概念规划深度论述与任务书初稿

1、概念规划深度论述与任务书初稿 管理文件附件标准格式与样本参例专业管理文件专业管理文件专业技术文件构成专业技术文件构成技术文件每部分对项目开技术文件每部分对项目开发的作用和意义发的作用和意义基于项目要求，技术文件基于项目要求，技术文件的各部分深度要求论述、的各部分深度要求论述、例举例举任务书的编制任务书的编制任务书一般构成目标目标项目目标项目目标任任务务书书空间目标空间目标1 1、适合片区城市形态的最佳概念设计方案、适合片区城市形态的最佳概念设计方案2 2、适合项目性质与形象定位的最佳概念设计方案、适合项目性质与形象定位的最佳概念设计方案1 1、符合项目开发要求的最佳概念设计方案、符合项目开发要

2、求的最佳概念设计方案2 2、为项目深入定位和方案深化提供最佳概念设计方案、为项目深入定位和方案深化提供最佳概念设计方案项目概述和公司简介（有时公司简介单独在开头讲下）项目概述和公司简介（有时公司简介单独在开头讲下）项目项目介绍介绍项目项目要求要求项目周边概况项目周边概况项目区位项目区位片区城市设计（规划）要求片区城市设计（规划）要求概述概述项目定位项目定位经济技术指标经济技术指标项目功能配比与功能要求概述项目功能配比与功能要求概述其他要求（视情况）其他要求（视情况）设计设计要求要求概念规划设计要求概念规划设计要求建筑设计要求建筑设计要求场地及景观设计要求场地及景观设计要求其他各专项设计要求其他

3、各专项设计要求商务条件及工作周期商务条件及工作周期本本pptppt主要解决的问题主要解决的问题可研究的成果可研究的成果概念规划的基本构成与开发关系n 概念规划作用和基本构成概念规划作用和基本构成u 具化城市控制性法定规划，衔接法定规划具化城市控制性法定规划，衔接法定规划u 为项目开发制定目标、原则和整体空间形态为项目开发制定目标、原则和整体空间形态项目策划项目策划前期研究前期研究规划设计规划设计- -城市层面城市层面规划设计规划设计- -地块层面地块层面实施保障实施保障项目类型的一般发展项目类型的一般发展规律和最新趋势规律和最新趋势土地价值与项目对土土地价值与项目对土地的适应性分析、比地的适应

4、性分析、比较优势分析；与城市较优势分析；与城市空间关系的衔接空间关系的衔接地块空间方案和各项地块空间方案和各项指标等标准技术成果指标等标准技术成果经济技术指标；某些经济技术指标；某些特殊条件（视项目）特殊条件（视项目）比较成熟项目，了解发展趋比较成熟项目，了解发展趋势，揭示项目本身的规律势，揭示项目本身的规律了解项目所在城市，研判项了解项目所在城市，研判项目对城市的适应性，土地区目对城市的适应性，土地区位的契合度位的契合度提供项目定提供项目定位和开发的合理性位和开发的合理性项目本身的全套技术成果项目本身的全套技术成果参考性经济技术指标，项目参考性经济技术指标，项目特殊要求的第三方出处特殊要求的

5、第三方出处n 概念规划与开发关系概念规划与开发关系概念规划阶段内容概念规划阶段内容阶段主要内容阶段主要内容对应开发目的对应开发目的概念规划各阶段对开发的作用项目策划n 项目策划对开发的作用项目策划对开发的作用论证项目本身的合理性论证项目本身的合理性u 符合项目本身规律符合项目本身规律u 符合项目本身发展趋势符合项目本身发展趋势u 符合市场特征符合市场特征项目策划项目策划宏观环境宏观环境1 1、论证城市发展阶段与项目的匹配性、论证城市发展阶段与项目的匹配性2 2、论证项目的客观发展规律与经济大环境的匹配性、论证项目的客观发展规律与经济大环境的匹配性3 3、提出整体项目理念、提出整体项目理念服务人

6、口和消费能力、服务半径（交通区位）、市场服务人口和消费能力、服务半径（交通区位）、市场认可性（普及率）等认可性（普及率）等实际案例分析实际案例分析1 1、分级论述：对城市、对周边、对自身、分级论述：对城市、对周边、对自身2 2、分类论述：商业、居住、办公、服务、游憩、分类论述：商业、居住、办公、服务、游憩等等内容构成内容构成目标成果目标成果经验借鉴经验借鉴目标定位目标定位功能策划功能策划市场预测市场预测1 1、规划定位、规划定位2 2、功能定位、功能定位阶段内容阶段内容实质上就实质上就是项目的是项目的可行性论可行性论证和目标证和目标定位定位概念规划各阶段对开发的作用项目策划n 宏观环境深度要求

7、宏观环境深度要求论证城市发展阶段与项目的匹配性：一般通过城市基本经论证城市发展阶段与项目的匹配性：一般通过城市基本经济数据、城市基本发展阶段和项目涉及行业在城市的发展济数据、城市基本发展阶段和项目涉及行业在城市的发展情况与发展阶段等几方面论述情况与发展阶段等几方面论述一般当地规划院或做当一般当地规划院或做当地总规的规划院会比较熟悉。地总规的规划院会比较熟悉。论证项目的客观发展规律与经济大论证项目的客观发展规律与经济大环境的匹配性：城市建设是有规律环境的匹配性：城市建设是有规律的，什么时候产生什么样的市场需的，什么时候产生什么样的市场需求通常有经验可借鉴的求通常有经验可借鉴的一般真一般真正的外资

8、院比较熟，因为中国现在正的外资院比较熟，因为中国现在存在的大多数建设类型，发达国家存在的大多数建设类型，发达国家已经经历过已经经历过提出发展概念：符合经提出发展概念：符合经济规律的创意，设计院济规律的创意，设计院水平的体现水平的体现概念规划各阶段对开发的作用项目策划n 经验借鉴深度要求经验借鉴深度要求u 可类比性、着重比较关键要素可类比性、着重比较关键要素u 已建成项目优先已建成项目优先u 通常从区位、规模、功能、资源利用、特色等几方面比较通常从区位、规模、功能、资源利用、特色等几方面比较概念规划各阶段对开发的作用项目策划n 目标定位深度要求目标定位深度要求u 目标定位是指根据整体外环境和项目

9、本身发展规律，提出项目规目标定位是指根据整体外环境和项目本身发展规律，提出项目规划建设的目标，一般从整体意向、规划定位、功能定位三方面阐述。划建设的目标，一般从整体意向、规划定位、功能定位三方面阐述。整体意向，整体意向不仅仅是形象上的整体意向，整体意向不仅仅是形象上的事情，比如我们说一个人有气质，不可事情，比如我们说一个人有气质，不可能是单指这人能是单指这人“长的有气质长的有气质”，通常包，通常包括很多内外因素。对于概念规划而言，括很多内外因素。对于概念规划而言，这部分内容其实是综合描述项目定位的这部分内容其实是综合描述项目定位的预期效果，通常会从设施构成、气氛塑预期效果，通常会从设施构成、气

10、氛塑造、建设标准以及在城市中的地位等多造、建设标准以及在城市中的地位等多方面阐释方面阐释规划定位实质上是根据整体意向，为空规划定位实质上是根据整体意向，为空间设计定一个明确的基调，比如很常见间设计定一个明确的基调，比如很常见的的“山水之城山水之城”，则要求规划设计充分，则要求规划设计充分利用基地自然要素，塑造良好环境利用基地自然要素，塑造良好环境功能定位则是明确规划方案设计的功能功能定位则是明确规划方案设计的功能构成和整体氛围塑造构成和整体氛围塑造概念规划各阶段对开发的作用项目策划n 功能策划深度要求功能策划深度要求u 功能策划实质上是定位的深化，通过之前的论证比较过功能策划实质上是定位的深化

11、，通过之前的论证比较过程，保证具体功能引入的合理性，指导具体空间方案设计。程，保证具体功能引入的合理性，指导具体空间方案设计。概念规划各阶段对开发的作用项目策划n 市场分析深度要求市场分析深度要求u 客观的讲，这部分内容多数设计院并不擅长，但也有不客观的讲，这部分内容多数设计院并不擅长，但也有不少设计院，做项目会配经济地理专业的人员少设计院，做项目会配经济地理专业的人员看公司项看公司项目需求了，可以有意识的选择设计院（目需求了，可以有意识的选择设计院（一般情况下，大项一般情况下，大项目带动型的地区，比如政府扔出去一个高铁站，应该小心目带动型的地区，比如政府扔出去一个高铁站，应该小心论证）。论证

12、）。u 另一方面而言，绝大多数的开发类型已有成熟的经济分另一方面而言，绝大多数的开发类型已有成熟的经济分析模型析模型因为都是国外城市发展过程中经历过的，可以因为都是国外城市发展过程中经历过的，可以要求设计单位进行总结。要求设计单位进行总结。u 一般情况下从一般情况下从服务人口和消费能力、服务半径（交通区服务人口和消费能力、服务半径（交通区位）、市场认可性（普及率）等方面阐述。位）、市场认可性（普及率）等方面阐述。概念规划各阶段对开发的作用项目策划n 对应内容的任务书制定对应内容的任务书制定一般内容构成任务书对应要求内容要求图纸完成级别备注宏观环境分析项目可行性，整体外部环境是否支持，是否符合项

13、目自身规律无限定研究如在并不熟悉的地域（外省）或并无经验的项目类型，完成级别应调整为“需要”经验借鉴借鉴国内外成功案例无限定需要目标定位提出项目目标定位无限定必须功能策划提出项目具体功能构成无限定必须市场预测分析项目市场前景无限定研究根据特定的设计院调整完成级别一般简单表诉：通过整体外部环境和项目自身规律分析及相关案例借鉴分析项目可行性，提出明确的目标定位和功能构成，并分析市场前景u 任务书的制定是为了使承接设计单位更好的理解并完成我方的意图；任务书的制定是为了使承接设计单位更好的理解并完成我方的意图；但是设计单位本身长处千差万别，每个项目侧重点也有所不同，任务但是设计单位本身长处千差万别，每

14、个项目侧重点也有所不同，任务书编制以完整全覆盖为导向，但成果审核没必要事无巨细，面面俱到，书编制以完整全覆盖为导向，但成果审核没必要事无巨细，面面俱到，为便于管理判别，将完成重要性分为必须、需要、研究三个级别为便于管理判别，将完成重要性分为必须、需要、研究三个级别概念规划各阶段对开发的作用前期研究n 前期研究对开发的作用前期研究对开发的作用论证项目地块的适应性论证项目地块的适应性u 上位分析阐释城市发展与定位对项目的支撑作用上位分析阐释城市发展与定位对项目的支撑作用u 区位分析区位分析房地产行业的一句俗语是，影响房地产开发有房地产行业的一句俗语是，影响房地产开发有三个因素三个因素“区位、区位、

15、还是区位区位、区位、还是区位”，阐释优越性（包括潜在，阐释优越性（包括潜在的问题和如何面对问题）的问题和如何面对问题）u 自身分析自身分析同类项目地块的比较优势同类项目地块的比较优势前期研究前期研究上位分析上位分析1 1、通过城市发展定位、建设与发展现状和发展诉求、通过城市发展定位、建设与发展现状和发展诉求的解读城市对项目的支持度的解读城市对项目的支持度2 2、分析项目对城市建设和目标的契合性、分析项目对城市建设和目标的契合性分析项目所在区位对项目类型的适宜性分析项目所在区位对项目类型的适宜性内容构成内容构成目标成果目标成果区位分析区位分析自身分析自身分析分析项目用地相对城市同类项目地块的优势

16、，一般包分析项目用地相对城市同类项目地块的优势，一般包括扩以下几个方面：括扩以下几个方面：1 1、自然环境与周边城市环境支持、自然环境与周边城市环境支持2 2、基础设施与交通设施支撑、基础设施与交通设施支撑3 3、政策倾向与重大城市项目影响、政策倾向与重大城市项目影响阶段内容阶段内容前期研究是前期研究是解决项目地解决项目地块适宜性的块适宜性的问题问题概念规划各阶段对开发的作用前期研究n 上位分析深度要求上位分析深度要求u 上位分析的主要目的是证明项上位分析的主要目的是证明项目的逻辑合理性；其中还包括对目的逻辑合理性；其中还包括对上位规划的再判断问题（不见得上位规划的再判断问题（不见得都是正面的

17、）都是正面的）发展定位发展定位发展诉求发展诉求项目类型项目类型建设与发展现状建设与发展现状相互契合性相互契合性差距引发诉求差距引发诉求概念规划各阶段对开发的作用前期研究n 区位分析深度要求区位分析深度要求u 区位分析一般通过城市发展轴带、方向（意味着引导投区位分析一般通过城市发展轴带、方向（意味着引导投资方向和政策优惠等）、与现中心的关系以及项目类型本资方向和政策优惠等）、与现中心的关系以及项目类型本身的典型区位阐述项目地块的区位适应性。身的典型区位阐述项目地块的区位适应性。发展定位发展定位发展诉求发展诉求项目类型项目类型建设与发展现状建设与发展现状相互契合性相互契合性差距引发诉求差距引发诉求

18、区位分析区位分析轴带、发轴带、发展方向、展方向、与现中心与现中心关系关系轴带与发轴带与发展方向展方向地块地块区位区位的项的项目适目适应性应性概念规划各阶段对开发的作用前期研究n 自身分析自身分析分析项目用地相对城市同类项目地块的优势，一般从以下分析项目用地相对城市同类项目地块的优势，一般从以下几个方面阐述比较优势几个方面阐述比较优势u 自然环境与周边城市社会、经济环境环境支持自然环境与周边城市社会、经济环境环境支持u基础设施与交通设施支撑基础设施与交通设施支撑u 政策倾向与重大城市项目影响政策倾向与重大城市项目影响发展定位发展定位发展诉求发展诉求项目类型项目类型建设与发展现状建设与发展现状相互

19、契相互契合性合性差距引发诉求差距引发诉求区位分析区位分析轴带、发展轴带、发展方向、与现方向、与现中心关系中心关系（经济区位）（经济区位）所处的城市所处的城市圈层（空间圈层（空间区位）区位）地块区位地块区位的项目适的项目适应性应性区位分析区位分析同类项同类项目比较目比较优势优势自然与社自然与社会环境会环境设施支撑设施支撑 政策倾向政策倾向与中大型与中大型项目影响项目影响概念规划各阶段对开发的作用前期研究n 对应内容的任务书制定对应内容的任务书制定一般内容构成任务书对应要求内容要求图纸完成级别备注上位分析上位发展定位阅读、解析上位规划，分析定位与现状，建立上位诉求与项目之间的对应关系（契合性）上位

20、分析图解读，要求对项目有针对性。绘制有利于分析的其他图纸，内容和形式不限研究存在上位规划不明晰或与项目关联性不强的情况，这需要做更多的工作，视项目特点和风险可调整为必须上位建设与发展现状需要发展诉求需要区位分析空间区位通过空间区位（城市空间功能适应性的一般理论）和经济区位（与城市发展方向的关系）分析项目区位适宜性需要大多数开发类型的有一定模式，包括适宜城市区位，要求有相关的分析和说明经济区位需要自身分析自然与城市环境分析地块本身的各项相关要素分析图需要要求对具有特征性的要素绘制专门的分析图设施与交通支撑分析图需要政策与重大项目分析图需要一般简单表诉：分析上位规划与项目间的内在关系，通过项目所处

21、的空间区位和自身条件分析项目的比较优势，从空间上验证可行性。概念规划各阶段对开发的作用规划设计（城市层面）n 规划设计（城市层面）对开发的作用规划设计（城市层面）对开发的作用空间衔接空间衔接u 与城市空间关系的衔接，尤其是空间复杂地区（如与城市空间关系的衔接，尤其是空间复杂地区（如CBD)CBD)，论，论证项目与具体空间的契合度证项目与具体空间的契合度u 使项目在城市空间序列中的位置更适合担负城市职能使项目在城市空间序列中的位置更适合担负城市职能尤尤其是公共功能的项目（如商业）其是公共功能的项目（如商业）u 帮助塑造城市整体空间形态，突出项目本身的空间价值（往帮助塑造城市整体空间形态，突出项目

22、本身的空间价值（往往是政府比较关心的）往是政府比较关心的） 规划设计规划设计（城市层面（城市层面) )内容构成内容构成目标成果目标成果空间衔接空间衔接确定项目所处空间序列的特征和项目位于其中的空间确定项目所处空间序列的特征和项目位于其中的空间地位，论证项目与具体空间的契合度。一般从空间结地位，论证项目与具体空间的契合度。一般从空间结构、功能机构、公共空间序列、景观序列等方面分析，构、功能机构、公共空间序列、景观序列等方面分析，目的是找出项目的空间优势，分析劣势并指出弥补的目的是找出项目的空间优势，分析劣势并指出弥补的方法方法阶段内容阶段内容与周边城市空与周边城市空间衔接，明确间衔接，明确项目本

23、身得空项目本身得空间地位间地位概念规划各阶段对开发的作用规划设计（城市层面）概念规划各阶段对开发的作用规划设计（城市层面）n 对应内容的任务书制定对应内容的任务书制定一般内容构成任务书对应要求内容要求图纸完成级别备注空间衔接确定项目所处空间序列的特征和项目位于其中的空间地位，论证项目与具体空间的契合度。一般有空间结构、功能机构、公共空间序列、景观序列等方面分析图构成需要这部分内容并非单纯分析确定项目位于空间序列的地位，更重要的是提出项目对空间序列的影响，存在改变空间序列的情况，比如项目的重要性或节点性比原规划强等。如空间关系简单可下调为“研究”一般简单表诉：通过系统的周边空间序列分析，找出项目

24、的空间优势，分析劣势并指出弥补的方法，论证项目与具体空间的契合度。u 规划设计（城市层面）与前期研究有一定交集，确切的说是前期研规划设计（城市层面）与前期研究有一定交集，确切的说是前期研究的后续，前期研究要分析项目的自身要素和外部要素特征确定项目究的后续，前期研究要分析项目的自身要素和外部要素特征确定项目的适宜性，其中也包括空间要素；规划设计（城市层面）则着重分析的适宜性，其中也包括空间要素；规划设计（城市层面）则着重分析空间要素，也就是说当项目所处区域空间复杂性到达一定程度之后这空间要素，也就是说当项目所处区域空间复杂性到达一定程度之后这部分内容才会显得十分重要而有意义部分内容才会显得十分重

25、要而有意义比如城市中心或其他有复杂比如城市中心或其他有复杂环境的情况（包括自然环境）环境的情况（包括自然环境）概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层面）n 规划设计（地块层面）对开发的作用规划设计（地块层面）对开发的作用概念规划主体成果，概念规划主体成果，详细构建项目的空间形态，指导进一步的具体建筑群设计。详细构建项目的空间形态，指导进一步的具体建筑群设计。u 落实项目策划、前期研究（包括空间衔接部分）的分析结论落实项目策划、前期研究（包括空间衔接部分）的分析结论并体现在具体空间组织上并体现在具体空间组织上u 通过现状（要素）分析通过现状（要素）分析- -规划构思规划构思- -城市设计三个

26、因承过程确城市设计三个因承过程确保概念规划本身明确、清晰的逻辑关系，力求项目和空间的最保概念规划本身明确、清晰的逻辑关系，力求项目和空间的最佳承载关系佳承载关系 规划设计规划设计（地块层面）（地块层面）现状（要素）现状（要素）分析分析充分分析地块各项要素，现状进行系统化梳理，为概充分分析地块各项要素，现状进行系统化梳理，为概念规划提供全面的前提设计条件，一般分自然要素和念规划提供全面的前提设计条件，一般分自然要素和人工要素。人工要素。规划构思的主要目的是确定空间结构与功能结构，从规划构思的主要目的是确定空间结构与功能结构，从现状分析推导而来现状分析推导而来内容构成内容构成目标成果目标成果规划构

27、思规划构思城市设计城市设计细化规划构思形成方案，完成总平面，完成各项技术细化规划构思形成方案，完成总平面，完成各项技术图纸并对重要节点进行详细设计图纸并对重要节点进行详细设计阶段内容阶段内容寻求最适宜的项寻求最适宜的项目与空间之间的目与空间之间的承载关系承载关系概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层面）n 现状分析深度要求现状分析深度要求u 现状（要素）分析的主要目的现状（要素）分析的主要目的是通过系统梳理，明确可利用要是通过系统梳理，明确可利用要素和需提升要素，重分析而非简素和需提升要素，重分析而非简单罗列为规划构思提供详实依据单罗列为规划构思提供详实依据自自然然要要素素地形特征地形特征

28、现现状状分分析析人人工工要要素素景观绿化景观绿化用地功能用地功能交通设施交通设施( (其他设施）其他设施）周边重要功能周边重要功能其他人工要素其他人工要素其他自然要素其他自然要素水系水系不不利利因因素素有有利利因因素素得得出出分分析析结结论论概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层面）n 现状分析深度要求现状分析深度要求明确、清晰的说明利弊条件明确、清晰的说明利弊条件概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层面）n 对应内容的任务书制定对应内容的任务书制定一般内容构成任务书对应要求内容要求图纸完成级别备注自然要素水系阅读、解析现状，建立项目空间诉求与现状之间的关系，分析利弊相关分析图现状要素

29、分析图必须但形式自由，通常通过系列对比分析完成，重要要素一般单独成图。视具体项目和具体情况而定可能会有比较特殊的自然要素，比如名木地形特征景观绿化其他自然要素人工要素用地功能阅读、解析现状，建立项目空间诉求与现状之间的关系，分析利弊相关分析图周边重要功能的分析要有针对性和选择性周边重要功能交通设施(其他设施）一般不需要分析“其他设施”但不排除项目有特殊要求，或设施有有重大影响。可能会有诸如文物古迹等特殊人工要素其他人工要素一般简单表诉：分析各项现状要素（包括人工要素和自然要素），得出其对项目的正面意义和负面影响，确保方案合理性，完成各项现状要素分析图。概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层

30、面）n 规划构思深度要求规划构思深度要求u 规划构思的主要目的是根据规划构思的主要目的是根据现状要素特点创造适宜项目的现状要素特点创造适宜项目的空间结构和功能结构，使项目空间结构和功能结构，使项目具有合理并良好的空间环境载具有合理并良好的空间环境载体，提升项目价值体，提升项目价值空间空间概念概念项目类型的一般空间要求项目类型的一般空间要求规规划划构构思思功能功能结构结构提取、抽象化要素特征提取、抽象化要素特征空间空间结构结构具化空间概念具化空间概念设计前后要素体系比较设计前后要素体系比较落实功能片区落实功能片区落实设交通设施制成落实设交通设施制成相互佐证相互佐证推导推导重要重要依据依据目目标标

31、目目标标目目标标概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层面）n 规划构思深度要求规划构思深度要求通过一些列分析确定用地功能图通过一些列分析确定用地功能图概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层面）n 对应内容的任务书制定对应内容的任务书制定一般内容构成任务书对应要求内容要求图纸完成级别备注空间概念完成相关图纸并要求有明确合理的推导过程空间概念系列分析图必须无固定形式，但要求必须由此内容空间结构空间结构分析图及其推导分析图（一般包括各要素分析）必须功能结构功能结构分析图及其推导分析图必须用地功能土里利用规划图必须含专门的用地指标表或图一般简单表诉：基于现状分析和项目需求提出规划构思，并绘制反

32、映规划构思的一系列分析图，如空间概念分析图、空间结构分析图、功能结构分析图等，最终论证绘制土地利用规划图并计算各项指标概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层面）n 城市设计深度要求城市设计深度要求u 城市设计本质上城市设计本质上是规划构思的三维是规划构思的三维空间化空间化优化、优化、深化规划构思，使深化规划构思，使规划方案更明确，规划方案更明确，更容易交流，完成更容易交流，完成各项分析图，最终各项分析图，最终形成完整概念规划形成完整概念规划方案。方案。总平总平设计设计城城市市设设计计其他其他必要必要内容内容总平总平各系各系统设统设计计交通体系（含慢行体系）交通体系（含慢行体系）绿地系统绿地

33、系统高度控制图高度控制图容积率分析图容积率分析图开放空间系统开放空间系统节点详图节点详图景观系统景观系统建筑退线控制图建筑退线控制图地块出入口与停车控制图地块出入口与停车控制图建筑色彩指引图建筑色彩指引图服务配套设施分析图服务配套设施分析图建筑风格指引图建筑风格指引图对应对应控规控规强制强制性内性内容容概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层面）n 城市设计深度要求城市设计深度要求u 有一点必须谨有一点必须谨慎，把房子竖起慎，把房子竖起来的目的并不是来的目的并不是为了好看，而是为了好看，而是为了控制，反过为了控制，反过来讲，如果房子来讲，如果房子摆的很好看，但摆的很好看，但却疏于对用地各却疏

34、于对用地各项控制的研究，项控制的研究，城市设计是失败城市设计是失败的。的。概念规划各阶段对开发的作用规划设计（地块层面）n 对应内容的任务书制定对应内容的任务书制定一般内容构成任务书对应要求内容要求图纸完成级别备注总平设计完成总平和节点详图总平必须节点详图必须多图各系统设计分析完成各系统图交通体系（含慢行体系）必须多图景观系统必须开放空间系统必须绿地系统必须其他必要内容完成其他必要控制性图纸高度控制图、容积率分析图、建筑退线控制图、建筑退线控制图、地块出入口与停车控制图、服务配套设施分析图必须建筑色彩指引图、建筑风格指引图等需要视情况一般简单表诉：塑造项目空间形态，对各项重要指标制定明确的控制

35、标准与控制方法，绘制各项分析图和控制性图纸。概念规划各阶段对开发的作用实施保障n 实施保障对开发的作用实施保障对开发的作用在法定规划体系中在法定规划体系中“实施保障实施保障”是重要章节之一，涉及从政策导向到具体实施策略等一系列内是重要章节之一，涉及从政策导向到具体实施策略等一系列内容，但对于发展商来说，最大的作用是由第三方体现我们的利容，但对于发展商来说，最大的作用是由第三方体现我们的利益与要求，从而更好地从相关部门争取良好条件。益与要求，从而更好地从相关部门争取良好条件。u 当项目对城市空间和城市功能有重要影响时，可以要求城市当项目对城市空间和城市功能有重要影响时，可以要求城市基础设施配合，

36、如轨道站点接入基础设施配合，如轨道站点接入典型如四期这样的大型商典型如四期这样的大型商业项目（完全符合规划理论且对城市有益）业项目（完全符合规划理论且对城市有益）u 当大型产业项目可要求城市公共服务设施配合（完全符合规当大型产业项目可要求城市公共服务设施配合（完全符合规划理论且对城市有益）划理论且对城市有益）u 根据项目不同要求，尽可能争取城市配套根据项目不同要求，尽可能争取城市配套前提是我们十前提是我们十分清楚项目到底需要什么，哪些条件有利。分清楚项目到底需要什么，哪些条件有利。u 因此要求设计方研究因此要求设计方研究概念规划各阶段对开发的作用一般任务书内容概念规划任务书表述内容1、通过整体外部环境和项目自身规律分析及相关案例借鉴分析项目可行性，提出明确的目标定位和功能构成，并分析市场前景2、分析上位规划与项目间的内在关系，通过项目所处的空间区位和自身条件分析项目的比较优势，从空间上验证可行性。3、通过系统的周边空间序列分析，找出项目的空间优势，分析劣势并指出弥补的方法，论证项目与具体空间的契合度。4、分析各项现状要素（包括人工要素和