《物业管理实务》第二章讲义

1、物业管理实务第二章讲义物业管理实务第二章讲义物业管理实务物业管理实务内容结构内容结构早期介入早期介入前期物前期物业管理业管理常规物常规物业管理业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验 物业入伙 装修管理人力资源管理财务管理档案管理风险管理物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一一 大纲要求大纲要求1、考试目的测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。2、基本要求掌握：掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。熟悉熟悉：物业管理招标的条件和

2、程序，投标的策略和技巧。了解：了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。 一一 大纲要求大纲要求二二 内容结构内容结构章章 节节主要知识点主要知识点第一节 物业管理招标投标的内容与形式概念、类型、特点、方式、内容第二节 物业管理招标投标的策划与实施要求与原则、招标的条件与程序、投标的条件、程序与技巧第三节 物业管理方案的制订一般程序、要求、要点与方法三三 知识学习知识学习1、 物业管理招标投标的内容与形式 概念：招标人根据物业管理服务内容，制订招标文件，由多家物业企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之签订合同的一种交易行为。 主体：物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物

3、业所有权人。三三 知识学习知识学习 类型：类型：分类方法分类方法类型类型物业类型住宅项目、非住宅项目项目服务内容整体招标、单项招标、分阶段项目招标招标主体建设单位、业主大会（单一业主）、物业所有权人项目服务方式全权管理项目招标、顾问项目招标三三 知识学习知识学习 招标投标的特点综合性：服务内容覆盖范围和领域较广；差异性：人们对物业服务的认知、消费观念、需求标准等存在差异；投标人所采取的方式策略有差异；特殊性：招标主体的特殊性；服务内容的特殊性。三三 知识学习知识学习 招标的方式公开招标：招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合条件的企业参加投标的方式。邀请招标：招标人预先选择若干有能力的企

4、业，直接向其发出投标邀请的招标方式。【典型考题【典型考题单选题】单选题】物业项目招标，按物业项目的服务方式可划分为（ ）。A整体项目招标、专项服务招标B . 全权管理项目招标、顾问项目招标 C . 专业招标、综合招标D . 单项招标、多项招标【正确答案】B 物业管理招标投标的法律依据有（ ）。A. 物业管理条例 B. 前期物业管理招标投标暂行办法 C. 中华人民共和国招标投标法 D. 招标方得有关规定E. 物业管理收费管理办法 【正确答案】ABC【典型考题【典型考题单选题】单选题】物业管理招标的主体有（ ）。A. 建设单位 B. 业主大会 C. 物业产权人 D. 物业使用人E. 业主委员会 【

5、正确答案】ABC【典型考题【典型考题单选题】单选题】物业管理招标投标的特点主要有（ ）。A. 综合性 B. 公正、合理性 C. 公开、公平性 D. 特殊性E. 差异性 【正确答案】ADE【典型考题【典型考题单选题】单选题】三三 知识学习知识学习 招标的内容早期介入和前期物业管理阶段：早期介入：物业开发设计、施工建设、竣工验收；前期物业管理：入住到业主大会聘请物业管理企业管理；常规物业管理阶段物业服务招标中管理方式的确定三三 知识学习知识学习早期介入和前期物业管理阶段的招标内容对规划设计提供专业的合理化建议；对设施配备的合理性及建筑材料的选用提供专业意见；对建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需

6、要提供专业意见并现场监督；三三 知识学习知识学习早期介入和前期物业管理阶段的招标内容参与物业的竣工验收，并提出整改意见；设计物业管理模式，制订员工培训计划；对经营性物业进行经营策划，制订物业管理方案；办理移交接管，对业主入伙、装修实施管理和服务。三三 知识学习知识学习常规物业服务招标内容项目机构的建立与日常运作机制的建立；房屋及公共设备设施的管理；环境与公共秩序的管理；客户管理、客户服务和便民措施；精神文明建设；物业租赁经营；财务管理。三三 知识学习知识学习物业服务招标中管理方式的确定全方位服务型：物业服务企业负责物业进行全方位的物业管理服务，招标人只负责对管理服务质量和效果进行测评顾问服务型

7、：顾问指导服务，日常运作由招标人自行负责；合资合作（投标联合体）：招标投标双方就物业的的常规管理投标内容采取合资合作的方式。下列属于常规物业管理招标内容的有（ ）。A. 客户管理、客户服务和便民措施 B. 精神文明建设 C. 物业的租赁管理 D. 参与物业的竣工验收E. 财务管理 【正确答案】ABCE【典型考题【典型考题单选题】单选题】三三 知识学习知识学习2、 物业管理招标投标的策划与实施 基本要求：合法性：根据相关法律法规进行，并接受有关部门的监督与管理。适应性：双方应考虑市场因素，对过程和各种因素综合评估，确保投标成功。响应性：投标方应结合项目特色与企业自身条件组织投标活动。程序性：应明

8、确招标投标的相关程序和时间安排。三三 知识学习知识学习 基本原则：招标投标过程应公开、公平、公正。严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。三三 知识学习知识学习 招标的条件：主体条件：招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时将招标投标的过程与结果及时向业主公开.招标人为建设单位的，须符合法规规定的其他条件.招标项目为政府物业的，招标人须经产权部门批准、授权.三三 知识学习知识学习项目条件：住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅面积较小时，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

9、新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。三三 知识学习知识学习 招标的程序：成立招标领导小组编制招标文件：项目简介、服务内容及要求、对投标人的要求、评标标准和办法、开标时间及地点等。公布招标公告或发出投标邀请书；发放招标文件：招标文件发出之日提交投标文件截止之日，不得少于20日；对已发出的招标文件进行澄清或修改，应在提交投标文件截止时间至少15日前。三三 知识学习知识学习投标申请人的资格预审：合格申请人过多时，可有招标人从中选择不少于5家资格审核合格的投标申请人。接受投标文件成立评标委员会：评标委员会的人数一般为5人以上单数，

10、招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。开标、评标、中标：在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( )。A. 可任选其中一个作为中标人B. 应以报价最低的为中标人C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人D. 应按照中标候选人的排序确定中标人【正确答案】D【典型考题【典型考题单选题】单选题】三三 知识学习知识学习 参加投标的条件：法律法规的要求：对物业服务企业资质的要求和限制，在管理项目区域和面积上，一级资质不受限制，二级限于30万平方米以下住宅和8万平方米以下的非住宅，三级限于20万平方米以下住宅和5万平方

11、米以下的非住宅项目。招标方规定的要求：经验、资金、管理和技术实力、服务内容和标准等三三 知识学习知识学习 参加投标的程序：获取招标信息：项目评估与风险防范：物业的基本情况；物业项目的定位；业主的需求；建设单位、物业产权人、物业使用人的基本情况；招标条件和过程；竞争对手；企业自身条件。来自招标人和招标物业的风险；来自投标人的风险；来自竞争对手的风险。登记并取得招标文件：三三 知识学习知识学习 参加投标的程序：准备投标文件：商务文件（公司简介、相关证明材料、投标报价以及招标文件中要求的其他资料）和技术文件（物业管理方案和招标文件要求提供的其他技术性资料）送交投标文件：接收招标方的资格审查：参加开标

12、、现场答辩和评标：签约并执行合同：投标文件又称标书，其组成部分一般包括（ ）。A. 物业管理方案 B. 投标报价表 C. 资格证明文件 D. 资格预审申请书E. 招标文件要求提供的其他材料【正确答案】ABCE【典型考题【典型考题多选题】多选题】物业管理投标的商务标的内容主要包括（ ）。A. 物业管理方案 B. 公司简介 C. 公司法人地位及法定代表人证明D. 投标报价单E. 招标文件要求提供的其他技术性材料【正确答案】BCD【典型考题【典型考题多选题】多选题】【典型考题【典型考题单选题】单选题】在物业管理招标投标过程中，双方都应充分考虑市场要素，这体现了物业管理招标投标的（ ）A.合法性 B.

13、适应性 C.响应性 D.合理性【正确答案】B三三 知识学习知识学习 投标的策略及技巧：投标的组织策划：项目的现场踏勘：以书面形式提出问题并由招标方作出书面答复。投标文件的编写：最主要的内容是介绍物业管理要点、物业管理服务内容、服务形式和费用。三三 知识学习知识学习 投标的策略及技巧：投标报价的策略和技巧：精确测算成本，确定项目运用的盈亏平衡点和利润空间，预测标底和竞争对手的报价范围；分析竞争对手的报价；补充一些有能力承担的优惠条件作为附加。现场答辩的技巧：答辩前准备（选择合适的人员、进行模拟演练、准备答辩要点）；答辩过程中（重点突出、难点讲透、特色鲜明；现场发挥果断、明确）三三 知识学习知识学

14、习 投标的策略及技巧：签约谈判的技巧：准备把握对方的真实意图和判断对方履行合同的诚意和能力，明确约定进驻物业和实施常规物业管理必备的条件。慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖惩条件等方面的承诺。预测可能出现的风险，并列入相应的合同条款中加以规避。三三 知识学习知识学习3、 物业管理服务方案的制订 一般程序：组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；对项目的基本情况进行分析、收集相关信息及资料；根据招标文件规定的需要内容进行分工、协作；确定组织框架和人员配置；三三 知识学习知识学习 一般程序：详细测算物业管理成本；根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案；测算物业管理服

15、务费用（合同总价和单价）；对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整；排版、印刷、装帧。三三 知识学习知识学习3、 物业管理服务方案的制订 要求：响应性：响应并符合招标文件中对物业管理服务需求的规定；合法性：方案的内容必须符合法律法规的规定；方案的各项具体实施内容必须是根据物业的基本情况和特点制订；整体方案必须是在调研、评估基础上制订。三三 知识学习知识学习3、 物业管理服务方案的制订 要求：客观性：方案中的招标文件要求做出的实质性相应内容必须是投标企业能够履行的。合理性：制订物业管理费用价格必须合理，具体实施内容应该满足招标方需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。三三 知识学习知识学习3、

16、 物业管理服务方案的制订 物业服务方案的基本内容：关键性内容：项目的整体设计与构思；组织架构和人员配置；费用测算与成本控制；管理方式、运作程序及管理措施。实质性内容：管理制度的制订；档案的建立与管理；人员培训及管理；早期介入和前期物业管理服务内容；常规物业管理服务综述；管理指标；物资装备；工作计划。三三 知识学习知识学习3、 物业管理服务方案的制订 制订物业服务方案的要点及方法：招标物业项目的整体设想与构思：项目简介、服务需求分析、项目的可行性研究与定位、项目服务的重点及难点、物业服务模式。管理方式与运作程序：组织架构设置、运作程序与支持系统的设计、管理机制的确定。人员的配备、培训与管理：三三 知识学习知识学习3、 物业管理服务方案的制订 制订物业服务方案的要点及方法：管理指标与措施：物业管理质量指标和经济效益指标管理制度的制订：公众制度和内部管理制度。档案资料的建立与管理：采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用。早期介入和前期物业管理服务内容：【典型考题【典型考题单选题】单选题】方案中的招标文件要求做出的实质性相应内容必须是投