物业公司《物权法》培训

1、物业公司物权法培训物权法物权法对物业管理的规范对物业管理的规范解读解读北京市物业管理办法北京市物业管理办法4物权法对物业管理服务的规范物权法对物业管理服务的规范3物权法概述物权法概述2引言引言1 提提 纲纲引引 言言n 物权法的来源物权法的来源 历史起源历史起源近代物权法基本特质的形成虽然物权法在法律史上的起源是随着私有制的出现、国家的形成而产生的。 人权宣言人权宣言 “所有权为神圣不可侵犯之权利，非显然基于法律，为公共之必要，并在给付正当补偿之条件下，任何人均不得侵夺之。” 引引 言言n 中西方对物权意识的差异性中西方对物权意识的差异性 “风能禁，雨能禁，国王不能禁风能禁，雨能禁，国王不能禁

2、” “普天之下莫非王土普天之下莫非王土, , 率土之滨莫非王民率土之滨莫非王民 ” ”物权法概述物权法概述n 物权法草案在历经物权法草案在历经1313年的年的酝酿和广泛讨论，经全国人酝酿和广泛讨论，经全国人大八次审议讨论后，于大八次审议讨论后，于20072007年年1010月月1 1日起正式实施。日起正式实施。n物权法物权法明确公私财产明确公私财产平等保护。平等保护。物物权权法法第一编总则：第一编总则：1 13838条：基本原则、物权变动和物权保护条：基本原则、物权变动和物权保护第二编所有权：第二编所有权：3939116116条：一般规定、所有权、业主的建设条：一般规定、所有权、业主的建设用地

3、使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得用地使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得第三编用益物权：第三编用益物权：117117169169条：土地承包经营权、条：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权建设用地使用权、宅基地使用权和地役权第四编担保物权：第四编担保物权：170170240240条：包括抵押权、质权和留置权条：包括抵押权、质权和留置权第五编占有：第五编占有：241241245245条规定的是占有条规定的是占有物权法的结构物权法的结构物权法的一、二、三、四物权法的一、二、三、四l一个理念：系统保护民事（私人）财产权的私一个理念：系统保护民事（私人）财产权的私法法l两类财产

4、：动产和不动产两类财产：动产和不动产l三种物权：所有权、用益物权、担保物权三种物权：所有权、用益物权、担保物权l四项原则：物权法定、物权公示、公序良俗、四项原则：物权法定、物权公示、公序良俗、平等保护平等保护1 1、“物权物权”的含义：的含义：n“物”是指财产，“权”就是指财产主人自由支配自由支配其财产并排除他人排除他人干涉的权利；n 物权主要指有形财产权，是看得见、摸得着、靠得住的现实财产权；2 2、物权法是我国第一部、物权法是我国第一部“系统系统”保护财产权（特别突保护财产权（特别突出私人财产权）的基本法。出私人财产权）的基本法。3 3、物权法物权法本质上本质上属于私法，贯穿着属于私法，贯

5、穿着意思自治意思自治。是便于“人为移动”的财产。 动产的设立,转让以交付为准； 特殊动产如汽车必须进行过户登记，否则其交易不得对抗善意第三人；是指相对固定的财产，如自然资源、土地、房屋、建筑设施等。 不动产物权的设立和交易，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。属国家所有的自然资源可以不登记物权法物权法所有权所有权用益物权用益物权担保物权担保物权物权法上之三权物权法上之三权IV. IV. 物权法定原则物权法定原则 物权公示原则物权公示原则 平等保护原则平等保护原则 公序良俗原则公序良俗原则n 四项法律原则四项法律原则物权法对物业管理服务的规范物权法对物业管理服务的规范物业纠纷频频发生物业纠

6、纷频频发生业务应如何保护自业务应如何保护自身权利？身权利？物权法物权法中对业主权利的规定中对业主权利的规定n 物权法专章规定了业主的建筑物区分所有权问题，物权法专章规定了业主的建筑物区分所有权问题，包括：包括：l 属于业主个人所有的财产；属于业主个人所有的财产；l 属于业主共有的财产；属于业主共有的财产；l 关于车库、车位的归属；关于车库、车位的归属；l 关于业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的关于业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的关系；关系；l 关于业主大会的议事规则；关于业主大会的议事规则；l 关于业主大会、业主委员会的诉讼地位；关于业主大会、业主委员会的诉讼地位；业主个

7、人所有的财产业主个人所有的财产 n业主专有所有权业主专有所有权 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权n专有部分是指在构造上具有能够明确区分的独立性、在功用上具有排他使用的独立性、在权属上具有能够登记的特定性的建筑物或其部分。 注意，规划上属于特定房屋且销售时已经列入房屋买卖合同的特定空间及露台属于专有部分；n不得滥用业主专有所有权业主共有所有权业主共有所有权n明确规定为业主共有： 建筑区划内的道路、绿地和物业服务用房；n兜底条款规定： “建筑区划内的其他公共场所、公用设施”，属于业主共有。 这里的其他公共场所和公用设施，包括电梯、过道、水箱、自行车存车处等 n需具体认定： 建筑

8、区划内的会所、人防工程等？抢车位？抢车位？网络版游戏抢车位让人网络版游戏抢车位让人开心，现实版的抢车位开心，现实版的抢车位却让业主苦不堪言？却让业主苦不堪言？物权法关于车位车库的规定物权法关于车位车库的规定l 三种取得方式：出售、附赠或者出租；l 开发商将车位、车库高价出售、出租给小区外的人停放的，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” l 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 在原在原物业管理条例物业管理条例等法规中，物业服务机构被称为等法规中，物业服务机构被称为“物物业管理企业业管理企业”，严格讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理，严

9、格讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理只是只是“受业主委托代为管理受业主委托代为管理”。但是实践中部分物业管理企。但是实践中部分物业管理企业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间的的“管理管理”关系，动辄以关系，动辄以“管理业主者管理业主者”自居。自居。物权法物权法则将其定名为则将其定名为“物业服务机构物业服务机构”，这就明确了业，这就明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而且，且，“机构机构”一词较之于一词较之于“企业企业”，范围更加宽泛，包括了，范围更加宽泛

10、，包括了以公益为目的的法人和非法人组织。以公益为目的的法人和非法人组织。n 为物业服务机构为物业服务机构“正名正名” 尊重业主选择、明确业主与物业的关系尊重业主选择、明确业主与物业的关系业主大会及业主委员会的成立业主大会及业主委员会的成立l 业主大会和业主委员会业主大会和业主委员会业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。 据不完全统计：目前全国已实施专业化物据不完全统计：目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会业管理的小区成立业主大会、业主委员会的还不足小区总量的的还不足小区总量的 30% 30%

11、 ，有的城市甚，有的城市甚至更少。至更少。 成立业主大会面临的难处成立业主大会面临的难处（1 1）缺乏牵头人）缺乏牵头人 出于“枪打出头鸟”的顾虑； 部分业主采用“见益行事”的态度； 维权意识不强，很难有业主自发牵头来筹备这项工作。（2 2）主管部门一头热）主管部门一头热 行政主管部门普遍乐于推动业主大会的成立，但开发商和物业管理企业回应冷淡。（3 3）筹备过程繁琐）筹备过程繁琐 自发成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告; 向主管部门和街道办事处申请监督指导; 起草、讨论制定 业主大会议事规则 、 业主公约 并公告;业主大会及业主委员会的成业主大会及业主委员会的成立立 确定业主委员会委员候

12、选人并公告; 确定业主身份，统计业主在首次业主大会上的投票权数; 邀请主管部门和街道办事处参会代表; 首次业主大会召开; 汇总各种材料、会议决议; 备案；从以上筹备工作程序可以看出，这是一项工作量很大，专业性很强，政策理论很高的工作。由于目前国家和多数城市没有规范的指导性文件，筹备人员在筹备工作初期往往是一头雾水，无从下手。筹备过程的繁琐给此项工作的进展带来了一定的难度。（4 4）筹备费用难以解决）筹备费用难以解决 业主大会及业主委员会的成立业主大会及业主委员会的成立业主大会的议事规则业主大会的议事规则1、制定和修改业主大会议事规则2、制定和修改管理规约3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员

13、4、选聘和解聘物业服务企业n 专有部分占建筑物总面积专有部分占建筑物总面积过半数的业主过半数的业主+占占总人数总人数过半数的业主同过半数的业主同意意5、筹集和使用专项维修资金6、改建、重建建筑物及其附属设施n 专有部分占建筑物总面积专有部分占建筑物总面积三分之二以上三分之二以上的业主的业主+占总人数占总人数三分之二三分之二以上的业主同意以上的业主同意7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项2/3 1/2业主大会的诉讼地位业主大会的诉讼地位n 业主大会是否有独立的诉讼地位？业主大会是否有独立的诉讼地位？即业主大会或者业主委员会能否以自己的名义提起诉讼，这个问题物权法 没有给出明确的规定；争议的焦

14、点是业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，而业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时交纳有关费用怎么处理，还涉及法院如何执行等问题。n 大多数业主的权益受到损害，该如何维权？大多数业主的权益受到损害，该如何维权？按照目前的相关法律规定，当多数业主权益共同受到侵害时，只能通过集体诉讼集体诉讼的方式解决。北京市物业管理办法北京市物业管理办法的颁布的颁布n 暨物权法、物业管理条例、物业管理招标投标管理暂行办法、住宅专项维修资金管理办法实施后，各地纷纷出台了物业管理条例的实施办法和试行文本。n北京市物业管

15、理办法正式出台，已于2010年10月1日正式开始实施，同时废止北京市居住小区物业管理办法。 n 为保证新办法的贯彻落实，还将陆续出台36项细则和示范文本，用组合拳的方式对物业管理进行规范。 解读解读北京市物业管理办法北京市物业管理办法n 新办法的亮点新办法的亮点1、首次提出了前期物业、质价相符、业主决策平台等新概念；2、对业委会启动、换届，物业更替交接等难题进行了规范和制约 ；3、2003年北京市就开始启动物业管理办法规章的调研，经过这么多年的工作，基本问题暴露比较充分，解决这些问题的措施也相对比较成熟。 解读（一）开发商支付前期物业费解读（一）开发商支付前期物业费n 政策规定政策规定建设单位

16、承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业n 焦点解读焦点解读 今年今年1010月月1 1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商

17、承担。务责任都必须由开发商承担。 购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。作为购房合同附件出现。 对开发商的影响对开发商的影响 解读（一）开发商支付前期物业费解读（一）开发商支付前期物业费 开发商要想把前期物业过渡到业主大会，必须经过两道程序开发商要想把前期物业过渡到业主大会，必须经过两道程序 第一，支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会第一，支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担。只要召集满占总人数的费用由开发企业承担。只要召集满占总人数5%5%以上或者专有以上或

18、者专有部分占建筑物总面积部分占建筑物总面积5%5%以上的业主，便可向物业所在地街道办以上的业主，便可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。第二，前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第二，前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构进行查验，通过评估后，开发商才能把前期物第三方监理机构进行查验，通过评估后，开发商才能把前期物业责任交出，由业主大会承接。业责任交出，由业主大会承接。 解读（二）小区车库先尽着解读（二）小区车库先尽着“自家人自家人” n 政策规定：政策规定：物业管理区域内规划用于停放车辆

19、的车库、车位，不得出售给物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商整租金时应当与全体业主协商 n

20、焦点解读：焦点解读：新新办法办法首次制定专门条款，规定车库使用要优先满足业主需首次制定专门条款，规定车库使用要优先满足业主需求：小区车位不得出售给非业主；开发商如果要出租这些车位，求：小区车位不得出售给非业主；开发商如果要出租这些车位，也得先尽着业主再考虑也得先尽着业主再考虑“外人外人”，而且租期不得超过，而且租期不得超过6 6个月；如个月；如果开发商中途想要调高车位租金，也得先与全体业主协商。果开发商中途想要调高车位租金，也得先与全体业主协商。 解读（三）拖欠物业费不能停水电解读（三）拖欠物业费不能停水电n 政策规定政策规定物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经物业服务企业

21、接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。n 焦点解读焦点解读你欠我费，我就断你的电、停你的水，让你生活不舒服。在新的你欠我费，我就断你的电、停你的水，让你生活不舒服。在新的办法中，这种目前市场上常见的招数，被坚决喊停。办法中，这种目前市场上常见的招数，被坚决喊停。任何物业服务企业，都不得以业主欠交物业费为由，限制或者变任何物业服务企业，都不得以业主欠交物业费为由，限制或者变相限制专业服

22、务，不可以断水断电、停止供暖供气。另外，物业相限制专业服务，不可以断水断电、停止供暖供气。另外，物业公司接受委托代收水、电、热、通信、有线电视等费用时，必须公司接受委托代收水、电、热、通信、有线电视等费用时，必须向业主出具相关发票，不得据为己有。向业主出具相关发票，不得据为己有。解读（四）新老物业交替有权责解读（四）新老物业交替有权责n 政策规定政策规定 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共

23、同原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。n 焦点解读焦点解读 闹得纷纷扬扬的建外闹得纷纷扬扬的建外SOHO“SOHO“物业门物业门”，最初的起因就是新老物业在，最初的起因就是新老物业在交替时，互相都不愿意退出小区，致使两批工作人员在小

24、区内办公，井交替时，互相都不愿意退出小区，致使两批工作人员在小区内办公，井然有条的秩序反而变得一塌糊涂。然有条的秩序反而变得一塌糊涂。 从今年从今年1010月月1 1日之后，不论以任何借口拖延、拒绝办理物业交接，老日之后，不论以任何借口拖延、拒绝办理物业交接，老物业公司都会被处以责罚。物业公司都会被处以责罚。 原物业服务企业逾期不撤出的可处原物业服务企业逾期不撤出的可处1010万元罚款；不能维持正常物业管万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管

25、。道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 新的物业公司，也不得以委任合同作为新的物业公司，也不得以委任合同作为“钦定诏书钦定诏书”，不能强行接管，不能强行接管，否则也将被处，否则也将被处1 1万元以上万元以上1010万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。这一条款，让新老物业双方都被套上了偿责任。这一条款，让新老物业双方都被套上了“紧箍咒紧箍咒”。 解读（四）新老物业交替有权责解读（四）新老物业交替有权责解读（五）物业公司每年定期晒账单解读（五）物业公司每年定期晒账单n 政策规定政策规定 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、

26、物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。询时，物业服务企业应当及时答复。 n 焦点解读焦点解读“我交的物业费都花在哪了？我交的物业费都花在哪了？”“”“不同小区的物业费为什么不同？不

27、同小区的物业费为什么不同？”这些都是业主想知道，却很难知道的问题。这些都是业主想知道，却很难知道的问题。新新办法办法明确，物业企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著明确，物业企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著位置晒晒自己的账单亮明成本。今后，这些疑问将全部透明。位置晒晒自己的账单亮明成本。今后，这些疑问将全部透明。解读（六）物业重大事项表决解读（六）物业重大事项表决“化整为零化整为零” n 单元业主可自定大修基金使用单元业主可自定大修基金使用 方庄某小区曾发生过一个案例，小区有方庄某小区曾发生过一个案例，小区有1010栋楼，其中一栋楼栋楼，其中一栋楼的电梯坏了，必须动用公共维修基金。但

28、业主大会却迟迟凑不的电梯坏了，必须动用公共维修基金。但业主大会却迟迟凑不齐齐50%50%的业主进行表决。的业主进行表决。 新办法中规定：可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定新办法中规定：可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。本单位范围内物业管理事项。 解决了维修资金启动难的情况。解决了维修资金启动难的情况。n 可以楼层为单位决定物业事项可以楼层为单位决定物业事项 政策规定：政策规定：新新办法办法创新了业主大会表决形式，明确可以创新了业主大会表决形式，明确可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。事项。 焦点解读：焦点解读：由于召集全体业主开会在实际中存在着很多困难由于召集全体业主开会在实际中存在着很多困难。新。新办法办法明确了幢、单