加众地产项目可研6.5

1、无湖南加众地产开发有限公司湖南加众地产开发有限公司湖南安全食品产业中心建设项目湖南安全食品产业中心建设项目可行性研究报告可行性研究报告项目单位：项目单位：湖南加众房地产开发有限公司湖南加众房地产开发有限公司项目建设地点：浏阳市现代农业科技产业园项目建设地点：浏阳市现代农业科技产业园可研报告编制时间：二零一二年五月可研报告编制时间：二零一二年五月无湖南加众地产开发有限公司湖南加众地产开发有限公司湖南安全食品生产中心建设项目湖南安全食品生产中心建设项目可行性研究报告可行性研究报告湖南省农业咨询中心长沙唯尔思咨询有限公司二零一二年五月无第一章第一章总总论论1.11.1 项目单位基本情况项目单位基本情

2、况1.1.11.1.1 概况概况湖南加众房地产开发有限公司于 2011 年 9 月在湖南省工商局注册成立， 位于浏阳市农业科技产业园， 注册资本 1000 万元，现有职工 37 人，其中技术人员 3 人，管理人员 34 人。公司主要从事工业房地产开发建设。2012 年，公司计划投资 5 亿元，全力打造湖南安全食品产业中心建设项目， 对接长株潭食品产业的转移。 该项目规划建设 30 万平方米的国际标准厂房，打造粮油深加工、饮料营养食品加工、 农副产品加工、 食品原辅材料加工四大食品产业集群。引进企业 60-80 家，新增就业岗位 4000 个，创年产值 30亿元，创年上缴税收 1.5 亿元。目前

3、已完成 208 亩土地征用、立项、规划、项目设计等前期工作，7 月份即可开工。项目建成后，将成为全国安全食品产业的示范区， 现代农业科技样板区， 真正实现两型产业园的建设目标。无1.1.21.1.2 法人代表基本情况法人代表基本情况公司法人代表刘常青，男，40 岁，湖南大学经济学院 MBA 结业。湖南加盛农业投资有限公司董事长，公司下辖的湖南省美津园粮油食品有限公司、浏阳市九道湾茶油产业发展有限公司、湖南加众地产有限公司和湖南加和菌业有限公司董事长。1.2 项目基本情况1.2.11.2.1 项目名称、建设性质及建设地点项目名称、建设性质及建设地点项目名称：湖南安全食品产业中心建设项目建设性质：

4、新建建设地点：浏阳市现代农业科技产业园1.2.21.2.2 建设内容及规模建设内容及规模本项目总占地面积 208 亩，计 138381.74 平方米，总建筑面积259663.08 万平方米。其中，综合办公楼23881.70平方米；标准化厂房 20 栋，164970.7 平方米；设备用房 1600.00 平方米；职工宿舍用房28759.62 平方米；综合服务楼 12715.52 平方米；商业住宅 27735.54平方米。本项目建设场区道路、广场等辅助工程和其他配套设施。无1.2.31.2.3 建设期限建设期限2012 年 6 月至 2014 年 5 月1.2.41.2.4 投资结构及资金来源投资

5、结构及资金来源项目总投资38979.46万元，其中，公司自筹18949.46万元，融资资金12000万元,预售资金8000万元。1.2 主要技术经济指标主要技术经济指标表 1-1主要技术经济指标表项目名称项目名称总体规划总体规划数值数值单位单位总规划用地面积138381.74其中道路用地面积1455.61净用地面积136926.13总建筑面积总建筑面积259663.08259663.08其中:1、办公楼建筑面积23881.702、厂房建筑面积164970.703、设备用房16004、职工宿舍28759.625、综合服务楼12715.526、管理人员宿舍27735.54无建筑基底面积47144.

6、88计容积率面积71568容积率1.90建筑密度34.43%绿地率31.70%绿化用地面积43401.14机动车泊车位302个其中地上车位167个地下车位135个建设工期24月投资利润率21.44%投资利税率28.59%盈亏临界点65.20%1.2.51.2.5 项目效益项目效益项目经济效益：本项目建成后，项目单位新增销售收入59737.52 万元，实现利润 11134.75 元，税金 2783.69 万元。项目社会效益：本项目有利于加快推进长沙市食品安全城市的建设；有利于对接长株潭食品产业转移；有利于食品产业监管措施的落实；有利于推进长株潭两型社会建设。无1.31.3 可行性研究报告编制依据

7、可行性研究报告编制依据1.3.11.3.12006-20102006-2010 年中共中央、国务院年中共中央、国务院 1 1 号文件号文件1.3.21.3.22004 年 7 月国家关于进一步加强食品安全工作的决定(国发办200423 号)1.3.31.3.32007 年 7 月 25 日国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定(国务院 503 号令)1.3.41.3.4产品质量法 、 食品卫生法1.3.51.3.5工业产品生产许可证暂行条例1.3.6 2009 年 7 月 20 日国务院 中华人民共和国食品安全法实施条例1.3.7项目单位提供的有关资料项目单位提供的有关资料1.41.4

8、 综合评价综合评价浏阳市各项事业迅速发展，产权制度改革、金融安全区创、城市建设、 经济环境优化等工作在全省独树一帜， 被誉为“浏阳现象”，成为“全国卫生城市”、“全国社会治安综合治理先进县（市）”、“优秀旅游城市”和“湖南省文明城市”。浏阳已连续几届进入全无国百强县。第十一届全国县域经济百强县（市）排名中，湖南省长沙四小龙中长沙县、浏阳市、宁乡县 3 个县（市）全部跨进了全国百强；浏阳市位居全国第 64 位，中部第 3 位，湖南省第 2 位，竞争力状态为相对稳定。同时发布的 2010 年度湖南省县域经济强县市，浏阳排名第 3，仅次于长沙县和望城县。项目实施不仅发挥了区域比较优势，也有利于推进浏

9、阳市农业产业化和农产品加工业，形成全国首个安全食品产业中心。项目符合国家产业政策和行业规划，符合浏阳市产业结构调整的发展方向。本项目建成后，项目单位新增销售收入 59737.52 万元，实现利润 11134.75 元，税金 2783.69 万元。具有较好的财务赢利和抗风险能力。项目经济、社会、生态效益同步增长，切实可行。建议国家和省、市政府对本项目给予重点支持。优先立项，使项目得以早日实施。无第二章第二章背景及必要性背景及必要性2.12.1项目背景项目背景目前，我国的食品安全现状堪忧。生产、流通、消费等各个环节的食品安全问题屡有发生。食品安全问题已成为全国人们极为关注的热点问题。微生物造成的食

10、源性疾病问题。 据卫生部提供的资料,2010 年卫生部共收到全国重大食品中毒事件报告 220 起，7383 人中毒，184 人死亡，涉及 100 人以上的食物中毒事件 7 起。食物中毒事件报告中，微生物性食物中毒事件的报告起数和中毒人数最多， 分别占总数的 36.82和62.10。2001 年在江苏、安徽等发生了有史以来最大的肠出血性大肠杆菌食物中毒，造成 77 人死亡；人们食用了被沙门氏菌感染的禽肉而广泛发生于学校、家庭、公共餐饮单位的食物中毒多起，其中不乏有上百人的大型食物中毒，微生物性危害已成为中国食品安全的主要问题。化学污染所导致的食品安全问题。人们受到利益的驱使，不断追求农作物、家禽

11、以及水产品更高的产量，就会过量使用化肥、农药、激素类等化学用品，从源头上威胁到了食品安全。2010 年 12 月底，国家有关部门对北京、上海和广东三地超市的蔬菜和水产品随机抽取了 18份样品，有 4 个样品含有世界卫生组织列为毒性最高的 I 类农药；有11 个样品含有世界卫生组织列为中等毒性的农药；有 5 个样品含有有无机磷类农药；有 1 个样品上残留的农药量极可能导致消费者超过此种农药的每日允许摄入量(以 4 5 岁儿童为例)；有 4 个样品上残留的农药量极可能导致消费者接近此种农药的每日允许摄入量（以 1 至 2岁幼儿为例） ；有 9 个样品含有至少 5 种农药残留。这些农药进入人体后，大

12、大增加人类癌症、婴儿畸形病发的概率。环境污染对食品安全的威胁。工业的快速发展， 工业产生的废弃物、废水、废气会对周围的环境产生污染。在中国的其他地方的湖泊和河流也遭到不同程度的污染，使得藻类污染以及富营养化程度严重。这些污染物会在农作物、家禽以及水产品中不断积累。同时，汽车尾气的排放和燃烧都会造成大气的污染，对食品安全造成威胁。食品加工过程中的污染。滥用食品添加剂，非法添加物造成的食品问题，食品添加剂用于改善食品品质、延长食品保存期、便于食品加工和增加食品营养成分的一类化学合成或天然物质。是为改善食品色、香、味等品质，以及为防腐和加工工艺的需要而加入食品中的化合物质或者天然物质。但是滥用，非法

13、使用食品添加剂就会对食品安全造成威胁。2008 年 9 月，我国发生了震惊中外的三鹿奶粉事件，因受奶粉中非法添加物质的危害，全国 262662 名患几身受其害；175 家婴幼儿奶粉生产企业中，66 家企业停止生产婴幼儿奶粉，导致食用了受污染奶粉的婴幼儿产生肾结石病症，其原因是奶粉中含有三聚氰胺。非法生产、经营带来的食品安全问题。不法分子受到利益的驱使，只注重生产和销售，非法使用化学物品作为食品原料，对食品安全造无成威胁。2011 年 1 月 19 日，湖南电视台都市频道记者曝光了“化学火锅”中令人惊心的一幕，长沙黄兴路步行街季季红火锅城，其厨房锅底配制间不见熬汤的大骨和炉灶，十几平方米的制作间

14、中摆放着 11 个钢盆，装着锅底中添加的各种配料：香料粉、鸡精、食盐等等，以及一种乳白色、叫不出名字的浓稠液体。工作人员忙着用这种白色液体兑上自来水“调出”鲜美的“骨头高汤”。此外，在农村市场、城乡结合部及校园周边兜售无厂名厂址、无出厂合格证、无保质期的“三无”食品、假冒伪劣食品，严重危害城乡居民和未成年人的身体健康。针对食品安全存在的严重问题，国家采取了一系列的监管措施。国务院2004年7月颁发了关于进一步加强食品安全工作的决定(国发办200423号)确定了对食品安全实行分段监管的体制：农业部门负责初级农产品生产环节的监管；质检部门负责食品生产加工环节的监督；工商行政管理部门负责食品流通环节

15、的监管；卫生部门负责餐饮业和食堂等消费环节的监管；食品药品监管部门负责对食品安全的综合监督、组织协调和依法查处重大事故；2007年7月25日颁布的国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定(国务院503号令)，其目的也在于明确生产经营者、监督管理部门和地方人民政府的责任，加强各监督管理部门的协调、配合，特别规定对现行ll部法律，22部行政法规有关产品安全监督管理的规定加以重申、明确、补充，为产品监管提供可操作性、有针对性和更有力的法律武器，使得特别规定与产品质量法 、 食品卫生法 、 工业产品生产许可证暂行条无例等法律法规的内容上的重合和冲突进行了明确。自2009年2月28日第十一届全国人

16、民代表大会常务委员会第七次会议通过第一百零四条： 食品安全法自2009年6月1日起施行，我国的食品安全监管工作做了较大调整，对食我国的食品安全监管的相关制度都做了明确的说明，食品安全监管的各个环节及相关部门职责的设定也很详细。但是，往往因为缺乏系统性和完整性，经常会遇到很多环节衔接和交叉的情况，使得监管执法过程并不能按照政策制定者的意愿进行；2009年7月20日国务院又出台了中华人民共和国食品安全法实施条例 ，可以看出我国对食品安全监管所出台的一系列政策法律体系是比较完备的，也显示了我国政府对于食品安全监管上的重视程度。但是，食品安全监管政策能否得到很好的执行，直接影响到食品安全的问题。2.2

17、2.2 项目区社会经济状况项目区社会经济状况浏阳是长沙市管的县级市， 处于长沙、 株洲、 湘潭三市“金三角”地带，距省会长沙 60 公里，距黄花国际机场 40 公里，距京珠高速公路 50 公里，是国家两型社会试验区长株潭城市群的组成部分。浏阳市地域东西宽 105.8 公里，南北长 80.9公里，总面积 5007 平方公里。市辖 4 个街道、26 个镇、7 个乡。浏阳市经济以鞭炮烟花、生物医药、纺织服装、建筑材料、机械制造、矿产冶炼、食品加工、化工塑料、竹木加工、花卉苗木等十大产业为支撑。其中鞭炮烟花、生物医药、纺织服装无和花卉苗木颇有影响。浏阳市总人口 138 万。其中农业人口约 100 万人

18、，农村劳动力 32 万人， 2009 年农民人均纯收入为 3232 元。 农业生产以水稻、柑橘、花生、黄花等传统农作物为主，畜牧业生产以生猪生产为主，食品加工生产已成为经济的主要支柱产业，具有良好的发展食品加工产业化生产的物质基础和群众基础。2.22.2 本行业及关联产业发展现状本行业及关联产业发展现状食品加工业对于拉动浏阳经济发展具有相当重大的作用。随着食品加工业的发展，不仅带动了养殖业，种植业的发展，同时也拉动了运输、包装、饲料等行业的发展，为项目实施提供了一个非常好的建设环境。但目前浏阳市上规模的农产品加工企业少，农产品加工产量较低，加工工艺滞后，因此，食品加工发展潜力大。2.32.3

19、项目建设的必要性项目建设的必要性（1）本项目是长沙市建设食品安全城市的需要2008 年，长沙市在全国率先提出了建设食品安全城市的工作目标，这表明市委、政府高度重视食品安全工作，同时也是市委市政府高度重视民生的一个重要举措。市委、政府坚持标本兼治、重在治本，预防结合、重在预防的原则，按照政府主导、企业负责、部门联动、公无众参与的基本思路，重点构建食品标准体系、产品检测体系、监管责任体系、诚信社会体系和法规制度体系，突出标准生产工程、放心市场工程和阳光消费工程，使全市的食品安全呈现出持续向好、安全可控的局面。要建设好食品安全城市，首要的一条，是要加强食品安全监管。市委、政府采取了很多行之有效的监管

20、措施，把严格依法加强食品安全监管作为建设食品安全城市的一个重点来抓。一是进一步健全监管体系。从生产环节、加工环节、流通环节、贮藏环节、销售环节，食品安全监管都必须做到疏而不漏、管而不松。从把好原料的进口关、食品的加工关和市场的销售关入手，落实好监管的责任要求，健全好监管的责任体系。二是进一步突出监管重点。食品安全涉及到方方面面，必须要实现全过程、全覆盖、全监管。重点要确保基本的食品安全。三是进一步形成监管合力。 长沙率先建立了食品安全管理办公室，作为政府的组成单位，这在全国是第一家，作为食品安全管理综合协调机构，协调农业、畜牧、质监、工商、食药等部门，共同加强食品安全监管。然而，尽管政府部门千

21、方百计采取了监管措施，加大了监管力度，但是，食品安全形势依然严峻，问题层出不穷，为什么？一个重要原因在于食品的生产、经营有其自身的特点。一是产业链长。任何一个食品都要经过种养、加工、储藏、流通、销售等多个环节，任何一个无环节疏漏，都会影响食品的安全。 二是流动性快。无论是基本食品还是一些特殊食品，一旦进入市场，流动极快，对于前段和后段的监管带来了严峻的挑战，稍有不慎，不安全的食品就有可能酿成公共危机事件。 三是影响面广。 因为任何一项食品， 针对的都是一个消费群体，一旦流入市场，影响的是千家万户，关系的是民生利益。四是危害性大。轻则影响人民群众的身体健康，重则影响到人民群众的生命安全。正是食品

22、生产的这个行业特点，决定了食品安全问题监管的复杂性和巨大难度。所以，要建设食品安全城市，除了加强监管之外，还有一个重要的方面，就是抓生产，抓源头，抓加工环节，特别是抓住广大小微食品生产企业。提供条件，提供平台，让它们进行集约化、规模化、规范化、标准化生产，既便于统一监管，也有利于企业自身加强约束，自身提高。本项目的实施，完全能够为小微食品企业提供这样一个平台。（2）本项目是对接长株潭食品产业转移的需要要建设长沙食品安全城市，要发展壮大长沙市食品产业，就必须加快长株潭食品产业转移的步划。在 2012 年 4 月 17 日长沙市政府主办的“2012 长株潭食品产业转移招商推介会”上，市商务局局长杨

23、兴龙提出，作为湖南“千亿产业”之一的食品产业，未来将打造成湖南的支柱产业，长沙市政府也已经明确了长沙食品产业向周边城市转移的大趋势，这是推动食品产业发展的必然要求。“长沙食品产业向周边工业园区集中，有利于质量监督、环境管理和土地集约利用，有利于统一化、无制度化管理，有利于政府对整个行业的发展进行引导。同时在食品安全问题频发的今天，这种集中也便于在食品安全方面的监管。”目前长沙的食品产业依然处于一个零散的状态，在企业规模和企业规范方面离市委政府的预期都存在距离，促使小型食品企业的转型，是当前政府相关部门一项极为重要的工作。为了推动小微食品企业的规范化生产，2010 年，长沙市政府下发文件，重新明

24、确了 QS（食品安全许可证）的发放标准，文件上明确规定申请 QS，必须要有土地使用证明。调查表明，以长沙市为例，位于黎托、高桥及城乡结合部的一些棚户区的一些小微食品加工企业，绝大部分企业的厂址使用土地为租赁获得，没有政府所要求的土地使用证明。仅黎圫一个镇，注册的食品加工生产小微企业近 300 家，加上黑作坊，大约有 500 家食品加工厂。从 2011 年 9 月起，长沙市质监部门对黎圫食品企业全面整治。至今已有 150 余家企业因为不合格被取缔。而接下来三年，整治将延续，并且将进一步加大力度。目前，黎圫乡已被规划为汽车工业、制造工业等相关机械制造业用地，高桥商业区的改造升级，也在规划实施当中，

25、不可能提供大量的成片土地给小微食品企业，一些小微食品企业，想要获得土地使用证，最有效、最经济、最可行的办法，就是将企业搬入湖南安全食品产业中心这样的食品工业园区。（3）本项目是食品产业监管措施得以落实的需要涉及食品产业的监管部门多，政府采取的监管措施也多，但是，监无管的效果却并不理想，其中一个重要的原因就是食品行业点多，面广，产业链长，地域分散，监管的难度非常大。以长沙为例，据初步统计，长沙市食品行业生产加工企业、流通企业、餐饮单位数量庞大，达 6万家之多，其中小企业、小作坊、小食店、小餐馆、小摊贩等“五小门店”约占 20 %左右。这些“五小门店”大多分布散、流动性强，生产管理欠规范，无证经营

26、、掺杂使假、以次充好等问题较为突出。特别是“五小门店”业主中弱势群体对象较多，整改难度大。同时，食品安全监管基础工作整体上仍然较为薄弱，监管力量不能满足实际需要，整治工作复杂而艰巨。这些分布散、流动性强的“五小门店”监管起来的难度非常大。反之，实施本项目，建设安全食品产业中心或园区，监管措施就能得到有效落实。一是便于强化源头监管。现在很多食品安全问题，要等到事发后，政府才能采取应对措施，往往陷于被动，究其原因，就在于食品行业生产加工企业、流通企业数量庞大，其中小企业、小作坊、小食店、小餐馆、小摊贩等“五小门店”大多分布散、流动性强，生产地点隐僻，使监管部门很难采取有效的、得力的措施。二是便于长

27、效保障机制的落实。为了改善食品安全状况，长沙市先后制定出台了长沙市加强食品安全管理的实施意见 、 长沙市食品市场准入管理办法等系列制度规章规范性文件，完善食品抽检与行政监督、行政执法与司法究责的制度衔接，制定熟食制品、米粉、腊制品等地方特色食品标准。完善市场准入、产品召回、信息发布、应急处置等制度。出台食品安全不良信用记录管理办法 ，实无行严重违法“一次黄牌警告，二次吊销证照”和媒体公开曝光制度。然而，由于受到食品行业特点的制约，这些制度措施的落实效果并不如人意。但是，如果把它们搬入环境优美、管理规范、设施齐全的食品产业园区，政府部门进行监管就要容易得多，监管的效果也要好得多。能真正使食品安全

28、的监管落到实处，使那些昧着良心、丧失道德，制造假劣、有毒食品的不敢为、不敢做，从而失去生存的土壤。（4）本项目是小微食品企业自身转型升级规范发展的需要随着经济社会的进一步发展，人们越来越关注食品安全，越来越对假冒伪劣食品近乎恐慌，政府势必不断加强整顿和惩罚的力度，那种在城乡结合部、在偏僻的角落里进行的棚户式、作坊式的食品生产，那种无序的、粗放的、不按标准生产的小食品模式，是注定没有市场的，是做不大的，即使做大了，也长不了。对于中小食品企业，出路只有一条，乘两型社会的东风，尽快抢抓机遇，提质转型，华丽转身，做规范，做标准，做安全，做质量，才能最终找到自己的立足之地。本项目为“生产标准化、加工标本

29、化、流通标识化”提供了很好地平台。生产要标准化，企业是不是按生产标准来进行生产；加工要标本化，这便于追究责任，便于溯源，便于建立不合格产品的召回制度；销售流通环节要标识化，就是所有市场的商品，都要明码标识，不管生产企业确定什么标准，最后流通企业都应该进行检测，并且要把检测结果标识清楚。只有每一个环节把监管体系健全，把监管责任落实，才能保证食品安全。现在一些食品经营企业，加工原料没有提供原料无的生产标准，没有检测的质量标识，既不管是谁拿来的，也不问从哪拿来的，就进行生产。如果进入安全食品产业园区，这一切都不可能容许发生，因为，中心建立了健全的质量安全监管体系和产品质量追溯体系。（5）本项目是对接

30、长株潭两型社会建设的需要长株潭是全国资源节约型和环境友好型两型社会的试验区，两型社会的建设，对中小食品企业来说，是一个提质转型、跨越式发展的巨大机遇。建设安全食品产业中心，把小微食品企业集中起来，进行规模化、集约化生产，相对于那种在低矮的茅房里，在棚户区，在城乡结合部，不仅改善了生产环境，而且极大地节约了土地资源，节约了社会成本和其他社会资源；同时，生产厂区统一规划，生产厂房宽敞明亮，环境优美和谐，能够推动企业快速转型，朝着国际化厂房、精细化管理、标准化流程方向转， 朝着生产规范、标准严格、质量过硬、安全放心的生产方式转。使从事小微食品生产的企业主转型升级成为有理想、有追求、负责任的企业家。使

31、小微食品企业的生产经营自觉融入到长株潭两型社会建设中来。第三章第三章场址选择与建设规模场址选择与建设规模无3.1 场址现状场址现状3.1.1 地点与地理位置地点与地理位置湖南安全食品产业中心南邻浏大路，东邻农业园办公区，北临交通干道，西临交通干道。城市主干道等均由此经过，区域内道路宽广通畅。本项目交通条件优越，运输便捷。周边企业无大型污染源，环境条件良好。3.1.2 场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别及占地面积本项目建设用地属浏阳市现代农业科技产业园出让土地，为湖南加众房地产开发公司竞拍获得土地使用权，相关手续已办好，场址用地权属清楚，无权属纠纷。拟建项目规划总用地面积 138381.

32、74 ，建筑物占地面积为 47144.88 。3.2 场址条件场址条件3.2.1 地形地貌地形地貌浏阳境内地势西高东低，呈阶梯状倾斜。拟建项目场地地处浏阳市现代农业科技产业园，用地内已做好“五通一平”，即：宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯及红线内场地平整。开发条件好。3.2.2 自然条件自然条件浏阳隶属长沙市，位于湖南东部偏北，东邻江西省铜鼓、万载、宜春；南接江西省萍乡及湖南省醴陵、株洲；西倚省会长沙；北界岳阳市平江。古代浏阳地属荆州，因县城位于浏水之阳而得名。东汉建安无14 年（公元 209 年），即为东吴将领周瑜“俸邑”之一。由此可知浏阳建县至今已 1790 年。而且浏阳是著名的

33、“将军之乡”与闻名的“花炮之乡”。浏阳市面积 4999 平方公里，2011 年人口 136 万，气候属亚热带季风性湿润气候。得天独厚的地理条件，浏阳市是一个农业大市，各种农产品十分丰富，为食品加工企业提供丰富的原材料。除 4、5 月份雨季外，其它均为施工的良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。3.2.3 工程地质水文条件本项目为低层厂房建筑，建设方未提供地质勘测资料，建议项目开工之前，建设方应依照相关法规，向地质环境监测部门申请进行建设用地灾害危险性评估，并慎重处理好地基础。3.2.4 地震根据国家地震局2001年2月发布的“中国地震动参数区划图”（GB18306-2001）查得：

34、该区域地震动峰值加速度为g=0.05，地震反应谱特性周期为S=0.35。根据浏阳市总体规划要求，所有新建工程都必须按地震烈度6度构成设防。3.2.5 城市规划与区域性规划要求在浏阳市总体规划中， 扩充发展农业园区是浏阳发展的总体战略，本项目所在地是一个重要的两型社会亮点，是一块重要的商业综合用地。将该区域作为主要的食品加工产业园区，本项目规划符合农业园总体规划要求。3.2.6 区域交通条件浏阳是由湖南省直管的省直管市， 处于长沙、 株洲、 湘潭三市“金无三角”地带，距省会长沙 60 公里，距黄花国际机场 40 公里，距京珠高速公路 50 公里，是国家两型社会试验区长株潭城市群的组成部分。浏阳市

35、地域东西宽 105.8 公里，南北长 80.9 公里。3.2.7 公共设施条件3.2.7.1 给排水及供电本项目用电量大，由城市电网输入。场址已接通城市自来水，本项目用电、生产生活用水都不成问题。供水、供电都能提供保证。3.2.7.2 市政交通本项目距省会长沙 60 公里，距黄花国际机场 40 公里，距京珠高速公路 50 公里，浏大高速在项目区有互通连接。城市主干道等均由此经过，区域内道路宽广通畅。本项目交通条件优越，运输便捷。3.2.7.3 邮电通讯浏阳市属区域内通信中心，城区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网等现代电信网络，本项目信息传递方便。3.2.8 社会环境条件

36、浏阳市各项事业迅速发展，产权制度改革、金融安全区创、城市建设、 经济环境优化等工作在全省独树一帜， 被誉为“浏阳现象”，成为“全国卫生城市”、“全国社会治安综合治理先进县（市）”、“优秀旅游城市”和“湖南省文明城市”。浏阳已连续几届进入全国百强县。第十一届全国县域经济百强县（市）排名中，湖南省长沙四小龙中长沙县、浏阳市、宁乡县 3 个县（市）全部跨进了全国无百强；浏阳市位居全国第 64 位，中部第 3 位，湖南省第 2 位，竞争力状态为相对稳定。同时发布的 2010 年度湖南省县域经济强县市，浏阳排名第 3，仅次于长沙县和望城县。浏阳市人民政府都把安全食品产业中心建设项目作为重点项目进行扶持，

37、项目所在地浏阳农业科技产业园为入园企业提供一站式服务，代办项目入园的工商、税务、立项、报建等手续。园区实行封闭式管理，推行“一个窗口对外，一站式审批，一条龙服务”的办事程序。主要优惠政策有，对新入园的建设项目，首次固定资产投资超 2000 万元，属贷款建设项目，实行全额贷款贴息，贴息期 1-3 年。对具备一定规模的加工龙头企业技术改造，两年技改投资超 1000 万元或一年内技改投资超 500 万元的项目，按当年实际完成投资的 5%给予财政扶持。对新入园的经批准为农产品加工农业产业化龙头企业，年销售收入 5000 万元以上，经税务机关批准，免征企业所得税。对入园项目实行无费区管理，免缴本级行政事

38、业性收费。对投资规模大、创税强、建成投产快的知名企业，实行特惠一事一议。以上政策和措施为项目实施提供了极好的政策环境。区域内商家云集，餐饮、购物、休闲、娱乐场所应有尽有，县政府、各机关大院、宾馆、学校、银行、汽车站、商住小区等云集周边，生活用品市场近在咫尺。交通方便，地理位置优越，市政基础设施俱全。无3.2.93.2.9基础设施条件基础设施条件项目地处浏阳市现代农业科技产业园，园区距黄花国际空港60 公里，距长沙市 80 公里，大浏高速和湘赣 309 省道穿园而过，拥有快速抵达长三角和珠三角区最便捷的立体交通通道，交通和物流运输极为快速方便。园区实现了道路、水、电、电讯、网络“五通”与土地平整

39、，修建了多条主干道，并已硬化、亮化、绿化。园区各干、支路网已经形成，园区主干道直接连接大浏高速。日供 2 万吨自来水和给水网络工程已完成，梅田水库和富岭水库主干渠直通园内，喷灌、滴灌设施和标准水渠均已投入使用。11万伏输变电站与线路可满足园区开发建设和企业生产需要。园区有线电话、移动通讯、传真通讯等均已开通，900 兆赫的电讯塔已建成，已开通园区宽带网络。园区建有高品位的休闲公寓，并可为入园企业筹建期间提供高档办公写字楼和环境优美的员工公寓。同时，高科技农业设施区、生活服务中心等已按需要完成了土地平整和改造。3.2.10 征地拆迁条件本项目建设用地为新征用地，相关用地手续均已办好。场址权属清楚

40、，无产权纠纷。项目总用地面积 138381.74 平方米。3.2.11 施工条件本工程需要的建筑材料都可就近解决，施工用电、水由变配电所和自来水厂供应。本项目的实施，能给当地居民带来经济效益，并可无解决部分人的就业。当地居民积极支持本项目。场区地质条件未发现影响场地稳定性滑坡、崩塌、泥石流等不良地质，场地稳定，适宜进行工程建设。交通方便，运输方便，且本项目场址已通水通电，市政设施配套齐全。无第四章第四章 建设内容与建设规模建设内容与建设规模4.1 建设规模建设规模拟建项目规划用地总面积 138381.74 ，建筑总面积 259663.08。4.2 建设内容建设内容本项目总占地面积 208 亩，

41、计 138381.74 平方米，总建筑面积259663.08 万平方米。其中，综合办公楼23881.70平方米，含有高标准食品质检中心， 食品研发中心； 标准化厂房 20 栋， 164970.7 平方米；职工宿舍用房 28759.62 平方米；综合服务楼 12715.52 平方米；高管人员住房 27735.54 平方米。本项目建设场区道路、广场等辅助工程和其他配套设施。第五章第五章项目营销项目营销5.1 执行策略指引执行策略指引项目有着充分准确的前期工作，在产品打造上优势明显，且体现先进的、与无产品相统一的管理理念，为实际营销推广工作提供丰富多样、层次分明的延展支撑及发挥空间。同时，项目也具有

42、造就项目地段未来新型工业小城的美好前景，及大规模、多业态组合，更树立了农业园两型产业良好形象。项目的多个闪光点中哪些方面最能征服消费者？项目如何营销运作才能引起整个食品加工业的关注，产生强烈的购买欲望？在营销执行过程中，必须遵循“有的放矢，充分挖掘项目有效闪光点有的放矢，充分挖掘项目有效闪光点”的思想，经过深入研究市场特点及发展规律，结合项目特点，认为湖南安全食品产业中心中心项目在推广方面应准确控制：各项各项能卖什么能卖什么不能卖什么不能卖什么1未来现状2价值价格3理念传统4规划配套上表为项目差异性卖点表现策略控制的原则，是营销推广的指引及定性。从形象树立到现场氛围营造贯穿始终，给目标客户一个

43、大气、专业、规范、特色化的项目形象。5.2 营销目标营销目标高形象入市，中速度推盘，销售招商协同，在合理高形象入市，中速度推盘，销售招商协同，在合理的营销周期内，以合理的市场售价，赢取更大的市的营销周期内，以合理的市场售价，赢取更大的市无在项目形象推广阶段内，以高形象入市，全面拉升客户对本项目的关注度与良好的预期；前期以招商带动销售，中后期以销售刺激招商；在销售阶段内，分批推售，进行销控，以适中的速度推盘，力争把销售周期控制在四个月内（从公开发售之日起） ，在不同的营销节点，实行不同的价格的策略，通过价格调整使商铺不断升值进而刺激购买，以获取更大的市场利润。5.3 营销周期营销周期根据项目目前

44、的发展态势来看， 项目有望于今年 11 月份可以公开发售， 据此，项目的营销阶段大可分为：营销筹备期营销筹备期20122012 年年 6 6 月月7 7 月上旬月上旬市场预热市场预热期期20122012 年年 7 7 月中旬月中旬8 8 月月公开发售公开发售期期20122012 年年 1111 月月20132013 年年 1 1 月月强销持续期强销持续期2012013 3 年年 2 2 月月- -3 3 月月尾盘尾盘冲刺期冲刺期20132013 年年 4 4 月月销售阶段销售周期预计销售率营销筹备期20122012 年年 6 6 月月7 7 月上旬月上旬0市场预热期20122012 年年 7

45、7 月中旬月中旬8 8 月月15%公开发售期2012012 2 年年 1 11 1 月月2012013 3 年年 1 1 月月50%强销持续期2012013 3 年年 2 2 月月- -3 3 月月30%尾盘冲刺期20132013 年年 4 4 月月5%无5.4 营销概念策略营销概念策略5.4.15.4.1 项目卖点荟萃项目卖点荟萃湖南安全食品产业中心的号召力；安全食品集聚的理念；政府强力支撑；一分钟上高速；交钥匙工程；花园式厂区，标准化厂房；统一的国家级质检平台，低成本质量检控；“一站式”办证服务；创新销售模式，即买即收租，低投入高回报；创建电子商务，打造信息交流平台。5.4.25.4.2

46、营销概念提示营销概念提示1 1、项目总体形象定位、项目总体形象定位一流的安全食品产业孵化平台；一流的安全食品产业孵化平台；企业花园，创业乐园，精神家园企业花园，创业乐园，精神家园2 2、专业市场形象定位、专业市场形象定位安全食品专业专业生产基地的定位，将原本分散化的食品小微企业导入“安全中心”的理念，在食品生产业界打造一个集生产、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，生产规模大型化、生产品种专业化、经营环境规范化的超大规模的“安全食品发散地” ，成为引领全国食品市场的安全食品超级“航母” 。3 3、资源整合的角度进行考虑、资源整合的角度进行考虑无产品硬件管理软件4 4、从品

47、牌方面进行考虑、从品牌方面进行考虑加盛农业投资集团良好的发展商品牌号召力；高产品给予客户的预期。5 5、从客户关注点的考虑、从客户关注点的考虑投资者超大规模，30 万平方米；紧临交通高速，位置优越；完善配套，满足经营与消费的需求。交钥匙工程，全城独有厂房可自由组合，销售总价低。国际化的经营理念，保持项目的可持续发展。“一站式”办证服务，省钱省时省力省心。国家级质检平台，确保项目抓住人心。即买即收租，低投入高回报。创建电子商务，打造信息交流平台。投资回报经营管理价格与付款方式项目规模及厂家的入驻升值潜力无生产商通过以上三方面的综合分析，从单个角度提炼出项目的定位都很难支撑项目的形象，现从产品和客

48、户两个供需相对面进行提炼，找到两者的价值共鸣点，从中提炼出代表项目独特销售概念。注：推广语具体由广告公司提炼注：推广语具体由广告公司提炼5.5 形象包装策略形象包装策略5.5.15.5.1 项目形象包装及建议项目形象包装及建议产产 品品客客 户户价值共鸣价值共鸣概念提练概念提练价格与付款方式产业规模产业氛围经营管理发展商实力无项目目前即将进入建筑期，而项目自身的些包装及导示系统还没有建立起来，为了将项目尽早展现在潜在消费者面前，引起市场上的关注，给消费者一种预期，项目必须尽快进行形象包装及导示系统的建立。根据项目目前建设情况，提出对项目进行如下包装：围墙包装项目围墙是在项目建设推广过程中唯一全

49、过程直接面对客户的包装项目，在项目的宣传推广中起着非常重要的作用，是项目形象宣传的重要阵地。目前项目即将进入建设阶段，必须尽快将项目围墙的告示性作用开始正式利用起来，针对项目特色，制定推广方案，作为项目形象的重要部分将项目对外进行宣传推广。从项目的建设进度看，目前阶段围墙广告不应是单纯的字体广告，而是多方位的宣传广告，主要内容包括多条卖点的宣传图案，项目标准字体与颜色及延展、项目 logo、项目发展商、项目销售代理公司等。建筑主体包装建筑主体包装的内容也根据项目的不同阶段有不同的表现内容，除了在项目建设的过程中按照浏阳市的相关要求对楼盘进行保护性包装外，还应在不同的阶段采用以条幅为主的不同宣传

50、方式，其他的方式还包括灯箱广告、pop 旗、彩旗等方式。进入项目宣传推广阶段以后，项目楼体包装则以广告卖点条幅、项目大幅效果图、项目名称灯箱广告、pop 旗等内容为主，并且在项目推广的不同阶段对部分内容适时加以改变，如：节日祝语、宣告开盘、促销信息、即将封顶等等。无地盘夜间灯光处理项目地盘夜间灯光由近至远主要由以下几部分组成： 在地面灯光处理上，应该保证项目临大浏大道的街面灯光效果显著。 项目围墙灯光，在项目进入市场预热阶段以后，需要对项目围墙宣传画进行照明处理， 较为普通的做法是每段围墙或每幅广告画上采用射灯照明，以整齐划一的形象来表达项目的整体感觉。项目导视系统包装项目周边包装主要是指项目

51、推广过程中，在项目周边设置路旗和路牌，以对项目周边人流进行指引的导示系统。从目前项目的进度情况看，项目的导示系统需要尽快建立，大浏大道是条城市主干道，人、车流量较多，过往潜在客户较多，扩大项目的影响力，让更多的潜在消费者观注本项目，给潜在客户一种预期。建议项目在黎托、高桥市场、浏阳市树立 1-2 个个大型广告牌，传达项目对外信息，作为项目的一个交流窗口。无5.6 价格策略价格策略5.6.15.6.1 价格定位价格定位综合对项目整体规划、策划构想、未来发展前景等多种因素的考虑,结合工业地产投资规律性综合推导出本项目最终销售价格。依据价格定位的相关要素及数据综合推算，均价为：厂房： 2000元/（

52、5）商业铺面均价为：4000元/（5）注：详细价格定位请参阅项目定位报告。5.6.25.6.2 总体策略总体策略低价入市，低开高走，小幅快调，持续走高低价入市，低开高走，小幅快调，持续走高低价入市，低开高走低价入市，低开高走以具有绝对竞争力的初期市场销售价格抢先入市，吸引市场视线，便于迅速成交，进入良性循环阶段并有利于日后的价格控制。小幅快调，持续走高小幅快调，持续走高价格调整频率快，但每次涨幅不大，但价格持续走高，这样给投资者升值的感觉，同时促使潜在客户成交，又不会使价格脱离合理的区域。涨幅回馈涨幅回馈每次涨价，同时再作其他优惠，令客户既有升值的感觉，同时又有优惠的感觉。5.6.35.6.3

53、 定价方法定价方法 资源定价资源定价无而在项目范围内， 将根据厂房的位置、 对道路、 配套等资源占有的差异，进行差异定价，此差异定价，利于将来客户选择上自然分流，利于寻找合理价位，避免“价空” 、 “价缺”的定价结果。 特别定价特别定价根据营销战略，销售过程中将制造多频次的火爆销售场面，因此，在衡量先后顺序的关系上，将确定“天价” 、 “超低价”的特价单位，此类单位定价不作为整体定价的逻辑关系来考虑，利于将来树立价格标杆，利于促使具难点单位的消化。5.6.45.6.4 阶段性折扣幅度阶段性折扣幅度按照客户购买时间不同，会给予不同折扣，根据各销售阶段的划分进行先期预测。阶段折扣内部认购0.95开

54、盘期当日0.96开盘后一周内0.97开盘后第二周1开盘后第三周1.02开盘后第四周1.02持续强销期1.06无尾盘期0.97备注备注：由于价格与动态市场有非常紧密的关系由于价格与动态市场有非常紧密的关系，因此因此，具体详细价格方案将具体详细价格方案将在销售前在销售前 1515 天最终确定并销售过程中根据实际市场情况随时作调整。天最终确定并销售过程中根据实际市场情况随时作调整。5.7 销售策略销售策略5.7.15.7.1 策略组合策略组合 低开高走策略低开高走策略在内部认购期内采取投石问路的方式，检验市场对价格的可接受度，然后以相对优惠的价格面市，然后一路高走，给市场坚定信心。 主动出击策略主动

55、出击策略利用自身客户资源，实行“走出去、请进来”的销售方式，以节省与控制营销售费用。 点式渗透策略点式渗透策略针对目标客户集中地（如会所、高档酒楼、商业旺区、公务员住宅区、现营经营市场等）进行点式宣传，通过行业专业报刊杂志，以及行业协会针对目标行业进行营销。 网络营销策略网络营销策略通过定向网络宣传，进行跨地域互动式营销 。 商业氛围策略商业氛围策略重点应该在自身的环境营造和包装上，这是项目独特商业形象从项目无认知到项目认同的首要条件。 招商先行，稳步发售招商先行，稳步发售项目的价值取决于商业的成功经营，招商的成功是销售的保证。提前确定招商的计划和步骤，积累相关的客户资源，未占领投资市场先占领

56、经营市场。 VIPVIP 策略策略一方面迅速区隔潜在客户，不在无谓的客户身上浪费时间：另一方面，使客户感觉身份的差异满足其心理要求，再者，把客户引入购买暗示，促其成交。 销售控制策略销售控制策略在销售的控制上，依循市场变动和目标客户定位，进行合理的控制性销售策略。避免无控制推向市场造成滥卖，导致无法向大客户进行大面积销售的现象和部分销售过快而使其它部分陷入滞销的不良境地。需要采取分期推售，限量供应的办法。 三年返租策略三年返租策略在销售模式上可以提供一次性返还 3 年租金，按年度投资回报率 8%返租，降低首期，扩大投资受众面。促销策略促销策略VIP 卡认购举行多种主题的现场和外展点抽奖促销活动

57、老客户带新客户购铺送现金券、多买多送开盘邀请明星剪彩签名活动无额外点数优惠特价销售5.7.25.7.2 开盘推广方式开盘推广方式预热期推出 VIP 贵宾卡认筹活动，配合广告推广，辅以认筹优惠条件，试探市场反应，迅速积累客户，控制客户量和诚意度，在短期内积聚市场热度，控制开盘日的成交率，有效保证开盘期解筹率和销售率。认筹阶段认筹阶段在市场预热期，高举高打，首轮形象推广后，保证一个半月内部认购时间，排除诚意度不高的客户，搜集积累具有诚意客户，在开盘销售前广告宣传强势期里，制造集聚效应打造声势。认购筹码案例认购筹码案例认购 VIP 贵宾卡，建议 100 万元/张,可购买厂房 1 栋。解筹阶段解筹阶段

58、根据经验，在认筹阶段累积的认筹客户达到铺位数的 2 倍时，基本可以保证开盘日 60%-70%的解筹率，如果客户诚意度控制得当，配以适当的解筹方案，解筹当天可能就实现开盘即封盘的惊人效果。5.7.35.7.3 产品推售策略产品推售策略通过以上分析，在推售策略上，根据操作工业项目的经验，由于工业项目经营客户在产品选择上较之大众物业的针对性、目地性更为强，所以本项目每次以怎样的推出量、怎样的业态对客户，对项目的整体销售都影响巨大，针对本项目的特征，基于我们对商业经营客户的认识，认为本项目不适合整体推售，而适应于工无程节奏、分阶段推售，现对项目的推售策略构想如下：项目可分二期推出，形成持续的市场热度：

59、一期一期从纵向分两期推，一期先推一半，拿出相对位置较差的区位， 以相对低的价位入市， 炒热市场气氛， 形成销售亮点。二期二期二期暂不原则性划定，视一期情况进行调整 。5.8 广告执行策略广告执行策略5.8.15.8.1 总策略总策略以硬性广告作为旗帜主导走向，软性广告及新闻炒作为烘托，以户外广告为主要渠道，投放一定数量的广告。以区域性媒体和流动性媒体为呼应，以全局性媒体为主导。以最省钱的方式达到最大的宣传效果。结合营销总战略，广告投放量采用推广分期和分区间集中投放，以较高姿态入市，强势推广。紧扣目标客户的行为特征，全面概述项目理念，增加项目品牌认同度，充分挖掘自身优势，开展各种利益组合和主题性

60、的事件活动，帮助完善项目价值内涵。5.8.25.8.2 运用法则运用法则“选选”而告之而告之本项目的媒介的选取上讲求特殊性和针对性：采取一些非大众的、非常规的、而又切合目标行为特征的的媒介通路进行推广。“上兵伐谋，咽喉封杀上兵伐谋，咽喉封杀”选择目标客户群最可能出现或通过的场所、区域作为信息传递的接触点，无层层“封杀”，强势传达最集中最简炼具冲击力的信息，从而牢牢锁定目标群体，节省广告费用。5.8.35.8.3 组合策略组合策略媒介组合媒介组合广告通路广告通路作用作用具体位置具体位置时间要求时间要求主要通路户外是拔高项目形象， 模糊片区概念， 使项目迈进主流市场的主要手段黎托、 高桥、 浏阳市