棠府锦绣城市场部分

1、Chapter2. 区域市场分析产业聚集房地产供应缺失产业聚集房地产供应缺失空白地带交通混乱区域特征市场特征：p产业聚集、机场隔断，使东升房地产形成了相对封闭的市场环境，受成都大市场供销关系影响较小；p同时板块的客户来源多来自区域内部，这样使得客户需求较为刚性和稳定，由此形成了上述销量稳定高产的数据体征；板块特征本案新城板块双流老城板块行政板块金花簇桥板块新城板块板块板块属性：区域以武侯新城为核心，突出国际、科技、商务、宜居元素，区域主要以现代服务业为主，成为新兴的热点区域。行政板块板块属性：区域依托两大水系，构成巨大十字形绿化带，总面积达5.64平方公里，自然环境优越，是双流目前居住品质最高

2、区域。金花簇桥板块板块属性：区域产业园区、专业市场较多，主要以生产制造业为主。双流老城板块板块属性：区域为双流老城区，配套生活成熟但整体城市档次老旧，发展空间有限，在售项目较少。p 新城板块起步较早，大型商业核心的主要集中区域，产业经济人群为主导的新城区；p 行政中心土地规划完善，发展起步，区域内已聚集大量的行政单位，是未来东升新城核心；类别评定因子新城板块行政板块双流老城板块金花簇桥板块城市角色板块现状发展热点区域区域环境品质最高已成熟、发展潜力较低发展起步阶段产业发展趋势高速发展发展期完全成熟发展起步档次习惯认知中档中高档中低档低档市场接受度接受度较高接受度较高最高接受度较低配套设施商业配

3、套发展中发展中完善一般教育配套较好较好较好一般娱乐休闲配套较好（发展中）较好（发展中）完善一般医疗配套有一定数量市级医院有一定数量市级医院有一定数量市级医院，配套相对较好有一定数量市级医院，配套相对较好交通条件公共交通便利性较好较好良好的市政公交配套设备较好私家车交通便利性交通便利交通便利交通有一定拥堵交通拥堵环境景观资源自然资源拥有一定数量景观资源有大型市政配套公园自然资源极佳拥有一定数量景观资源一般人文资源新兴发展区域，人文资源有待挖掘新兴开发区域，人文资源有待挖掘历史繁华区域，人文价值未被挖掘较差竞争程度评估项目所在新城板块属于快速发展期，板块整体配套日趋成熟，核心商圈初步“显现”。板块

4、规划双流中医院双流中医院海棠时代广场海棠时代广场商商住住合能珍宝翡翠合能珍宝翡翠住住贵通映月湾贵通映月湾住住隆鑫十里画卷隆鑫十里画卷体体文文文文东升二中东升二中文文棠湖中学高中部棠湖中学高中部（规划）（规划）新法院新法院新检察院新检察院社保局社保局新县政府新县政府文化局文化局政政双流规划局双流规划局政政政政政政图书馆图书馆公园公园18981898p行政中心板块以政务、舒居为基调，板块内大型市政配套齐备，“先造城后填人”，政府行政单位陆续搬迁入内，项目落地迅速、发展潜力巨大；行政板块双流图书馆双流中医院双流艺术公园双流体育馆新城板块中心公园爱心公园乡土公园运动公园艺术公园科技公园森林公园空港乐园

5、优品道广场时代奥特莱斯商九龙仓时代小镇北大资源燕楠国际东立国际花城住商星宸航都国际酒店商川投国际酒店体川网国际网球中心金恒德四季金悦佳兆业8号美国城商金恒德汽配中心产住住景茂名都东郡住住舒云居新双城住各色鞋厂产铭汇汽配城产各色鞋厂产各色鞋厂产各色鞋厂产蛟龙港产远大林语城住本案棠湖实外教教双流优品道双流万达广场双流奥特莱斯棠湖中学实验学校双流大型商业集中区，板块周边产业聚集，当前呈现生活配套相对较差，板块内优品道商圈相对较为成熟，商业、学校等生活配套及公建配套较为完善1.蛟龙港工业园2.九江家具产业3.武侯皮革产业4.汽配产业成都蛟龙港九江家具产业武侯皮革产业汽配产业1.成都蛟龙港:截止2012

6、年底，园区实现年产值及销售收入225亿元，累计引进企业1000多家，解决就业近10万人。未来三至五年，成都蛟龙港双流园区将打造成为一个年产值1200亿元，解决20万人以上。3.武侯皮革产业:区域内共有制鞋企业约500余家，累计从业人员8万余人，预计2015年，皮革产业实现主营业务收入超过300亿元，鞋业成品批零市场年销售额超过100亿元。2.九江家具产业:九江片区目前形成大大小小上百家家具厂，家居工人超过2万人，产业工人人均收入5000元/月，具备较强购买力4.汽配产业:以金恒德为核心形成的汽车产业配件集群，带来了众多汽车产业客群新城板块区位小结核心观点商业配套丰富，具备较强客户拉动能力，同时

7、周边产业客户环绕，为片区提供量稳定的客户来源，目标客群极强的刚性需要将助推片区房地产刚需市场健康长久发展。n双流沿产城一体规划发展，实行先“造城后填人政策；n新城板块以武侯新城为核心，突出国际、科技、商务、宜居元素，区域主要以现代服务业为主，成为新兴的热点区域。n行政板块区域依托两大水系，构成巨大十字形绿化带，总面积达5.64平方公里，自然环境优越，是双流目前居住品质最高区域。核心观点竞品市场研判产业聚集，客群稳定、多为刚性需求1 12 2商圈初步呈现、生活、公共配套待完善外来流动人口涌入、市场需求旺盛3 3Chapter3. 市场竞品分析板块物业类别资源特点主力竞品产品特点双流新城小高层（为

8、主）高层、洋房、别墅（为辅）双流体育中心双流图书馆城市公园燕南国际时代小镇、四季金悦香瑞楠府、远大林语城中高端产品定位舒适型产品设计高品质园林景观新双楠小高层（为主）高层、洋房、别墅（为辅）万达广场棠湖中学实验学校十里花卷公园1898龙樾湾中端产品定位经济型产品商业配套完善 行政板块同新城板块在物业类别上均以小高层为主，产品上行政板块以中高端、舒适性产品为主，新城板块以中端经济性产品居多。行政板块主要围绕城市公园进行规划，是双流未来的政务区+富人区。新城特征为交通便捷、可开发土地资源众多是未来的双流的核心商圈。区域竞品市场现状市场走量分析目前市场走量主力面积区间为75-90，占总去化的75%（

9、套型为套三）其次为100-110，120-130（套三、套四）占比20%，70以下（套二、套一）占比5%；从存量端口来看，70以下及120以上产品存量压力较大，整体刚需市场较为呈稳健发展；数据截止2015.12.31竞品走量分析在售重点竞品阶段在售产品集中在80-120之间，月均去化为50-70套左右（含开盘去化）；行政板块销售均价6200-6400元/左右，新城板块均价为5500-6100元/左右，板块价格两极分化较为明显；目前市场竞品存量巨大，销售周期在9-35月，市场竞争态势严峻；板块划分重点竞品开盘时间供应情况面积区间销售情况去化周期剩余房源总存量均价总价新城板块香瑞楠府2015.83

10、3871-982961442997558040-55万燕楠国际二期2015.9101485-105313187011231610052-65万远大林语城2015.3100071-126845351552425610042-76万时代小镇三期2015.150067-1263649136646590041-78万四季金悦2014.5230059-12220663234234554734-79万行政板块十里画卷2014.8133860-1201232261061820639239-78万公园18982015.6100077-155921479247649954万-108万龙樾湾三期2015.6202

11、490-3831429315952195620056-270万龙樾湾本案公园1898十里画卷海棠时代光东立国际远大林语城爱汀府川网国际花城新双城香瑞楠府舒云居燕楠国际四季金悦竞品近三月成交分析时代小镇降低首付门槛及契税刺激内需，刚需市场供需两旺，量价逐步回升。改善住房呈平稳走势，部分回升。PS：2月实际销售为2周日期龙樾湾东立国际 香瑞楠府 燕楠国际林语城时代小镇 十里画卷 公园1898 四季金悦12月2034321555452648601月1222271052344550402月55214186062253539龙樾湾本案公园1898十里画卷海棠时代光东立国际远大林语城爱汀府川网国际花城新双

12、城香瑞楠府舒云居燕楠国际四季金悦时代小镇降低首付门槛及契税刺激内需，刚需市场供需两旺，量价逐步回升。改善住房呈平稳走势，部分回升。竞品近三月单价分析时间龙樾湾东立国际香瑞楠府燕楠国际林语城时代小镇十里画卷 公园1898 四季金悦12月5800560057606000620057506642655056721月5900550055006300615060007454660056002月613156005550610061006009634263505612项目名称营销推广现场包装老带新活动渠道行销分销中介香瑞楠府17%20%10%24%20%5%4%远大林语城15%35%10%15%2%3%20

13、%龙樾湾33%5%15%17%20%5%5%燕楠国际20%26%5%20%29%0%0%时代小镇22%20%20%15%11%7%5%公园189831%17%16%12%10%9%5%十里画卷26%12%23%15%13%4%7%四季金悦14%15%20%10%26%6%9%竞品市场推广分析区域竞品各案成交渠道主要以口碑、行销、自然到访为主，线下拓展各案均已竞品拦截+中介带客为主，日常拓展、圈层资源并未实行深耕挖掘。远大林语城三和爱汀府本案东立国际花城四季金悦燕楠国际香瑞楠湖景茂名都东郡国韵村国奥村龙樾湾时代小镇双楠大道航港路航都大街客户过渡地带城西产业客户城西产业客户老城区客户老城区客户城西

14、产业客户由东往西逐渐衰减，而老城区客户由西往东逐渐衰减，本案处于两大客户流动的过渡地带，对本案而言，两大客户结构应该并重，在前期产业客户内部未能形成有效项目认知时，本地地缘性客户将会占主导竞品项目分析项目名称老城区新双楠金花镇蛟龙港周边乡镇红牌楼航空港成都市区其他东立国际50%10%8%0%2%10%5%5%10%香瑞楠府50.00%12.00%8.00%2.00%4.00%6.00%10.00%8.00%0.00%远大林语城42.00%5.00%10.00%0.00%16.00%0.00%4.00%10.00%13.00%龙樾湾60.00%15.00%10.00%5.00%7.00%0.00

15、%0.00%0.00%3.00%占比0.51 0.11 0.09 0.02 0.07 0.04 0.05 0.06 0.07 项目名称老带新行销现场包装全面营销其他东立国际10%30%35%8%17%香瑞楠府15.00%20.00%30.00%25.00%10.00%林语城20.00%35.00%40.00%0.00%5.00%龙樾湾20.00%30.00%35.00%10.00%5.00%占比0.16 0.29 0.35 0.11 0.09 项目名称20-2526-3031-3536-4041-4546-50东立国际9%14%24%36%12%5%香瑞楠府18.00%35.00%22.00%

16、13.00%8.00%4.00%远大林语城13.00%13.00%22.00%25.00%22.00%5.00%龙樾湾16.00%26.00%12.00%29.00%12.00%5.00%占比0.14 0.22 0.20 0.26 0.14 0.05 项目名称两代居（小） 两代居（大）小两口单身三代同堂其他东立国际25%30%12%13%15%5%香瑞楠府35%25%18%9%9%4%远大林语城28%32%15%8%12%5%龙樾湾25%32%16%10%11%6%占比0.28 0.30 0.15 0.10 0.12 0.05 样本客群年龄统计样本客群家庭结构统计样本客群来访区域统计样本客群来

17、访途径统计竞品客群分析板块双流老城区东升镇彭镇、黄水、金桥金花簇桥蛟龙港航空港产业基础政府机构、双流县级企事业单位、私营个体业主中小型私营厂房，批发市场电子、化工、机械、家具、食品、建筑等类企业鞋类与服装类批发集中区、武侯新城产业企业群九江工业园区航空港工业园区职业特征 小作坊、小私营业主、公务员和企事业单位职工 服装、鞋类，建材小私营业主为主，以及工厂工人 以工厂工人，外出务工人员，本地农民为主服装、鞋类小私营业主为主 大型企业职工为主、私营业主为辅私企老板和企业工人为主区域观念 极度认可双流老城区，对区域忠诚度高 仅作为工作区域，项目较多，但品牌项目和高品质项目较少，区域忠诚度一般 作为生

18、活、工作主要区域，品牌项目较少，对本区域依赖较大仅作为工作区域，可选择品牌项目和高品质项目较少，区域忠诚度一般 九江片区楼盘价格低，有很多小产权房 航空港片区规划发展较好，客户多选择在区域内置业 价格承受力 价格承受力中上，追求品质和性价比 相对于老城区客户价格承受力较低，对品质要求相对较低 相对于城区客户价格承受力较低，对品质要求相对较低 价格承受力一般，对品质有一定要求 九江片区客户价格承受能力低航空港片区客户价格承受力与东升片区相当，但对航空港片区忠诚度高选择原因 与老城距离近、交通方便、配套完善、性价比 区域环境不宜居，品质楼盘较少 区域内品质楼盘较少区域内可选楼盘较少，对双楠片区高房价无法承受 少数追求品质与更好配套的客户环境核心关注点价格、配套、品牌、产品功能性 品牌、项目品质、配套、价格 价格、项目配套、产品功能性品牌、项目品质、配套、价格 价格、产品功能性 品质，交通，配套，价格 客户基础量较大，区域忠诚度高，价格承受一般 为市场补充客户 客户基础量大，区域忠诚度差，价格承受力多种多样 拓展可能性较低 客户基础深厚，区域忠诚度高，价格承受力中上 为市场主力客户客户基础量大，区域忠诚度高，价格承受中上拓展可能性低通过对竞品项目调研，反馈出如下区域客群为成交客户主要区域，通过对各区域客群分析，双流老城区及东升、彭镇、黄水、金桥将