ch6 投资性房地产 (1)

1、1第六章第六章 投资性房地产投资性房地产2v 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量v投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量v投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置3v投资性房地产的概念和确认投资性房地产的概念和确认v投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量4（一）投资性房地产的概念（一）投资性房地产的概念 P1491.1.定义定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。或两者兼有而持有的房地产。 2、投资性房地产的范围、投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权）已出租的土地使用权（2）

2、持有并准备增值后转让的土地使用权）持有并准备增值后转让的土地使用权 （3）已出租的建筑物）已出租的建筑物注意：注意：企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。筑物确认为投资性房地产。53、不属于投资性房地产、不属于投资性房地产 （1）自用房地产）自用房地产 （2）作为存货的房地产）作为存货的房地产 v注意：注意：v某项房地产，部分用于赚

3、取租金或资本增值、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分值的部分，应当，应当确认为确认为投资性房地产；投资性房地产；不能够不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分的部分，不确认不确认为投资性房地产。为投资性房地产。6（二）投资性房地产的确认（二）投资性房地产的确认投资性房地产的确认除了要符合投资性房地产的定义外，投资性房地产的确认除了要符合投资性房地产的定义外，还要同时满足下

4、列条件，才能予以确认：还要同时满足下列条件，才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业该投资性房地产的成本能够可靠地计量该投资性房地产的成本能够可靠地计量7v投资性房地产应当按照投资性房地产应当按照成本成本进行初始计量进行初始计量 v设置科目设置科目 P150v采用采用成本模式成本模式计量计量v“投资性房地产投资性房地产”v采用采用公允价值模式公允价值模式计量计量v“投资性房地产投资性房地产成本成本”v“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动v取得的会计处理类似固定资产和无形资产取得的会计处理类似固定资产和无形资产8（一）外

5、购的投资性房地产（一）外购的投资性房地产 P1501、入账时间、入账时间v在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值起，下同）或用于资本增值 2、入账金额、入账金额v购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出出 93、会计处理、会计处理借：投资性房地产（或投资性房地产借：投资性房地产（或投资性房地产成本）成本） 贷：银行存款等贷：银行存款等注意：注意：企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房

6、地产确认为固定资产用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 10（二）自行建造的投资性房地产（二）自行建造的投资性房地产 P1511、入账时间、入账时间v在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值态）的同时开始对外出租或用于资本增值 2、入账金额、入账金额v建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要建造该项房地产达到

7、预定可使用状态前发生的必要支出构成支出构成 113、会计处理、会计处理借：投资性房地产（或投资性房地产借：投资性房地产（或投资性房地产成本）成本） 贷：在建工程贷：在建工程注意：注意：企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 （三）其他

8、方式取得的投资性房地产（三）其他方式取得的投资性房地产v 其成本参照固定资产、无形资产的相关规定确定。其成本参照固定资产、无形资产的相关规定确定。 12v投资性房地产采用成本模式进行后续计量投资性房地产采用成本模式进行后续计量v投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量v投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更企业企业通常应当采用成本模式通常应当采用成本模式对投资性房地产进对投资性房地产进行后续计量，行后续计量，也可以采用公允价值模式也可以采用公允价值模式对投资对投资性房地产进行后续计量。但是，性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能同

9、一企业只能采用一种模式采用一种模式对对所有所有投资性房地产进行后续计投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。量，不得同时采用两种计量模式。 P15213一、投资性房地产采用成本模式进行后续计量一、投资性房地产采用成本模式进行后续计量（一）计量原则（一）计量原则 P152 按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。进行后续计量，计提折旧或摊销。（二）会计处理（二）会计处理1 1、按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销、按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销 借：借：银行存款银行存款 贷：贷：其

10、他业务收入其他业务收入3、投资性房地产存在减值的，比照固定资产进行处理投资性房地产存在减值的，比照固定资产进行处理”科科目，减值准备目，减值准备”等科目进行处理。等科目进行处理。 2、取得的、取得的租金收入租金收入借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备14（一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件 P153 v企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得：允价值能够持续可靠取

11、得：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。性房地产的公允价值作出合理的估计。v企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。行后续计量。 15（二）会计处理（二）会计处理1 1、不对投资性房地产计提折旧或

12、进行摊销；、不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； 2 2、取得的租金收入同前；、取得的租金收入同前；3 3、资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其、资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值：账面价值： （1）公允价值高于其账面余额的差额）公允价值高于其账面余额的差额 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 （2）公允价值低于其账面余额的差额）公允价值低于其账面余额的差额 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动16三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资

13、性房地产后续计量模式的变更 3、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。价值模式转为成本模式。1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。2、以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更、以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时处理，将计量模式变更时公允价值公允价值与与账面价值账面价值的的差额差额，调，调整期初留存收益。整期初留存收益。 借：投资性房地产借：投资性房地产成本（变更日公允价值）成本（变更日公允价值）

14、 投资性房地产累计折旧（摊销）（已提折旧和摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）（已提折旧和摊销） 投资性房地产减值准备（已提减值准备）投资性房地产减值准备（已提减值准备） 贷：投资性房地产（账面余额）贷：投资性房地产（账面余额） 盈余公积盈余公积 利润分配利润分配未分配利润未分配利润差额差额17v房地产的转换房地产的转换v投资性房地产的处置投资性房地产的处置18（一）房地产的转换形式及转换日（一）房地产的转换形式及转换日 P155 转换形式转换形式转换日转换日1、投资性房地产开始自用、投资性房地产开始自用 房地产达到自用状态，开始自用的日期房地产达到自用状态，开始自用的日期 2、作为存货的房地产

15、改为出租、作为存货的房地产改为出租 租赁期开始日。租赁期开始日。3、自用建筑物或土地使用权停、自用建筑物或土地使用权停 止自用，改为出租止自用，改为出租 租赁期开始日租赁期开始日 4、自用土地使用权停止自用改、自用土地使用权停止自用改用于资本增值用于资本增值 自用土地使用权停止自用后确定用于资自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期本增值的日期 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。19（二）房地产转换的会计处理（二）房地产转换的会计处理 P1551成本模式下成本模式下v应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账

16、应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值价值 借：固定（无形）资产借：固定（无形）资产 贷：投资性房地产贷：投资性房地产（账面余额）（账面余额） （1）将投资性房地产转为自用时）将投资性房地产转为自用时借：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产累计折旧（摊销）（已提折旧和摊销）（已提折旧和摊销） 贷：累计折旧（摊销）贷：累计折旧（摊销）借：投资性房地产减值准备借：投资性房地产减值准备（已提减值准备）（已提减值准备） 贷：固定（无形）资产减值准备贷：固定（无形）资产减值准备20（2）将存货转换为投资性房地产时：）将存货转换为投资性房地产时：借：投资性房地产借：投资性房地产（存货账面

17、价值）（存货账面价值） 存货跌价准备存货跌价准备（已提跌价准备）（已提跌价准备） 贷：开发产品贷：开发产品（账面余额）（账面余额） （3）将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产时：）将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产时：借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧（摊销）累计折旧（摊销） ）（已提折旧和摊销）（已提折旧和摊销） 固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备（已提减值准备）（已提减值准备） 贷：固定（无形）资产贷：固定（无形）资产（账面余额）（账面余额） 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备212公允价值

18、模式下公允价值模式下 P156（1）将投资性房地产转为自用时：）将投资性房地产转为自用时：投资性房地产转换前的原账面价值与转换为固定投资性房地产转换前的原账面价值与转换为固定（无形）资产后的公允价值之差计入公允价值变动（无形）资产后的公允价值之差计入公允价值变动损益。损益。借：固定（无形）资产借：固定（无形）资产（转换日公允价值）（转换日公允价值） 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动（账面余额）（账面余额） 公允价值变动损益公允价值变动损益（差额）（差额） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本（账面余额）（账面余额） 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动（账面余额

19、）（账面余额） 公允价值变动损益公允价值变动损益（差额）（差额）22（2）将存货和自用房地产转换为投资性房地产时：）将存货和自用房地产转换为投资性房地产时： 原存货、自用房地产账面价值原存货、自用房地产账面价值投资性房地产的公允价值，差额投资性房地产的公允价值，差额计入计入“公允价值变动损益公允价值变动损益” 原存货、自用房地产账面价值原存货、自用房地产账面价值投资性房地产的公允价值，差额投资性房地产的公允价值，差额计入计入“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本（转换日公允价值）（转换日公允价值） 累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）（已计提的折旧和摊销）（已计提的折旧和摊销） 存货跌价准备、固定（无形）资产减值准备存货跌价准备、固定（无形）资产减值准备（已提减值准备）（已提减值准备） 公允价值变动损益公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）（公允价值小于账面价值的差额） 贷：开发产品、固定（无形）资产贷：开发产品、固定（无形）资产（账面余额）（账面余额） 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积（公允价值大于账面价值的差额）（公允价值大于账面价值的差额）23（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置 借：借：银行存款银行存款（