍动愿、提本供地租第金五优波惠疫以情保持持续市、场内竞地争企力业。因此，需其求租放金缓期内，得益于租赁市场的强势反弹，深圳是大湾区唯一录得租金指数正增长的城市，指数环比增0.6%，至 139.3。同期，其它九个城市租金指数均环比下降

6、，降幅介于 0.3% 至 6.2%。尽管下。虽然租金，至 143.8%、同比下降 4.1%指数延续下降趋势，但降幅已环比收窄 0.3 个百分点、同比收窄 3.7 个百分点。2021 年下半年，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降 1.9 租金指数大湾区甲级写字楼价格指数（1H/2012-2H/2021） 大湾区甲级写字楼指数2702401H/2009=100 / 1H/2013=1002101801501201H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H902012201320142015201620172018201920202021 香港 广州深圳中山东莞 惠

7、州大湾区来源：第一太平戴维斯研究部，2022肇庆佛山江门珠海0.2%，至 127.9 及 105.0。东莞写字楼销售市场则相对稳定，价格指数保持不变。而深圳供过6.5%，至 168.0。求仍面的临状债况务仍和对/机或构资投金资问者题的，情市绪场及中其资对本近值期倾租软金的上可涨售的项信目心数带量来随负之面增影加响。同此时外，部许分多业开主发愿商以及较业低主的价格处置资产，以解决资金流动性问题。因此，深圳的价格指数录得区域最显著降幅，环比下降191.3。期内，受市场情绪改善及租赁市场反弹的推动，广州和珠海的价格指数均有上升，分别环比上升 0.4%大湾区甲级写字楼价格指数继上半年小幅上升后，于下半

8、年再次环比下降 1.6%、同比下降 1.2%，至 价格指数 5大湾区甲级写字楼市场供需分析大湾区甲级写字楼现有存量及空置率（2H/2021）96060%80050%64040%万平方米48030%32020%16010%0深圳香港广州珠海东莞佛山惠州中山0%江门肇庆来源：第一太平戴维斯研究部，2022现有存量 ( 左轴 )空置率 ( 右轴 )5.2 个百分点之间。区域平均空置率亦随之环比上升 0.1 个百分点、0.4。21.3%各城市环比增幅介于个百分点，至同比上升 0.5区域总量的 55.8%。尽经整济体结构求限有制，所上回述升，城但市多需个求城增市长仍相面对临有供限，过同于时求大的量问新题

9、，增特供别应是仍部不分断二交、付三入线市城，市这。进受一以步制导造致业其为空主置导率的上升。期内，至占如上所述，写字楼租赁需求持续复苏，区域半年度净吸纳量环比上升 15.9%比增长 1.1 倍，至 11。4.就8 租万赁平方米。区域年度净吸纳量亦随之上升至 213.8 万平方米，较去年增长 2.5 倍、较疫情前增长 47.5%市场表现及需求增长而言，深圳在大湾区各城市中表现最优，年度净吸纳量创历史新高，录得 119.4 万平方米，2021 年下半年，大湾区甲级写字楼市场新增供应合计达137.5 万平方米，推动总存量环比增长4.5%，至3,180.1万平方米。大湾区甲级写字楼指数惠州广州东莞肇庆

10、佛山深圳江门中山香港澳门珠海香港 略有倾软。受企业资金压力或政策调控因素影响，内地共享办公等行业仍释放部分需求，但全市空置率仍环比其20中21，年过下去半十年年，租香赁港需写求字持楼续租增赁长市的场内仍资面公临司诸本多期挑表战。现房放地缓产。、在T此M影T响、下金，融尽乃管至年教底育加相密关货企币业、的艺租术赁品需求经有销所、上升 0.4 个百分点、同比上升 1.6 个百分点，至 9.9%。深圳 量级。年末，全市空置率环比下降 3.8 个百分点、同比全市场年需，求深增圳长T注MT入行强业劲继动续能强。其势中扩，张行，业这巨为头本，地如写腾字讯楼、华承为租、逾快十手万等平，方均米在的深办圳公积空

11、极间扩。张同，时并，在金南融山、和房福地田产共、专全业市服年务度等净行吸业纳对量在因深此圳创扩下张新或高，新首设次办突公破室百兴万趣平盎方然。米下降 5.2 个百分点，至 22.7%。广州 2成0交21的年达，成随，着广市州场写租字赁楼活租动赁的市逐场步显增著加反以弹及。数年个内瞩，目在新易、经专济业相服关务行等业其需它求传持统续行增业长的的需同求时亦，保金持融韧、性零。售因和此贸，全市年度净吸纳量升至 46.1 万平方米，分别较 2020率仍为大湾区最低，截至 2021 年底录得 9.5% 的个位年和 2019 年增长 8.7 倍和 1.1 倍。得益于此，广州空置个百分点、同比微升 0.8

12、个百分点。数水平。但受期内新增供应影响，空置率仍环比上升 1.3珠海9 月，横琴粤澳深度合作区建设总体方案正式印发，珠海写字楼市场持续获得中央政策利好支持。2021 年市场发展。政策显著提振写字楼市场表现，全市年度净吸纳量达 27.4 万平方米，较 20202.3年增长倍、较政相关策企有业望进吸驻引珠更海多或源横自琴T，M这T、将能进源一、步专促业进服本务地等写行字业楼米高量新增供应的影响，珠海空置率继续环比微升 0.8疫情前提高 3.7 倍。尽管如此，但受年内约 58.1 万平方个百分点，至 46.9%。 7大湾区甲级写字楼市场总租用成本分析大湾区城市甲级写字楼租用成本（2H/2021）香港

13、606.6494.339.572.7中山70.8已含61.79.1深圳211.6已含184.127.5东莞67.0已含57.3 9.7广州189.7已含159.230.5惠州62.5已含57.3 5.2珠海114.1已含91.922.2江门58.2已含46.911.4佛山72.5已含53.918.6肇庆45.6已含40.05.6净有效租金 ( 人民币每平方米每月 )相关税费 ( 人民币每平方米每月 ) 物业管理费 ( 人民币每平方米每月 )北京375.5已含341.034.5上海259.2已含224.035.2来源：第一太平戴维斯研究部，2022注：总租用成本包括净有效租金、相关税费及物业管理

14、费；北京、上海两市数据仅作对比参考使用；香港总租用成本根据当季季末汇率折算为人民币大湾区甲级写字楼总租用成本环比变化 (2H/2021)香港深圳广州珠海佛山中山东莞惠州江门肇庆-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%升 0.2% 至 4.6%。尽管其增长原因各异，但仍主要租用成6.1%。同期，深圳、东莞归因于租金的上涨、优质新增供应的入市、物业管理费的上升。尽战为，管这租促赁使需众求业于主疫继情续冲击提中供逐租、渐金江恢优门复惠、，。肇但下庆全半的球年总，经有济六环境个本的城环不市比确的上定总性租及用长成期本以因来此的继供续过下于降求。状其况中仍香为港市环场比带降来幅诸最多大挑，来源：第一太平

15、戴维斯研究部，2022 大湾区甲级写字楼总租用成本（1H/2012-2H/2021）800700600 900人民币每平方米每月500400300200 100 1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H02012201320142015201620172018201920202021 香港 广州深圳中山东莞惠州肇庆佛山江门珠海注：香港总租用成本根据当季季末汇率折算为人民币来源：第一太平戴维斯研究部，2022，至人民币每平方米每月 606.6 元，其与内地城市平均水平的差距也由2019 年下半年 8.2 倍的峰值收窄至本期的 6.1 倍。引或挽留优质租户。

16、香港总租用成本下环比降 6.1%尽影管响，香其港与总内租地用城成市本间仍为的区差域距最进高一，步但缩受小租。金年下末降，特众征业，主这因使此租更户倾在向租于金降谈租判或中提获供得更更长强的的免议租价期能来力吸，香港与内地总租用成本差距进一步缩小虽场然去多化数带城来市压需力。求下不半断年增，长各，城但市供仍过呈于租求户难方免市为场市租户方市场令业主降租 9大湾区甲级写字楼市场周期 大湾区甲级写字楼租金表现周期（2H/2021）香广珠港州海东佛莞中惠山州江肇庆门深圳上升末期下降初期下降末期上升初期下降初期上升初期市场阶段。尽求管逐年渐初恢以复，来但大受湾供区过经于济求环及境需持求续增改长善、有写限字影楼响，租多赁数需城受市此写影字响，楼下市半场年资，产除表深现圳继外续其承余压城，市特均别处是于租下金降表初现。期年深圳下是半本年期以唯来一首进次入上上升升。初同期时的，城积市极，的其经租济金前自景2加0之18 T性M增T长行。业未的来不六断个扩月张，将市继场续表支现撑料写将字保楼持活租跃赁。需求的韧展望未来，大湾区经济前景预计保持积极。根据国际货币基金组织及大湾区城市 “ 十四五 ” 规划，2022 年展望为业主的主要租赁策略，大湾区甲级写字楼租金指数预计延续下降趋势。尽管区域经济前景保