(四)对公信原则的进一步思考

1、（四）对公信原则的进一步思考（四）对公信原则的进一步思考 1、公信原则与不动产善意取得、公信原则与不动产善意取得 物权法草案物权法草案第五稿第第五稿第105105条规定：条规定：“无权处分人将不无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该财产时是善意的；（一）受让人受让该财产时是善意的； （二）以合理的价格有偿转让；（二）以合理的价格有偿转让； （三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，（三）转让的财

2、产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 第四讲之第三部分第四讲之第三部分 房地产登记的公信力房地产登记的公信力制作者：吴一鸣（四）对公信原则的进一步思考（四）对公信原则的进一步思考 1、公信原则与不动产善意取得、公信原则与不动产善意取得 担保法担保法3434条规定：条规定：“下列财

3、产可以抵押：下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（三）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋（三）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；和其他地上定着物；” 第四讲之第三部分第四讲之第三部分 房地产登记的公信力房地产登记的公信力制作者：吴一鸣（四）对公信原则的进一步思考（四）对公信原则的进一步思考 1、公信原则与不动产善意取得、公信原则与不动产善意取得 担保法担保法司法解释第司法解释第8484条规定：条规定：“出质人以其不出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无具有所有权但合法占有的动产出质的

4、，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。损失的，由出质人承担赔偿责任。” 担保法担保法司法解释第司法解释第108108条规定：条规定：“债权人合法债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人可以按照担保法第八十二条的规定行的权利，债权人可以按照担保法第八十二条的规定行使留置权。使留置权。”第四讲之第三部分第四讲之第三部分 房地产登记的公信力房地产登记的公信力制作者：吴一鸣（四）对公信原则的进一步思考（四）对公信原则的进一步思考

5、2、公信原则与登记的实质审查、公信原则与登记的实质审查 城市房地产管理法城市房地产管理法第第6060条规定：条规定：“以出让或者以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当划拨方式取得土地使用权，应当申请登记，经县级申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当建成房屋的，应当申请登记，由县级以上地方人民申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地

6、产转让或者变更时，应当转让或者变更时，应当申请房产变更登记，并申请房产变更登记，并申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。书。” 第四讲之第三部分第四讲之第三部分 房地产登记的公信力房地产登记的公信力制作者：吴一鸣（四）对公信原则的进一步思考（四）对公信原则的进一步思考 3、公信原则与国家赔偿、公信原则与国家赔偿 城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法第第3737条条规定：规定：“因登记机关工作人员工作过失因登记机关工作人员工作过失导

7、致登记不当，致使权利人受到经济损导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。失负赔偿责任。” 第四讲之第三部分第四讲之第三部分 房地产登记的公信力房地产登记的公信力制作者：吴一鸣o我国房地产权属登记制度基本规范我国房地产权属登记制度基本规范我国房地产权属登记制度基本规范我国房地产权属登记制度基本规范城市房地产管理法城市房地产管理法（1995年）年）土地管理法土地管理法（2004年）年）城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法（2001年年8月，建设部）月，建设部）土地登记规则土地登记规则（1996年年2月，国土资源

8、月，国土资源部）部）第四讲之第四部分第四讲之第四部分 我国房地产权属登记制度基本规范我国房地产权属登记制度基本规范制作者：吴一鸣o我国房地产登记体系我国房地产登记体系城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法规定：规定：第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣房屋登记房屋登记总总 登登 记记初初 始始 登登 记记转转 移移 登登 记记变变 更更 登登 记记他项权登记他项权登记注注 销销 登登 记记土地登记规则土地登记规则规定：规定：第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣土地登记土地登记初始登记初始登

9、记变更登记变更登记设立登记设立登记变更登记变更登记注销登记注销登记我国房地登记体系我国房地登记体系（一）总登记和初始登记（一）总登记和初始登记第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣我国房地登记体系我国房地登记体系（一）总登记和初始登记（一）总登记和初始登记（二）设立登记（二）设立登记第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣我国房地登记体系我国房地登记体系（一）总登记和初始登记（一）总登记和初始登记（二）设立登记（二）设立登记（三）移转登记和变更登记（三）移转登记和变更登记第四讲之第五部分第四讲之第五部分

10、我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣我国房地登记体系我国房地登记体系（一）总登记和初始登记（一）总登记和初始登记（二）设立登记（二）设立登记（三）移转登记和变更登记（三）移转登记和变更登记（四）注销登记（四）注销登记第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣我国房地登记体系我国房地登记体系（一）总登记和初始登记（一）总登记和初始登记（二）设立登记（二）设立登记（三）移转登记和变更登记（三）移转登记和变更登记（四）注销登记（四）注销登记（五）异议登记、更正登记、预告登记（五）异议登记、更正登记、预告登记第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国

11、房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣异议登记异议登记定义：将针对登记簿正确性的异议记载到登定义：将针对登记簿正确性的异议记载到登记簿中的过程。记簿中的过程。功能：公示登记簿存在错误的可能性，以此功能：公示登记簿存在错误的可能性，以此阻止有可能发生的交易。阻止有可能发生的交易。 程序：一经申请即登记，期限一过即失效。程序：一经申请即登记，期限一过即失效。第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣异议登记异议登记上海市房地产登记条例上海市房地产登记条例第第19条规定：条规定： “房地产权利的利害关系人认为房地产登房地产权利的利害关系人认为房地产登

12、记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。记满三个月失效。”第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣异议登记异议登记物权法物权法草案第五稿第草案第五稿第18条规定：条规定： “不动产登记簿记载的权利人不

13、同意更正不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记十五日内不起诉的，异议登记失在异议登记十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。利人可以向申请人请求损害赔偿。”第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣更正登记更正登记提出：可由当事人申请更正，也可由登记机提出：可由当事人申请更正，也可由登记机关主动更正。关主动更正。程序：可直接申请，也可先申请异议登记、程序：可直接申请，也可先申请异

14、议登记、然后再更正登记。然后再更正登记。第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣更正登记更正登记上海市房地产登记条例上海市房地产登记条例第第18条规定：条规定： “房地产权利人发现房地产登记册的记载有房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。误的，可以申请更正。 房地产登记机构发现房地产登记册的记载有房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依期

15、不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。”第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣更正登记更正登记第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣物权法物权法草案第五稿第草案第五稿第18条规定：条规定： “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记

16、簿记载的权利人书面同意更正或者有证据登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。”预告登记预告登记第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣定义：为保全一项目的在于移转、变更和废定义：为保全一项目的在于移转、变更和废止不动产物权的请求权而预先进行的一止不动产物权的请求权而预先进行的一种登记。种登记。对象：请求权对象：请求权效力：使债权具有了对抗效力效力：使债权具有了对抗效力例证：商品房预售合同登记例证：商品房预售合同登记 预告登记预告登记第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房

17、地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣上海市房地产登记条例上海市房地产登记条例第第49条规定：条规定： “ “房屋尚未建成时，有下列情形之当事人可以申请房屋尚未建成时，有下列情形之当事人可以申请预告登记：预告登记： （一）（一） 预购商品房及其转让；预购商品房及其转让； （二）（二） 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让； （三）（三） 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让； （四）（四） 法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。 经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有经预告登记后，当事人取

18、得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。权或者房地产他项权利的优先请求权。”预告登记预告登记第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣物权法物权法草案第五稿第草案第五稿第19条规定：条规定： “当事人签订买卖房屋或者其他不动产当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来取得物权，按照物权的协议，为保障将来取得物权，按照约定支付一定比例的价款或者履行其他条约定支付一定比例的价款或者履行其他条件的，可以向登记机构申请预告登记。预件的，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处告登记后，未经预告登记的权利人同

19、意处分该不动产的，不发生物权效力。分该不动产的，不发生物权效力。”房地产登记的基本程序房地产登记的基本程序第四讲之第五部分第四讲之第五部分 我国房地产登记体系我国房地产登记体系制作者：吴一鸣申请申请受理与审核受理与审核公告公告颁发证书颁发证书o我国房地产登记制度的完善我国房地产登记制度的完善（一）房地产登记制度存在的问题（一）房地产登记制度存在的问题第四讲之第六部分第四讲之第六部分 我国房地产登记制度的完善我国房地产登记制度的完善制作者：吴一鸣问题一：没有形成统一的房地产登记机关问题一：没有形成统一的房地产登记机关（一）房地产登记制度存在的问题（一）房地产登记制度存在的问题第四讲之第六部分第四

20、讲之第六部分 我国房地产登记制度的完善我国房地产登记制度的完善制作者：吴一鸣问题一：没有形成统一的房地产登记机关问题一：没有形成统一的房地产登记机关问题二：登记对象的范围有限问题二：登记对象的范围有限（一）房地产登记制度存在的问题（一）房地产登记制度存在的问题第四讲之第六部分第四讲之第六部分 我国房地产登记制度的完善我国房地产登记制度的完善制作者：吴一鸣问题一：没有形成统一的房地产登记机关问题一：没有形成统一的房地产登记机关问题二：登记对象的范围有限问题二：登记对象的范围有限问题三：房屋登记的范围主要限于城市问题三：房屋登记的范围主要限于城市（一）房地产登记制度存在的问题（一）房地产登记制度存

21、在的问题第四讲之第六部分第四讲之第六部分 我国房地产登记制度的完善我国房地产登记制度的完善制作者：吴一鸣问题一：没有形成统一的房地产登记机关问题一：没有形成统一的房地产登记机关问题二：登记对象的范围有限问题二：登记对象的范围有限问题三：房屋登记的范围主要限于城市问题三：房屋登记的范围主要限于城市问题四：房屋产权登记具有强烈的行政色彩问题四：房屋产权登记具有强烈的行政色彩（二）房地产登记制度的完善（二）房地产登记制度的完善第四讲之第六部分第四讲之第六部分 我国房地产登记制度的完善我国房地产登记制度的完善制作者：吴一鸣建议一：统一登记管理部门、统一登记规则建议一：统一登记管理部门、统一登记规则（二）房地产登记制度的完善（二）房地产登