工业地产项目可行性研究报告

1、.8羽制*国际工业园可行性研究报告*国际工业园可行性研究报告2008-1-1i.8羽制*国际工业园可行性研究报告§第一章、总 论§第二章、市场分析§第三章、*国际工业园项目建设内容§第四章、项目优势和价格定位§第五章、项目建设缘由§第六章、市政配套（简）§第七章、*国际工业园与周边地区发展的互动关系§第八章、*国际工业园体制与开发模式设计§第九章、工业园功能分区、开发时序、产业空间布局§第十章、园区开发投资估算和投资计划（略）§第十一章、资金筹措（略）§第十二章、财务效益分析

2、（略）§第十三章、研究结论和建议§第一章、总 论加快*国际工业园开发的客观要求*国际工业园位于安徽省当涂经济开发区 （省级）南端，紧临国家级芜湖经 济开发区，项目占地340000 %建筑面积300000口秉承规划科学，便于生产使 用和管理的理念，致力于打造环境优美、管理完善、服务超值的现代化工业园。园 区将建成集制造加工、产品研发、物流仓储、生活服务为一体的综合型工业园区。设立并加快开发*国际工业园，不仅具有必要性而且具有可行性。 一方面它是宏 观区域经济发展态势提出来的客观而迫切的要求，同时也是进一步建设发展安徽省 当涂经济开发区，推动地域经济跨越式发展的一项根本性举措。

3、1.1 宏观区域经济发展态势提出的客观而迫切的要求1.1.1 国家新一轮经济景气周期党的十七大大的胜利召开，继续推进全面建设小康社会、加速社会主义现代化 建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，至IJ2023全国国内生产总值（GDP将实现翻 两番，人均GD达到3000美元，20年平均增长速度约为7.18%。进入新的历史发展阶 段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展 的态势。长江三角洲地区以上海举办2010件世博会和建设经济、金融、贸易、航运“四 大中心”为契机，加快经济一体化进程，提出建立世界级大都市圈的战略目标；珠 江三角洲地区借助CEPA加快与香港经济的更紧密联

4、系，并提出建设“大珠三角” 或“泛珠三角”经济圈的发展构想；环渤海地区以北京举办2008年奥运会为引擎， -3 -,也?M *国际工业园可行性研究报告加速京津冀“大北京城市圈”的崛起。尤其值得注意的是，东北三省抓住国家支持 老工业基地改造振兴的机遇，正着力打造中国经济的“第四极”。与此同时，国家 继续坚定不移地实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展，支 持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互 动，促进区域经济社会协调发展。我国宏观经济已经走出1997年后持续数年的经济波动低谷，迈进全面复苏的经 济增长加速期。这次复苏最重要的特征是由于技术装备更

5、新需求和消费结构的变化 带动了重工业复苏，重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等 行业）生产增长明显快于轻工业，这也是经济全面复苏的重要标志之一。国家新一轮经济景气周期的来某，对全国各地区都既有机遇又有挑战，处于安 徽省东南翼的马*鞍*山市更不例外。作为安徽省的东向战略的起点地区，马* 鞍*山市加速发展的要求无疑更加迫切，而加速自身发展必须要有新的增长点。 从 马*鞍*山市的区情和资源优势出发，设立*国际工业园，依托当涂经济开发 区和长江马*鞍*山港的有利条件，发展大进大出的现代化工业，就成为未来马 *鞍*山当涂培育新增长点，带动全县经济实现跨越式发展的必然选择。1.1.2 国

6、内外产业转移的趋势和机遇21世纪头10-20年是一个重要的战略机遇期。从国际看，工业发达国家的制造业 特别是重化工业正在不断地向资源丰富、劳动成本低廉、国内市场广阔以及社会政 局稳定的发展中国家转移，我国已成为国际产业转移的首选地，并在快速形成世界 制造业的中心。而以国际市场为目标的跨国资本在我国国内的区位选择，仍然更多 地倾向于投资环境良好、基础设施完备优越的沿海、沿江区域。从国内看，以钢铁、石油化工、农副产品加工等为重点的工业制造业，也出现 向沿海、沿江城市转移的趋势。这种产业区位的调整，首先是由于内陆矿产资源的 枯竭及从国际市场获取原料来源的需要，其次是为了更靠近市场，再次，依托港口 建

7、设可以大大降低运输成本，符合重化工产业布局的一般规律。随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接口 ”，下一轮中城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂 房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。因此，无论是国际重化工向中国转移, 还是国内重化工向沿江转移，都为*国际工业园的发展带来难得的机遇。1.1.3 大区域经济发展态势对本地区发展的压力和动力从马*鞍*山当涂所处的大的区域环境来看，位于沪宁芜经济线上的长三角经济圈内，为马芜铜经济带起点之一 。一方面，由于当涂经济开发区享 受安徽省政策支持，特别是马*鞍*山被确立为安徽省东向发展战略排头兵地位，

8、对马*鞍*山经济的优势发挥，带来很大的压力。近些年，随着慈湖经济开发区、 雨山经济开发区和花山经济开发区、市经济开发区的加速建设，特别是项目正是紧 邻芜湖国家级经济开发区，对*国际工业园的未来形成的竞争态势仍很强劲。另一方面，随着长三角地区经济的全面发展，马芜铜经济带的进一步成形，长 三角地区的强势地位与本地区的弱势落差会越来越明显，无论是在吸引资本，还是 国内其他地区的资本或产业转移方面，难以有充分的竞争优势。二、*国际工业园开发的市场依据工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、 建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产 业的盈余

9、体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与 此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长 期稳定回报”的四大特性。2.1- -四大特性之一一一大投资工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个 重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所 需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特 点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围 -5 -,也?M *国际工业园可行性研究报告从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊

10、人，而投资回收期 则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产 的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方 式是指开发商对拟建项目的直接投入资金，以及项目法人通过发行股票、债券等直 接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。2.2- 四大特性之二 快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、 能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是 最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优

11、秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以 如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅 注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、休 闲和服务设施。2.3- 四大特性之三一一提供增值服务目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。 针对这种情况，开发区应 主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生 产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育 等行业的发

12、展。建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完 善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区 招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经 营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于 靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成 为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条 的有效链接，从生产资料到

13、最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配 置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市 场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现 出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予 一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心 竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各 种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境, 是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、

14、简化项目审批手续； 开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答 企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了 方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者 在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快 速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部 单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小 投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。2.4- 四大特性之四一一追

15、求长期稳定回报根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投 资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投 资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并 评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间 上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而 不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、 提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考 虑地理因素，更多的是

16、考虑政策因素和回报率。众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续 的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速 的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投 资回报率保守估计在8%上，好的项目能达到9%甚至高达17流右。如果仅从标 准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是 40年，以现时建造标准厂房来计算， 年回报率大约在12%-16%回报率较高。三、*国际工业园的地域基础建设状况分析3.1 马*鞍*山市的发展状况分析：马*鞍*山市临江近海，交通十分便利，铁路、公路、水运俱全，宁马、马 芜高速与沪宁、合芜高速相连

17、，距南京45公里，上海340公里，到南京禄口国际机 场28公里；宁铜线贯穿全线，与京沪、宣杭皖赣等铁路干线相连，各类列车均可停 靠；长江马*鞍*山港是长江十大港口之一，可停靠万吨级船舶。城市滨江环湖 依山而建，是国家卫生城市、国家园林城市和中国优秀旅游城市。当涂经济技术开 发区位于城市南部，这一区域是马*鞍*山城市“东扩南进”发展规划的重要组 成部分，交通地理条件良好，是理想的投资开发场所。马*鞍*山市属中部城市，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区 和中西部欠发达地区之间，资源的市场配置成本、物流配送成本、基本建设成本以 及产品生产成本居周边城市最低。外商在马 *鞍*山开发区投资，既有

18、东部的区 位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和成本优势。开发区对各项企业的管 理、服务实行零收费。在开发区办企业所需的土地费用、水电费用、劳务费用等都 比较低廉。因此，不少外来企业把生产基地设在马 *鞍*山开发区。马*鞍*山市每万人中具有大中专以上专业人才 410人，居华东地区城市之 首，高出合肥129人，芜湖240人，被人们俗称马*鞍*山市是中国政府建设的 又一人才高地。马*鞍*山还拥有一支高素质和职工队伍和多层次的培训体系。 全市现有中等技术等级以上的职工 9万人，占职工总数的54%;有技工学校4所， 其中高级技校2所，省重点技校2所，在校学生6000多人，每年可以培养具有大专 层次

19、学历和高等级技能型人才 2000人，另有各类中等职业技术学院11所，职业培 训机构14个，年培训能力达万余人次。可以满足各类企业对职业技术人才的需求.3.2 *国际工业园的周边发展状况分析*国际工业园位于安徽省级开发区当涂经济开发区的南端，紧邻芜湖国家级经济开发区，而芜湖具有独特的优势，自古以来便是众商云集的商贸集散地。市场 面向华东，背靠华中腹地，拥有 2亿多人口的市场容量。以开发区为中心的 650公 里范围内，人口 400万以上的城市有15座。距上海市383公里、杭州210公里、苏 州321公里、徐州462公里、马*鞍*山市637公里。距离在200公里以内的城 市有无锡、常州、镇江、扬州、

20、南京、合肥、安庆、宣州、铜陵等。开发区位置优 越，交通便利，信息传递快，有着极大的市场容量。芜湖经济技术开发区位于芜湖市区北部、 长江南岸，1993年4月被国务院批准 为国家级经济技术开发区，享有市级管理权限。规划面积 56平方公里，就业人数 3.7万人。2003年，实现GDP75.4亿元，出口额6108万美元，财政收入15.1亿元。 开发区内主要著名工业产品有：奇瑞汽车，年产 10.1万辆；海螺型材，年产20.9 万吨；美的空调，年产250万台；日立空调，年产60万台；科龙冰箱，年产50万 台。芜湖开发区濒江近海，面向华东，背靠华中腹地，有着巨大的市场潜力。-9 -,也不a&h *国

21、际工业园可行性研究报告四、*国际工业园可行性研究报告的编制依据：(1)城市居住区规划设计规范(2)马*鞍*山市规划管理条例及技术规定(3)城市居住区公共服务设施设置规定(4)住宅设计规范(5)住宅建筑设计标准(6)建筑工程交通设计及停车场设置标准(7)城市道路绿化规划及设计规范(8)高层民用建筑设计防火规范(9)工业建筑设计规范(10)工业建筑设计标准-11 -,也?M *国际工业园可行性研究报告§第二章、市场分析一、马*鞍*山的发展为*国际工业园项目提供基础保证：1.1马*鞍*山是一座新兴工业城市马*鞍*山市是新中国成立后建设和发展起来的一座新兴工业 城市。全市现辖三区一县，总面积

22、 1686平方公里，总人口 120万，其 中市区面积301平方公里，人口 53万。临江近海，毗邻长江三角洲， 属亚热带季风湿润性气候，四季分明，年均降雨量1100mm年均气温15.7 摄氏度。马*鞍*山市是工业城市。同时也拥有“国家卫生城市”、 “国家园林城市”、“全国环境综合整治优秀城市”、“中国优秀旅游城市” 等多项荣誉称号，近期将创市区面积一百平方公里、人口一百万的“双 百城市”。15.8 *鞍*山市是安徽省东大门地处长江中下游南岸、长江三角洲西部边沿，经宁马高速到南京30 分钟车程，经沪宁高速公路到上海约 3小时。马*鞍*山火车站是二 等大客站，皖赣线、宁铜线衔接京沪线。长江马*鞍*山

23、港是天然深 水良港，国家一类口岸，可停靠万吨级船舶。15.9 *鞍*山生活环境优美，适宜人类居住。整个城市依山、环湖、傍江而建，呈现出“半城湖光半城山”的秀丽风貌。经过多年不懈努力，先后获得“国家卫生城市”、“国家园林城 市”、“中国优秀旅游城市”、“全国创建文明城市工作先进城市”、“中国 人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”等称号。优美 的生活环境，已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马 *鞍* 山购房定居。15.10 *鞍*山工业经济实力较强，产业基础较好。马钢是国内最大的上市公司之一，2001年销售收入突破百亿元，铁 钢材产量都在450万吨以上，在中国十大钢铁企业中排

24、列第 5位。目前 以冷、热轧薄板为主体，投资达100亿元的一系列重大技改项目已开工 建设，到“十五”末全部建成后，80%Z上的钢材产品将达到国际先进 水平，总规模达800万吨。地方工业发展也在不断加快，特种专用汽车 的产销量和市场占有率列全国第一位，造纸、炭黑、磁性材料、服装等 在同行业也有一定的位次。农村盛产多种优质农副产品，城郊型农业、 创汇型农业的发展潜力很大。15.11 *鞍*山科技人才众多，劳动者素质较高。每万人中具有大中专以上专业人才 410人，居华东地区城市之首， 高出合肥129人，芜湖240人，被人们俗称马*鞍*山市是中国政府 建设的又一人才高地。马*鞍*山还拥有一支高素质和职

25、工队伍和多 层次的培训体系。全市现有中等技术等级以上的职工9万人，占职工总数的54%;有技工学校4所，其中高级技校2所，省重点技校2所，在 校学生6000多人，每年可以培养具有大专层次学历和高等级技能型人 才2000人，另有各类中等职业技术学院11所，职业培训机构14个， 年培训能力达万余人次。可以满足各类企业对职业技术人才的需求。现 有安徽工业大学、隶属中冶集团的钢铁设计院、中钢集团旗下的矿山研 究院等各类教育、科研、咨询机构100多家。马*鞍*山是国家科技 兴市试点市，近些年每年的专利申请以及获得批准的数量，排在国内同 等城市的前列。城乡教育体系完善，不同层次的劳动者都能受到良好的 教育和

26、培训。作为一座移民城市，马*鞍*山具有很强的包容性。不 同地域的人在此居住，安居乐业，社会秩序井然，治安状况较好。15.12 *鞍*山城市基础设施承载能力较强，投资成本低廉。这里滨临长江，水资源十分丰富。拥有三个大型的火力发电厂，可 以提供充足的电力资源。除现有的管道煤气、液化气外，正在建设的国 家“西气东输”管线已经接入马*鞍*山。马*鞍*山水、电、气、 土地等价格低于沿海城市。靠近南京、上海，在技术、贸易、金融服务 上可取得支持。良好的投资环境正吸引着越来越多的投资者来马*鞍*山投资兴业。世界著名的跨国公司如法国圣戈班集团、日本丸红株 式会社、台湾中橡公司、香港廖氏集团，以及国内知名的青岛

27、啤酒、蚌 埠丰原、新力药业、珠海格力、北京首创等一大批中外企业，都相继进 驻马*鞍*山，并且取得了较好的经营业绩。马*鞍*山市属中部 城市，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区和中西部欠发达 地区之间，资源的市场配置成本、物流配送成本、基本建设成本以及产 品生产成本居周边城市最低。外商在马*鞍*山开发区投资，既有着 东部的区位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和成本优势。开 发区对各项企业的管理、服务实行零收费。在开发区办企业所需的土地 费用、水电费用、劳务费用等都比较低廉。因此，不少外来企业把生产基地设在马*鞍*山的开发区。进入新世纪的马*鞍*山，正全力实施双向开放、结构调整和科

28、教兴市三大战略，加速推进工业化、城镇化和农业产业化，力争经过10 15年的不懈努力，把马*鞍*山建设成为建成区面积超100平方公 里、人口超百万的现代化大城市，进而成为长江流域重要的加工制造业 基地、在区域经济中具有较强实力的重要城市、富于江南山水园林特色 的新兴文化旅游城市和最适合人类居住的生态城市。二、当涂开发区为*国际工业园项目提供政策保障：安徽马*鞍*山当涂经济开发区，是安徽省人民政府于2006年5 月正式批准升格的省级经济开发区，前身为当涂工业园区。位于芜湖与 马*鞍*山两市之间，紧靠205国道、宁马芜高速、宁芜铁路、芜湖 长江大桥、马*鞍*山长江大桥及拥有自建500万吨码头的长江黄

29、金 水道；北倚规划中的新芜申运河航运入口通道姑溪河；北距南京禄口国 际机场仅40分钟车程。区位优越、交通便捷、一期规划面积3平方公里，远程规划6平方公里，其中起步区500亩。开发区按照马*鞍* 山市和当涂县城城市新区发展的要求，和"八通一平"的标准，先后推进 了黄山园区，焦家园区，竹山园区，新桥工业城的基础设施建设，累计 投入近10亿元，道路建设近30公里，供电，供水，供气，排水，排污， 通讯，宽带，广电等管网建设，随道路工程同步推进。长江码头一期已 投入运营，新桥工业城件货及油码头已进行前期设计。开发区自2002年5月成立以来，秉承“只在投资者的成功，才有 我们的成功”的

30、招商和服务理念，凭借优越的区位，便捷的交通，优惠 的政策和低商务成本优势，吸引了红太阳，山鹰纸业，桂龙药业，海狮 织造，神鹿药业等知名企业，以及香港长江生命科技，星马国际，美国 吉米瑞德，天勤国际等境外公司，共100多家境内外企业入园投资。合 同利用境内外资金43亿元人民币。目前，已完成工业项目固定资产 30 多亿元。另外投资历超百亿元的大唐电厂项目，已正式签约，并破土动 工。当涂经济开发区已成为主要的经济增长级。为响应中央中部崛起的号如，实施省委省政府打造马芜铜经济带的 发展战略，县委县政府正进一步优化经济发展环境，举全县之力支持当 涂经济开发区的建设和发展。2.1、 用地政策1、入园项目由

31、园区管委会统一协调服务，工业项目可按协议出让 方式取得国有土地使用权，使用期限为 50年；其他项目出让方式和使 用年限按国家规定执行。2 、入园项目征用土地不得低于20亩，每亩固定资产投资密度不低 于50万元，每亩基准地价6万元（含土地征用办证费用），进驻项目力 求高科技，无污染。3、征地费用付款方式：签订协议时付款 30%交净地时付50% （净 地达到园区统一标准，统一规划设计，达到六通一平） ，交国有土地证 时付20%2.2、 财政政策入园企业在享受国家、省、市政府及省级开发区相关政策优惠后， 还可及时得到园区财政的积极扶持:1、入园工业企业自建成投产第二年开始，当年纳税园区财政实得 部分

32、，第一年返还100%第二、三年返还80%第四、五年返还60%2、入园非工业企业（含注册经营性公司），自纳税当年园区财政实 得部分，5年内由园区财政按一定比例扶持调整经营结构。其中第一年 为60%第二、三年为50%第四、五年为40%3、园区管委会每年按园区财政实得部分的10悔取专项资金，用于入园企业出口创汇、节能降耗、技术改造、争创品牌和纳税大户的奖励。4、入园企业行政事业性收费以国家法律法规和省人民政府的文件为依 据，按下限标准减半征收。2.3、 奖励政策1、凡为园区管委会引进国内外无偿资金和使用期限在3年以上的有偿无息资金，分别按到位资金的12%。和8%。一次性奖励引荐者。2、对引荐客商入园

33、新建工业项目，固定资产投资额 3000万元以上的， 按项目建成后到位资金的6%。一次性奖励引荐者。属于跨国公司、上市 公司、国内知名企业和国家级高新技术项目，奖励标准为 8%。3、对引荐客商入园投资水陆运输、文化旅游等为工业配套的服务业和有财政收益回报的基础设施、环境建设项目等，按固定资产实际投资额 的6%。一次性奖励引荐者。4、上述引资属于外币投资到位的，其奖励标准均相应提高2%。-17 -,也不a&h *国际工业园可行性研究报告§第三章、*国际工业园项目建设内容一、项目概况*工业园位于马*鞍*山市当涂县经济开发区的南端紧临芜 湖市经济开发区，205国道以西，经二路以北，项

34、目总占地面积约340000 平方米，总建筑面积约30000呼方米。园区规划主要为四个区域，科研商 务办公区、加工制造厂区、生活服务区、仓储物流区，园区规划建成一 个及商贸加工生活为一体的综合化工业园区。二、建设规模与目标：*国际工业园在功能划分方面注重环境和使用因素，根据自然条件和园区的规划定位，将整个工业园分为四大功能区：A、综合住宅配套服务区；B、轻工制造及产品研发区；C、重工业制造加工区；D 企业定制区。整体显现出园区产业链渐进式梯度和层次感。*国际工业园在基础设施配套方面注重完备和经济要素，综合考虑该地区的发展趋势和现实情况，在符合未来20年规划发展需求的前提下，最大限度的满足当前发展

35、需要，整体规划配套包括：1）、生活配套住宅近 50000 m2；2）、商业建筑16000 m2；3）、办 公建筑26000 nf,包括1栋11层商务综合配套楼，为整个工业园提供全方位的配套服务。居住、餐饮、会展、娱乐、休闲、办公以及电信、邮政等现代化工业发展需求在这里得到充分满足。三、经济指标：序号名称参 数1用地面积341972 m22总建筑卸积303688 m23容积率0.894绿化率30%5一期厂房面积17430 m26后期厂房面积149078 m27办公仓储面积49700 m2-19 -§第四章、项目优势和价格定位首先，项目本身得到当涂县政府和当涂开发区管委会的支持，获得 一

36、点的优惠条件。其次，项目独特的区位本身就是一个独一无二的优势，项目距离芜 湖国家级经济开发区仅2公里，相对与芜湖经济开发区而言有着明显的 成本优势，有临近长江芜湖港和马*鞍*山港都很近，并且坐落在250 国道边上，交通优势十分突出。第三，项目所在地目前没有成形行的园区，又是当涂经济开发区和 芜湖经济开发区接壤的地方，自然成为这两个园区的“后院”和服务供 给基地，非常有助于成为以上两个园区配套企业落户的最佳选择地。综合以上众多的有利条件更应当做好本园区的“价格”这个天然的 祛码，充分运用这个因素，充分搞好园区的开发建设。园区的定价和芜湖经济开发区价格一定的距离，和市区的其他经济 开发区也保持一定

37、的价格距离差， 以充分的价格优势弥补其他方面的差 距。初步考虑将*国际工业园的价格控制在1000元/itf1200元/ m2 之间。1.0、区位优势?项目紧靠芜湖市经济开发区，可以受到芜湖经济开发区的产业辐,也?M *国际工业园可行性研究报告射，大环境相对比较优越；?土地价格相对便宜，可以降低了企业经营成本；?紧临205国道，芜湖港等，交通运输相对便捷；2.0、项目机会：?项目周边工业环境逐渐显现，项目不再有孤军作战的氛围；?因紧邻芜湖经济开发区，部分相关配套企业会因地价等因素考虑本 项目；?当涂开发区管理部门相关照顾政策同时会促进本项目开发招商。3.0、政策分析?入园项目由园区管委会统一协调

38、服务，工业项目可按协议出让方式 取得国有土地使用权，使用期限为50年；其他项目出让方式和使用 年限按国家规定执行。?入园项目征用土地不得低于20亩，每亩固定资产投资密度不低于50 万元，每亩基准地价6万元（含土地征用办证费用），进驻项目力求 高科技，无污染。?征地费用付款方式：签订协议时付款 30%交净地时付50% （净地达 到园区统一标准，统一规划设计，达到六通一平），交国有土地证 时付20%?入园工业企业自建成投产第二年开始， 当年纳税园区财政实得部分， 第一年返还100%第二、三年返还80% 第四、五年返还60%?入园非工业企业（含注册经营性公司），自纳税当年园区财政实得 部分，5年内由

39、园区财政按一定比例扶持调整经营结构。其中第一年 为60% 第二、三年为50%第四、五年为40%?园区管委会每年按园区财政实得部分的10悔取专项资金，用于入园 企业出口创汇、节能降耗、技术改造、争创品牌和纳税大户的奖励。?入园企业行政事业性收费以国家法律法规和省人民政府的文件为依 据，按下限标准减半征收。?凡为园区管委会引进国内外无偿资金和使用期限在 3年以上的有偿 无息资金，分别按到位资金的12%。和8%。一次性奖励引荐者。?对引荐客商入园新建工业项目，固定资产投资额 3000万元以上的， 按项目建成后到位资金的6%。一次性奖励引荐者。属于跨国公司、上 市公司、国内知名企业和国家级高新技术项目

40、，奖励标准为8%。?对引荐客商入园投资水陆运输、文化旅游等为工业配套的服务业和 有财政收益回报的基础设施、环境建设项目等，按固定资产实际投 资额的6%。一次性奖励引荐者。?上述引资属于外币投资到位的，其奖励标准均相应提高2%。4.0、项目劣势及风险分析?项目园区比较独立，工业园氛围不能很好的体现；?项目距当涂经济开发区中心区域较远，大环境配套优势不能很好的 发挥；?开发单位为企业行为，招商条件不成熟；?项目开发周期较长，相关配套无法及时与项目本身取得联系；?相关用地风险；5.0、项目定位?项目规划建设必须很恰当的迎合市场，系统科学的规划，凸现园区的-#.电*田外*国际工业园可行性研究报告独特风

41、格；?项目功能配套必须体现出其完善性，整个园区能体现完善的运营内 部功能系统；?完善及体贴的物业服务；?价格是决定项目成败的一大因数；?系统专业的推广。-23 -.8羽制*国际工业园可行性研究报告§第五章、项目建设缘由1.0 项目建设有利于振兴本地经济发展，扩大就业渠道项目所在地，本身是处于正在开发的区位，原住人员多为从事农业 生产的农民或者是从事农贸、外出务工的人员，经济收入相对较低，生 活水平低下。项目的建成，本身就能够招引外来企业入住，改变当地的 经济构成和产业结构，提供更多的就业岗位，提高当地人员的经济收入。 在引进外来企业的同时，必然会引进一定数量的科技技术人员， 从事生

42、产研究工作，在一定程度上改变当地人口的构成，提高人口知识结构， 全面影响当地人的整体素质水平。*项目建设不但能够振兴当地经济，还能够影响本地区的人口 素质，优惠地域经济构成，优化产业结构，全面提高农村人口生活水平， 促进社会主义新农村建设的发展。2.0 项目的建设符合安徽省东进战略和马*鞍*山东进南扩发 展方针安徽与长三角地缘接近，人缘相亲，长期以来关系十分密切。全面 融入长三角，全面振兴安徽经济发展。近几年来，安徽把招商引资确立 为“一号工程”，与长三角的经贸联系更加紧密，决策层交流日益频繁， 各类要素合作不断扩大，大批的资金、技术、管理进入安徽，有效地推 动了安徽经济的快速发展。实施东向战

43、略就是发挥安徽与长三角无缝对接的优势，在基础设 施、体制创新和产业发展等方面全方位接轨长三角，成为“大长三角” 的有机组成部分。东向战略是大开放主战略的一个具体表现， 它要求以 融入长三角为重点，扩大对外开放，积极参与国际分工，加强区域合作、 实现奋力崛起我省局部领域的产业竞争力（家电、专用汽车和工程机械等），在承 接产业转移方面具有很大的优势和现实可能性。 联合利华转入合肥的事 实表明，我省承接长三角产业转移的能力已经初步显现。今后，我省需要在农产品深加工、汽车及零配件、家用电器和纺织工业等方面，进一 步加大对长三角地区产业的承接力度，加入到它们的价值链和分工体系 之中。无论是直接承接东部转

44、移的产业， 还是间接参与东部产业链，企 业。投资东引。长三角具有丰富的产业资本和金融资本，民间资本的力 量也很雄厚，资本外溢的趋势已经显现。在上海而言，虽然本地企业对 外资投资的迹象并不明显，但部分外资企业在成本上升的情况下， 对外 转移动机比较强烈。这是包括安徽在内的中部地区吸引外资和上海资金 的一个机遇。对江苏来说，在外资引进规模较大的情况下，比较重视结 构调整，对外资的规模、环保等都提出了更高的要求。因此，一些江苏 的外企也开始向中西部地区转移。在长三角地区，资本外移趋势最强烈 的是民营经济相对发达的浙江省，据估计，浙江现有 7000多亿元的民 间资本需要对外寻求商机。招商引资是安徽实施

45、东向战略的重点。 我省 的招商引资工作应充分发挥企业的主体作用，以商招商，借力发展。招商引资的最终目的是为了实现产业的对接， 利用产业转移的契机 促进本地区经济、技术、产业结构等多方面的长足发展。而马*鞍*山正是东向战略的排头城市。建设这样的项目是非常符合本地经济和产 业发展需要的。§第六章、市政配套（简）1、道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的 时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗 地距离、涉及线路成本等。5、

46、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距 离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、 接口位置。-25 -,也?M *国际工业园可行性研究报告§第七章、*国际工业园与周边地区发展的互动关系*国际工业园的设立和开发，使马*鞍*山的经济关系增加 了新的维度，马*鞍*山与芜湖的互动关系可以进一步实体化为 *国际工业园的互动关系。这种关系将会最直接、最密切、也最重 要，因而作为我们分析的重点，此外还要涉及到工业园与城市及周边地 区等关系，本章的目的在于从互动关系角度进一步论证*国际工业

47、园设立和开发的价值所系。*国际工业园的设立和开发，使得马 *鞍*山市形成了若干 互动关系体系，主要包括：*国际工业园与芜湖港的互动关系、* 国际工业园与马*鞍*山市的互动关系、以及*国际工业园与当 涂周边地区的互动关系，其中*国际工业园与芜湖港的互动关系最 为直接、最为密切、也最重要。一般认为，港口作为交通运输的枢纽与对外开放的口岸具有五大功 能，即运输功能、商业功能、贸易功能、工业功能和旅游功能。传统的 港口主要是商贸和运输功能，二战前，随着工业化的发展，港口的工业 功能开始崭露头角，二战后则是港口工业功能最辉煌时期。二战后的重 建，许多海运条件好的国家开始利用海运廉价的优势建设某港工业园，

48、 如日本、荷兰、比利时、法国、西德等国家，它们把重化工业布置在海 边，利用大型船和超大型船运进燃料和原材料，制出成品后供本国消费 并大量出口。在港口运输中作为工业原材料和燃料的运输量猛增，港口的工业功能凸显，并因而促进了本国本地区经济的快速发展。按照一般 的经验，*国际工业园与芜湖港形成的互动关系主要表现在以下两 个方面：1. *国际工业园的开发将为港口提供大量稳定的货源，促进港口吞吐量的迅猛增长。2. 港口优越的区位和航运条件，为*国际工业园发展高物耗、大运量的重化工业，提供充足而低廉的原材料供应以及便利的产成品出口。5.2 *国际工业园与当涂及周边地区的互动关系5.2.1 *国际工业园与当

49、涂的互动关系当涂县提出加快工业化是当涂县全面建设小康社会的必由之路，新时期当涂的工业化也必须挨弃传统的粗放式发展的模式，走集约化的新型工业化道路，这就是工业集中布局、成片开发，而这个载体就是建立 *国际工业园。*国际工业园能否开发成功，一方面取决工业园自身的条件， 包括基础设施的开发建设和招商引资的努力等等，另一重要方面也取决 于当涂县政府的重视和支持程度。根据全国许多开发区的经验，政府对 开发区大都赋予一系列优惠政策和财政启动资金的支持。由于当涂县政府的财力有限，在工业园开发阶段应更多地考虑如何给与有效的政策支 持，如土地征用和使用政策、税收减免政策，并在项目立项、报批等方 面提供便捷的服务

50、。特别是采用企业方式进行开发，必须兼顾作为开发商的企业利益，在各地区开发区招商竞争日趋激烈形势下，作为后起的 工业园除了要有一流的软环境外，还必须在土地出让价、税收优惠政策 等方面创造更大的吸引力，这些都是工业园与城市政府互动关系中必须 认真考虑的问题。5.2.2 * 国际工业园与当涂周边地区的互动关系当涂县是马*鞍*山市与芜湖市的经济连接体，相对发达的交通 运输网络，使得*国际工业园有可能与芜湖及周边地区发生更密切 的人流、物流、资金流和信息流，*国际工业园的开发不仅要依靠 全县的支持，还必须走大开放的道路，以开放促开发，这里既要包括对 国外资本的开放，也要包括对当涂周边地区的开放，特别是利

51、用工业园 靠近芜湖港的优越条件，吸引周边地区的企业到工业园投资办厂，或合 作开发。随着西部大开发战略的深入实施、我国加入WT应对外开放的扩大以及西南通道建设的完善，21世纪初期大西南的进出口物资将大幅 度增加，芜湖港作为主要的内陆港口，在促进西南地区与长三角经济接 轨和融合的桥梁作用将更加突出，而 *国际工业园的开发无疑也为 周边地区提供了更广阔的发展空间。-29 -,也?M *国际工业园可行性研究报告§第八章、*国际工业园体制与开发模式设计6.1 报批设立某港工业园(1)从提高投资者信任度看由于工业园具备足够级别和权限， 政府对工业园的政策措施容易到 位，投资者对工业园的信任度提高

52、，非常有助于吸引外部资本参与园区 开发和未来园区的招商工作。(2)从提高服务水平看综观世界与中国开发区(包括经济技术开发区、高新技术产业区、 加工区、保税区以及各类园区，国外也称特殊经济区)成功的经验，其 中最重要的一条就是开发区在体制上的自主性特别强，这样方能提高开发区的办事效率和服务水平一一这也正是在一个城市设置开发区的初 衷。工业园规划范围内的土地和村民当涂县所有。工业园在开发建设经营招商等过程中还必须与政府各个层面的机构发生关系，其中将涉及到大量的利益冲突和利益分享问题。作为独立的工业园，可以比照一般的 省级工业园的管理体制，这有助于提高行政办事效率、园区开发速度和 招商服务水平。(3

53、)从园区规划建设角度看一是有助于从整个工业园的全面发展出发，按照总体建设规划的要求，先投入主要力量建成较为完整的基础设施，为工业区的发展打下坚 实基础。二是计划性较好，效率高，并可迅速改善投资环境。(4)从土地控制角度看有助于园区规划范围内的土地控制，减少以后的开发成本。(5)从社会事物管理角度看当前工业园规划范围内村民属当涂县管理，随着园区建设的进行， 园区内将有大量的管理人员和工人居住，社会事物管理任务将越来越 重。作为一个独立的工业园申请立项，可以设立足够权限的工业园管理 委员会，这有助于解决与原社会事物管理机构的权属关系，也有助于建 立起自身的社会事物管理机制和机构， 提高对园内居住者

54、的生活综合服 务水平和质量。6.2 工业园开发投资体制设计6.2.1 开发机本勾*国际工业园开发有限责任公司的组建*国际工业园的开发属于以开发公司为主体的开发体制。开发公司由慈湖建安公司控股，吸收国内外资金入股，组建规范的*国际工业园开发有限公司，由开发公司对各产业园区进行统一开 发建设。开发公司统一负责工业园的基础设施建设、资金筹措和应用、 土地开发和土地使用权转让和租用、房产经营、招商工作，并创造良好 的投资环境，吸引国内外资金和技术。开发公司还可参与创办企业和成 立子公司。采取有限责任公司的形式组建开发公司的优势是：有利于多方吸收工业园开发的启动资金，缓解资金压力。避免过度依赖银行贷款，

55、减轻利息负担和开发风险。利用银行贷 款是我国许多开发区成片土地开发主要的资金来源，但过度依赖银行贷款存在着严重的缺陷。首先，由于成片土地开发需要的资金量巨大，造 成贷款利息负担过大。其次，大量依靠银行贷款进行成片土地开发，在 造成巨大的还贷压力的同时延长了开发周期，加大了政府和开发公司的风险，不利于成片土地开发的顺利进行。避免过分依赖外部投资。利用外资参与本国基础设施项目的建设 在国际上是较常见的，但主要集中于项目融资领域，如采取 BOTf式等。 国内外经验表明，完全依靠外部资本从事成片土地开发和开发区基础设 施建设，特别是直接进行开发并参与管理面某诸多困难，外部资本独资 模式很难成功，本地和

56、外部资本合作开发的模式有利于协调开发公司与 政府之间的关系，较为可行。6.3 招商与服务6.3.1 理念与原则*国际工业园管理机构要牢固确立服务是第一投资环境的理 念，按照“精简、统一、高效”的原则进行职能设置。工业园要努力做好“亲商、安商、扶商、富商”这篇大文章，创造 透明、高效、廉洁、法制化的运作环境。6.3.2 审批与服务对进区投资项目，实行投资审批的一条龙服务，项目建设的全方位 服务，企业开工投产后的经常性服务。凡是来工业园投资的企业，从项 目立项、土地征用、规划建设、开工前期准备到企业后期管理服务等手 续，均由工业园管委会招商合作局协助办理，优化工业园管理水平和外 在形象。根据客商要求，可以由工业园管委会全程代理项目审批、 环评、 工商税务登记、用地等各项手续。使企业在高园区内得到高效、便捷、 优质的服务和管理；对需由其他部