房产税变革对北京房价的影响+论文

1、房产税变革对北京房价的影响摘要近几年,北京市政府结合国务院相关政策出台了一系列房价调控的措施,这些措施的实行,没有对高涨的房价形成抑制作用。在此过程中,行政手段的干预和打压凌驾于市场自动调节机制之上,而房产税改革可以用税收手段对房地产市场产生影响。目前,房产税尚处于改革试点时期,未来的全国开征还面临很多难题。房产税改革对北京房价的影响究竟是怎样,更需要根据具体情况从不同角度细致分析。本文以北京市住房市场为例,从研究对象和研究任务出发,运用规范分析方法和定量分析方法,从房地产供求角度研究分析了房产税改革对北京市住房市场的全方位影响。通过对北京房地产市场现状的分析,了解到住宅的供给情况和需求情况,

2、再结合定量分析得出供需曲线,验证定性分析的推测是否正确,从而对北京房地产市场有更加深刻的了解。结合国内外房产税改革的经验教训,对将要开征的房产税对房价的影响进行预估。通过供求两个角度分析增加保有环节房产税后对房价产生的影响,结合回归分析找出影响房价的诸多因素,从定性和定量两个方面分析各方行为变化。最后,结合前面的深度分析,提出相关的政策建议。本文主要分为六部分:第一部分介绍研究意义、研究方法和国内外的文献研究成果;第二部分综述房产税的理论基础及现行税制安排;第三部分以数据分析为着眼点,分析北京房地产现状;第四部分从供需角度分析保有环节税制设计对房价的影响,定量分析价格影响的程度,笔者得出如果房

3、产税增加 1%,北京房价会相对上升0.8%;第五部分结合上述分析提出完善房产税制度及配套设施的政策建议。主题词:房产税改革 供需角度 房地产价格影响Effects of the property tax reform of house price in BeijingAbstractIn recent years, the Beijing municipal government in conjunction with the relevant policies of the State Council issued a series of price control measures, th

4、e implementation of these measures, had no inhibitory effect on the formation of the prices. In this process, the administrative means to suppress the interference and over market automatic adjustment mechanism, the property tax reform can have an impact on the real estate market by means of taxatio

5、n.At present, the real estate tax is still in the period of reform, the introduction of the future is still facing many problems. Effects of the property tax reform of Beijing housing prices what is more, according to the specific needs of detailed analysis from different angles.In this paper, takin

6、g Beijing housing market for example, from the point of view of the object of study and research tasks, the use of normative analysis method and quantitative analysis method of supply and demand of real estate, from the angle of the full impact of the property tax reform of Beijing housing market. T

7、hrough the analysis of the present situation of Beijing real estate market, to supply and demand situation of residential, combined with quantitative analysis of supply and demand curve, verify the qualitative analysis of the speculation is correct, in order to have a more profound understanding of

8、the real estate market in Beijing. Experience with the domestic and foreign real estate tax reform, the effect will be to levy property tax on the housing price estimate. Effect of property tax on housing tenure has increased by two aspects of supply and demand analysis, combined with the regression

9、 analysis to find out the factors influencing the price of each behavior change, from two aspects of qualitative and quantitative. Finally, the depth with the previous analysis, puts forward relevant policy suggestions.This paper is divided into six parts: the first part introduces the research sign

10、ificance, the research methods and the domestic and foreign literature research; the second part of the review of the theoretical basis of property tax and the current taxation system; the third part of the data analysis as a starting point, analysis of the current situation of Beijing real estate;

11、the fourth part from the perspective of supply and demand analysis system design has influence on the prices of link quantitative analysis of the price, the degree of influence, the author concluded that if a property tax increase of 1%, the Beijing housing prices will be relatively increased by 0.8

12、%; the fifth part of the combination of the above analysis put forward to perfect the real estate tax system and supporting facilities of the policy recommendations.Key words: the impact of property tax reform point of view of supply and demand of real estate price目录1 绪论11.1 研究的背景、目的和意义11.2 文献综述21.2

13、.1 国外研究现状21.2.2 国内研究现状41.3 本研究的方法及创新之处62 房产税的理论基础及我国现行税制安排62.1 房产税的理论基础62.1.1 地租理论62.1.2 税收归宿理论62.1.3 地价理论72.1.4 我国适用的观点82.2 我国现行税制安排及变革方向82.2.1 交易环节82.2.2 保有环节93 北京住宅市场的现状分析103.1 我国房地产开发成本103.1.1 土地开发投资额持续走高103.1.2 土地出让金推高购置成本103.2 我国房地产供求关系113.2.1 住房成交量情况分析113.2.2 通过销供比分析123.3 北京住宅平均销售价格133.4 房价走势

14、分析134从供需角度分析房产税变革对房价的影响144.1 从需求角度分析对房价的影响144.1.1 仅存在消费性需求的房价变化144.1.2 存在投资性需求的房价变化164.2 从供给角度分析对房价的影响174.2.1 政府行为的变化174.2.2 开发商行为的变化175 完善房地产税收制度及配套措施的建议175.1 实行“有增有减”的房地产税收政策175.1.1 交易环节税收制度的完善175.1.2 保有环节税收制度的完善185.2 建立健全房地产市场配套政策225.2.1 变革土地制度加大土地供给225.2.2 摆正政府位置做好自身职责23结论26参考文献281 绪论1.1 研究的背景、目

15、的和意义房价近些年来一直是国民关注的热点话题，而调节房价以满足人们的刚性购房需求已成为政府部门制定政策的重中之重。面对 2007 年房价达到历史最高点所带来的恐慌情绪，管理部门相应采取了一系列的调控措施以抑制房价出现新高，虽然在一定时间内出现了一定的效果，但并没有有效抑制房价的快速上涨。房产税在保有环节征税在国外不少国家已经执行多年，体系较为成熟。保有环节房产税要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。目前，我国在房产方面主要征收的税种是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等，而保有环节房产税尚未在我国开征。鉴于房价高涨，房产税变革由此被推到风口浪

16、尖上，政府希望能够成为有效控制房价的有力措施。然而，增加对居民住宅征税后对房价有何影响，到底能否使房价降下来还存在争议，因此需要进一步研究。此外，2011年 1 月 28 日起，房产税变革试点首先在上海和重庆启动，变革部分主要针对存量房开征房产税。除上海、重庆两地向部分住宅征收外，各地早已展开相关准备工作，如住宅信息的采集及试点方案的准备等，房产税试点的技术条件日趋成熟。2012 年 12月财政部表示，要认真总结个人住房房产税变革试点经验，研究逐步在全国推开。中国社科院也发布住房绿皮书中也指出：将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套变革的突破口。由此可见，扩大房产税试点范围的方向

17、已经确定，但房产税变革后是否会对北京的房价产生抑制作用，还需要进行详细的研究分析。既然房产税的扩容已成为必然，那么针对其对房价的影响就应该重点关注。北京作为中国的首都，其影响地位及标杆作用可谓首屈一指，因此研究扩容的房产税对于北京房价的作用有着极其重要的意义。财政部部长楼继伟在 2013 年 11 月 19 日发行的中共中央关于全面深化变革若干重大问题的决定辅导读本中撰文，将加快税收立法步伐作为深化税制变革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房产税变革。自 2010 年初开始，北京市政府结合国务院相关政策出台了一系列房价调控的措施，仅 2013 年一年的时间，北京市相关部门就配

18、合新国五条的“京十九条”及“京七条”。但是这些措施的实行，对于平抑房价收效甚微。在此过程中，行政手段的干预和打压凌驾于市场自动调节机制之上，而房产税税制的调整可以用税收手段对房地产市场产生影响。目前，房产税变革还面临很多难题，应针对不同地区的不同情况区分对待，找出切实可行的变革方案。1.2 文献综述 1.2.1 国外研究现状Oates(1969)在 Tiebout 理论的基础上进一步提出公共服务的好坏通过影响一个社区对于潜在居民的吸引力，从而对房价的高低产生作用。房产税的变化会带来一系列的可能性，在某种情形下，会减少房东的租金收入从而降低房价。而另一种情形下，税收可能会提高承租人的租金，但对市

19、场的总体房价影响较少。此外，通过普通二乘法和协整检验等计量方法来研究地方财政支出与房地产税对房地产价格的影响。他对位于纽约大都市地区的新泽西州东北部的 53 个市区的住宅区为样本，研究发现房价与房产税成负相关关系，与政府支出成正相关关系。相关系数表明，房产税的增加不一定伴随着地方公共服务供给的提高，由于房产税的资本化会带来房价下降。政府一方面提高税率，一方面加大公共部门服务，这样会抑制房产税对于房价的影响。Hamilton（1974）高度肯定了房产税的作用，他认为房产税提供了高效公共服务的价格，不具任何无谓损失。而且房产税的开征无疑问的相对轻松地执行了最低消费的要求，这种降低消费的诉求是无法强

20、制执行的。在平衡状态下，税收和公共服务提供水平不能自然而然的资本化为房价水平。美国经济学家费尔柴尔德（Fairchild，1935）、克伦配尔（Klemperer， 1974）、日本经济学家野口悠纪雄（1997），在无限期连续时间序列情形下，采用积分法和变分法，研究了持有环节房屋税收对房屋价格的影响。假定征税之前各期房屋价格为保持不变的常数，则税后各期房屋价格也相应保持不变，但这个不变的价格水平总是低于征税之前的各期房屋价格，并且从价税率越高，税后房屋价格降低的幅度越大。房地产税的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其

21、涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。税收是政府调控房地产市场的重要政策，Meen(2001)10等学者研究了房地产税收政策对房价的影响。理论研究表明，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。Mieszkowshi(1972) 11通过调整Harberger(1962) 12的关于税负归宿一般均衡模型，将其运用于研究房地产税的问题，他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税，这将会促使该地区资本的流出，进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率，由此最终将提高房地产以及一般商品的价格；而通过在低税收地区征收低房地产税，

22、将会促使该地区的资本流入，从而改善了该地区所有生产要素的组合比例，从而提高了生产要素的回报率，同时就降低了生产成本，这将最终降低房地产以及一般商品的价格。Hamilton(1975) 13假设各个地方政府可以对其辖区内的社区进行严格分区，并且能限定每个社区中住房的最低价值，然后根据研究发现，社区中的个人会根据房地产税的征收以及调整，从而更改他们的住宅消费方式，同时他们也会通过调整个人的住宅消费偏好，然后根据对公共服务的需求从而选择适合自己的社区居住。因此研究结果表明在房地产税、住宅价值和公共服务之间存在着显著的相关关系。但是该模型也存在一个比较明显的缺陷，现实生活中每个社区内住宅价值并不一定会

23、出现趋同现象。Hamilton 为了弥补这个缺陷，引入“趋异社区”这一限制，他在文章中证明即使社区没有出现趋同现象，但如果房地产税还是决定公共服务的价格的因素之一，人们对公共服务的需求也将会趋同。Boelhouwer(2004) 14研究了世界各国房地产价格，根据其变化情况来分析税收政策对房地产市场的调控作用，结果表明小部分国家的税收政策并没有达到期望的效果，比如法国、比利时、荷兰等，但是还有一部分国家达到了预期的结果，如丹麦、美国、德国、瑞典等。他还研究了世界各国在税收改革前后4 年住宅价格年均变化情况。本文关于房产税改革试点对住宅价格影响的研究就借鉴了Boelhouwer(2004)的部分

24、研究成果。研究美国房地产税制改革对住宅价格影响的文献也有很多。Tiebout(1956) 15 研究结果表明消费者能够根据住宅价格与公共服务的供给情况，然后选择满足自身收入支出偏好的区域居住。他的研究结果为以后的学者研究房地产税与住宅价格的关系奠定了一定基础。接下来，Oates(1969) 16通过研究美国新泽西州东北部附近的53 个城镇的情况，发现住宅价值与公共支出水平正相关，而与财产税成负相关。Capozza (1989) 17研究美国的税制改革对住宅价格和住宅融资的影响，研究结果表明废除财产税将会使美国住宅价格平均下降5左右，而再取消抵押贷款利息将会使住宅价格再下降12左右。此外Noor

25、d(2005) 18等学者也通过对不同的数据，进行了大量的实证检验，来研究房地产税与住宅价格之间的关系，最终都得出了比较近似的结论。Benjamin(1993) 19通过研究美国费城房地产转让税改革对住宅价格的影响，发现由于房地产的供给是缺乏弹性的，因此对房地产征收转让税将会导致住宅价格在短期内下降，而税收负担将由卖方承担。Skedinger(1999) 20根据房地产市场搜索模型，研究房地产交易税对住宅价影响，结果发现住宅价格是内生的，而征收房地产交易税将会产生闭锁效应，也会导致房地产价格在短期内下降。SethPayton(2004) 21在他对美国印第安纳州Marion 县1999 年出售

26、的9346 个住宅数据进行的实证研究中指出物业税实际税率与住宅价格呈显著负相关，是影响住宅价格的主导因素。Wood(2006)采用微观模拟模型对澳大利亚房地产政策对住宅需求选择的影响进行研究，发现房地产税会影响房屋的相对价格、家庭实际收入并最终影响房价。从上述文献可以看出，目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看，主要可分为以下两类：一类是从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究；另一类是从房地产转让的角度研究住房消费选择问题。这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助，非常值得我们去借鉴。1.2.2 国内研究现状1.2.2.1 开征保

27、有环节的房产税对价格影响研究成果研究中关于保有环节征税是否能够降低房价方面存在两种主要观点：一种观点认为房价会下降，持这种观点的人主要有：吴晋京（2010）认为房产税变革后，税收对象将锁定在土地、房产等不动产的持有者身上，因此无论是自住房、商品房还是开发房都将受到影响。从供给角度来看，可以抑制土地的囤积，增加供给。此外增加了财政收入，政府可以提供更多的廉价房、经济适用房。从需求的角度来看，对于拥有的大量房屋的炒房者将是一笔不小的负担，迫使恶意炒房的行为终止。况伟大、朱勇、刘江涛（2012）对 23 个 OECD 国家的住房 1980-2009 年的市场数据为基础，研究住房房产税对房价的影响。研

28、究发现，房产税对房价具有显著负向作用，但过去 30 年23 个 OECD 国家房产税率的均值为 2.61%。这表明，尽管房产税能有效降低房价，但地方政府不大可能通过大幅提高房产税率来实现。因此，房产税对房价的抑制作用具有局限性。另一种观点认为房产税变革后房价下跌的幅度不大：齐伟（2009）认为房价不可能因为税收制度调整而大幅下跌，由于房产税里面暂时不会包含任何开发商所承担的成本。自然不会因为开发成本的降低而大幅降低房屋最终售价。此外我国特有的农村和城市二元经济结构，使得农村、城市的悬殊很大。造成了大量打工者涌入像北京这样的大城市，从而对房地产需求上升并保持一种长期的高需求状态。朱宇彤（2007

29、）认为在房产税变革的初期，会较多的体现为房价的直接下降。这对于购房消费者特别是中下等收入的消费者是有利的，可以鼓励其早日买房。但从长期看，如果房地产市场显现供不应求的状况，开发商就会采取随行就市定价法，人们预期的房价会随房产税变革而下降的情况可能就不会出现，或达不到理论分析的预期降幅。曹映雪、张再金 、廖理（2008）通过理论研究也发现对存量房征税在一定程度上对投机行为有抑制作用，但这种作用主要是短期的影响。从长期来看，住房的税收成本加大对投机行为的影响是相对微弱的。1.2.2.2 从供需角度研究房产税变革研究成果我国相关学者已对此有一定的研究，主要的几种观点集中如下：李晓峰（2010）认为当

30、房产的供给结构中二手房的比重越高、需求结构中投资投机性需求的比重越大的情况下，一个较低的税率也会对市场产生较大的影响。此外，房产总需求内部组成中消费需求受税负的影响相对较小，从而房产总体的需求弹性变小，使得房产的需求同供给一样也有一种内部的缓冲机制，使得开征前后房产价格波动的整体幅度变小变窄。周莉、张超（2010）认为保有环节的税收不能抑制投机性需求，因为在短期内，增加的税收成本不是问题，对于短线投机行为不会产生较大影响。周彩霞，朱宪辰（2009）甚至认为房产税变革后，在短期内抑制自住性需求而对投资性需求影响不大，在相对较长一段时间内对需求影响不大。吴翔华、陆海曙（2008）认为短期内税负能被

31、资本化入租金，业主通过提高房地产租赁价格来将税收负担转嫁给承租者，从而影响了房地产租赁市场的需求。从以上的文献中可以看出，诸多学者都认为房产税变革后会明显增加住房的持有成本，从而抑制投资需求，抑制房价上涨，但只是短期的作用。从长远的角度来讲，保有环节的税负对房价的上涨抑制是微弱的，只起到调控的作用。1.3 本研究的方法及创新之处本文在充分了解房地产市场的情况为前提，在面临房地产税制变革的大背景下，从多角度探讨房产税变革真正给房价带来的影响。针对北京这个特殊的地区进行细致分析，结合近期数据，整理对比其中的发展趋势，能够很好的揭示税收与房价的关系，具有很强的现实意义。文中从供需角度，结合房产税变革

32、后投资成本变化比较，量化分析内容，做到有理有据，真实可靠。在收集大量数据的基础上，针对北京住宅市场做实证分析，从另一个角度阐明其影响的规模。总之，从多角度探讨同一问题，有利于避免单一方法的偏颇，更全面更深入。本文的创新之处有二：一是摆脱泛泛而谈房产税变革方案设计的思路，从数据出发，找寻其内在的发展规律及走势预测。定位于特定地区，结合资源优势，充分发掘地区差异，切实保证地区影响分析的可行性与准确性。二是明确房产税变革的政策意图是完善税制结构，而不是作为房价降温的工具。因此，应将以缩小贫富差距及优化资源配置作为指引，全面落实房地产整体税制简化合并的具体措施，总结试点后对上海及重庆的影响，进一步完善

33、北京试点房产税的相关配套措施及差异化管理。本文创新点在于数据的广度和深度，不仅全部采用即时数据，通过整理与归纳加以深入分析，并采用实证分析手段，让读者更加直观的明晰的感受到影响具体程度的大小。2 房产税的理论基础及我国现行税制安排2.1 房产税的理论基础2.1.1 地租理论对于房地产价格形成的研究主要还是集中在地租理论,由于地租决定土地价格,而土地价格和住房价格有着密切的联系,所以地租理论构成房地产价格形成机制的分析基础。地租理论的发展主要包括:古典经济学的地租理论、19 世纪上半叶资产阶级经济学家有关的地租理论、马克思主义的地租理论、新古典经济学的地租理论,再到最后的现代西方经济学的地租理论

34、。2.1.2 税收归宿理论关于财产税的税收归宿,存在两种对立的理论观点,一种观点是“受益论”,另一种观点是“新论”观点。受益论对于房产税这一税种得到的最主要的结论是房产税既是受益的也是有效的税种,完全不存在扭曲效果的。即这一税收收入用于为纳税人提供服务,没有福利损失,而且比地方政府所征收的用于同样服务的其他税种更有效率。受益论的主要观点建立在两大假设的基础上:用脚投票原则(Tiebout,1965)和城市土地利用分区(zoning)。用脚投票原则是由 Tiebout 于 1956 年提出的,是指市政府的管理者只需提供公共服务和入住该社区的支出清单,潜在住户会根据服务及相应的指数来选择偏好的社区

35、居住,可以离开该社区。城市土地利用分区是由布鲁斯汉密尔顿(Hamilton,1975)提出的,地方政府可以被视为一个地方政府企业,其主要的股东是在辖区内拥有住宅的居民,该原则保证了新开发的地区会为自己的发展支付费用。因此可以说受益论依赖的前提条件是通过分区来控制其进入房地产的资本的任意流动和居民的流动性。新论最初由米斯考斯基(Mieszkowski,1972)提出,并由佐德罗(Zodrow,1986)和米斯考斯基(Mieszkowski,1989)等进行了理论拓展。新论认为房产税这一税种是对地方资产所征收的扭曲型税种。新论也有两个最基本的假设的基础上:在全国范围内一般 均衡模型的思路和资本存

36、量不 变。一般 均衡模 型的设立借鉴了Harberger1962 年的论文,暗示了如果资本在整个经济中时刻流动,那么某个行政区的资本税负较高,资本就会流出该地区,流向税负相对低的行政区,因此房产税的差别导致了全国资本存量无效率的配置。资本存量不变的原则暗示了资本毫无供给弹性,即均无法逃脱税收,因此房产税由资本所有者承担。因此可以说新论依赖的前提条件是房屋资本的可流动性与全国范围内资本存量的总供给是固定的。2.1.3 地价理论对于地价的决定,基本上有两种理论观点:一种是土地受益论,另外一种是供求决定论。土地受益论的核心就是土地是资本化的地租。土地价格主要取决于地租和利率的变化,土地价格与地租成正

37、相关关系,与利率成负相关关系,即土地价格随地租的增长而增长,随利率的增长而降低。7即 P=R/i其中:P 为价格;R 为租金收入;I为利率。而土地的供求论认为,土地市场的供求关系决定土地价格,土地的供给与需求对土地的价格共同产生影响。马歇尔在边际效用价格理论基础上,分析指出,供给与需求同时对价格发生作用,完善的市场机制使得价值、价格和成本达到均衡。而萨缪尔逊也认为土地价格由市场供求关系共同决定,但是土地的自然供给是无弹性的,土地的需求是一种引致需求,因此土地价格主要由土地需求决定。现代土地定价理论继承和发展了传统的土地定价的受益论,认为土地资本还存在稳定的溢价。2.1.4 我国适用的观点由于中

38、国在改革开放后,居民的流动性大大增加,越来越多的家庭选择居住地点,因此受益论中居民具有流动性的假设对于中国国情来说更合理。与此同时,在资本向中国大量流入的时期,新论中国内的总供给不变的假设就会有违事实。此外对于新论中房屋的流动性可能现实中也存在一些问题。房屋是耐用商品,它们固然可以扩建,但是资本向外流动的过程,只能通过房屋逐渐贬值的形式实现。虽然存在有些社区房屋迅速贬值的例子,但是房屋资本通过贬值的途径外流的速度依然是相当缓慢的。因此新论提出的资本流动的假说是基于一个非常长期的角度的。此外,受益论与供求论并不矛盾,因为两者说明的是同一个事物的不同方面,在实质上是统一的。受益论是从土地的使用价格

39、,即地租为出发点,研究土地的价格决定,而这一使用价格,也反映了土地的供给和需求的直接反映。而供求论则是通过分析直接影响土地市场供给和需求的因素来研究土地价格的变化,找出房地产价格决定的一般规律。因此,我国适用受益论与供求论。2.2 我国现行税制安排及变革方向2.2.1 交易环节(1)营业税:对销售不动产的单位和个人取得的营业额征收流转税,在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。因此也是与房地产相关的税种。按照从购买方取得的全部价款和价外费用征收税率为 5%的营业税。(2)个人所得税:对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实

40、房屋原值的,应依法严格按转让所得的 20%计征。出售 5年以上个人唯一住房,仍可免征个人所得税。(3)土地增值税:对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物的单位和个人,以转让房地产所取得的增值额为课税对象,实行 30%-60%的四级超率累进税率。(4)契税:是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。契税属于财产转移税,且由财产承受人缴纳。计税依据为是土地、房屋权属转移时双方当事人签订的契税价格。契税实行 3%-5%的幅度比例税率。(5)印花税:该税以经济活动中签订的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为征税对象。纳税人为领受应税凭证的单位

41、和个人。纳税依据和税率根据合同类型不同而有所差异。2.2.2 保有环节(1)房产税:该税以房产余值或房产租金收入为计税依据,税率分别为 1.2%和12%。对个人所有非经营用的房产免征房产税。(2)城镇土地使用税:是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,按使用土地的面积定额征收的一种税。由于我国人多地少,可利用的土地资源十分紧缺,因此开征城镇土地使用税对于调节级差收入,促进城镇土地的合理利用是有十分重要的意义。从以上税制安排可以看出,我国住房有关的税收集中在房地产交易环节,虽然房地产保有环节也有房产税和城镇土地使用税,但是对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征税。因此,实

42、质上来说,我国个人非营业性住房保有环节目前处于无税状态。本文对于房产税的研究分析基于其改革后对存量房征税后的影响。3 北京住宅市场的现状分析3.1 我国房地产开发成本3.1.1 土地开发投资额持续走高图 1.1 北京房地产投资开发额(单位:亿元)房地产的开发成本可以从房地产开发投资额的大小看出(表 1.1),而在房地产开发中土地开发的费用是最高的,这之中土地购置费又占据主要份额,因此表 1.1中列示了各个数据的情况。从表中可以得到,房地产开发投资额的绝对值持续走高,增长率在 06、07 年连续大幅增长的情况下,08 年放缓,但 09、10 年这两年均有 20%以上的增幅(图 1.2),13 年

43、的开发成本几乎是 06 年的两倍。从图 1.1 也可以看出,住宅的投资额相对于办公楼及商业营业用房来说是占绝对优势的,而且近4 年来均保持高水平,这种高水平的投资成本也成为促成高房价的原因之一。3.1.2 土地出让金推高购置成本近几年土地购置费也连续走高,虽然在 08、09 年增长率处于下降阶段,但 10年大幅增加,增长了一倍多,但是 2011 年至今的土地购置费均维持在高位水平,总量上还算平稳。土地出让金近几年的暴涨是显而易见的。2013 年北京住宅类土地成交活跃。据统计数据显示,北京市共出让土地 210 宗,北京 2013 年全年累计土地出让金合计达 1821.81 亿元,较 2012 年

44、的 647.918 亿元上涨幅度达到了 181%,也超过2010 年 1642.4 亿元的历史记录。当然,土地购置费用一直居高不下,也和我国土地制度有着密切的关系。目前我国对于国有土地的使用采取的是“批租制”,即在土地所有权属于国家的前提下,按土地的不同用途,批租期限在 4070 年不等,用地者向政府购买一定期限内的土地使用权,有关费用用地者需一次性支付。其中土地出让金是很重要的一部分,而且数额巨大,因此在房地产开发成本中土地购置费大概占到了三分之一,是最重要的组成部分。而又一次应证了高房价的由来:昂贵的原始成本加上适当的利润率水平,得到不断攀升的房价水平。3.2 我国房地产供求关系3.2.1

45、 住房成交量情况分析图 1.6 2006 年-2013 年北京商品住宅成交情况(万/平方米)由图 1.6 分析,从历年的情况可以看出北京房地产的销售情况波动很大,从2006 年高位到 2008 年跌入谷底后,09 年有大幅的反弹,10 年由于政策的调控有趋于下降。11、12 年稳步攀升。而 2013 年,北京市商品房销售面积为 1903.1 万平方米,比上年下降2.1%。其中,住宅销售面积为1363.7万平方米,下降8.1%。写字楼为 317.9 万平方米,增长 25.4%;商业、非公益用房及其他为 221.5 万平方米,增长7.1%。相较 2012 年,13 年年初的楼市表现良好,1、2 月

46、的销售面积同比增长113.2%,但从 3 月开始,这个数值一直在下降,而这正式国五条出台的时间。2013年 2 月 20 日,国务院颁布五项政策措施,坚决抵制投机投资性购房。同年 3 月,北京出台购买细则,自 3 月 31 日起禁止京籍单身人士购买二套房,严格按个人转让住房所得 20%征收个人所得税。这一政策出台后,对众多非京籍人士在北京购买房屋进行了严格限制,直接导致北京的4、5月份形成楼市低迷期。去年10月出台的京七条和11月的“4万元红线”15保障房方面,根据统计,2013 年北京保障房住房完成投资为 729.7 亿元,比上年下降 14.9%。截至 12 月末,全市保障性住房施工面积为

47、4857.1 万平方米,增长0.7%;新开工面积为 964.9 万平方米,下降 13.3%;竣工面积为 1079.2 万平方米,增长 43.4%。虽然从数值来看,多数为下降趋势,但竣工面积的增长却也体现了保障房的供应并非在持续下降。而且国土局在出让土地时含有配建保障房的条件,基本所有出让地块都需配建一定比例的保障性住房,这也说明了保障性住房在缓解北京房地产供需矛盾时所呈现的关键性地位,这也是政府应下大力度去完善、健全相关的规章制度,并保持政策的持续有效性及可操作性。提出自住房概念,并禁止高价房入市,造成大量购房者的观望情绪。这两项举措,从供需两端双双降低了北京房地产市场的温度,也直接导致了11

48、、12月的楼市低迷。从上面13年全年的分析可以看出,政府宏观调控的措施及力度严重影响了房地产市场,扭曲了开发商及购房者的真实意愿,无论是“限购”的出台还是自住型商品房的供给都说明政府已经进入到商品房市场的管理中,而市场和政府之间的权利应如何划分,是现实中急需解决的难题。3.2.2 通过销供比分析图 1.10 2003-2012 年北京商品住宅市场销供比走势(数据来源:CREIS 中指数据.)销供比从销售和供给角度审视北京房地产市场的供需关系。2012 年的新增供销比为 1:1.29,较为明显的供不应求状态,使得外售的存量房进入销售状态。反观前几年的销供比只有 2006 年、2007 年和 20

49、09 年为供大于求的情况,其他均出现供给充足的情况。由此可见,北京房地产市场的销售并不是处于持续旺盛的情况,波动性还是很大的。3.3 北京住宅平均销售价格房地产销售价格指数是指房地产销售价格总水平变动趋势和程度的相对数。近 8 年来,住宅的销售指数一直在 100 以上,说明销售价格比去年同期是上涨的,虽然幅度有所区别,可见一系列的政策调控措施均无法抑制房价的上扬,因此只依靠政策打压房价是远远不够的,应科学的调节房价,使得价格能真正表现市场情况的同时让大家能够接受。二手房的价格却是有涨有跌,在 09 年和 11年均出现同比下降的情况,说明二手房市场面对新增住宅价格的波动反映剧烈。笔者推断,保有环

50、节的房产税开征后,随着新增商品房房价的影响,二手房房价会出现相同的波动,而且幅度更加明显。3.4 房价走势分析图 1.12 北京市房价平均销售价格(单位:元/平方米)(数据来自:CREIS 中指数据库,自制表格整理分析.)从图中可以明显感受到,在不断的调控之后,北京的房屋平均销售价格依旧保持上升的趋势,尤其是住宅商品房平均销售价格表现突出,而且涨势愈加明显。在类型上,办公楼和商业营业用房的走势趋同,近几年也保持着上涨的趋势。2007 年以前,办公楼商品房趋于平稳,之后逐渐走高,09-10 年出现最大涨幅,之后又趋于稳定。商业营业用房在 2000 年时处于较低价位,不过随着时间的推移,价格上逐渐

51、与办公楼商品房看齐,并在 05-08 年一度超过办公楼房价,此后与办公楼销售价格居高不下。而住宅商品房的销售价格逐渐追赶上办公楼和商业营业用房价格,表现出较强的增长实力。总体来说,房价近 7 年以来还是一直保持着持续的上升态势,预计未来也将持续这一水平。4从供需角度分析房产税变革对房价的影响4.1 从需求角度分析对房价的影响 4.1.1 仅存在消费性需求的房价变化开征房产税对平均销售价格的影响主要判断税负具体有谁负担。税负转嫁是指纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法,将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。从短期来讲,由于不动产开发周期较长,从土地开发到成为市场有效供给需要 2-4 年

52、时间,所以短期内不动产的供给不可能有大幅度的增加,且政府规定了房地产商开盘的时间,不动产市场上供给曲线可以近似的被认为是一条垂直的直线,即供给无弹性。由于房屋具有替代性,因此需求曲线可以认为是一条向下倾斜的曲线,它意味着价格越高,需求量就越低。供给曲线和需求曲线的交点为均衡点,对应的价格和数量,分别是均衡价格和均衡数量,表示愿意购买和愿意出售的量相同。在房产税改革之后,将之前的税费减免后,增加了北京购房者的保有成本,而降低了开发商的开发成本。而保有环节的成本增加将抑制购房者的购房需求,因为持有消费性需求的购房者会在短期内持观望态度,导致购房需求将下降。另一方面,房屋的供给是无弹性的。在不动产供

53、给固定的情况下,销售方具有非常强的讨价还价能力,甚至可以完全将税负转移给购买方。住宅作为一种特殊的商品，它既是一种消费品又是一种投资品，因此在研究住宅需求时就有许多的特别之处，不能把它仅仅当做是一种普通的消费品来研究。分析房产税对住宅需求的影响，首先就要分清楚不同的住宅需求类型，本文按居民购买目的将住宅需求分为三类：第一类，消费性需求，是指居民购买住宅用来满足自己的基本生活需要，比如说购买商品房以满足自住的需要。其中，消费性需求还包括了居民对于住房的改善性需求，是指在满足基本生活需要的基础上，随着家庭收入水平的提高而要求现有居住环境的改善及生活质量的提高的这类住房需求。该类型的需求是房地产市场

54、中真正意义上的消费需求，属于刚性需求部分。第二类，投资性需求，是指居民购买住宅通过出租以获取定期的租金收入或者为了资产的保值升值长期持有房产等待未来出售，比如当银行利率比较低或者通货膨胀比较高时，购买住宅，以获取租金避免货币的贬值。随着我国居民收入水平的不断提高，但是投资渠道却没相应的跟着扩宽，住宅的投资性商品属性就显得十分突出，住宅就成为居民投资的的必然选择。第三类，投机性需求，这类需求是指居民通过购买住宅以获取投机性利益，是一种在短期内以“低买高卖”的方式获取高额利润的投机行为，比如炒房。这部分需求并非真实的住宅需求，而且过度的投机会给房地产市场带来泡沫，对社会经济的发展都有着负面影响。接

55、下来根据上述三种住宅需求类型，我们分别来分析房产税对上述三种不同需求的影响。首先，对消费性需求来说，房产税本来就是对住宅需求者在房地产保有环节征收的税收，其征收直接增加购房者的持有成本，从而促使购房者量力而行，对住宅消费合理化、节约化。按照目前上海市和重庆市的房产税试点方案来说，只是对超过一定面积的住宅征收房产税，因此购房者就会从自身的实际需要及家庭收入等情况出发，而不会盲目攀比和“跟风”的去购买住宅，从而从一定程度上会降低住宅的消费性需求。同时合理性消费会改变住宅市场的需求结构，相对来说就是增加了住宅供给，根据供求理论来看，这将会抑制住宅价格的上涨。其次，对投资性需求来说，房产税的征收同样会

56、增加住宅所有者的持有成本，从而将会降低其预期的收益。当住宅租赁市场上出现供大于求的情况时，住宅所有者此时不能将其成本轻易的转嫁给租房者，那么住宅所有者就会倾向于尽早将住宅出售，以获得实实在在的当期收益，从而将投资方式由长期变为短期。这样无疑于增加了住宅市场的短期供给，将会降低住宅价格。然而，当住宅租赁市场上出现供不应求时，将不会出现上述情况，住宅所有者的投资偏好将不会改变，其可将房产税成本转嫁给租房者，因此对住宅价格不会产生影响。对于潜在的住宅投资者来说，房产税的试点及各项抑制房价条例的出台，会降低人们对房价走势的预期，从而有利于抑制投资需求。从以上分析可以得知，房产税的开征将会使得住宅投资者

57、的预期收益出现未知性，将会使得住宅投资者转向其他领域，从而抑制了住宅投资市场上的泡沫，减缓了住宅价格的增加速度，促进住宅价格趋向合理化。最后，对投机性需求来说，住宅投机者是通过短期的低买高卖，从而获得高额的利润。由于投机者是短期内持有住宅，相对于投机者对高利润的预期，作为保有环节的房产税对投机性需求抑制作用有限。然而，通过配合在投机者进行住宅交易的环节中严征房地产税收这一措施可以在一定程度上抑制这部分需求。住宅投机性需求者在面对交易成本的提高而难以将房产在短期内套现时会将其住宅转为出租，此时不仅有助于降低住宅的空置率，也可以增加租赁市场的供给量。因此，投机性需求有可能被迫转为投资性需求，从而出

58、现上文分析中出现的结果。通过上述分析，我们知道征收房产税对住宅的每类需求的影响机制可能都不一样，对消费性需求来说，主要是促使其消费逐步理性化、节约化；对投资性需求来说，主要会抑制消费者对住宅的投资而转变为向其他领域的投资；对投机性需求来说，将会抑制住宅市场上投机者的投机行为，迫使其将投机行为改为投资行为甚至是消费性行为。但是总而言之，其最终的结果却是趋于一致的，即房产税的征收将会降低住宅的需求量，从而从一定程度上抑制了住宅价格的上涨。4.1.2 存在投资性需求的房价变化对住房投资者来说,保有环节税负直接影响在于投资房产的成本增加。其中主要成本包括:税收成本、借贷成本等。下面对主要的这两种成本进行分析。从本文前述北京房价上涨走势的情况分析,北京的房价平均销售价格持续的上涨使得一部分投资者意识到可以通过购买住房获得增值收益,因此产生了投资性需求。当市场上出现投资性需求后,改革的效果就和仅存在消费性需求的情况完全不同,此时不一定能够降低不动产价格。因为作为投资者不会在居住的效用与付出之间权衡,投资者之所以