从激励机制角度谈房地产调控解析

1、前期国内各大城市的房价对于不断出台的打压政策视而不见，很大程度上源于政策制定者对高房价的表态依旧模糊以及相关部门的举措和表态不温不火。如今当全社会因房价问题陷入集体焦虑甚至颇有怨言的时候，就有必要对之前政策进行反思，从经济增长与民生诉求之间进行某种取舍。去年年中，笔者就曾提醒过要警惕“楼市飙升或成经济复苏拦路虎”，希望政府早日拿出措施来调控。但直到去年月后，政府才紧锣密鼓地出台了一系列调控政策。可惜，由于调控时机滞后，力度也不够，并没有取得明显效果。如今这只“拦路虎”不仅没有被去除，反而泡沫越积越大，国内房价特别是北京、上海等一线城市的房价像脱缰的野马一样狂飙，政府工作报告中提出的“要坚决遏制

2、部分城市房价过快上涨势头”被置若罔闻，国家出台的一系列调控政策也被众多房地产企业用“化骨绵掌”一一化解，普罗大众只能望楼兴叹，只好寄希望于网上流传的“楼市崩盘表”的实现。当然，对于这一点，政府以及社会各界都引起了重视，政府不断出台各项政策和措施，媒体和专家也不断出谋划策，从土地、信贷、供给、需求等各个方面提出建议，甚至认为“非常之时应用非常之举措”来进行调控。综观这些政策措施或建议，无论是增加土地供给、收紧货币信贷，还是改革税收制度，等等，都是从经济学角度来考虑的。今天，笔者想换一个角度，从管理学中的激励机制角度来分析国内房地产市场各参与主体的行为，从正、负两方面的激励来谈谈如何进行房地产调控

3、。简单地讲，激励机制指的是通过一套理性化的制度来反映激励主体与激励客体相互作用的方式。激励机制一旦形成，它就会内在地作用于系统本身，使系统机能处于一定的状态，并进一步影响着系统的生存和发展。从激励的效果划分，它可以分为两种：正面激励和负面激励。在国内房地产市场这个所谓的系统里，围绕着房价博弈参与人或利益有关方可以分为：政府（细分为中央政府和地方政府）、银行信贷机构、房地产开发或经营企业和消费者（细分为投资性住房需求和自住性住房需求）大群体，房地产调控对每类参与人都会产生不同的影响，我们也可以根据他们各自不同的特点和需要，采取不同的激励措施来促进房地产调控。对于中央政府来说，由于目前房地产还是拉

4、动经济发展的重要产业，与多个行业相关联，房价暴跌，房地产行业萎靡，势必会拖累其他相关产业的发展，最终会影响到整个国民经济和税收的增长以及城市化的发展。从房价下降所带来的经济利益损失这个经济属性看，对于房地产调控来说，属于一种负面激励。另一方面，房价以及房地产行业关系到千家万户，是社会民生中最重要的问题，有着极大的社会属性。房价飞涨，百姓怨言增多，不仅影响政府的信任程度，甚至关系到执政党的执政基础。因此，中央政府与房地产行业之间的关系除了经济利益层面的，也有政治或社会利益层面的。这种社会属性，对于房地产调控来说，属于一种正面激励。而对于地方政府来说，由于目前我国税收体制划分以及自身管理事物权限的

5、不同，地方政府与中央政府之间有共同的利益诉求，同时也存在不同的利益分割，对于同一样政策所考虑的出发点和执行力度可能会有所不同。从激励机制的角度来说，地方政府对房地产进行调控，出发点大都与中央政府差不多，不同的是在正面激励方面，地方政府还有执行中央政府决策的政策压力。按理说，如果平衡一下房地产行业的经济属性和社会属性，地方政府更有动力和压力去进行调控，因为老百姓直接面对的房价是属于不同行政区域内的问题，面对的是地方政府，但现实是更多的地方政府被房地产行业所“俘获”，理由只能是地方政府前期的行为过多偏向于其经济属性了，过多依赖于高价土地出让所带来的经济利益以及其带来的暂时繁荣罢了。对于银行信贷机构

6、和房地产企业来说，作为一个经营企业，房地产调控所面临的正面激励和负面激励机制基本差不多，负面激励都是因房价下跌带来的经济利益受损，而正面激励中唯一不同的是，银行信贷机构面对的是上级监管机构对其贷款规模的限制以及不良贷款减少，金融风险降低；房地产开发或经营企业面对的则是因房地产调控所带来的产业长期平稳健康发展，企业经营不因房价暴涨暴跌而受到影响，不过，这个正面激励机制需要长时间才能得到体现，可惜短期内一般的企业难以发现和理解。对于属于投资性住房需求的消费者来说，由于其是房价上涨的直接受益者，因此，对房地产进行调控，遏制房价过快上涨，肯定会压缩他们投资住房的利润空间，减少其投资行为，属于负面激励机

7、制。但是，如果不遏制房价过快上涨，这些人的投资会暗藏着巨大的风险，从这一点上讲，可以算得上是正面激励机制，不过这种激励的效果远远不如负面激励的效果。对于属于自住性住房需求的消费者来说，房地产调控，房价涨幅放缓甚至下降是极大的正面激励机制，而负面激励机制可以说几乎没有。从上面的分析可以看出，类群体对于房地产调控都有着正面激励机制，因此，我们可以根据不同群体的激励因素，采取不同的措施，促进房地产调控，稳定房价。其中，最主要或者最根本的一点就是政府政策要更加明晰和严厉。前期国内各大城市的房价对于不断出台的打压政策视而不见，很大程度上源于政策制定者对高房价的表态依旧模糊以及相关部门的举措和表态不温不火

8、。如今当全社会因房价问题陷入集体焦虑甚至颇有怨言的时候，就有必要对之前政策进行反思，从经济增长与民生诉求之间进行某种取舍。这就要求未来房市政策的出发点不仅要立足于规避经济风险的需要，也要立足于民生的安居呼唤。另外，从经济层面上讲，当前经济逐步复苏的势头已确立，甚至出现局部过热的风险，而经济增长方式迫切需要转型，因此，当前政府（包括中央政府和地方政府）更有理由重点强调房地产行业的社会属性，而不是其经济属性。所以，政府应立即释放明确的信号，将本轮房地产调控的目的以及打压高房价的意图清清楚楚地告诉民众，敦促国家有关部门及地方政府出台更为严厉的措施进行房地产调控：对于银行信贷机构，信贷规模要进一步收紧，房地产开发贷款要严格控制，禁止开发商用土地做抵押品“空手套白狼”，对投机投资性购房的信贷要停止，避免这种政策的左右摇摆和反复。对于房地产开发企业，土地的招拍挂制度要进行改革，不能以价格最高者得之，避免“地王”的频繁出现以及其他保障性住房建设的落空；其获得贷款的难度要加大，资金成本要提高；对房地产预售制度进行规范和健全，严厉打击