卓达高村项目总部经济专题

1、偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.卓达地产武清高村项目总部经济专题伟业顾问2011.04.15偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 1 页总部经济概述指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。总部经济的特点知识性 知识含量最高的区段，高度密集的知识性劳动。集约性 依最大化原则布局产业空间结构、取得中心城市资源、利用生产基地资源优势、降低成本。层次性 不同城市、不同区域之间的合理分工与合作。延展性 能够实现二产向三产

2、的延展，而且能够实现知识性服务业向一般性服务业的延展。辐射性 实现中心城市的区域资源向欠发达的区域辐射，带动周边地区；共赢性 实现不同资源优势的区域之间通过功能链不同区段的再分工进行合作，实现共同发展。针对中心城市的益处针对欠发达地区的益处加快区域产业结构优化升级。 充分利用当地的人力资源 增加税收 区域消费量的提升 增加税收 扩大区域的经济总量，提升第三产业结构水平和区域经济竞争力。 带动所在区域的消费 提供更多的就业岗位 提升了区域的知名度、美誉度和国际地位，促使区域的地产升值。 总部经济总部经济益处偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 2 页 总部基地发展过程自发聚集

3、的总部企业集群第一代园区是“筑巢引凤”，对国外概念的照搬，规划模糊，仅是一个加工园区。常见如：制衣与家电并列，皮靴厂与电子厂相邻。第一代总部基地第二代总部基地第三代总部基地总部基地发展模式第第 2 页页偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 3 页总部基地发展模式第第 3 页页交通便利，易于原材料、成品等运输；市政等基础设计要求高；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。如：固安工业园制造加工型总部基地靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，符合行业特点的办公场所 。如：哥本哈根物流型总部基地产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，

4、交通发达，标杆企业带动。如：中关村软件园、廊坊华为北方总部研发及高科技总部基地良好的商务基础；多种交通方式、方便、快捷的到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻 如：北京总部基地、新加坡商务公园企业内脑型总部基地土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利，标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先进。如：欧力士金融服务外包产业基地后台服务型总部基地国际上普遍认可的总部基地5大类型偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 4 页北京星网工业园（制造加工型总部基地）物业地址占地面积交通北京亦庄经济开发区 50

5、公顷京津塘高速公路，地铁五号线、亦庄专线等基本信息客户特征主要卖点配套主要是移动通信终端产品的制造商以及零部件的制造商、服务商，园区员工接近15000人高尔夫球场，凉水河入驻企业包括诺基亚在内的20多家企业入驻土地空间大，基础设施完善，政策支持加工制造型总部特点：l产业链高度聚集，土地需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要l制造业更注重基础设施的完善程度，如用电应达到5000KV以上，用水量也较大l厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售、厂房形式多样偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 5 页哥本哈根机场商务花园（物流总部基地）物业地址占地面积建筑面积容积率哥本哈

6、根国际机场东部41.8万平方米0.5322万平方米基本信息主要卖点配套设计最大程度的符合物流行业的先行要求，并考虑和整体区域的景观协调整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统，设有国际火车站，同时也是连接斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路的要点物流总部特点l毗邻大型国际机场等物流港；l多种交通方式组合，与市区联系紧密；l城市平均教育程度很高，为商务花园提供非常好的人力资源基础；l充分考虑物流行业先行特点规划设计商务花园偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 6 页剑桥商务花园（企业内脑型总部基地）物业地址建筑面积建筑形式剑桥大学城东南部 3层的单体楼3.16万平方米基本信息主要卖

7、点配套独栋面积区间有为各种公司提供金融、法律、审计中介服务的公司紧邻A14双向路，附近有三条高速公路去往国内各个方向，30分钟到达国际机场1100-5000平米/栋总套数12座主楼加工制造型总部特点：l良好的商务基础l多种交通方式组合，方便、快捷的到达市区l平均教育程度高，城市人力资源基础好l有可对接的上下游产业偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 7 页上海浦东张江银行卡产业园（后台服务型）占地面积92万平方米，浦东张江银行产业园是”浦东总部园“的园区之一基本信息主要卖点张江聚集”2.5产业“，体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融机构的后台核心，最终实现向”国际金

8、融信息后台服务基地“的战略性拓展客户特征已经落户张江的50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了”2.5产业“的头脑基地和知识源泉。包括中国银联全国信息处理中心、平安保险全国客户服务后援技术中心、交通银行数据处理中心等后台服务型总部基地l基础设施特别是电信IT设施先进l交通极为便利l环境优美偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 8 页中关村软件园（研发及高科技总部基地）物业地址占地面积建筑面积海淀区东北旺乡园区 139万平方米60余万平方米基本信息客户特征主要卖点配套软件科技研发生产，软件企业分大中小三种规模：大型企业规模在1-2万平方米，中型企业0.5-1万平方米，小型企

9、业更偏爱租房或合建形式，一般以孵化器为主要类型，面积从200-500平方米不等相关产业群集，规模效应占地7.05公顷康体中心，每栋建筑可自己将地下室作为自主餐厅研发及高科技总部基地特点：l具有的科技支持系统的优势l基础设施特别是电信IT设施先进l生活娱乐配套设施完善l税收优厚政策偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 9 页影响总部基地发展五个关键因素为交通、政策、技术、资金及环境。总部基地成功要素第第 9 页页总部基地类型交通产业链政策商务人流信息流物流技术资金环境制造加工型总部基地高高高较低较低较低高高一般一般物流型总部基地高低一般低低较低高较低一般较低研发及高科技总部基

10、地较高一般高低低一般一般高一般较高企业内脑型总部基地高较低较高高较高高低一般高高后台服务型总部基地较高较低较高较高一般高低高一般较高根据对不同类型总部经济的分析得出，各类型总部经济均需具有交通、产业链、政策、商务、人流、信息流、物流、技术、资金及环境等条件，其中最为重要的是交通、政策、技术、资金及环境。偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 10 页总部基地需具备的条件条件一：区域需拥有高素质的人力资源和科研教育资源条件二：区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施条件三：区域需具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道条件四：区域必须具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围条件五：区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.第 11 页总部基地专题小结打造总部基地需在软、硬件上满足诸多条件伟业观点一对发展商来说，打造总部基本的投资规模较大且投资回报期较长伟业观点二总部经济的打造与住宅开发联系不紧密，对促进住宅开发的意义较弱伟业观点三基于总部经济的各项特点，不建议将总部经济作为项目核心主题，但可作为主