地产行业情况

1、地 产 行 业 发 展 形 势 资 料1.宏观背景从宏观的角度看，房地产经济重要性有所下降，今年以来，房地产对GDP勺拉动作用和贡献度进一步下降。从 行业集中度的角度看，资源禀赋进一步向排名前 50的房 企集中。从行业动能的角度看，今年上半年规模效应是房地产行业的主要驱动力，体 现在上半年销售额和销售面积的同比增速出现分化。今天的地产行业的竞争本质只有： 规模为王，强者恒强！规模第一的碧桂园，一年要拿 400-500块地，相比拿几十块地的房企，其灵活性 和抗风险能力都大大增强。规模第二的万科，2014年启动多元化，如今商业、物流、教育、装修、长租公寓 全面开花，成为多个领域的领头羊。规模第三的

2、包大，以前一直被同行嘲笑高负债、低利润、不赚钱。没想到 2017年 稍一发力就释放出400多亿利润，股价涨了 5倍多，许老板直接成为中国首富。从投资来源的结构 上看，土地购置费的影响进一步增强。扣除土地购置费后的投 资同比已经跌入负区间。从 投资流向的结构上看，住宅投资占据的份额最大。2017年 下半年起，住宅投资占比止跌转增，至今占比增长逾 2%投资占比将近70%从投资 区域结构的角度看，一、二线和东中部城市房地产投资的份额占比有所下降。从土地成交的角度 看，二、三线城市土地成交依旧旺盛。从 土地供需的角度看， 主动出让土地是土地成交走高的主要推手，从土地成交溢价率上也能看出近期各类城 市土

3、地价格相对于成本价的溢价程度在下降，尤其是一线城市土地溢价率已经回到 2012年末的水平，这说明市场对房地产信心已经不断降低，同样也反映出价格效应在 今年上半年房地产投资中作用确实有限。从价格的角度看，三线城市的住宅价格上涨动能依旧强劲，主因在于落户政策放 松的利好，和棚改政策效用的延续；从 量的角度看，商品房销售同比出现了下滑，相 对去年而言，住宅销售下滑趋势有所放缓，而办公楼和商业营业用房销售增速则加速 回落。从新开工的角度看，新开工面积和销售面积的变动趋势出现分化，我们对比中 东西部的相关数据，发现不同区域新开工和销售的分化也非常明显。从融资的角度看，房地产到位资金增速今年继续放缓，其中

4、国内贷款增速去年4季度开始转为下行，6月份跌幅超过20%而去年4季度以来自筹资金的同比增速和规模占比一路上行，也反映出在其他融资渠道不同程度承压下，房地产公司依靠自主筹资的压力确实较大。对比东中西部的房地产到位资金，东部地区房地产国内贷款今年以来依旧占比依旧较高，这反映出今年上半年房地产融资不仅整体承压，结构上也有分化，投资价值越高的地区，信贷融资的难度相对较小。总结而言，今年上半年，房地产各类数据表现不弱的核心在于规模效应，其中：主体贡献主要来自于行业龙头企业；结构贡献主要来自于土地购置费；区域贡献主要来自于二、三线及以下城市；品种贡献主要来自于住宅投资、建设和销售的周转加速；而资金贡献主要

5、来自于销售带来的回款和房企的自筹资金。战略导向2018 年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1 ：中长期行业发展机遇：房地产成为一种新型链接房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城

6、市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、 产业， 投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。新浪潮： “去地产”淡化“开发”角色，向“开发 + 运营”战略升级： 房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联 网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资 源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展

7、、推进城乡建设。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。Part 2 、短期市场形势：三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境1、趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待。当前的宽松货币政策“放水”但非

8、漫灌，行业资金紧绷形势难改善。2 企业策略：稳健财务抗行业风险。房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅， “现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析三四线走势。 棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化。1、解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响2、作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素3、趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化。三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。4、企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西

9、边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。 “三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。2. 人才竞争- 房地产行业的竞争本质上是高端人才的竞争1) 房地产行业人才需求白皮书i. 房地产行业人才需求概述：东部地区人才需求较大，尤其是一线和二线城ii. 房地产行业人才招聘要求：大专和本科学历人才需求较大，华北地区对人员学历要求最高。有3 年左右行业相关经验的人才需求最

10、大, 东部地区对人员从业经验要求相对较高。iii. 房地产行业人才招聘薪酬条件： 行业薪酬多集中在6000 元 / 月左右， 东部地区薪酬水平相对较高。不同类型企业所提供的薪酬水平差距较大，政府/ 非盈利机构薪酬水平相对较高。iv. 房地产行业人才需求趋势房地产行业传统人才需求较为稳定。房地产行业传统人才需求量仍然较大，尤其是一线和二线经济发达地区。其中，建筑工程类人才需求相对较大，建筑工程师、结构工程师、机电工程师、预算工程师等发展空间较大；项目管理类人才具有较大的需求增长潜力。跨界的复合型人才成为新的需求增长点。为适应市场变化、应对竞争压力，房地产行业各企业纷纷尝试转型发展，进行跨行业、跨

11、领域、跨区域的业务拓展，这对企业内部的人力资源提出了更高的要求，既需要内部高层管理者具备跨界的决心和能力，又需要具备跨界知识和业务能力的得力人员做支撑，这就需要企业通过跨界获取、内部选拔培养等方式获得相关人才。 “互联网+”改变传统思维模式，引领“房地产+”时代的到来，地产服务的发展要求具备互联网运营思维的人才，地产金融的发展需要能力较强的投融资、资产管理人才；随着多元化地产的发展，养老板块人才、大健康板块人才、产业园区建设人才等需求量较大；随着PPP 模式的推行，具备当地政府关系的项目管理人才炙手可热。2) 地产企业职场特质模型：将房企划分为金牛、黑马、悍狼、骆驼四种特质金牛优势：老牌房企，

12、发展稳健，体系健全，能培养人，适合应届生加入打基础，或缺乏知名房企背景的人加入镀金。不足：人才储备已经较完善，关键岗位人员稳定，机会更多留给管培生，社招人才会遇到明显的发展瓶颈。典型：万科、中海、龙湖、金地、世茂黑马优势：发展迅速，敢于用人，薪酬较高，内部晋升机会多，适合希望快速成长的应届生，或名企经理人兑现个人价值。不足：体系建设尚不全面，对个人能力要求高，在高速奔跑中必然要面临变化和调整，对适应能力挑战较大。典型：旭辉、正荣、阳光城、泰禾、中南悍狼优势：增速凶猛，打法彪悍，强调狼性与竞争，用人开放，大浪淘沙，适合彪悍出挑的年轻人，或期望获得更大管理平台且能力强劲的成熟人才。不足：管理层收入

13、很高但基层收入偏低，强势的狼性文化需要适应，大浪淘沙的用人模式导致个体的“平均成才率”偏低。典型：碧桂园、恒大、融创、中梁、华夏骆驼优势：大型国企，实力雄厚，稳定均衡，重视长期服务，适合希望稳定发展的应届生，或注重工作与生活平衡的成熟人才。不足：薪酬竞争力偏弱，晋升速度稍慢，市场价值需较长时间积累才能展现，相对安逸的氛围可能导致未来跳槽到狼性企业会难以适应。典型：保利、绿地、华润、绿城、招商3) 地产行业最需要职业辅导的有四类人：1、应届毕业生：作为职业生涯的起点，公司、职位、地点都是影响重大的因素，需要综合考虑而不能只看品牌和排名。比如金牛型企业的成本岗和黑马型企业的投资岗相比，后者的发展速

14、度可能更快；比如大公司的三线城市和小公司的一线城市相比，可能后者未来的职业机遇更多。2、上升期人才：上升期的中基层骨干，跳槽应关注专业能力与管理能力的积累，要么去专业度更高的公司加强纵深，要么寻求更大的管理范围横向扩展。比如设计条线应首选产品力强的公司，而营销条线则更注重管理体量的扩大，哪里能更快提升核心竞争力，就应该选哪个。3、名企经理人：金牛、骆驼类房企中的成熟管理层，要不要跳槽往往是个难题，很多人在“想跳又不敢跳”的矛盾中白白浪费时间，一晃就过了 40 岁。职场人最应该警惕的就是“舒适区陷阱”。4、乙方转甲方：这类人最为可惜，很多朋友背景和资质很好，本可以一毕业就进入大型甲方，然而却听信

15、错误言论选择了乙方，现在想转甲方却发现困难重重。二、标杆地产公司人才运作在冲刺过程中，各大房企管理层希望在规模扩张与人才储备之间找到平衡，为“明天的增长”做足准备。1. 内部人才裂变针对中高层的内部培养计划：碧桂园：2017“未来领袖”集训，按照培养计划200名新入职“未来领袖”学员半年即挂职项目副总，表现优良的未来领袖两年半之内晋升项目总经理，3-5 年内争取培养成为区域总裁。除“未来领袖”计划外，在碧桂园人才培养体系中，还有 2010年便已实行的“涅盘”计划，培养对象为各大区域总裁、副总裁、总裁助理、集团业务及职能中心总经理。位于“金字塔”第二层，是 2010 年开始实施的“领翔”计划，它

16、与“未来领袖”计划相似，专门培养项目总经理。保利地产：2017 年“百帅行动”人才培养计划。该计划目标是在未来两年内，通过分期培养，寻找100 名城市总经理储备人才，学员将在接受半个月封闭式培训后，再接受近一年的跟踪培养。越秀地产： “鸿鹄凝志”计划，希望在“十三五”期末培养出 50 名后备区域总和150 名项目总。应届生方面：碧桂园的“碧业生”计划培养目标为专业骨干与业务经理，旨在为渴求人才的碧桂园吸纳优秀应届毕业生。2017年， 碧桂园升级了面向本科和硕士的 “碧业生”计划，推出“超级碧业生”，打出“双倍薪酬，价值双享”的口号。龙湖地产：校园招聘计划则包括“仕官生”“绽放生” “CS商业种子” “点将”四个项目，其中仕官生培养目标为中高层管理者及专业技术骨干人员，绽放生培养目标为地产行业营销管理人才。除此之外，万科“新动力”、中海“海之子”、恒 大“恒星计划”、金地“金鹰计划”等，均是各大房企沿用已久的校园招聘计划。2. 会挖人更会留人除了积极培养内部人才，房企在如何留住人才方面也是“挖空心思”。最为直接的是调薪。 以佳兆业为例，2014 年，佳兆业相关雇员成本（ 包括董事薪酬） 为亿元， 2015年降至亿元，2016 年大幅增加至亿元。年人均薪酬方面，2014年佳兆业人均薪酬为66097元，2015年降至62995元，2016年大幅增加至78228元。