《不动产登记暂行条例》与登记实务

1、不动产登记暂行条例与登记实务一、一、条例条例的立法过程的立法过程二、二、条例条例的具体内容的具体内容目目 录录条例的基本制度构架1工作回顾工作回顾2制度设计制度设计3立法过程立法过程立立法法过过程程一一4体例结构体例结构不动产统一登记工回顾2015年年11月月24日日条例发布条例发布（656号令）号令）2月月27日日簿证统一簿证统一（25号文）号文）3月月1日日发放第一本发放第一本不动产权证不动产权证3月月30日日权籍调查权籍调查（41号文）号文）4月月13日日中编办中编办职责整合意见职责整合意见（50号文）号文）8月月3日日信息平台信息平台建设通知建设通知（103号文）号文）8月月29日日登

2、记与交易登记与交易衔接意见衔接意见（90号文）号文）1 1不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例不动产权属纠纷调处条例中华人民共和国物权法不动产登记技术规程等法律法律法规法规规章规章规范性文件规范性文件不动产登记规范化建设指导意见等行业标准行业标准不动产登记数据库标准等技术规范技术规范 不动产登记制度设计不动产登记法不动产登记法民法典（民法典（2017）？自然生态空间统一确权登记？）？自然生态空间统一确权登记？2 2不动产登记制度设计物权法确立的不动产物权法律制度框架物权法的历史历时十三年的立法：历时十三年的立法： 从从19941994年列入立法规划到年列入立法规划到20072007年年

3、3 3月月1616日审议通日审议通过，前后历时过，前后历时1313年。年。历经历经8 8次审议次审议 从从20022002年年1212月初次审议，到月初次审议，到20072007年通过，共年通过，共经过经过5 5年年8 8审，创我国立法史上单部法律草案审议次审，创我国立法史上单部法律草案审议次数之最。数之最。2 2不动产登记制度设计物权法确立的不动产物权法律制度框架u物权法定原则第第5 5条条: :物权的种类和内容，由法律规定。物权的种类和内容，由法律规定。u物权公示原则第第6 6条：条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动

4、产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。2 2不动产登记制度设计物权法确立的不动产物权法律制度框架登记生效主义为原则登记生效主义为原则 ( (原则性原则性 规范规范) )第第9 9条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 登记对抗主义为例外登记对抗主义为例外( (例外性规范例外性规范) ) 第第127127条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。条土地

5、承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 第第129129条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第第158158条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2 2

6、不动产登记制度设计物权法确立的不动产物权法律制度框架关于登记效力的特殊规定关于登记效力的特殊规定第九条第二款第九条第二款 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效第二十九条因

7、继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。2 2不动产登记制度设计物权法确立的不动产物权法律制度框架u不动产物权登记生效时间第第1414条：条：不动产物权的

8、设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。u善意取得制度第第106106条：条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产

9、善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。参照前两款规定。2 2立法的总体考虑（一）以保护权利人合法权益，维护交易安全为核心功能定位，明确不动产登记的基本规则为重要方向。尽可能淡化行政管理的色彩，着重突出不动产登记的

10、基本功能。（二）以物权法为依据，尊重实践和其他与不动产登记不冲突的现行立法。条例的起草始终贯穿“包容和创新”理念。以物权法的立法理念和基本制度为指导，在法律术语和具体制度设计上与物权法的规定基本保持一致，尊重其他法律的有关规定，吸收现行各类登记办法的有关内容，丰富登记的种类和内容。充分借鉴各地登记实践的有益做法和经验，对现行法律亟需修改的一些问题，按照先立后破的原则，在条例中做了创设性规定，力求立法能够顺应登记实践的新要求。2 2 立法的总体考虑（三）以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及操作细节。条例以程序法为主，兼顾实体法。为高效利用立法资源，采取“抓大放小”的方式，明确重点，对于个别具体

11、内容以授权立法的形式衔接，为出台细则和办法提供依据，对于申请登记应当提交的材料及其审核要求未过多涉及，留待条例的实施细则予以细化规定。（四）以便民利民和保障交易安全为导向，落实实质上的统一登记。条例以统一不动产登记依据为抓手，力求实现其他三个统一，达到实质上的统一而非形式统一；同时，规定了登记代理制度、登记信息查询、登记资料目录公示等制度，以方便企业和群众申请办理登记；规定了登记人员制度、到场申请、登记机构与有关部门信息联网等制度，方便登记机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全，方便群众办理。2 2条例立法工作过程国土资源部国土资源部提交条例送提交条例送审稿审稿2

12、条例公开征条例公开征求意见求意见3总理签署国务总理签署国务院第院第656656号令，号令，条例正式发布条例正式发布42014年3月10日2014年7月15日2014年8月15日2014年11月24日地籍司和地籍司和登记中心登记中心提出草案提出草案初稿初稿13 3条例立法工作过程 第一阶段：研究攻关2013年4月之前，开展了系列研究储备工作。2013年4月，正式启动专题研究和立法起草。（一）前期准备（2013.4）：完成了国家、地方和域外关于不动产登记法律法规政策文件等资料以及历年不动产登记研究成果的收集、整理和汇编工作，并对其进一步消化吸收。（二）联合研究（2013.5-7）：与高校联合开展不

13、动产登记条例起草研究工作，于7月底形成不动产登记条例（初稿）。（三）研讨完善（2013.8-2014.1）：组织召开了五次专家研讨会和座谈会，对不动产登记条例深入探讨，形成相对完善的条例结构和内容体系。（四）攻关提交（2014.2-2014.3）：在前期工作基础上，多次征求专家学者，特别是不同部门的有关不动产登记法律专家和地方同志的意见，形成不动产登记条例（建议稿）。2014年3月10日送法规司，进入内部立法程序。3 3条例立法工作过程2014年3月中下旬，同步形成了专家建议稿和地方建议稿，共三版成果。4月1日，召开地方座谈会5月14日，条例草案征求了全国国土资源系统的意见。5月23日，召开了

14、不动产登记部际联席会议法律小组座谈会， 不动产登记条例爽约，未能在不动产登记条例爽约，未能在6月底前如期出台。月底前如期出台。7月11日，国土资源部第三次部务会议审议条例送审稿，7月15日条例送审稿上报国务院。7月30日，国务院常务会议，讨论不动产登记暂行条例（征求意见稿），决定向社会公开征求意见。 8月15日，经批准法制办公开征求意见。11月24日，总理签发国务院令，2015年3月1日实施。 第二阶段：立法过程3 3实施细则立法工作过程第一轮征求第一轮征求意见（有关意见（有关部门、地方部门、地方国土部门和国土部门和督察局）督察局）2第二轮征求第二轮征求意见（面向意见（面向全社会）全社会）3部

15、务会审议，部务会审议，原则通过原则通过42014年5月2015年1月2015年3月26日2015年6月地籍司和地籍司和登记中心登记中心形成初稿形成初稿1第二轮征求第二轮征求意见（面向意见（面向全社会）全社会）正式上报正式上报国务院（将国务院（将择机发布）择机发布）52015年11月3 3条例的体例结构 总则总则（第1-7条） 不动产登记簿不动产登记簿（第8-13条） 登记程序登记程序（第14-22条） 登记信息共享与保护登记信息共享与保护（第23-28条） 法律责任法律责任（第29-32条） 附则附则（第33-35条） 组织规范组织规范形式结构形式结构实质结构实质结构程序规范程序规范4 4细则

16、的体例结构 总则总则 不动产登记簿不动产登记簿 登记程序登记程序 不动产权利登记 其他登记 不动产登记资料的查询、不动产登记资料的查询、 保护和利用保护和利用法律责任法律责任 附则附则 制度细化制度细化形式结构形式结构实质结构实质结构操作规范操作规范4 4条例的基本制度构架1立法目的和依据立法目的和依据2登记类型登记类型3登记原则登记原则8不动产权利登记不动产权利登记9其他登记其他登记4登记客体和管辖登记客体和管辖10信息共享保护信息共享保护7登记程序登记程序5登记机构和人员登记机构和人员11法律责任法律责任具具体体内内容容二二6不动产登记簿不动产登记簿12附附 则则第1条： 为整合不动产登记

17、职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。（1）整合不动产登记职责。 根据国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议确定的“四统一”精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。 将职责整合作为暂行条例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登记的体制障碍，为不动产统一登记奠定制度基础，这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现，也是“暂行”两字的体现。1 1 （2）规范登记行为。 这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范，强化责任意识，使登记机构依法登记，确保登记

18、结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。 条例全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言，其根本目的旨在更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原则，不动产登记机构必须严格依法履责。 （3）方便群众。 通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序和实现登记信息共享，方便群众登记申请和办理。 便民利民、高效服务是贯穿条例始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。1 1 （4）保护权利人合法权益。 以“四统一”为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认，以不动产登记的公信力为基

19、础，保障权利人合法的不动产物权。这是条例的根本出发点和落脚点，更是条例立法的核心。 一直以来，社会上对条例的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。 不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡。1 1 突出体现和贯彻落实物权法精神。物权法已经有明确规定的，本条例不再重复规定。 土地管理法、城市房地产管理法等其他单行法律，符合不动产登记“四统一”原则的内容，也是条例的立法依据。对于其他单行法中与“四统一”原则不符的内容，将会作出统一的调整，以利于条例的实施。1 1第2条： 本条例所称不动产登记，是指不动产

20、登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第186 条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。” 担保法第92 条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”1 1 不动产登记的性质：民事行为说？行政行为说？双重属性说？ 不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。（科学把握：调查确权登记调处工作边界） 不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机

21、构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为；针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。1 1条例的基本制度构架1立法目的和依据立法目的和依据2登记类型登记类型3登记原则登记原则8不动产权利登记不动产权利登记9其他登记其他登记4登记客体和管辖登记客体和管辖10信息共享保护信息共享保护7登记程序登记程序5登记机构和人员登记机构和人员11法律责任法律责任具具体体内内容容二二6不动产登记簿不动产登记簿12附附 则则2 2第3条： 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用

22、本条例。以权利为线索、以权利为线索、 以形态为补充以形态为补充 条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定，针对物权法有关不动产物权的设立、变更、转移和注销的规定，规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。 针对涉及不动产权利及登记的事项，规定了更正登记、异议登记、预告登记、查封登记（预查封登记）等登记类型。2 2首次登记的界定与适用不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。明确总登记、初始登记、设立登记的关系。细则规定：市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用

23、权、土地承包经营权的首次登记。依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。2 2变更登记界定与适用 指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。（一）权利人的姓名、名称、身份证或者户口簿等类型、身份证或者户口簿等号码发生变更的;（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、

24、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：2 2转移登记界定及适用 指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利

25、发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。因下列情形导致不动产权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：2 2注销登记界定及情形适用 指因不动产权利消灭而进行的登记。（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）因不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。 注

26、意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。有下列情形之一的，应当办理注销登记：条例的基本制度构架1立法目的和依据立法目的和依据2登记类型登记类型3登记原则登记原则8不动产权利登记不动产权利登记9其他登记其他登记4登记客体和管辖登记客体和管辖10信息共享保护信息共享保护7登记程序登记程序5登记机构和人员登记机构和人员11法律责任法律责任具具体体内内容容二二6不动产登记簿不动产登记簿12附附 则则严格管理严格管理（条例第（条例第4 4条第条第2 2款）款）方便群众方便群众（条例

27、第（条例第4 4条第条第2 2款）款）稳定连续原则稳定连续原则（条例第（条例第4 4条第条第2 2款、第款、第3 3款）款）一体登记原则一体登记原则( (细则第细则第2 2条条) )连续登记原则连续登记原则( (细则第细则第2626条条) )属地登记原则属地登记原则（条例第（条例第7 7条）条）依申请登记原则依申请登记原则( (细则第细则第2 2条条) )3 3第4条：国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”严格管理原则：规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产

28、登记的严肃性、权威性和公信力；稳定连续原则：保证物权稳定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。不动产登记职责整合和统一登记，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责。方便群众原则：切实提高行政效率，减轻群众和企业负担，助力大众创业万众创新，3 3一体登记原则：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。（房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记，建设用地使用权、海域使用权与该土地、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所

29、有权应当一并办理转移登记、抵押登记、查封登记；土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的，不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记。）（以符合登记条件为前提）连续登记原则：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。（预告登记、预查封登记等例外）属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）依申请登记原则：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。（如依职权登记、依嘱托登记）3 3条例的基本制度构架1立法目的和依据立法目的和依据2

30、登记类型登记类型3登记原则登记原则8不动产权利登记不动产权利登记9其他登记其他登记4登记客体和管辖登记客体和管辖10信息共享保护信息共享保护7登记程序登记程序5登记机构和人员登记机构和人员11法律责任法律责任具具体体内内容容二二6不动产登记簿不动产登记簿12附附 则则4 4 第5条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权; （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。所有权用益物

31、权担保物权不不动动产产物物权权体体系系土地所有权土地所有权建筑物构筑物所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使国有建设用地使用权用权集体建设用地使集体建设用地使用权用权划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土作价出资或入股国有土地使用权地使用权土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权国家土地所有权国家土地所有权集体土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权海域使用权海域使用权矿业权矿业权渔业权渔业权农地承包经营权农地承包经营权林地使用权林地使用

32、权草地使用权草地使用权探矿权探矿权采矿权采矿权水域滩涂养殖权？水域滩涂养殖权？无居民海岛使用权？无居民海岛使用权？抵押权抵押权一般抵押权一般抵押权最高额抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木使用权森林或林木所有权森林或林木所有权取水权？经营权？取水权？经营权？-4 44 4 物权法之前，民法通则担保法土地管理法城市房地产管理法农村土地承包法森林法草原法渔业法海域使用管理法等法律中包含了相当数量的不动产物权及其登记规范。 物权法第条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。” 物权法中的不动产物权包括：土地的国家所有权和集体所有权、建筑物区分所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权

33、、地役权、抵押权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等。 实践中，存在权利冲突和交错、其他权利扩容纳入等问题的应对。 与自然资源产权制度改革精神和方向的契合？ 信托登记？农用地的使用权？水域滩涂养殖权？取水权？探矿权？采矿权？4 4第7条第1款： “不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”物权法第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产登记机构办理。” 尊重现实、体现统一，以属地登记为原则，分级登记为例外。 属地管辖所指向的不动产登记机构具有唯一性：即不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构。土

34、地管理法实施条例第4条规定“设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。”未涉及国有土地登记管辖，实践中做法多样。 为了便于实践操作，规定“直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。4 4 跨区域不动产登记管辖的特别规范：分别办理、协商办理和指定办理 细则：不动产登记机构依照条例第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。第7条第2款： “跨县级行政区域的不动产的登记，由

35、所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。”4 4国家级不动产登记的特殊管辖 鉴于此类国有资产的特殊保护以及保障和服务功能，依据现行法律规定，国家对这些不动产实行特殊的管理。 考虑到这些不动产在我国不动产登记中一直采用分级管辖登记原则的历史，在坚持属地登记原则的基础上，对这些特殊不动产的登记管辖作特别规范，有利于更好地保护国有资产，保持不动产登记工作的连续性和稳定性。第7条第3款：“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有

36、土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”4 4国家级不动产登记的特殊管辖 会同办理？参照办理？授权立法国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部在京中央国家机关用地土地登记办法等规定办理。条例的基本制度构架1立法目的和依据立法目的和依据2登记类型登记类型3登记原则登记原则8不动产权利登记不动产权利登记9其他登记其他登记4登记客体和管辖登记客体和管辖10信息共享保护信息

37、共享保护7登记程序登记程序5登记机构和人员登记机构和人员11法律责任法律责任具具体体内内容容二二6不动产登记簿不动产登记簿12附附 则则5 5 第6条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 不动产登记机构的统一是前提和基础。国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。要求由国土资源部负

38、责指导、监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。 厘清主管部门与实施主体之间的关系。5 5 不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。不动产登记机构

39、应当按规定尽快刻制并启用“不动产登记专用章”。重要变化：登记机构是部门，不再是人民政府。 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知5 5 第11条： “不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。 不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。” 不动产登记人员与机构息息相关。登记生效主义为原则，登记对抗为例外的制度模式下，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了进入不动产登记人员队伍的门槛应具有相当的高度。类型：土地登记持证上岗人员、房屋登记官及其他不动产登记工作从业人员。目标：打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍

40、。5 5关于不动产登记人员的界定承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。下一步，制定登记人员管理办法，确保平稳衔接过渡和规范管理。细化登记人员的考核、培训及管理等。条例的基本制度构架1立法目的和依据立法目的和依据2登记类型登记类型3登记原则登记原则8不动产权利登记不动产权利登记9其他登记其他登记4登记客体和管辖登记客体和管辖10信息共享保护信息共享保护7登记程序登记程序5登记机构和人员登记机构和人员11法律责任法律责任具具体体内内容容二二

41、6不动产登记簿不动产登记簿12附附 则则具具体体内内容容6不动产登记簿不动产登记簿其他具体内容结合登记簿册证内容表述其他具体内容结合登记簿册证内容表述第第8 8条第条第1 1、2 2款规定款规定： 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。产单元具有唯一编码。 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。部门的规定设立统一的不动产登记簿。条例的基本制度构架1立法目的和依据立法目的和依据2登记类型登记类型3登记原则登记原则8不动产权利登记不动产权利登记9其他登记其他

42、登记4登记客体和管辖登记客体和管辖10信息共享保护信息共享保护7登记程序登记程序5登记机构和人员登记机构和人员11法律责任法律责任具具体体内内容容二二6不动产登记簿不动产登记簿12附附 则则7 71.依申请的程序申请受理 审核登簿2.依嘱托的程序嘱托受理 审核登簿3.依职权的程序 我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内容的准确性提供保障。7 7申请受理审核登簿发证登簿完成是登记已经登簿完成是登记已经完成的标志完成的标志7 7登记申请第14条第1款： “因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。

43、（一）申请原则：双方申请是原则，单方申请是例外条例第14条第1款明确了双方申请为原则，而第2款规定了7种单方申请的例外。民事法律行为，一般以双方意思表示的一致为前提。因法律行为而产生的物权变动情形（不动产买卖、互换、转让、赠与、抵押等），都属于双方法律行为，故体现到不动产登记工作，需要双方申请。双方申请为原则，既符合不动产物权变动的实质，也有利于保证登记的真实与准确，防止登记错误。7 7 登记申请第14条第2款： “属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定

44、等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 单方法律行为中，不宜也无法要求共同申请，只能单方申请。主要考虑充分尊重现实，强调的是“可以”单方申请，而非必须。7 7登记申请（一）尚未登记的不动产首次申请登记的，主要考虑一些不动产权利登记如农村集体土地所有权初始登记、房屋所有权初始登记均只有一方当事人，故只能单方申请。（二）非法律行为导致不动产物权变动情形的，包括继承、接受遗赠取得不动产权利的，人

45、民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，即物权法第二十八、二十九规定的情形。此类登记属于宣示性质，不属于登记生效，况且如继承、遗赠情形时，被继承人已经死亡，只能单方申请。（三）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；此种情况下，仅涉及权利人姓名、名称的变化，或不动产的坐落、位置、面积等自然状况的变化，不涉及权利归属和内容的变化，可以单方申请。（四）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；此类情况下由于不涉及市场交易等法律行为，仅是对不动产客体灭失或权利人自动放弃导致的权利消灭，可以单方申请。（五）申请更正登记或者异议

46、登记的，按照物权法第十九条的精神，此两类属于限制登记的类型，不动产登记簿的权利人或者利害关系人可以单方申请。（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形，属于兜底条款，预留衔接空间。9 9 登记申请u 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。u 按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。u 建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本细则第三十六条的规定办理。共有不动产申请登记的特殊规定9 9登记申请第15条： “当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”

47、明确了申请主体范围和到场申请制度。登记申请主体，可以自己申请，也可以他人代理申请 条例第15条第1款没有强制要求当事人必须亲自到现场申请，允许由代理人代为申请。该规定贯彻落实了条例第1条中“方便群众申请登记”的立法目的。 民法通则第63条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”考虑不动产登记的政策性和技术性要求较高等现实因素，条例明确将登记代理人制度纳入立法。 【注意】代理包括法定代理与委托代理。代理人可以是普通的民事主体，也可以是专业从事不动产代理的机构和人员。 【注意】到场申请与网络申请？网上预约与申请受理的关系？9 9关于监护人的代为申请考虑登记申请的代理 无民事行为能力和限制民

48、事行为能力人申请登记时应当由其法定代理人代为申请。 贯彻和衔接民法通则第16-18条规定：未成年人的父母是未成年人的监护人；无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人的指定监护；监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 细则规定：（1）无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。 （2）监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。 （3）父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系

49、材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。9 9委托代理登记申请的代理 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。 代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。9 9对中央关于土地登记代理人制度改革的精神理解登记申请的代理 2014年7月22日国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定（国发20142

50、7号）公布取消一批准入职业资格，包括土地登记代理人。核心在于简政放权，向市场和社会放权。 8月13日人社部下发关于做好国务院取消部分准入职业资格相关后续工作的通知，对取消部分准入资格相关后续工作提出具体要求。经沟通，将取消的土地登记代理人等五项准入类职业资格调整为水平评价类职业资格，不再实行职业准入制。对取得职业资格证书的人员不再实行注册管理，不再将职业资格管理和特定继续教育和培训硬性钩挂。 土地登记代理人资格是调整，而不是取消。9 9申请撤回（三）申请撤回 条例允许可以撤回申请，贯彻了自愿的原则，是对当事人自愿原则的充分尊重。 但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为基本前

51、提，一旦记载于登记簿后不允许撤回。【注意】如果全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。【注意】双方申请的单方撤回问题？第15条第2款： “不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”9 9申请材料四）申请材料 条例第16条详细规定了申请人的提交材料范畴、申请材料的真实性责任、信息公开服务三大方面，既体现了便利登记申请人的登记申请，也为不动产登记机构登记申请受理提供了依据，同时落实了登记申请材料真实性的责任主体。物权法第11条： “当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”(提供材料是申请

52、人的义务)9 9申请材料条例第16条：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；这是申请任何一种登记类型、任何一种不动产权利登记的必备要件。（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；身份证明材料是核验申请人或代理人身份真实性的唯一凭证，具体包括身份证、军官证、护照以及组织机构代码证等。（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；这类材料是不动产登记记载内容或事项的主要来源依据，属于申请资料的核心，如不动产买卖合同、继承或遗赠文书等。（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；此类材料主要反映不动产登记客体的面积、坐落等自然属性状况，是不动产客

53、体特定化的内在要求。（五）与他人利害关系的说明材料；主要在申请异议登记或者查询、复制登记资料，涉及相关利害关系人时提交此类材料。（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。属于兜底性条款，并给条例实施细则预留的衔接空间。 9 9申请材料条例第16条第1款要求申请人不但要按照要求提交齐备的登记材料，还要对全部申请材料的真实性负责，与物权法第21条和条例第29条的有关登记错误赔偿制度相呼应。 贯彻落实政府信息公开条例要求，行政机关对反映本行政机构机构设置、职能、办事程序等情况的政府信息应当主动公开。政府信息公开工作机构应当承担组织编制本行政机关的政府信息公开指南、政府信息公开目录和政府信

54、息公开工作年度报告的具体职责。 体现便民利民，方便群众，履职好社会化服务的原则!第16条第2款：“不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”9 9关于登记申请材料的具体要求申请材料 申请不动产登记，申请人应当向不动产所在地的不动产登记机构提出申请。 申请登记材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，但申请人应当提供复印件与原件一致的材料。9 9关于公证的问题：操作需求、制度供给与司法实践三者的协调。申请材料 1991年司法部、建设部关于房屋登记管理中加强公证的联合通知。房地产登记技术规程规定：用于申请房地产登记的下列材料应经公证：1.因

55、继承、受遗赠事实申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠事实的除外；2.境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书；3.父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但人民法院指定监护除外。公证法第十一条 根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：（一）合同；（二）继承；（三）委托、声明、赠与、遗嘱；（四）财产分割；（五）招标投标、拍卖；（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；（八）公司章程；（九）保全证据；（十）文

56、书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符；（十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。主要考虑：缺乏依据，违背自愿申请原则，增加负担，待后续完善。9 9登记原因证明材料申请材料 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明、遗嘱、全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系证明等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。9 9申请受理条例第17条：(严格管理,规范登记的要求) “不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理： （一）属于登

57、记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理。 不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。9 9申请受理1.决定是否受理的审查要点审查要点包括：（1）是否属于本登记机构的职责范围。物权法第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产所在

58、地的登记机构办理。”条例第7条对登记的管辖、跨县级行政区域的不动产登记的办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定。（2）申请材料是否齐全。物权法第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。（3）申请材料是否符合法定形式。只有全部符合这三个条件，登记机构才应予以受理。 但不可机械理解和处理9 9申请受理2.贯彻高效便民的原则（1）对于符合条件或全部补正的，应当受理，不得拖延。（2）对于申请材料有错误但可以当场更正的，应当让申请人当场更正，然后受理；给申请人提供了及时救济渠道。（3）对于材料不齐全或不符合法定形式的，要当场一次性告知如何补

59、正，切实方便群众。（4）对于不属于自己登记职责范围的申请，不能一推了之，应当场告诉申请人到哪个登记机构申请。9 9申请受理3、强调书面形式，彰显规范，防止争议 无论受理还是不受理，都应当书面告知，而非口头形式。一旦不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。 告知需要补正的内容也应采取书面形式。 借鉴： 行政许可法第32条：行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证但也要灵活变通处理第17条第2款： 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。9 9 学界的实质审查和形式审查之争从未间断。依法履职“合理审慎职责”的提法，有限

60、度的实质审查。查验条例第18条：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验： （一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。物权法第12条：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。9 9细则对查验内容的补充考虑查验不动产登记机构受理不动产