资产评估学第一章

1、管理学院 资产评估学资产评估学资产评估学武汉理工大学管理学院武汉理工大学管理学院技术经济及管理系技术经济及管理系兰兰 飞飞Email：TelQ: 9765512版权所有，未经允许不得拷贝版权所有，未经允许不得拷贝管理学院 资产评估学课程安排课程安排 本课程本课程属性：属性： 个性化课程；个性化课程； 学时学时/ /学分：学分：32/232/2，共，共1111周周 每周三节；每周三节； 答疑邮箱：答疑邮箱： 讲课方式：讲课方式： 课堂讲授、案例讨论课堂讲授、案例讨论 考核方式，成绩共计：考核方式，成绩共计：100100分：分： 考勤考勤+ +课堂作业课堂作业+ +发言：

2、发言：40%40% 期终考试（开卷）：期终考试（开卷）：60%60%管理学院 资产评估学教材及参考教材教材及参考教材 教材选择：教材选择： 资产评估（全国注册资产评估师考试用书），中国资产资产评估（全国注册资产评估师考试用书），中国资产评估协会，评估协会，2013年年; 参考教材参考教材 资产评估理论与实务，清华大学出版社，资产评估理论与实务，清华大学出版社，2015年年管理学院 资产评估学教学目的教学目的 对资产评估的基本理论、分析思路及方法对资产评估的基本理论、分析思路及方法有较全面而深入的掌握；有较全面而深入的掌握； 通过一定量的案例和实例讨论，使学生学通过一定量的案例和实例讨论，使学生

3、学会如何进行资产评估会如何进行资产评估, ,能够学以致用。能够学以致用。管理学院 资产评估学授课内容和体系授课内容和体系第一章第一章 资产评估概论资产评估概论第二章第二章 资产评估基本方法资产评估基本方法第三章第三章 机器设备评估机器设备评估第四章第四章 无形资产评估无形资产评估第五章第五章 长期投资评估长期投资评估第六章第六章 流动资产评估流动资产评估管理学院 资产评估学第一章第一章 资产评估概论资产评估概论管理学院 资产评估学1 1、二手车交易市场；、二手车交易市场；2 2、银行抵押贷款；、银行抵押贷款；3 3、企业股份制上市；、企业股份制上市；4 4、投资股票等。、投资股票等。现实生活中

4、的资产评估：现实生活中的资产评估：管理学院 资产评估学巴菲特是如何估价可口可乐的巴菲特是如何估价可口可乐的? 巴菲特1988、1989年买入可口可乐股票10.24亿美元。1991年就升值到37.43亿美元，2年涨了2.66倍； 1994年继续增持，总投资达到13亿美元。1997年底市值上涨到133亿美元，10年赚了10倍； 仅仅一只股票就为巴菲特赚取了100亿美元，这是巴菲特最传奇最成功的股票投资案例。管理学院 资产评估学n1792年，英国测量师俱乐部成立。年，英国测量师俱乐部成立。n1868年，年，英国皇家特许测量协会英国皇家特许测量协会正式成立。正式成立。n19世纪后期，美国也出现专业评估

5、公司。世纪后期，美国也出现专业评估公司。n1981年成立年成立国际资产评估标准委员会国际资产评估标准委员会，现改名，现改名为国际评估标准委员会。为国际评估标准委员会。1985年制定年制定国际评估国际评估准则准则，并多次修改。，并多次修改。n二十世纪八十年代后期以来，资产评估业在世二十世纪八十年代后期以来，资产评估业在世界范围内高速发展，发展中国家和经济转轨国家界范围内高速发展，发展中国家和经济转轨国家也积极发展本国的评估业，并取得了很大成就。也积极发展本国的评估业，并取得了很大成就。一、我国资产评估的实践与发展一、我国资产评估的实践与发展管理学院 资产评估学n 我国的资产评估行业从我国的资产评

6、估行业从二十世纪二十世纪80年代末期诞生年代末期诞生。1989年大连市政府率先做出尝试，规定国有企业在与外资企年大连市政府率先做出尝试，规定国有企业在与外资企业合资合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。业合资合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。n 1989年我国进行了年我国进行了 第一个资产评估项目第一个资产评估项目大连炼钢厂大连炼钢厂中外合资项目中外合资项目，这标志着资产评估行业在我国的诞生。，这标志着资产评估行业在我国的诞生。n 1990年国资局年国资局组建评估中心组建评估中心。n 1991年年11月，国务院以月，国务院以91号令形式号令形式颁发颁发国有资产评估国有资产评估管理办法管

7、理办法，规定国有企业产权或经营主体发生变动时，规定国有企业产权或经营主体发生变动时，必须进行评估。，必须进行评估。n 1993年年12月月中国资产评估协会的成立中国资产评估协会的成立，标志着资产评估，标志着资产评估行业逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管行业逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。理过渡。管理学院 资产评估学n 1995年年3月，中国资产评估协会月，中国资产评估协会加入国际评估标准加入国际评估标准委员会委员会。n 1995年年实行注册评估师考试制度实行注册评估师考试制度。n 1996年年5月，中评协（月，中评协（1996）第）第03号号发布发布资产评资产评估

8、操作规范意义（试行）估操作规范意义（试行）。n 1999年年10月，由财政部中国资产评估协会主办的月，由财政部中国资产评估协会主办的“99北京国际评估论坛北京国际评估论坛”在北京举行。在北京举行。n 2001年年12月月31日，国务院转发了日，国务院转发了财政部改革国有资财政部改革国有资产评估管理办法的文件产评估管理办法的文件，从，从2002年起，国有资产评年起，国有资产评估估取消了立项确认制，代以核准制和备案制取消了立项确认制，代以核准制和备案制。n 2001年以来，先后颁布和实施了一系列评估准则和年以来，先后颁布和实施了一系列评估准则和执行标准。执行标准。管理学院 资产评估学管理学院 资产

9、评估学n 我国资产评估萌芽于1980年代末、90年代初，短短的20多年即走过了其他国家用了100多年才完成的历史。截止截止2013年底，评估行业已拥有评估年底，评估行业已拥有评估机构机构3000多家、注册资产评估师多家、注册资产评估师3.2万多人、从万多人、从业人员业人员10多万人的队伍。多万人的队伍。n截至截至2013年，财政部和中国资产评估协会已先后年，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了制定并发布了26项评估准则项评估准则，包括，包括2项基本准则项基本准则、12项具体准则项具体准则、4项资产评估指南项资产评估指南和和8项资产评估项资产评估指导意见指导意见。管理学院 资产评估学市场经

10、济的核心问题是交易：市场经济的核心问题是交易：u一般商品的交易一般商品的交易 资产的交易资产的交易 现代市场经济中资产的交易非常活跃，现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式但只要交易的资产是以非现金的形式存在存在 评估评估资产评估的核心问题是：资产评估的核心问题是：u评估资产的价值评估资产的价值管理学院 资产评估学 资产是为特定的经济主体所控制并预期会给该经济主资产是为特定的经济主体所控制并预期会给该经济主体带来经济利益的资源。体带来经济利益的资源。 1.资产的概念资产的概念（一）资产的概念与分类（一）资产的概念与分类二、资产评估的基本概念二、资产评估的基本概念 即

11、能够为经济主体即能够为经济主体提供提供 未来经济利益未来经济利益，这也是，这也是 资产的本质所在。也就资产的本质所在。也就 是说，不管是有形的还是说，不管是有形的还 是无形的，要成为资产，是无形的，要成为资产， 必须具备能产生经济利必须具备能产生经济利 益的能力，这是资产的益的能力，这是资产的 第一要义。第一要义。 资产的经济属性资产的经济属性 即必须是即必须是为经济主体所控为经济主体所控 制制，也就是说，资产所产，也就是说，资产所产 生的经济利益能可靠地流生的经济利益能可靠地流 入该经济主体，为该经济入该经济主体，为该经济 主体提供服务能力，而不主体提供服务能力，而不 论该经济主体是否对它拥

12、论该经济主体是否对它拥 有所有权，这是资产的第有所有权，这是资产的第 二要义。二要义。资产的法律属性资产的法律属性资产的概资产的概念包含两念包含两个要义个要义管理学院 资产评估学 资产与财产的区别资产与财产的区别 “ “资产资产”与与“财产财产”在含义上是有区别在含义上是有区别的。一般来讲只有作为生产要素投入生产经营的。一般来讲只有作为生产要素投入生产经营活动的财产才叫活动的财产才叫“资产资产”，它一般具有，它一般具有增值的增值的要求要求，而其他财产则不具有这种要求。因此，而其他财产则不具有这种要求。因此，在我国，习惯上称企业的财产为资产在我国，习惯上称企业的财产为资产( (意指盈意指盈利性财

13、产利性财产) )，而称一般事业单位或个人家庭的，而称一般事业单位或个人家庭的钱财为财产钱财为财产( (非盈利性财产非盈利性财产) )。管理学院 资产评估学、资产的分类、资产的分类（）按资产的流动性质分类：（）按资产的流动性质分类： 流动资产、长期流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产投资、固定资产、无形资产、其他资产若转变为资产评估学的评估分类，一般划若转变为资产评估学的评估分类，一般划分为：机器设备评估、房地产评估、流动资产分为：机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整体评估等。体评估等。管理学院 资产评估学

14、 （2）按资产的存在形态分类：有形资产和无形资产）按资产的存在形态分类：有形资产和无形资产有形资产：有形资产：房屋等不动产、机器设备等动产房屋等不动产、机器设备等动产无形资产：无形资产：专利权、商标权、土地使用权等专利权、商标权、土地使用权等（3）按能否独立存在分类：可确指资产与不可确指）按能否独立存在分类：可确指资产与不可确指资产资产可确指资产：可确指资产：房屋等不动产、机器设备等动产、专利权、商房屋等不动产、机器设备等动产、专利权、商标权、土地使用权等标权、土地使用权等不可确指资产：不可确指资产：商誉，商誉，其价值依附特定企业，不能独立企业其价值依附特定企业，不能独立企业存在，不能转让存在

15、，不能转让！ 管理学院 资产评估学Page 19 单项资产：单项资产：单台（件）资单台（件）资产；评估的是产；评估的是单个生产要素单个生产要素的价格的价格资产资产整体资产：整体资产：一组单项资产组一组单项资产组成的具有获利能成的具有获利能力的资产综合体力的资产综合体，例如企业；评，例如企业；评估的是资产综合估的是资产综合体的获利能力体的获利能力（4 4）按被估资产是否具有综合获利能力分）按被估资产是否具有综合获利能力分管理学院 资产评估学（二）资产评估的含义（二）资产评估的含义是是专业机构和人员专业机构和人员，按照，按照国家法律法规和国家法律法规和资产评估准则资产评估准则，根据，根据特定目的特

16、定目的，遵循，遵循评估评估原则原则，依照，依照相关程序相关程序，选择适当的，选择适当的价值类价值类型型，运用，运用科学方法科学方法，对，对资产价值资产价值进行评定进行评定和估算并发表专业意见的行为和过程。和估算并发表专业意见的行为和过程。评估主体评估主体评估依据评估依据评估目的评估目的评估客体评估客体评估方法评估方法评估程序评估程序评估原则评估原则评估价值类型评估价值类型资产评估的核心：对资产在某一时点资产评估的核心：对资产在某一时点的价值进行估算（公允价值）的价值进行估算（公允价值）管理学院 资产评估学（1）资产评估工作是由专门从事资产评估的机）资产评估工作是由专门从事资产评估的机构和人员进

17、行的。构和人员进行的。资产评估机构和人员是资产评估的主体，都必须资产评估机构和人员是资产评估的主体，都必须取得相应的资格证书，才能进行评估。取得相应的资格证书，才能进行评估。（2）资产评估是评估人员依据有关的法律、法）资产评估是评估人员依据有关的法律、法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断。出的价值判断。资产评估是件严肃的事情，不能随意的估算，必资产评估是件严肃的事情，不能随意的估算，必须具有科学的依据。包括：公司法、国有资产评须具有科学的依据。包括：公司法、国有资产评估管理办法、各种合同和协议等等。估管理办法、各种合同和协议等等。管

18、理学院 资产评估学委托人要求低评，贱卖国有资产的案例委托人要求低评，贱卖国有资产的案例 案情简介：案情简介：2000年年9月，厂经主管机关同意，将企业所有月，厂经主管机关同意，将企业所有房屋及机器设备卖掉，作为职工安置费用。主厂房是一栋五房屋及机器设备卖掉，作为职工安置费用。主厂房是一栋五层楼房，层楼房，1991年建成，造价年建成，造价91万元，加上旧车间、配电房、万元，加上旧车间、配电房、仓库等，评估值仓库等，评估值134万元，委托方却要求只能评万元，委托方却要求只能评68万元。万元。 案情分析：该企业是地方国有企业，委托方要求低评，贱卖案情分析：该企业是地方国有企业，委托方要求低评，贱卖会

19、造成国有资产流失。据调查，购买者又是企业管理者，同会造成国有资产流失。据调查，购买者又是企业管理者，同时企业管理当局明显有逃避银行债务的打算。按照财政部时企业管理当局明显有逃避银行债务的打算。按照财政部2001年第年第14号令公布的号令公布的国有资产评估管理若干问题的规定国有资产评估管理若干问题的规定第十八条的规定：第十八条的规定：“资产评估机构、注册资产评估师在资资产评估机构、注册资产评估师在资产评估过程中有违法违规行为的，依法处理产评估过程中有违法违规行为的，依法处理”。 正确做法：按照正确做法：按照国有资产评估管理若干问题的规国有资产评估管理若干问题的规定定积极向企业主管行政机关反映，如

20、得不到支持积极向企业主管行政机关反映，如得不到支持则应拒绝出具资产评估报告。则应拒绝出具资产评估报告。管理学院 资产评估学（3）资产评估具有明确的目的。）资产评估具有明确的目的。交易、抵押、融资等等。对于同一项资产而言，评交易、抵押、融资等等。对于同一项资产而言，评估目的不同，价格差异是很大的。资产的抵押价值估目的不同，价格差异是很大的。资产的抵押价值一般为交易价值的一般为交易价值的80%左右。左右。（4）资产评估应当遵循一定的原则。）资产评估应当遵循一定的原则。资产评估的原则是资产评估的行为规范，是调节评资产评估的原则是资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。估

21、当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。（5）资产评估必须按照一定的程序进行。）资产评估必须按照一定的程序进行。评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序，才能保证评估质量。工作顺序，才能保证评估质量。管理学院 资产评估学委托人以虚假资产委托评估验资的案例委托人以虚假资产委托评估验资的案例 案情简介：案情简介：2001年某公司申请注册验资，投资人以库年某公司申请注册验资，投资人以库存钢材存钢材170吨作为资本金投入，并出示了某商店出售钢吨作为资本金投入，并出示了某商店出售钢材的五张发票，某事务所财务人员让委托人带至某钢材的五张发票，某事务所

22、财务人员让委托人带至某钢材市场的材市场的个门面看了一眼，说有个门面看了一眼，说有170吨钢材（实际只吨钢材（实际只有四吨多），并出具了资产评估报告和验资报告。有四吨多），并出具了资产评估报告和验资报告。 案情分析：案情分析：委托人以根本不存在的存货委托评估，提委托人以根本不存在的存货委托评估，提供的发票又不是钢材经营商店的发票（后来工商查证供的发票又不是钢材经营商店的发票（后来工商查证：会计师事务所档案内有发票复印件，但原件全部退：会计师事务所档案内有发票复印件，但原件全部退回某商店盖了作废章），实际是以虚假资产骗取资产回某商店盖了作废章），实际是以虚假资产骗取资产评估报告和验资报告。如果委托

23、人阴谋得逞，很可能评估报告和验资报告。如果委托人阴谋得逞，很可能凭营业执照在外诈骗或从事其他非法活动，将造成不凭营业执照在外诈骗或从事其他非法活动，将造成不可估量的损失。可估量的损失。 管理学院 资产评估学 正确做法正确做法： （1）认真审查这批钢材的购货合同、发票、付款认真审查这批钢材的购货合同、发票、付款凭证、运输凭证和验收入库凭证。凭证、运输凭证和验收入库凭证。 （2）还要审验这些凭证的真实性，以及开发票的）还要审验这些凭证的真实性，以及开发票的商店是否有这些设备、及其经营权等。商店是否有这些设备、及其经营权等。 （3）特别要强调的是一定要现场勘验资产，并做）特别要强调的是一定要现场勘验

24、资产，并做好工作底稿，记录存放地点、形状、特征、新旧好工作底稿，记录存放地点、形状、特征、新旧程度。对这批材料要清点数量，取得存放地点的程度。对这批材料要清点数量，取得存放地点的有关证明。有关证明。管理学院 资产评估学（三）资产评估的范围（三）资产评估的范围适用设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、适用设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、诉讼、破产清算等目的整体性企业资产评估。款、诉讼、破产清算等目的整体性企业

25、资产评估。整体整体资产资产评估评估包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产评估包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产评估。固定资固定资产评估产评估包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付、应收账款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。费用的评估。流动资流动资产评估产评估管理学院 资产评估学 包括对以下各类无形资产的评估：包括对以下各类无形资产的评估： 专利权、著作权、专有技术、秘诀等；专利权、著作权、专有技术、秘诀等； 特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；特许生产经营权、土地

26、使用权等；车船牌照等； 专家网、销售网、客户名单、长期合同等；专家网、销售网、客户名单、长期合同等； 商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身 价值等；价值等；无 形无 形资 产资 产评估评估包括流通股、非流通股、法人股评估。包括流通股、非流通股、法人股评估。其他资其他资产评估产评估管理学院 资产评估学（一）资产评估目的（一）资产评估目的 1、资产转让；出售、转让等、资产转让；出售、转让等 2、企业兼并；、企业兼并； 兼并买价、卖价等兼并买价、卖价等 3、企业出售；卖价、企业出售；卖价 4、企业联营；投资者出资验资（价值评估）、企业联营；投资者出资验

27、资（价值评估） 5、企业清算等；确定企业净资产价值等；、企业清算等；确定企业净资产价值等； 6、抵押；确定抵押价值（如抵押贷款中）；、抵押；确定抵押价值（如抵押贷款中）； 7、租赁；确定租赁价格（即租金）等等、租赁；确定租赁价格（即租金）等等 一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值公允价值 特殊目的：满足不同的经济业务的要求特殊目的：满足不同的经济业务的要求三、资产评估目的和价值类型三、资产评估目的和价值类型管理学院 资产评估学 1、资产转让的实例、资产转让的实例 黄河服装实业公司（以下简称黄河服装实业公司（以下简称“黄河公司黄河公

28、司”）在上海成）在上海成功集团公司（以下简称功集团公司（以下简称“成功公司成功公司”）有一笔应收账款）有一笔应收账款500万元，由于成功公司资金运作困难，该笔款项已有两年账万元，由于成功公司资金运作困难，该笔款项已有两年账龄而至今未能收回。龄而至今未能收回。2014年年10月黄河公司领导班子作了月黄河公司领导班子作了调整，新任经理十分重视应收账款的回收。经过反复协商调整，新任经理十分重视应收账款的回收。经过反复协商，双方同意债务重组。成功公司将自己的一个著名服装商，双方同意债务重组。成功公司将自己的一个著名服装商标以标以450万元的价值转给黄河公司，另外的万元的价值转给黄河公司，另外的50万元

29、账款以万元账款以现金支付给黄河公司。该方案于现金支付给黄河公司。该方案于2014年年12月月6日达成协议日达成协议，并准备于，并准备于5日内办理商标权转让手续。日内办理商标权转让手续。 该案例是资产转让的例子，现实中存在着很多由于公该案例是资产转让的例子，现实中存在着很多由于公司无法支付款项，只好把现有资产转让给债权方。就需用司无法支付款项，只好把现有资产转让给债权方。就需用到资产评估，以估算其价值。到资产评估，以估算其价值。管理学院 资产评估学2、企业兼并的实例、企业兼并的实例2000年青岛啤酒集团耗资约年青岛啤酒集团耗资约4亿元收购了全国各地的亿元收购了全国各地的8家啤酒家啤酒厂，其中最为

30、著名的有两起：斥资厂，其中最为著名的有两起：斥资1.5亿元收购上海嘉士伯亿元收购上海嘉士伯75%股权、以股权、以2250万美元的价格收购美国亚洲战略投资公司万美元的价格收购美国亚洲战略投资公司在在“五星五星”62.46%的股权和在的股权和在“三环三环”54%的股权。至此，青岛的股权。至此，青岛啤酒集团通过并购使自己的生产能力达到啤酒集团通过并购使自己的生产能力达到180万吨，约占全国万吨，约占全国啤酒市场的啤酒市场的8%，成为全国市场上的，成为全国市场上的“啤老大啤老大”。2013年度，我国主板市场共有年度，我国主板市场共有1518(含含B股股)家上市公司，完家上市公司，完成并购重组交易的共成

31、并购重组交易的共755家，占上市公司总数量家，占上市公司总数量49.74%；其中，其中，605家使用了资产评估服务，占完成并购重组交易公家使用了资产评估服务，占完成并购重组交易公司的司的80.13%。管理学院 资产评估学3、企业出售的实例、企业出售的实例2011年年5月月20日，据国外媒体报道，西门子首席财务官乔日，据国外媒体报道，西门子首席财务官乔 凯凯撒撒(Joe Kaeser)周四对新闻记者称，西门子将努力推动处于周四对新闻记者称，西门子将努力推动处于困境之中的电信设备合资企业诺基亚西门子网络困境之中的电信设备合资企业诺基亚西门子网络(简称诺西网简称诺西网络络)赢得市场份额。诺西网络自从

32、赢得市场份额。诺西网络自从2007年创建以来一直很难盈年创建以来一直很难盈利。诺基亚和西门子一直考虑让诺西网络上市，因为双方都利。诺基亚和西门子一直考虑让诺西网络上市，因为双方都指望出售一部分股份。诺西网络去年指望出售一部分股份。诺西网络去年8月称，它的母公司已经月称，它的母公司已经开始与私募基金谈判出售诺西网络股权的事情。同时，诺基开始与私募基金谈判出售诺西网络股权的事情。同时，诺基亚和西门子合在一起要保留大多数股权。亚和西门子合在一起要保留大多数股权。由于经济效应不好的企业就会通过出售企业从而减少损失。由于经济效应不好的企业就会通过出售企业从而减少损失。西门子出售股权，就要先进行资产评估，

33、只有这样才能实现西门子出售股权，就要先进行资产评估，只有这样才能实现企业出售。企业出售。管理学院 资产评估学4、企业联营的实例、企业联营的实例著名的新华书店就是典型的联营企业。你随时随地都可以著名的新华书店就是典型的联营企业。你随时随地都可以见到新华书店。新华书店是中国的全国连锁书店，其总店见到新华书店。新华书店是中国的全国连锁书店，其总店是中央一级图书、音像出版物大型批发企业，隶属中国出是中央一级图书、音像出版物大型批发企业，隶属中国出版集团。由于其影响力，各个企业家纷纷投资联盟，在全版集团。由于其影响力，各个企业家纷纷投资联盟，在全国各地连锁经营。国各地连锁经营。企业联营是指国内企业、单位

34、之间以固定资产、流动资产企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。的行为。管理学院 资产评估学5、企业清算的实例、企业清算的实例企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。当一个公司申请破产保护时，就需要进行资产评当一个公司申请破产保护时，就需要进行资产评估，以计算其剩余财产的价值。如估，以计算其剩余财产的价值。如2008美国金美国金融危机时，雷曼兄弟公司破产，在进行企业资产融危机时，雷曼兄弟公司破产，在进行企业资产清算时，就需要有资产评估

35、的程序。清算时，就需要有资产评估的程序。管理学院 资产评估学1、请谈谈你对资产评估的认识和理解！、请谈谈你对资产评估的认识和理解！2、通过本门课程的学习，你期望获得哪、通过本门课程的学习，你期望获得哪些收益？些收益？管理学院 资产评估学（二）资产评估价值类型（二）资产评估价值类型 资产评估的价值类型资产评估的价值类型是资产评估结果的价值属性及表现是资产评估结果的价值属性及表现形式。一般按照市场条件及被评估资产的使用状态划分：形式。一般按照市场条件及被评估资产的使用状态划分：1、市场价值、市场价值 市场价值市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且

36、未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，通常适用于正常的产权变动类资产业务。的价值估计数额，通常适用于正常的产权变动类资产业务。 是在公开市场条件下，理性双方进行资产交易的是在公开市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平客观、公平、公允价值、公允价值。充分竞争市场，众多买家、卖家充分竞争市场，众多买家、卖家买卖双方地位平等买卖双方地位平等 有充分的时间和机会收集信息有充分的时间和机会收集信息买卖双方均是理智的经济人买卖双方均是理智的经济人自愿成交自愿成交公开市场公开市场管理学院 资产评估学 在用价值在用价

37、值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。计数额。 例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）途、最大价值是商业用途）2、市场价值以外的价值类型、市场价值以外的价值类型市场价值以外的价值，市

38、场价值以外的价值，属于属于特定条件、或特定目的下的价值类特定条件、或特定目的下的价值类型型 （即不能完全满足公开市场条件下价值类型即不能完全满足公开市场条件下价值类型），主要包括以），主要包括以下几种：下几种：管理学院 资产评估学 投资价值投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。价值。 例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者获

39、得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；投资价值； 清算价值清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。市场条件下的价值估计数额。 由于清算条件下，由于清算条件下，往往采用拍卖等方式，拍卖底价较低往往采用拍卖等方式，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！ 残余价值残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。拆零变现价值估计数额。管理学院 资产评估学四、资产评估

40、假设与原则四、资产评估假设与原则（一）资产评估假设（一）资产评估假设管理学院 资产评估学1、交易假设、交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定所有待评估资产已经处在交前提假设，它是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。模拟市场进行估价。2、公开市场假设、公开市场假设就是假设待评估资产能够在完全就是假设待评估资产能够在完全竞争的公开市场上进行交易。竞争的公开市场上进行交易。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种

41、假设，适用于通用性强，交易频繁的资产一种假设，适用于通用性强，交易频繁的资产。充分竞争市场，众多买家、卖家充分竞争市场，众多买家、卖家买卖双方地位平等买卖双方地位平等 有充分的时间和机会收集信息有充分的时间和机会收集信息买卖双方均是理智的经济人买卖双方均是理智的经济人自愿成交自愿成交公开市场公开市场管理学院 资产评估学3、持续使用假设、持续使用假设首先假定被评估资产正处于使首先假定被评估资产正处于使用状态；其次根据有关数据和信息，推断这些用状态；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在持续使

42、用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。用续用；二是转用续用；三是移地续用。例如：在用续用的情况如企业整体出售，转用例如：在用续用的情况如企业整体出售，转用续用如工业用地转成商业用地，移地续用如单续用如工业用地转成商业用地，移地续用如单项资产交易。项资产交易。管理学院 资产评估学举举 例例n对一台专用机器设备进行评估，如果其处于在对一台专用机器设备进行评估，如果其处于在用状态并可继续使用，一般采取重置成本法评用状态并可继续使用，一般采取重置成本法评估其处于在用状态的重置价值，包括该设备的估其处于在用状态的重置价值，包括该设备的购买价或制造价、运输费及安装调试费等。

43、购买价或制造价、运输费及安装调试费等。n但如果该设备对企业目前不适用，则由于是专但如果该设备对企业目前不适用，则由于是专用设备，其他企业也无法使用，只能将其拆零用设备，其他企业也无法使用，只能将其拆零出售，以现行市价估价法评估其零部件的残值出售，以现行市价估价法评估其零部件的残值，并且还需扣除拆零费用。，并且还需扣除拆零费用。n两者的评估值显然不同。两者的评估值显然不同。管理学院 资产评估学4、清算假设、清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。或快速变现条件的假定说明。与公开市场假设相反，清算假设一般卖者都是非自愿与公开市场假设相反

44、，清算假设一般卖者都是非自愿的，卖者没有足够的机会和时间让市场了解信息。买的，卖者没有足够的机会和时间让市场了解信息。买卖双方的地位也不平等。卖双方的地位也不平等。如：企业破产后，抵押权的实现时。如：企业破产后，抵押权的实现时。例如：例如：对某企业整体价值进行评估，如果其为对某企业整体价值进行评估，如果其为继续经营的企业，一般采取收益法评估，假设继续经营的企业，一般采取收益法评估，假设评估值为评估值为3000万元。但如果该企业因破产被强万元。但如果该企业因破产被强制清算拍卖，就只能评估其清算价格，其价格制清算拍卖，就只能评估其清算价格，其价格肯定大大低于肯定大大低于3000万元。万元。管理学院

45、 资产评估学 （二）资产评估原则（二）资产评估原则 1、工作原则、工作原则（1）独立性原则）独立性原则 评估主体和评估业务的当事人双方不能有任评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。独立性原则包含两层含义：何的利益关系。独立性原则包含两层含义：评估机构的独立性；评估机构的独立性；评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。的第三者地位。管理学院 资产评估学（2）客观公正性原则）客观公正性原则 客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。尊重客观实际。（3）科学性原则）科学性原则 要求

46、资产评估机构和评估人员必须：要求资产评估机构和评估人员必须：（1）遵循科学的评估标准；）遵循科学的评估标准；（2）以科学的态度制定评估方案；）以科学的态度制定评估方案；（3）采用科学的评估方法进行资产评估。）采用科学的评估方法进行资产评估。管理学院 资产评估学视频：视频：焦点访谈焦点访谈 “包装包装”出来的资产出来的资产思考：思考：1、故事中的评估机构违反了哪些评估原则？、故事中的评估机构违反了哪些评估原则？2、造成、造成故事中的评估机构故事中的评估机构违反评估原则、违反评估违反评估原则、违反评估职业道德规范的原因是什么？应采取哪些措施来防职业道德规范的原因是什么？应采取哪些措施来防止？止？管

47、理学院 资产评估学中国人大网公布经过调整的中国人大网公布经过调整的十二届全国人大常委会立法规划十二届全国人大常委会立法规划中，资产评估法列入第一类立法项目，属于条件比较成熟、任期中，资产评估法列入第一类立法项目，属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，现已提请审议，有望内拟提请审议的法律草案，现已提请审议，有望2015年出台。年出台。资产评估立法过程：资产评估立法过程：2006年成立资产评估法草案起草组。年成立资产评估法草案起草组。2012年年2月提请十一届全国人大常委会第二十五次会议首次审议。月提请十一届全国人大常委会第二十五次会议首次审议。2013年年8月提请十二届全国人大常委会第四

48、次会议进行二审。月提请十二届全国人大常委会第四次会议进行二审。 2015年年8月提请十二届全国人大常委会第十六次会议进行三审。月提请十二届全国人大常委会第十六次会议进行三审。补充一点小知识：补充一点小知识：管理学院 资产评估学 2、经济技术原则、经济技术原则（1 1）预期收益原则（资产价值取决于未来）预期收益原则（资产价值取决于未来） 资产价值的高低主要取决于给他的所有者预资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。期的收入的高低。收入越多价值越高。是收益法中收益额确定的重要基础前提。是收益法中收益额确定的重要基础前提。（2 2）供求原则（供求关系影响价值）供求原则

49、（供求关系影响价值） 假定在其他条件不变的提下，资产价格随着假定在其他条件不变的提下，资产价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。管理学院 资产评估学（3 3）替代原则（）替代原则（资产价值受替代性资产的市场价值影响资产价值受替代性资产的市场价值影响） 在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。换价值或价格，买者会选择价格较低者。是市场法评估的理论基础。是市场法评估的理论基础。（4 4）

50、贡献原则（资产价值取决于其贡献）贡献原则（资产价值取决于其贡献） 要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定。产的贡献来决定。（5 5）评估时点原则）评估时点原则 评估要有基准日。评估要有基准日。管理学院 资产评估学商定评估目的、评估商定评估目的、评估基准日、评估范围基准日、评估范围签订业务委托书、业签订业务委托书、业务约定函务约定函商定评估收费商定评估收费现场勘查现场勘查清查核实清查核实企业填写评企业填写评估明细表估明细表收集资料收集资料市场调整市场调整技术测试技术测试与委托方、资产占有与委托方、资产占有方及有关部门沟通方及有关部门沟通一、

51、二级审核一、二级审核专家评审专家评审整理工作底稿整理工作底稿评估总结评估总结评估说明及送审材料评估说明及送审材料编写报告编写报告与有关部门与有关部门沟通、修改沟通、修改管理学院 资产评估学五、资产评估的程序五、资产评估的程序 现场调查现场调查评定估算评定估算收集资产评估资料收集资产评估资料编制资产评估计划编制资产评估计划签订资产评估业务约定书签订资产评估业务约定书明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项资产评估工作档案归档资产评估工作档案归档编制和提交资产评估报告书编制和提交资产评估报告书资产评估的程序资产评估的程序管理学院 资产评估学（1）委托方和相关当事方基本状况）委托方和相关当事

52、方基本状况owner 管理学院 资产评估学资产评估师不得以个人名义签订业务约定书，应由其所在机构统一受理资产评估师不得以个人名义签订业务约定书，应由其所在机构统一受理管理学院 资产评估学管理学院 资产评估学 管理学院 资产评估学评评 估估 计计 划划委托单位：委托单位：编制人：编制人：资产占有单位：资产占有单位：编制时间：编制时间：索引号：索引号：内内 容容要要 求求执执 行行 人人完成时间完成时间一、准备阶段一、准备阶段1、听取委托方对企业的情况介绍（资产负债、经营情、听取委托方对企业的情况介绍（资产负债、经营情况和诉讼等）况和诉讼等）尽可能详细尽可能详细2、取得经济行为批准文件，完成立项审

53、批。、取得经济行为批准文件，完成立项审批。批准文件由主观部门下达，立项审批由财政局下达批准文件由主观部门下达，立项审批由财政局下达 3、存货类资产盘点、存货类资产盘点全面盘点，编制各类存货盘点表全面盘点，编制各类存货盘点表4、固定资产盘点、固定资产盘点逐一盘点，编制固定资产盘点表逐一盘点，编制固定资产盘点表5、银行存款、债权、债务函证、银行存款、债权、债务函证对金额超过对金额超过 万元的单位发函万元的单位发函6、取得产权证明（房屋、土地、车辆、在建工程、无、取得产权证明（房屋、土地、车辆、在建工程、无形资产）形资产）出示产权证明原件，提供复印件出示产权证明原件，提供复印件7、填齐其他纳入评估范

54、围的各类资产负债评估清单、填齐其他纳入评估范围的各类资产负债评估清单按填表说明要求填列按填表说明要求填列二、现场工作阶段二、现场工作阶段1 1、完成流动资产的核实勘察、完成流动资产的核实勘察核对账表、账实相符情况，以确定其真实性、正确性核对账表、账实相符情况，以确定其真实性、正确性2、抽盘各类存货、抽盘各类存货抽查比例或金额应大于抽查比例或金额应大于60%3、对固定资产进行核实勘察，了解维护、保养、运行、对固定资产进行核实勘察，了解维护、保养、运行和质量状况和质量状况核实权属、数量、质量，并逐项核查记录核实权属、数量、质量，并逐项核查记录4、核查在建工程项目，了解工程进度、核查在建工程项目，了

55、解工程进度核实权属、数量、质量，并逐项核查记录核实权属、数量、质量，并逐项核查记录5、核实无形资产的数量、权属和有效期、核实无形资产的数量、权属和有效期逐项核查记录逐项核查记录6、对各项负债进行合适、查证、对各项负债进行合适、查证核对账表相符情况，核查数据的真实性核对账表相符情况，核查数据的真实性三、评估汇总阶段三、评估汇总阶段1 1、对各项资产、负债选定评估方法、对各项资产、负债选定评估方法按操作规范意见选定按操作规范意见选定2、市场询价、评估测算、市场询价、评估测算市场询价、了解参数、记录在案市场询价、了解参数、记录在案3、撰写各类资产评估说明和报告、撰写各类资产评估说明和报告按分工项目撰

56、写分类资产、负债评估说明按分工项目撰写分类资产、负债评估说明4、综合汇总，完成评估初稿、综合汇总，完成评估初稿有项目负责人进行汇总，拟定初稿有项目负责人进行汇总，拟定初稿5、与委托方交换意见、与委托方交换意见由负责人和主要评估人员与委托方交换意见由负责人和主要评估人员与委托方交换意见6、完成评估工作，提交评估报告、完成评估工作，提交评估报告修改完善评估报告，向委托方提交正式文本修改完善评估报告，向委托方提交正式文本上述计划是在资产占有方按期提供有关资料的基础上上述计划是在资产占有方按期提供有关资料的基础上进行进行主管领导审批：主管领导审批：日期：日期：管理学院 资产评估学（四）现场调查（四）现

57、场调查 在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程根据重要程度采用抽样度采用抽样等方式进行调查。等方式进行调查。根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。及时补充或者调整现场调查工作。 管理学院 资产评估学现场调查现场调查实例实例一、一、调查组织工作调查组织工作成立了以现场项目负责人为主的调查组成立了以现场项目负责人为主的调查组，并，并细分为细分为流动资产流动资产与负债与负债、机器

58、设备机器设备和和建筑物建筑物三个小三个小分分组组1.制定了详细的现场调查实施计划制定了详细的现场调查实施计划管理学院 资产评估学1、机器设备、机器设备向企业有关资产管理部门及使用部门向企业有关资产管理部门及使用部门下发主要设备状况调查表下发主要设备状况调查表，并指导企业根据实际情况进行填报，并指导企业根据实际情况进行填报，现场调查设备现场调查设备 生产设备进行逐台盘点生产设备进行逐台盘点， 办公设备采用抽查盘点，办公设备采用抽查盘点，并对所有办公设备的实际数量与并对所有办公设备的实际数量与被评估单位提供的清单数量进行核对；被评估单位提供的清单数量进行核对； 车辆采用逐盘点，要求被评估单位提供每

59、台车辆的行驶证车辆采用逐盘点，要求被评估单位提供每台车辆的行驶证 通过与设备管理人员详细了解说明设备的现状和对重要设通过与设备管理人员详细了解说明设备的现状和对重要设备进行详细勘察，掌握了设备目前的实际状况。备进行详细勘察，掌握了设备目前的实际状况。根据现场实地勘查结果，根据现场实地勘查结果，进一步修正企业提供的评估结果申报进一步修正企业提供的评估结果申报明细表明细表，然后由企业盖章，作为评估结果的依据，然后由企业盖章，作为评估结果的依据， 对核实范围内的设备及车辆的对核实范围内的设备及车辆的产权进行核实产权进行核实，如：抽查重要设，如：抽查重要设备的购置合同、付款凭证、车辆行驶证等，做到产权

60、明晰。备的购置合同、付款凭证、车辆行驶证等，做到产权明晰。二、二、调查的主要方法调查的主要方法管理学院 资产评估学2、建筑物、建筑物核对原始资料核对原始资料 按评估申报明细表，按评估申报明细表，对房屋建筑物及其附属设施进行帐对房屋建筑物及其附属设施进行帐表核对，表核对，对不合要求、项目不全或错误之处予以修正。对不合要求、项目不全或错误之处予以修正。现场勘察现场勘察 根据建筑物、构筑物评估申报表所列根据建筑物、构筑物评估申报表所列项目的项数、面积、结项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、采暖通风构类型、装饰及给排水、配电照明、采暖通风等设备情况，等设备情况，进行现场勘查核实，并结合