双流东升区域商业市调报告

1、2016年5月28日双流东升商业市场调研报告区域竞品地图东立国际东立国际花城花城优品道优品道广场广场交大归交大归谷楠岸谷楠岸公园1898满座满座万达万达金座金座威尼谷威尼谷十里画十里画卷卷佳兆业佳兆业8 8号号红街红街区域典型在售住宅兼商业：红街、满座、佳兆业8号、交大归谷楠岸、东立国际花城、金座威尼谷、远大林语城、燕楠国际、公园1898未售住宅兼商业：十里画卷未售独立商业：满座、万达：在售：在售：未售：未售：已售：已售本案远大远大林语林语城城燕楠燕楠国际国际区域商业产品同质化严重，以2层住宅底商为主，仅公园1898及满座有独立商业，各项目商业核心整体竞争力较弱。区域在售项目概况项目北大资源公

2、园1898交大归谷楠岸佳兆业8号远大林语城满座东立国际花城金座威尼谷燕楠国际景茂名都东郡红街商业体量约3万约3000约4万约2万约3万约1.万约2.9万约2.4万约0.73万商业街底商住宅底商住宅底商住宅底商独立商业住宅底商住宅底商底商底商层高-1F：5.1m1-2F：4.5m1F：4.5m1F：4.5m1F：3.6m1F：3.6m1F:6m1F：5.9m1F：5.1m负1-3F：5.1m4-5F：4.2m3F : 3.8m2F：3.5m2F：3.3m2F：3.4m2F：3.4m2F:4m2F：4.5m2F：4.5m4-5F：4.2m开间3.2-6.4m（3.5m）3.2-6.4m（3.5m）

3、3-6m3.6-8.5m（4m）3.6-5.1m（4.1m） 3.6-5.1m（4.1m） 3-5.8m（3.8m） 3.8-43.5-6.6m进深11-20m（13.6m） 11-20m（13.6m） 11-23m（13.6m） 11.6-21m（12m） 8.8-11.6m（9.5m） 8.8-11.6m（9.5m） 10m12-156.0-17.2m主力面积区间50-20030-10020-8030-50100-200100-20030-30050-30013-13024-50/200-250赠送面积部分赠送（最高赠送比例1:1）无无部分商铺少量赠送（5-10）部分商铺少量赠送（5-10

4、）无无无无烟道设计有有有一楼110以上口袋铺有烟道，其他无有有有有有有天然气每栋设置燃气总口，分户自行开户接通无部分配置（大面积商铺）有有有有每栋设置燃气总口，分户自行开户接通每栋设置燃气总口，分户自行开户接通上下水、排污预设上下水、排污口预设上下水、排污口设计卫生间，预留上下水设计卫生间，预留上下水设计卫生间，预留上下水预设上下水、排污口预设上下水、排污口预设上下水、排污口预设上下水、排污口物管费地上4.5元/，地下2.5元/4元/暂无暂无暂无3元/产品面积段17-50617-31020-25026-206 20209202093930050-30013-26524-284u区域内1F商业主

5、力面积区间为30-100，2F:100-200u佳兆业8号成交均价低于市场成交均价，去化速度领先，区域客户对价格抗性较大u区域产品同质化严重，客户对价格抗性较大，双流目前的商业销冠以1F2.3万元/的价格实现走量区域在售商业概况项目名称分割面积（）层高（米）价格（元/）月均去化（）总套数销售套数去化率开售时间佳兆业8号1F：40-601F：4.51F：21000-25000796312套230套74%2013年中旬2F：60-1002F：3.32F：10000-13000交大归谷楠岸1F：20-1001F：4.5m1F：23000-2500020045套10套22%2015年12月2F：140

6、-2502F：3.5m2F：15000-17000公园1898商业街：50-200商业街：4.2-5.1m100108套5套4%2016年1月底商：30-100底商：3.8-4.5m1F:28000-320002F:18000-210003F:15000-17000金座威尼谷50-3001F：5.91F：25000 -280007717套2015年中旬2F：4.52F：15000左右东立国际花城1F：30-2001F：61F：21000-300002016年5月2F：150-3002F：42F：10000-15000燕楠国际50-1301F：5.11F：23000-25000162344套9套

7、3%2016年3月2F：4.52F：12000左右隆鑫十里画卷项目规划临街住宅底商，体量约2.2万平米（目前项目商业暂未出售）未开合能珍宝翡翠项目规划商业约1万平米，以住宅底商为主（目前项目商业暂未出售）满座项目规划独栋商业，体量2.6万平米（目前项目商业暂未出售）未开区域重点个案研究北大资源公园1898劣势：u 段时间内难以形成城市繁华商业圈，未有足够消费力支撑商业物业持续盈利。商业体量定位开间进深面积区间层高业态销售模式在售均价开售时间备注30000第五代商业天街3.3-8.751.-8.120-601楼5.4米，2/3楼4.9米生活配套30%自持；70%裸售1楼3.2万2楼2.1万3楼1

8、.5万2016年1月现售1/9栋底商；售出5套优势：u 打造退台式花园商业街，除楼栋底商外，还打造有独栋商业楼及地下商业街；u 涵盖内街与外街；u 产品均预留上下水和烟道；u 地处新老城区交汇处，既享老城区庞大的消费人口，也拥有双流新城区发展潜力带来的经济红利。 9# 1#目前在售产品以底商为主，主力面积段50，销售仅5套，以20小户型为主，销售较差区域重点个案研究交大归谷楠岸劣势：u 由于项目所处位置不临主要街道，人气不足；u 总体商业体量太小，更无合理规划和招商，除项目本身和相邻住户外，无法吸引周边客户前去消费。商业体量定位开间进深面积区间层高业态销售模式在售均价备注约3000平米楠岸水街

9、3.6-47-1320-801楼4.5米，2楼3.8餐饮10%自持、90%裸售1楼：3万2楼：2.5在售优势：u 项目位于凤翔湖公园广场对面，面积小，投资门槛低，属临湖小金铺；u 项目可做餐饮，利于吸引客户；u 均有烟道设计，业态受限小。无主力店的依托，定位“楠岸水街”住宅社区底商，总统体量小，主要以总价控制为主销售情况：楠岸商业于2016年2月正式开售，月均去化约200，去化速度相对较快；截止目前累计去化10套/833，1F成交均价集中在23000-26000,2F成交均价在13000-16000，；成交主要集中为小面积商铺，成交面积集中在20-50，成交总价主要集中在45-100万；目前存

10、量仅30套/1800，去化压力较小；面积段供应套数销售套数均价(元/)去化率50以下3272634521.8850-7041258762570-90200090-1101000130-1501000200-2503000250-3002212526100合计451022.221251263632636312981256672655205000100001500020000250003000001234562014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2

11、016年1月2016年2月2016年3月2016年4月交大归谷楠岸商业开盘至今量价走势项目2015年年底开售，通过严格控制总价，去化10套，约200，去化速度缓慢区域重点个案研究交大归谷楠岸区域重点个案研究劣势：u 佳兆业8号主推18号楼底商，经营业态主要为生活配套，消费群体主要为有限的小区住户。商业体量定位开间进深面积区间层高业态销售模式在售均价备注4万平米双流商业财富领地3.7-4.510-151楼26-160；2楼40-1001楼4.5米；2楼4米生活配套裸售1楼2.2万；2楼0.9万现铺，目前去化70%优点：u 现铺，购买者可即买即租，对部分投资者有一定吸引；u 2楼内连廊设计，商业动

12、线更加合理化；u 部分大面积商铺通天然气；u 品牌开发商，对客户心里有一定稳定作用。佳兆业8号无主力店的依托、主要依靠双流第一医院、地铁口优势为项目卖点，典型住宅社区底商，体量较大销售情况：商业至2013年入市，截止目前累计去化约17724，整体去化速度相对区域领先；1F均价在21000-25000,2F均价在11000-14000之间，价格相对偏低；成交主要集中为中小面积商铺，总价段集中在100-150万；目前存量余0.8万；面积段供应套数销售套数均价(元/)去化率50以下101652349364.4%50-7093762030581.7%70-9041311796775.6%90-1102

13、0141558170.0%110-130421966750.0%130-15015122372680.0%150-17025212462484.0%170-2001082447180.0%200-250313018033.3%合计3122302171773.7%受整体市场影响，项目主要销售期集中在2013年，2014-2016年销售速度明显下滑78682784414204664162620433316441886970100020003000400050006000700080009000四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度2013年2014年

14、2015年2016年佳兆业佳兆业8 8号商业销售季度趋势（）号商业销售季度趋势（）区域重点个案研究佳兆业8号区域重点个案研究商业体量定位开间进深面积区间层高业态销售模式在售均价备注7000平米万达旁，地铁口，临街底铺3.6-7.58-1524-2801楼4.2米，2楼3.8米美食街未售锦茂名都东郡红街 劣势：u 项目临近蛟龙工业港，金恒德汽配城等专业市场；u 在城市规划中，工业港和专业市场由于其特殊的地位，均坐落在城市发展边缘区域；u 东郡红街所在区域不在城市规划主线上，发展潜力有限；u 万达广场距离该项目不远，拥有更大的商业体量和吸引力，分散了部分人群的消费力。优势：u 万达旁，地铁口，面积

15、小，投资门槛低销售情况：商业至2015年入市，截止目前累计去化约1590，整体去化以50小户型为主；均价在16000-22000之间，价格相对偏低；成交主要集中为中小面积商铺，总价段集中在50-85万；目前存量余0.54万；面积段供应套数销售套数均价(元/)去化率50以下2591718636%50-70421709350%70-90211696950%110-130321693467%130-150421697350%150-17042050%170-200911746211%200-25010000%250-3002000%合计63191710235%2015年9月开售至今去化主要集中在50

16、以下商铺，去化商铺19套，销售均价17102元/区域重点个案研究锦茂名都东郡红街区域重点个案研究劣势：u 拿地多年，基坑做好数月，长期处于半停工状态；u 项目知名度较低，市场存在感弱，且资料缺乏；u 后期运营风险较大。商业体量定位开间进深面积区间层高业态销售模式在售均价备注2.6万平米棠湖特色商业街区30-2801F精品、2-3F餐饮、4F儿童用品、5F娱乐自持+裸售优势：u 项目处于西安路与白衣上街交汇处，双流县法院旁，周边居住人口较多，且周边配套成熟，利于项目销售；u 项目商业体量较大，易形成规模，便于聚集人流；u 开发商自持三分之一用于酒店开发，利于稳定购买客户心里顾虑。满座区域重点个案

17、研究商业体量定位开间进深面积区间层高业态销售模式在售均价备注1万平米万达旁临街底商20-290生活配套裸售目前排号中，交暂未定开盘时间远大林语城优势：u 万达旁，面积小，投资门槛低；u 项目前期已部分入住，社区投资可快速见效。劣势：u 社区底商， 商业辐射有限，业态选择面窄；u 万达广场距离较近，分散了大多消费力。区域重点个案研究金座威尼谷劣势：u 项目周边均为在售项目，常住人口较少。；u 大量消费力暂缺，市场需要长时间培育；u 商业物业会承担高额时间成本和市场发展风险；u 预计需要510年区域才能形成城市繁华商业圈，才拥有足够消费力支撑商业物业持续盈利。商业体量定位开间进深面积区间层高业态销售模式在售均价备注2.9万平米无3.8-412-1550-300