第2章 房地产估价及其要素

1、2. 房地产估价及其要素本章主要内容2.1 房地产估价阐释2.2 房地产估价基本原则2.3 房地产估价专业人员与机构2.1 房地产估价阐释2.1.1 房地产估价的含义 所谓房地产估价，是指专业房地产估价人员以房地产为估价对象，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格进行的估计、推测或判定的活动。 正确认识房地产估价，应该把握以下两点： （1）房地产估价是科学、艺术与经验的结合； （2）房地产估价是房地产专业估价人员对房地产本身固有价值的客观反映 。2.1.2 2.1.2 房地产估价术语释义 1 1）专业房地

2、产估价人员）专业房地产估价人员 专业房地产估价人员，是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。 合格的专业房地产估价人员，应该具备以下合格的专业房地产估价人员，应该具备以下3 3方面的条件：方面的条件： 具备扎实的估价理论知识 具有丰富的估价实践经验 具有良好的估价职业道德 2 2）估价对象估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体的房地产。 从实物角度来看，现实中的房地产估价对象主要包括以下几种： 无建筑物的空地； 有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地； 建筑物（包括尚未建成的建筑物）；土地与

3、建筑物（已建成的建筑物）的合成体；在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；未来状况下的房地产；已经灭失的房地产；现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；房地产的局部；作为企业整体中的一部分或全部的房地产。 3 3）估价目的估价目的是指一个具体的房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者说是委托人委托进行估价的目的，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。 4 4）估价原则估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵守的法则或标准。详细内容见本章第二节 5 5）估

4、价程序估价程序是指具体运作一个房地产估价项目的全过程中各项具体工作的先后次序 。房地产估价的一般程序是： 获取估价业务； 受理估价委托及明确估价基本事项（包括估价目的、估价对象、估价时点）； 拟定估价作业方案； 搜集估价所需资料； 实地查勘估价对象； 选定估价方法计算； 确定估价结果； 撰写估价报告； 交付估价报告及收取估价服务费； 估价资料归档。 6 6）估价方法3 3种常用的估价方法：种常用的估价方法： 比较法、成本法、收益法其他估价方法：其他估价方法： 假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修 正法需要注意的问题：需要注意的问题： 每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时

5、运用，以相互验证；有时是相互补充的，但不存在替代关系。 7 7）影响房地产价格的因素）影响房地产价格的因素 经济、行政、社会、人口、心理、环境、国际等因素 （具体内容见第1章第3节“房地产价格的影响因素析”）8 8）估价时点）估价时点 估价时点是指评估价值所对应的时间 。 （具体内容见本章第二节“估价时点原则”)2.1.3 房地产估价基本假设公开市场假设继续使用假设清偿前提假设2.1.4 房地产估价的必要性（1） 土地使用权出让的需要 （2） 房地产转让、租赁的需要 （3） 房地产抵押、保险、典当业务的需要（4） 房地产税收的需要（5） 房地产征用拆迁补偿的需要（6） 房地产损害赔偿的需要（7

6、） 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 （8） 企业发生有关经济行为的需要（9） 房地产管理的需要（10）其他方面的需要 2.2 2.2 房地产估价原则房地产估价原则：人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵守的法则或标准。房地产估价原则可分为行为准则和技术性原则两大类。房地产估价的行为准则房地产估价的行为准则是指估价工作中对估价人员的总要求独立、客观、公正，它是房地产估价工作开展的基础性原则，是房地产估价的最高行为准则。 房地产估价人员应遵循的技术性原则技术性原则包括：合法原则最高最佳使用原则估价时点原则

7、替代原则2.2.2 2.2.2 合法原则 所谓合法原则，具体是指符合国家相关法律、法规和相关政策以及当地政府政策的规定。 （1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据 ；（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制为依据；（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）允许的处分方式为依据。 2.2.3 2.2.3 最高最佳使用原则所谓最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象价值达到最大的一种最大可能的使用。最高最佳使用的4项标准： 法律上许可； 技术上可能； 经济上可行； 价值最大化。 最高最佳使用的判断程序 寻

8、找最高最佳使用的方法，是先尽可能的设想出各种潜在的使用方式，然后从以下四个方面进行依次筛选：第一，法律上的许可性。第二，技术上的可能性。第三，经济上的可行性。第四，价值是否最大化。 最高最佳使用的判断选择 当估价对象已做了某种使用，估价时应该根据最高最佳使用原则对估价前提做出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：第一，保持现状前提。 第二，转换用途前提。 第三，装修改造前提。 第四，重新利用前提。 第五，上述情形的某种组合。 2.2.4 2.2.4 估价时点原则估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期。 估价时点是估价责任交代的时间界限和评估房地产价格的时间界限。

9、 实际估价中通常将估价人员实地踏勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在“估价作业日期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）期间，也可因特殊需要将过去或为拉的某一日期定为估价时点。在具体的一个估价项目中，估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价估价所依据的估价对象状况与房地产市场状况的关系见下表： 估价时点估价对象状况 房地产市场状况 过去过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来 各种情形具体举例说明如下：各种情形具体举例说明如下： （

10、1）估价时点为过去、估价对象为过去的情况，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。 （2）估价时点为现在、估价对象为过去的情况，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。 （3）估价时点为现在、估价对象为现在的情况，是估价中最常出现和遇到最多的。 （4）估价时点为现在、估价对象为未来的情况比较特殊，多用于评估房地产的预售或预购价格。 （5）估价时点为未来的情况，多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。 2.2.5 2.2.5 替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下

11、的正常价格。类似房地产是指与估价对象房地产处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围，是指与估价对象具有一定替代关系、价格会相互影响的适当范围。 替代原则说明了在进行房地产估价中，必须注意以下两个方面的问题： （1）在评估同一宗房地产的价格时，如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 （2）在评估一宗房地产，不能孤立的思考其价格，而应该综合相近效用的房地产的价格进行考虑。 2.3 2.3 房地产估价专业人员与机构 2.3.1 2.3.1 专业房地产估价人员专业房地产估

12、价人员 专业房地产估价人员，是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。我国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。专业房地产估价人员则有房地产估价员和房地产估价师两类。 （1 1）房地产估价员）房地产估价员房地产估价员是指经过房地产估价员从业资格考试合格，依法取得房地产估价员资格证书并从事房地产估价活动的人员。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。（2 2）房地产估价师）房地产估价师房地产估价师是指注册房地产估价师，即经过全国房地产估价师执

13、业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。注册房地产估价师分为专职和兼职两类。房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。 2.3.22.3.2专业房地产估价机构专业房地产估价机构 专业房地产估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。根据房地产估价机构管理办法（2005年9月27日建设部发布）规定，我国房地产估价机构按照资质分为一、二、三等级。各资质房地产估价机构的业务范围从事房地产估价活动的机构在依法取得房地产估价机构资质后，方可在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估