锦绣山河项目一区3#收楼统一口径

1、收楼流程及人员安排1收楼统一口径2收楼前准备工作3收楼时需注意事项4收楼验房步骤指引5维修项目维修时限要求6目录目录收楼流程及人员安排收楼流程及人员安排一验房人员名单.xls肇庆锦绣山河项目收楼工作人员安排表.xls肇庆锦绣山河项目收楼应急处理预案.doc答：此次交楼的是3#楼，实行分批交楼。答：114户。答：根据商品房销售合同约定，本项目达到单体工程竣工验收后即可交楼，现一区3#栋住宅已达到双方约定的交楼标准。答：锦绣山河一区3栋于2015年6月30日正式办理交楼手续。 注：销售人员应尽力说服客户在规定时间至收楼处办理相关手续，如个别客户一定注：销售人员应尽力说服客户在规定时间至收楼处办理相

2、关手续，如个别客户一定要求提前办理的，应提前请示片区领导批准后，方可办理相关交楼手续。要求提前办理的，应提前请示片区领导批准后，方可办理相关交楼手续。收楼统一口径收楼统一口径-收楼须知收楼须知二收楼统一口径收楼统一口径-身份验证身份验证二答：询问其是否携带其他证件，如：护照（国外籍）、回乡证（港澳籍）、台胞证（台湾籍）、军人证（现役军人）均可作为有效身份证件。 如均未带，应向其解释：无法办理收楼手续，指引其携带有效身份证件再来办理。答：应出具：业主授权委托书原件、业主身份证原件及代办人身份证原件，同事核对授权委托书与商品房销售合同原件上的签名是否一致答：无业主授权委托书，代办人则不能代办收楼手

3、续，须向业主和代办人委婉解释说明。 答:农行城西支行：1200米，农信社1000米，沙街邮政代办所：1200米。 答:沙街菜肉市场。 答:市八小：500米，精华沙街幼儿园：800米。 答:睦岗医院。 答:30路、20路、6路。答： 项目临近肇庆最大的餐饮娱乐集中地肇庆餐饮娱乐城、沿西江餐饮一条街。答：肇庆锦绣山河一区有4个人行小区出入口，4个车库出入口。收楼统一口径收楼统一口径-周边配套设施周边配套设施二收楼统一口径收楼统一口径-规划设施规划设施二1 1、肇庆锦绣山河用地面积？总建筑面积？容积率？肇庆锦绣山河用地面积？总建筑面积？容积率？答：肇庆锦绣山河项目规划总用地约4000亩，其中包括20

4、00亩龟顶山森林公园，400亩珑湖，以及约1600亩房地产建设用地。总建筑面积超300万平方米。容积率为2.4。答:分摊部分包括：大堂、梯间、电梯厅、管井、走道、梯屋顶、消防水箱、外墙等相关部分。答:测绘原则是封闭阳台按建筑面积全部计算，开敞阳台按建筑面积的一半计算，露台不计面积。水表井在每层水表井中，电表在每单元负一层的电表房中。收楼统一口径收楼统一口径-规划设施规划设施二答:景观阳台不能封闭，因为影响小区整体外立面美观和正常的消防逃生功能。答:厨房依据国家规范设有专门的烟道，烟道墙身批水泥石灰砂浆粗面。答:在不影响主体结构的情况下，除厨房、卫生间不允许更改外，经物业和工程相关人员允许同意后

5、可做局部间隔更改。8 8答:空调孔由甲方公司预留，电源插座由业主自行安装。答:燃气设计必须满足相应的国家强制性规范要求，安全使用为第一位，不能对燃气管、表等进行包封，煤气管道的改装或者移位需专业公司进行，任何单位或个人不得随意变更。收楼统一口径收楼统一口径-规划设施规划设施二答:不能低于1.1米。答:通向样板房的消防通道张贴瓷砖是为了客户看楼而设置的，样板房开发期间主要起到看楼通道的作用，而合同交付标准的消防通道是没有张贴瓷砖的要求的。答:最终以实际测量面积为准，在合同允许范围内的不做补偿，超过部分按照合同约定处理。答：面积约为400亩，其中湖水面积280亩、绿地与休闲广场面积120亩。答：一

6、区共拥有地下两层停车场，规划共约4243个车位，而户数为2295户；所以我们的车位是足够用的，不用担心。车位的销售和租赁价格未定，等确定后我们会及时通知您的。另外，别墅每户都有两个地下室内停车位。收楼统一口径收楼统一口径-工程保修工程保修二 答:按国家的质量保修规定进行保修，屋面防水5年，管道堵塞2年，灯具2年，门窗2年，地面墙面空鼓开裂及顶棚抹灰2年，墙面、厨房、卫生间地面管道渗漏2年，地基和主体结构合理使用年限。具体内容详见住宅质量保证书。答:墙面裂纹属于质量通病（通常是温差或热胀冷缩等因素造成），可局部修整，与房屋主体结构无关。 答:户内门窗框与墙之间的节点均按施工规范施工，如果有质量问

7、题可局部修整。答:交付商品房时，出卖人应当出示已达到交付标准的相关证明文件。如出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。收楼统一口径收楼统一口径-工程保修工程保修二答： 道闸系统、可视对讲系统、门禁系统、小区摄像监控系统等。 答:为方便业主而设计，业主可根据自己的意愿调整位置安装（但不得安装在剪力墙上）。答:清理干净砂浆找平层，刷冷底子油，再刷911防水层两道，共计厚度为1.5mm。厨房烟道、卫生间、屋面需做防水处理。答:强电箱：对室内用电控制和漏电保护；弱电箱：对室内有线、网络、电话控制和检修。收楼统一口径收楼统一口径-正式交付及产

8、权正式交付及产权二答：按照商品房买卖合同约定买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。答:根据买卖合同第二十条，关于房屋登记的约定：因出卖人的 原因导致买受人在360日内未能取得房地产权证书的，双方不追究责任；因出卖人原因导致超过360日买受人仍然无法办理产权登记的，从361日起，出卖人参照买卖合同迟延交付该商品房的违约

9、责任标准支付违约金，买受人并有权提出解除合同。买受人解除合同的，出卖人按总房价款的1支付违约金。收楼统一口径收楼统一口径-物业管理物业管理二 答:高层2.5元/，别墅3.5元/，商铺3.5元/。答:凡已到合同交付时间起的空置房都要交物业服务费。答:按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼之日起次日开始计算。 答:具体装修流程咨询物业公司，电话答:目前车位不租也不出售，目前属免费停放。答“为了确保物业公司各项工作的顺利营运，保证为业主提供优质服务，预防业主长时间外出，而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运行，故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业管理费（也称新项目的启动资

10、金）。收楼统一口径收楼统一口径-物业管理物业管理二答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。 物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动：一般包括综合管理、房屋及公用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。答：物业服务费事指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管

11、理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。答：根据国家物业管理条例规定：业务应按照国家有关规定缴纳专项维修资金，并应按时缴纳物业服务费用。收楼统一口径收楼统一口径-物业管理物业管理二答：物业管理公司管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域安全防范、秩序维护及消防装备费用； 物业管理公司的办公费用； 物业管理公司的固定资产折旧费用； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 物业管理公司的法定税费； 物业管理公司的管理者 佣金； 办公费用； 经业

12、主同意的其他费用答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝缴纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与开发建设单位通过协商解决。 收楼统一口径收楼统一口径-物业管理物业管理二答：业主委员会按照广东省物业管理条例规定:物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超过一年的。 答：楼宇保修期从质量保证书上注明的日期算起，管理费从收楼之日开始算起（国家文件规定）。 答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销

13、售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。 收楼统一口径收楼统一口径-客服类客服类二答：该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。答：住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表。答：按照住宅质量保证书内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，由开发商保修。4 4、按照怎么的交付标准交付业主使用？、按照怎么的交付标准交付业主使用？答：按照双发签订的商品房买卖合同内的附件三：装饰、设备标准交付。收楼前准备工作收楼前准备工作三、收集业主名单：可收楼资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办；一定要核对业主的详

14、细地址，如有变更，要求业主提供书面通知。、提前通知业主交楼时间、地点，以电话通知为主。、统一说辞。 1、提前电话通知业主，通知业主来收楼时带齐交楼、办理产权、按揭、余款等。 收楼前准备工作收楼前准备工作三1、提交资料与款项未清客户名单。2、确认手续齐全客户名单。3、信函方式邮寄交付使用通知书、联合物业公司，检查各套住宅的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）、提供竣工验收备案表、已验收合格的商品房向物业交接锁匙 收楼前准备工作收楼前准备工作三、与销售部密切配合，客户在销售部的所有相关手续齐全后，由销售部确认并出具交房通知书后物业公司方可与客

15、户办理相关物业管理手续。、对小区的相关物业费收取标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。、准备好住宅质量保证书、住宅使用说明书；、准备收楼相关资料。 收楼时需注意事项收楼时需注意事项四、所有参与人员都必须穿着工衣，没有工衣则统一穿着衬衫和西裤，并统一佩戴工作证（如下图所示）： 收楼时需注意事项收楼时需注意事项四、主动自我介绍：XX先生/小姐，您好！欢迎收楼！我是验楼师，很荣幸为您提供服务，接下来我会陪您去验收房屋，这边请（做出请的手势，指向前进的方向）。、礼仪要领：积极主动的自我介绍、态度热情、保持微笑的表情，手势动作自然大方。、员工在工作中行走一般须靠右行，与客人相遇时要稍稍停步侧身立

16、于右侧，点头微笑，主动让路。、进出电梯时，应主动上前一步先按住电梯按钮，先用手挡住电梯门，另一只手平端胸前做礼让手势，请业主先行，站在电梯内应靠边侧立，尽量与人方便，在电梯内不得大声喧哗。、当业主提出 一些暂时无法回答的问题时，应说：“这个问题我先记下来，尽快答复您好吗？”如业主要求给一个明确的答复时间，且该问题设计到开发商或其它有关部门，可回答：“x先生/小姐，这个问题设计到我们物业管理部门之外的其他有关部门，我们需要联系有关单位，由他们向您作出承诺或答复，且我们会跟进您所提出的问题随时和您保持联络”。 收楼时注意要事项收楼时注意要事项四、字体工整，问题表达清晰专业，记录问题时应按序号分行填

17、写，不要连接式的填写记录问题时应将问题的现状及位置记录详细，避免因记录错误或记录不清晰而导致维修延缓，适当用粉笔做好相应记号；、项目名称、栋号，房号，陪同人员签名，与业主核对问题无误后让业主签名确认；、煤气、用电、有线电视开通，业主直接到相关职能单位预约开通即可，用水由物业服务中心预约开通即可。 收楼验房步骤指引收楼验房步骤指引五1、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象、检查房屋有无裂缝 首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。如有裂缝，要看是什么样的裂缝：一般来说，与房间衡量平衡的裂缝属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用 其次要看露台出的两侧墙面是

18、否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。 最后看承重墙是否有裂缝，若有裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患。 如下图所示（下图为已修复好的效果）裂缝产生的主要原因是由于混凝土长期处于干燥环境中产生的收缩和温差变化；且房屋四周阳角由于受到纵横二个方向剪力墙或刚度较大的楼面梁的约束，限制了楼面板的自由变形，因而混凝土在温度和收缩变化时，产生板角斜裂缝。（简单表述就是自然温差原因引起，而非结构性问题）收楼验房步骤指引收楼验房步骤指引五、检查房屋有无倾斜 虽然检测房屋的倾斜度需要专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 检查房屋有无渗漏。注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，这些都是渗漏的迹象。还要察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。 墙壁：环视墙身或用手触摸，便可看出墙面是否