房地产政策与法规第4章

1、房地产政策与法规授课人：刘晓逸时间：2015-2016学年第二学期目录房产和地产的总称“不动产”第一章 房地产政策与法规概论第二章 房地产法律关系第三章 土地所有权第六章 土地使用权第五章 土地征用与房屋拆迁管理政策与法规目录房产和地产的总称“不动产”第四章 城市规划和建设政策与法规第4章 城市规划和建设政策与法规学习目标学习目标u掌握城市规划的内涵；u掌握房地产项目的勘察设计的有关管理措施；u熟悉城市规划的编制和审批、城市规划实施管理的具体内容。引例模拟城市4是由美国艺电旗下的Maxis所制作发行的一款即时策略模拟游戏。引例市长-建造城市，包含了区域规划、建筑建造、资料总览和顾问面板等工具引

2、例唐长安城图引例布鲁日威尼斯美国人卡尔19481948年在青岛拍摄2016年的青岛4.1 概述问题：问题：u什么是城市？让我看看你的城市，我就知道这个城市居民在文化上追求的是什么。 伊利尔沙里宁（建筑师） 城市是人类文明的结晶，城市和建筑的发展历程是人类文明的重要组成部分。城市和建筑代表了世界、社会和人类，城市和建筑是人的本质力量的体现。4.1 概述问题：问题：u从古到今，从东到西，城市发展不同的原因是什么？城市规划：一个学科，一门学问一、一、 什么是城市规划什么是城市规划4.1 概述u英Town planning. 美Urban planning、City planning. u我国:城市规

3、划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合布局、具体安排和实施管理。u从技术角度看： 规划是对城市规划空间资源的现状和未来多种发展可能性的预测和预先干预方案，规划编制和实施的科学性所致的“节约”是最大的节约。u从社会学角度看： 规划是一部“社会行为规范”。它规范和约束各种与城市发展相关的行为，通过规划师的努力起到鼓励各种“正外部性”的行为和制止处罚“负外部性”行为的作用。4.1 概述u从政治的角度看： 规划是理想和现实以及各种利益阶层承诺妥协的书面表达形式，它有助于形成共识，实现社会公正，促进社会和经济的稳定发展。u从经济角度看： 规划是确定和充分利当地资源利用

4、的界限，以及谋求以最小的资源索取和环境影响来创造更多更好的生存空间和最健全的城市二、三产业发展的载体可持续决策机制。4.1 概述u从文化的角度看： 规划为城市中的不同群体提供了相互活动空间，并为流动人口创造了包容、融合的环境，帮助它们在和谐的社会中明确自己的定位。城市不仅是经济增长的发动机，而且是文化融合的熔炉。u从行政学角度看： 规划不仅是一门综合的科学，而且更是实施的艺术。4.1 概述u我国城市规划的层次 总体规划纲要 总体规划总体规划 分区规划 详细规划详细规划4.1 概述4.1 概述青岛市2016-2020发展目标：实现经济、文化、社会和环境相协调的可持续发展；继续提升青岛在国家海洋经

5、济中的战略地位，实现蓝色跨越；将青岛建设成为宜居幸福的现代化国际城市，实现实现“世世界海湾、蓝色之都界海湾、蓝色之都”的城市的城市发展总目标。发展总目标。4.1 概述规划的热点：u青岛新机场 2019年建成u截至2020年，地铁1号、2号、3号线和轨道交通蓝色硅谷线、西海岸线都将开通。4.1 概述青岛胶东新机场青岛胶东新机场运行等级为4F级（流亭机场目前为4E级），为最高等级，与北京首都国际机场、上海浦东国际机场、广州白云国际机场等11个机场等级相当，将可起降A380等目前世界上最大的商用客机。4.1 概述【案例一案例一】某市于某市于19991999年制定了该市的城市规划并上报年制定了该市的城

6、市规划并上报有关部门得到批准，但一直未对外公布。有关部门得到批准，但一直未对外公布。20082008年经评年经评估认为需要修改。于是该市立即组织设计人员着手进估认为需要修改。于是该市立即组织设计人员着手进行规划的修改，修改内容涉及城市总体规划。修改完行规划的修改，修改内容涉及城市总体规划。修改完毕立刻向全市市民公布。毕立刻向全市市民公布。 你认为该市做法正确吗？你认为该市做法正确吗？ 4.1.2 城乡规划法概述案情评析案情评析: :（1 1）城乡规划，一经批准，就应向社会公布；）城乡规划，一经批准，就应向社会公布；（2 2）应按规定的权限和程序修改规划。）应按规定的权限和程序修改规划。修改前，

7、组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，修改前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告；修改涉及城市总体规划、镇总体规并向原审批机关报告；修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。修改后的规划应当依照原规同意后，方可编制修改方案。修改后的规划应当依照原规定的审批程序报批。定的审批程序报批。4.1.2 城乡规划法概述 【案例二】某市新建一占地约80公顷的公园，现已初具规模，市园林行政主管部门为加强该园管理工作拟在公园总体规划已确定的管理用房位置，向市规划行

8、政主管部门提出要求建设一栋三层办公管理用房，经市规划行政主管部门研究同意该项申请，并核发了建筑工程规划许可证。该工程建设期间，市规划行政主管部门两名执法人员，到现场监督检查时，发现该项工程正在砌筑四层墙体四层墙体，有的已砌到了两米多高，与此同时，还发现该工程擅自增建了一层地下室擅自增建了一层地下室，并且还在该楼的每个房间内增设了一个卫生间增设了一个卫生间，为此执法人员当即找到了该工程的主管负责人和单位法人，在核对、查清事实后，发出了停工通知书，责令该工程立即停工，听候处置。1.该工程被责令立即停工的具体原因是什么？2.市规划行政主管部门应该如何处理？4.1.2 城乡规划法概述 【案例分析】1.

9、该工程被责令立即停工的具体原因包括：擅自改变建筑工程许可证内容：自行增加层数；擅自增加卫生间，改变建筑使用性质。已构成违法建设按建筑工程规划管理的要求：建筑设计方案如需做较大改动，应修改设计方案后，再送审设计方案，直到审定通过后方可建设。4.1.2 城乡规划法概述 【案例分析】2.市规划行政主管部门的处理：拆除第四层墙体和增设的卫生间对地下室依法罚款后补办审批手续对工程主要负责人建议给予行政处分4.1.2 城乡规划法概述中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法u为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展而制定中华人民共和国城乡规划法。u20

10、07年10月28日，第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会通过中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法，共7章70条，自2008年1月1日起施行，中华人民共和国城市规中华人民共和国城市规划法划法同时废止。u2015年4月24日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过对中华人民共和国城乡规划法作出修改。城乡规划法城乡规划法与与城市规划法城市规划法的区别的区别一、调整对象 从城市走向城乡，将原来的城乡二元法律体系转变为城乡统筹的法律体系。二、从坚持的原则来看 老法“指导建设”，新法则是强调资源保护。三、从方法上来看 老法重规划的编制和审批，新法则重规划的实施和监督 新法与老

11、法新法与老法最大的区别最大的区别。城乡规划法城乡规划法与与城市规划法城市规划法的区别的区别四、 新法增加了对责任主体的处罚，并把对城乡规划主管部门自身 工作的约束摆到重要的位置。五、 老法强调规划部门的作用，新法则强调公众参与和社会监督。六、 新法完善了对违章建筑的处理机制。七、 新法更具有动态性，也重视规划的修改。城乡规划法城乡规划法目录目录u “一书两证”制度城乡规划法内容1.建设项目选址意见书制度（1）申领范围以出让方式出让方式获取土地使用权的，取消了建设用地选址意见取消了建设用地选址意见书的许可，书的许可，保留了以划拨方式获取土地使用权的选址意见书制度。 城乡规划法第36条规定：“按照

12、国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”而以划拨而以划拨以外的方式出让国有土地使用权的，不需要申领建设项目以外的方式出让国有土地使用权的，不需要申领建设项目选址意见书。选址意见书。城乡规划法内容2.建设用地规划许可证制度 建设用地规划许可证是由建设单位和个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设项目的用地需要，确定建设用地位置和范围建设用地位置和范围的法定凭证。城乡规划法内容第38条规定： 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，

13、城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。2.建设用地规划许可证制度作用城乡规划法内容u土地利用是否符合城市规划的法定凭证。u是维护建设用地单位合法权益的法律证据。u是解决建设用地单位之间侵权纠纷时的法律证据3.建设工程规划许可证制度 是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。城乡规划法第40规定： “在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的

14、镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。城乡规划法内容3.建设工程规划许可证制度内容 各项建设活动必须符合城市规划，服从规划管理。 对建设工程的性质、规模、位置、标高、高度、造型、朝向、间距、建筑率、容积率、色彩、风格等进行审查和规划控制。 对道路的走向、等级、标高、宽度、交叉口设计、横断面设计及道路的附属设施进行审查和规划控制。 对各类管线（供水、供气、供热、供电、排水、通信等）的性质、走向、断面、架设高度、埋置深度、相互间的水平距离、垂直距离等进行审查和规划控制。 城乡规划法内容4.1.3 4.1.3 城市规划的编制城市规划的编制一、城市规划编制的层次（工作阶段划分）一、城市规划编制的层次（

15、工作阶段划分）中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法规定规定“编制城市规划一般分为编制城市规划一般分为总体规划总体规划和和详细规划详细规划两个阶段进行两个阶段进行。大城市、中等城市大城市、中等城市为了进为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上在总体规划的基础上可以编制可以编制分区规划分区规划”。城市总体规划城市总体规划城市详细规划城市详细规划六个层次六个层次城市总体规划纲要城市总体规划纲要城市总体规划城市总体规划近期建设规划近期建设规划分区规

16、划分区规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划总体规划阶段总体规划阶段属城市发展战略层面属城市发展战略层面详细规划阶段详细规划阶段属城市建设控制引导层面属城市建设控制引导层面城市总体规划应该根据城市经济、社会发展规划纲要，将其城市总体规划应该根据城市经济、社会发展规划纲要，将其战略目标在城市物质空间加以落实、具体化。为了使两者更战略目标在城市物质空间加以落实、具体化。为了使两者更好地衔接，在城市总体规划具体方案着手之前，先制定城市好地衔接，在城市总体规划具体方案着手之前，先制定城市规划纲要。规划纲要。（一）（一） 城市总体规划纲要城市总体规划纲要定义：定义： 确定城市总体规

17、划和重大原则的纲领性文件，是编制确定城市总体规划和重大原则的纲领性文件，是编制 城市总体规划的依据。城市总体规划的依据。城市总体规划纲要的任务城市总体规划纲要的任务：研究确立总体规划的重大原则，结合城市的经济、社会发展长研究确立总体规划的重大原则，结合城市的经济、社会发展长远规划、国土规划、土地利用总体规划、区域规划，根据当地远规划、国土规划、土地利用总体规划、区域规划，根据当地自然、历史、现状情况，确立城市化地域发展的战略部署。规自然、历史、现状情况，确立城市化地域发展的战略部署。规划纲要经城市人民政府同意后，作为编制城市总体规划的依据。划纲要经城市人民政府同意后，作为编制城市总体规划的依据

18、。城市总体规划纲要的城市总体规划纲要的组织编制主体组织编制主体: 城市人民政府城市人民政府。成果：成果：包括纲要文本、说明、相应的图纸和研究报告。包括纲要文本、说明、相应的图纸和研究报告。 审批审批: :城市人民政府城市人民政府（二）、城市总体规划（二）、城市总体规划（二）（二）编制依据编制依据:全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、城市规划纲要及其他全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、城市规划纲要及其他上层次法定规划上层次法定规划。（一）（一）定义定义: :对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土 地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施

19、。地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。 青岛市市城市总体规划青岛市市城市总体规划“一轴、三城、三带、多组团一轴、三城、三带、多组团”以围绕胶州湾的大青岛都市区核心区（三城）（三城）为起点，以骨干复合交通廊道为依托，沿“一轴三带一轴三带”向纵深拓展，带动10个市域外围组团、13个重点中心镇和45个一般镇梯次发展，形成以“一轴、三带”为框架的组团式、多中心、组团式、多中心、海湾型城市群格局。三城：三城：在胶州湾东岸、西岸、北岸地区形成功能互补、相互依托、各具特色的三大城区，形成大青岛的核心区域。u组团发展按照组团式发展格局，强化中心服务功能，完善多组团布局，加强各组团产业、基础设施和

20、公共服务中心建设，依托交通走廊和枢纽，提升组团在提升组团在区域中的辐射带区域中的辐射带动作用。动作用。（三）（三）城市总体规划的城市总体规划的组织编制主体组织编制主体: 城市人民政府城市人民政府。（四）（四）城市总体规划的期限城市总体规划的期限: 一般为一般为2020年年， 建制镇总体规划的期限可为建制镇总体规划的期限可为10102020年年。（五）（五）审批审批: 直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。省和自治区人民政府所在地城市省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在、城市人口在100100万以上的城万以上的城市及国务院指定

21、的其他城市的市及国务院指定的其他城市的总体规划，总体规划，由省、自治区人民政由省、自治区人民政府审查同意后，报府审查同意后，报国务院国务院审批审批。四、近期建设规划四、近期建设规划（一）（一）定义定义: :在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局 和主要建设项目的实施所作的安排。和主要建设项目的实施所作的安排。（四）（四）成果成果:包括规划文本、图纸以及相应说明的附件。在规划包括规划文本、图纸以及相应说明的附件。在规划文本中应当明确表达规划的强制性内容。文本中应当明确表达规划的强制性内容。（二）（二）近期建设规划的组织编制主体近期建设规划的组织编

22、制主体: 城市人民政府。城市人民政府。（三）（三）近期建设规划的期限近期建设规划的期限: 一般为一般为5 5年年， 建制镇近期建设规划的期限可为建制镇近期建设规划的期限可为3 35 5年年。四、近期建设规划四、近期建设规划（一）（一）定义定义: :在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局 和主要建设项目的实施所作的安排。和主要建设项目的实施所作的安排。五、分区规划五、分区规划分区规划是对分区规划是对城市总体规划的补充和深化，是总体规划与详细城市总体规划的补充和深化，是总体规划与详细规划之间的过渡性规划。规划之间的过渡性规划。编制依据：编制依据：中

23、华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法、城市总体规划、城市总体规划。（二）（二）组织编制主体组织编制主体: 城市人民政府城市规划行政主管部门。城市人民政府城市规划行政主管部门。（一）定义（一）定义: :在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。（三）（三）规划期限：分区规划的期限应和总体规划一致规划期限：分区规划的期限应和总体规划一致。（。（2020年）年） 分区规划属总体规划范畴分区规划属总体规划范畴 。（四）（

24、四）审批审批: 城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。审批。（五）（五）成果成果:规划文本及附件、规划说明书及基础资料和图纸。规划文本及附件、规划说明书及基础资料和图纸。六、控制性详细规划六、控制性详细规划城市详细规划城市详细规划 ：以城市总体规划或分区规划为依据，对一定：以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。所作的具体安排。 城市详细规划包括城市详细规划包括控制性详细规划控制性详细规划修建性详细

25、规划修建性详细规划（一）（一）控制性详细规划控制性详细规划定义定义: :以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。位置以及空间环境控制的规划要求。控制性详细规划控制性详细规划主要对控制土地使用、综合环境质量进行控制。主要对控制土地使用、综合环境质量进行控制。详细规划是总体规划的深化和具体化。详细规划是总体规划的深化和具体化。（二）（二）组织编制主体组织编制主体: 城市人民政府城市规划主管部门。城市人民政府城市规划主管部门。（四）（四）控制性详细规划产生的背景和条件控制性详细规划产生的背景和条件背景：背