某项目考察报告

1、1上海项目调研报告上海项目调研报告2总总目录目录n前 言n概述篇n重点篇n借鉴篇n分享篇3总总目录目录n前 言n概述篇n重点篇n借鉴篇n分享篇4前前 言言 市调项目：市调项目：上海国金中心商场、正大广场、百联集 团旗下相关项目（重点百联西郊购物 广场） 市调范围：市调范围：项目整体范围 市调内容：市调内容：1、业态布局及品牌组合 2、各业态品牌资源收集5总总目录目录n前 言n概述篇n重点篇n借鉴篇n分享篇n 上海国金中心概述n 正大广场概述6上海国金中心概述篇概述篇-上海国金中心概述7上海国金中心上海国金中心-项目简介项目名称：项目名称：上海国金中心商场项目位置：项目位置：上海浦东新区陆家嘴世

2、纪大道8号项目类型：项目类型：高端大型国际化购物商场商业建筑面积：商业建筑面积：11万建筑形态及结构：建筑形态及结构：地上4层，地下2层相关配套：相关配套：提供约1900个停车位开发公司：开发公司：新鸿基地产代理有限公司产权归属：产权归属：物业全部销售，业主委托代理招商合作模式：合作模式：租赁管理公司：管理公司：上海复欣物业管理发展有限公司国 金中心分公司开业时间：开业时间：2010年4月8上海国金中心上海国金中心-项目描述n 上海国金中心汇聚全球超过100家国际奢侈品牌旗舰店，位于上海浦东陆家嘴金融核心地段，开创国内商场云集最多国际一线品牌旗舰店的先河； n 商场定位为上海最殿堂级国际购物商

3、场，以国际级旗舰店为卖点，打造国际级尊贵的购物商场，营造高贵的购物环境，让顾客感受不一样的尊贵购物享受。9上海国金中心上海国金中心-楼层布局及品牌组合n时尚服饰：时尚服饰：11个个n珠宝、钟表、饰物：珠宝、钟表、饰物：3个个n餐饮：餐饮：28个个n特色商店：特色商店：2个个n服务服务2个个nB2F共有品牌共有品牌46个个10上海国金中心上海国金中心-楼层布局及品牌组合n时尚服饰：时尚服饰：25个个n珠宝、钟表、饰物：珠宝、钟表、饰物：7个个n美容、个人护理：美容、个人护理：7个个n餐饮：餐饮：6个个n服务：服务：1个个nB1F共有品牌共有品牌46个个11上海国金中心上海国金中心-楼层布局及品牌

4、组合n时尚服饰：时尚服饰：15个个n珠宝、钟表、饰物：珠宝、钟表、饰物：9个个n餐饮：餐饮：1个个nL1共有品牌共有品牌25个个12上海国金中心上海国金中心-楼层布局及品牌组合n时尚服饰：时尚服饰：13个个n珠宝、钟表、饰物：珠宝、钟表、饰物：4个个n餐饮：餐饮：1个个n工艺礼品、其它：工艺礼品、其它：1个个nL2共有品牌共有品牌19个个13上海国金中心上海国金中心-楼层布局及品牌组合n时尚服饰：时尚服饰：14个个n珠宝、钟表、饰物：珠宝、钟表、饰物：4个个n餐饮：餐饮：4个个n工艺礼品、其它：工艺礼品、其它：1个个n L3共有品牌共有品牌23个个14上海国金中心上海国金中心-楼层布局及品牌组

5、合n美容、个人护理：美容、个人护理：1个个n餐饮：餐饮：12个个n L4共计品牌共计品牌13个个15上海国金中心上海国金中心品牌配比业种业种品牌数量品牌数量占比（占比（%）代表品牌代表品牌时尚服饰8144CHANEL（香奈儿）、GUCCI（古驰）、HERMES（爱马仕）、PRADA、LOUIS VUITTON、DOLE&GABBANA、GIORGIOA ARMANI珠宝/钟表/饰物2614Cartier（卡地亚）、BVLGARI（宝格丽）、Chopard（萧邦）美容/个人护理84CLARINS、Jurlique、Loccitane餐饮6133阑俏江南、意索娜意大利餐厅、赛百味、星巴克、

6、哈根达斯服务32HSBCATM、L&C皮革工房、思波德洗衣中心特色商店21AppleStore、超生活工艺礼品/其他21Baccarat、RIMOWA电影院11百丽宫影城合计：184100-说明：说明：国金中心多以国际高端时尚服饰为主，占比达44%，中高档餐饮占比约为33%， 珠宝/钟表/饰物约占14%，突出主题百货定位； 16主题：主题：奢华、品质、时尚客群分布特点：客群分布特点：高端时尚消费人群主力店：主力店：LV、香奈儿、爱马仕、卡地亚等国际一线奢侈品牌、苹果专卖店、百丽宫影城次主力店：次主力店：俏江南、利苑等项目布局特点：项目布局特点：负一、负二层餐饮分布如星巴克、哈根达斯、时

7、尚港丽、日本料理、麦当劳等快速、时尚休闲美食，娱乐配套：百丽宫影城；一层、二层多以国际一线奢侈品牌为主；三层、四层餐馆分布以利苑、俏江南、天泰、等高端餐馆为主。项目借鉴点：项目借鉴点： 项目规划设计合理，整个商场内部色调统一，以高贵浪漫的香槟色及淡米色为主要色调，装潢设计突出时尚、高贵与精致等特点，以国际级高端品牌旗舰店为卖点，流露高贵气派，让顾客感受不一样的尊贵购物享受。上海国金中心上海国金中心-项目考察小结17上海正大广场概述篇概述篇-上海正大广场概述18正大广场正大广场-项目简介项目名称：项目名称：正大广场项目位置：项目位置：上海浦东新区陆家嘴西路168号项目类型：项目类型：中高端大型国

8、际化购广场所属商圈：所属商圈：陆家嘴金融贸易区建筑面积：建筑面积：25万建筑形态及结构：建筑形态及结构：地上10层，地下3层相关配套：相关配套：提供约1900个停车位开发公司：开发公司：泰国正大集团产权归属：产权归属：物业全部自持合作模式：合作模式：租赁管理公司：管理公司：正大房地产商业管理有限公司开业时间：开业时间：2002年开业19正大广场正大广场-项目描述n 正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一。n 正大广

9、场是华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者，在其宽敞完备的空间里，为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外广场。20正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合21正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n主主 题题 馆：馆：1个n轻便美食轻便美食/咖啡店咖啡店：18个n餐餐 厅：厅：13个n保保 健健 品：品：2个n美容美发：美容美发：2个n生活服务生活服务/眼镜眼镜/其他其他：8个n电器电器/电脑电脑/数码产品数码产品：3个n家装饰品：家装饰品：5个nB2F共有共有52个品牌，下面红色标注品牌为已进个品牌，下面红色标注品牌

10、为已进驻郑州市场品牌；驻郑州市场品牌；22正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n超超 市市 ：2个n教育培训：教育培训：1个n家装饰品：家装饰品：3个n美容美容/个人护理：个人护理：2个n生活服务生活服务/银行银行/其他其他：7个nB1F共有共有15个品牌，下面红色标注品牌为个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌；已进驻郑州市场品牌；23正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n品牌服饰品牌服饰 ：13个 n轻便美食轻便美食/咖啡店咖啡店：5个n珠宝珠宝/钟表：钟表：5个n皮具用品皮具用品/皮鞋皮鞋/手袋：手袋：2个n美容美容/个人护理：个人护理：3个n生活服务生活服务/其他其他：1个n餐餐

11、 厅厅：3个n1F共有共有32个品牌，下面红色标注品牌为已进个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌；驻郑州市场品牌；24正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n品品 牌牌 服服 饰饰 ：14个n轻便美食轻便美食/咖啡店咖啡店：1个n珠宝珠宝/钟表钟表/眼镜：眼镜：3个n皮鞋皮鞋/皮具皮具/手袋：手袋：2个 n主主 题题 馆：馆：2个n餐餐 厅：厅：1个n2F共有共有67个品牌，下面红色标注品牌为已个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌；进驻郑州市场品牌；25正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n品品 牌牌 服服 饰饰 ：20个n皮鞋皮鞋/皮具皮具/手袋：手袋：3个n轻便美食轻便美食/

12、咖啡店咖啡店：2个n珠宝珠宝/钟表钟表/眼镜：眼镜：2个 n个人护理个人护理/美容：美容：1个n主主 题题 馆：馆：1个n生活服务生活服务/其他其他：2个n餐餐 厅：厅：1个n3F共有共有32个品牌，下面红色标注品牌为已进驻个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌郑州市场品牌；26正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n品品 牌牌 服服 饰饰 ：10个n皮鞋皮鞋/皮具皮具/手袋手袋：1个n珠宝珠宝/钟表钟表/眼镜：眼镜：1个 n儿童用品儿童用品/儿童玩具：儿童玩具：1个 n主主 题题 馆：馆：1个n餐餐 厅：厅：2个n4F共有共有38个品牌，下面红色标注品牌为已个品牌，下面红色标注品牌为已进

13、驻郑州市场品牌；进驻郑州市场品牌；27正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n品品 牌牌 服服 饰饰 ：22个n皮鞋皮鞋/皮具皮具/手袋：手袋：5个n轻便美食轻便美食/咖啡店咖啡店：1个n珠宝珠宝/钟表钟表/眼镜：眼镜：1个 n儿童用品儿童用品/儿童玩具儿童玩具/教育培训：教育培训：2个n娱娱 乐乐 休休 闲：闲：2个n餐餐 厅：厅：21个n5F共有共有54个品牌，下面红色标注品牌为已进驻个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌；郑州市场品牌；28正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n生活服务生活服务/其他其他 ：1个n家家 居居 饰饰 品品：2个n个人护理个人护理/美容：美容：1个n儿童用

14、品儿童用品/儿童玩具儿童玩具/：10个n娱娱 乐乐 休休 闲：闲：1个n餐餐 厅：厅：6个n6F共有共有21个品牌，下面红色标注品牌为已进驻个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌；郑州市场品牌；29正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n个人护理个人护理/美容：美容：5个n 餐餐 厅：厅：3个n教教 育育 培培 训训 ：2个n娱娱 乐乐 休休 闲闲：2个 n儿童用品儿童用品/儿童玩具儿童玩具/：1个n娱娱 乐乐 休休 闲：闲：3个n7F共有共有16个品牌个品牌,下面红色标注品牌为已进驻郑下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌；州市场品牌；30正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n 餐餐 厅：

15、厅：17个n轻便美食轻便美食/咖啡店咖啡店 ：2个n娱娱 乐乐 休休 闲闲：2个 n8F共有共有21个品牌，下面红色标注品牌为已进驻个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌；郑州市场品牌；31正大广场正大广场-楼层布局及品牌组合n 餐餐 厅：厅：1个 9F9F共有共有1 1个品牌个品牌n正大厅正大厅是复合型多功能厅，提供高档专业设施是复合型多功能厅，提供高档专业设施配备，符合多种活动举办，包括：各式会展、新配备，符合多种活动举办，包括：各式会展、新品发布、各式庆典等多种活动类型；。品发布、各式庆典等多种活动类型；。n 餐餐 厅：厅：1个 10F共有共有1个品牌个品牌32正大广场正大广场品牌

16、配比业种业种品牌数量品牌数量品牌服饰92珠宝/钟表/眼镜21餐饮67个人护理/美容13生活服务/其他10电器数码/家居7皮具皮鞋/手袋20娱乐休闲8儿童用品/儿童玩具12教育培训4正大主题馆6合计：260n正大广场共有260个品牌；n国际、国内一线时尚服饰为主，占比将近35%，中高餐饮占比约为26%，可选择性强，珠宝/钟表/饰物约占8%；n品牌以时尚服饰及餐饮为主。33正大广场正大广场-项目考察小结主题：主题：现代家庭娱乐及购物中心客群分布特点：客群分布特点：家庭成员一站体验式消费群体主力店：主力店：ZARA、H&M、C&A、NAVO、卜蜂莲花超市、正大星美电影院、小南国、俏江

17、南等次主力店：次主力店：无印良品、玩具反斗城、丝芙兰、好乐迪、特力屋、汤姆熊、威尔士健身、名店运动城、正大主题馆（美鞋苑、美妆苑、伊殿、绅士馆）等配套项目布局特点：配套项目布局特点：餐饮每层分布，部份餐饮开两家店、四海美食云集品类丰富，可满足不同需求；个人护理/美容集中分布七层、娱乐类项目丰富，教育培训、生活服务、银行等，打造真正意义上的以现代家庭成员为单位的一站式娱乐、购物体验式消费；项目借鉴点：项目借鉴点： 1. 项目规划设计合理，能让置身其中的顾客得到卓越享受； 2. 国际国内名品服饰、大型电子休闲游戏中心、电影院及主题餐厅应有尽有，为顾客提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的一站式服务体

18、验； 3.配套服务设施齐全，向顾客提供爱心伞、婴儿车、轮椅、地图查询、针线包及广播等服务； 4.内部空间规划新颖，如：内部通过一个大的斜坡连廊把庞大的空间贯穿起来，连廊错层连接，增加空间的变换，顾客如同在室外，打破空间的局促感；项目引戒点：项目引戒点： 设备设施陈旧，灯光照明不够明亮，外立面缺少时尚元素与周边环境不太相符。34总总目录目录n前 言n概述篇n重点篇n借鉴篇n分享篇n 百联集团背景n 百联项目介绍n 百联项目对比35百联集团背景百联集团背景-集团简介n 百联集团于百联集团于20032003年年4 4月月2424日成立，为国有独资公司，经营日成立，为国有独资公司，经营 范围为国内贸易

19、、生产资料、现代物流、商业房地产开范围为国内贸易、生产资料、现代物流、商业房地产开 发等。发等。n 以超商、综合百货、生产资料贸易为三大核心业务，以以超商、综合百货、生产资料贸易为三大核心业务，以 物流配送、商业房产、电子商务三大培育业务；物流配送、商业房产、电子商务三大培育业务；n 拥有百联股份、物贸股份、联华超市、友谊股份和第一拥有百联股份、物贸股份、联华超市、友谊股份和第一 医药等医药等 5 5 家上市公司；家上市公司；n 遍布全国遍布全国 25 25 个省市约个省市约70007000余家营业网点，几乎涵盖了余家营业网点，几乎涵盖了 国际商贸流通集团现有的各种业态，如百货、标准超市、国际

20、商贸流通集团现有的各种业态，如百货、标准超市、 大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣店、专业专卖店大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣店、专业专卖店 和物流等和物流等。 百联集团所开发商业项目，均由集团旗下的百联集团所开发商业项目，均由集团旗下的上海友谊集上海友谊集团股份有限公司团股份有限公司进行操作运营，目前总共拥有商业建筑面积进行操作运营，目前总共拥有商业建筑面积超过超过600600万平方米，年营业收入近万平方米，年营业收入近500500亿，经营网点遍布全国亿，经营网点遍布全国2020多个省市超过多个省市超过50005000家，几乎涵盖了零售业现有的各种业态，家，几乎涵盖了零售业现有的各种业态

21、，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣店、专业专卖店等。店、专业专卖店等。 36百联集团背景百联集团背景-集团品牌展示37百联中环购物广场百联项目介绍百联项目介绍38百联中环购物广场项目简介百联中环购物广场项目简介项目名称：项目名称：百联中环购物广场项目位置：项目位置：位于上海市普陀区，沪宁高速公路与真北 路中环线交汇处项目类型：项目类型：中端社区型购物中心功能定位：功能定位：是集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐为一 体的超大型、现代化消费场所所属商圈：所属商圈：属于真北商贸群和真光商业中心建筑面积：建筑面积：25万建筑形态及结构

22、：建筑形态及结构：地上4层，地下1层开发公司：开发公司：上海百联集团股份有限公司管理公司：管理公司：上海百联中环商业管理有限公司产权归属：产权归属：物业全部自持相关配套：相关配套：提供约1500个停车位开业时间：开业时间：2006年12月21日开业39百联中环百联中环-楼层布局及品牌组合A区| 世纪联华 | B区| 汪满田茶社 | 佰草集 | 衣品折扣 | 秦镇西北风味| AK147桌球俱乐部 | 久斯台球 | 真功夫 | 谷田米粉 | 新亚大包 | 丰裕生煎 | 可颂坊 | 帕帕罗蒂面包房 | 阿吉豆 | 快乐柠檬 | 争鲜（寿司） | C多多 | 丸来丸去 | 左妈蜀食 | 一伍一拾 |

23、奈氏迪 | 魅彩针织 | 福耐特洗衣房 | 中央商场维修铺 | 玛奴拉 | 瑞丽摄影 | 饰空间 C区| 飞霆卡丁车 A区B区C区n购 物：17个n餐 饮：26个n休闲娱乐：3个n功能服务：6个nB1F共共51个品牌个品牌,下面红色标注品牌为下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌已进驻郑州市场品牌40A区B区C区A区区 | 东方商厦（中环店） | 妇女用品商店 | 第一医药 | 农业银行 | 屈臣氏 | 丝芙兰 | 好乐迪KTV | 锦江旅游 | 星巴克咖啡 | 满记甜品 | 肯德基 | 禾绿寿司 | 一茶一座 | 避风塘 | DQ冰淇淋 | 悠悠阁足浴 | B区区| 优衣库 | 第一食品 |

24、浦发银行 | 中国移动 | 万宁 | 鸥美药妆 | LensCrafters | 艾视迪 | 必胜客 | 味千拉面 | 蕉叶咖喱屋 | 干锅居 | 爱茜茜里冰淇淋 | bread talk | 芭斯罗缤冰淇淋 | 贝儿多爸爸泡芙 | 宜芝多 | 来伊份 | 诗泥健康会所 | 柯达摄影 | VELO C区区| 中环红木馆 | 巴贝拉 | 益茂游艺城 | 罗森 n购购 物：物：30个n餐餐 饮：饮：21个n休闲娱乐：休闲娱乐：5个n功能服务功能服务：8个n1F共有共有64个品牌，下面个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌州市场品牌百联中环百联中环-楼层布局及品牌组合41

25、A区B区C区A区区| 东方商厦（中环店） | 贝沁儿童用品 | 博士蛙365婴幼童购物广场 | 卡通尼儿童乐园 | 知音琴行 | 赢在起点 | 韩风炭火烤肉 | 尚田造型 | 邵菲美发 | 伊美娜美容 B区区| 宝大祥青少年儿童购物中心 | 浦发银行 | 必胜客 | 反斗乐园 | 奥菲 | 马威 | 星宝宝摄影 | 天农服装加工 C区区| 中环红木馆 | 金汉斯啤酒烤肉 | 两岸咖啡 n购购 物物：34个n餐餐 饮：饮：4个n休闲娱乐：休闲娱乐：2个n功能服务功能服务：8个n2F共有共有48个品牌，下面红色个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品标注品牌为已进驻郑州市场品牌牌百联中环百联中环

26、-楼层布局及品牌组合42A区B区C区n购购 物：物：8个n餐餐 饮：饮：4个n休闲娱乐：休闲娱乐：4个n功能服务功能服务：3个n3F共有共有19个品牌，下面红色个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品标注品牌为已进驻郑州市场品牌牌 A区| 东方商厦（中环店） | 国美电器 | 韦博国际英语 | 爱贝思母婴spa | 好乐迪KYV | 书云服装加工 B区| 特力和乐 | 万商羽绒 | 神州数码 | 小君厨房 | 同君福大酒楼 | 秦秦渔港 | E-kids Island | 仙宝玩具王国 C区| 中环红木馆 | 天行健健身房 百联中环百联中环-楼层布局及品牌组合43A区B区C区n购购 物：物：

27、5个n餐餐 饮：饮：13个n休闲娱乐：休闲娱乐：1个n功能服务功能服务：1个n4F共有共有20个品牌，下面红个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市色标注品牌为已进驻郑州市场品牌场品牌 A区| 东方商厦（中环店） | 新华书店 | 望湘园 | 豆捞金坊 | 大渔日式料理 | 正元韩国料理 | 蜀菜行家 | 萨莉亚 侬好蛙 | 山间堂 B区| 和记小菜 | 伶达港骨头皇火锅 | 韩林炭烤 | 乐胜保龄球 | 水游谷游艺城 | 蓝色艺术馆 | 中环一品体检中心 C区| 美龄宫大酒店 | 紫光阁茶艺会所 | 放电影院 百联中环百联中环-楼层布局及品牌组合44百联中环百联中环-业态配比业态业态品牌数量品

28、牌数量购物94餐饮68休闲娱乐15服务配套26合计：203n时尚服饰时尚服饰及专业卖场购物为主及专业卖场购物为主，占比，占比4646% %，中高，中高餐饮占比约餐饮占比约为为3434% %，可选择性强，可选择性强，服务，服务/ /配套配套约占约占1313% %；n休闲娱乐品牌数量占比较低，但其都以大店为，休闲娱乐消休闲娱乐品牌数量占比较低，但其都以大店为，休闲娱乐消费人群占比还是较高。费人群占比还是较高。45百联中环百联中环-业态布局及品牌组合说明：说明：1.百联中环内入驻有203个品牌； 2.百联集团旗下关联品牌入驻有：东方商厦、世纪联华、妇女用品商店、第一医院、吴良材眼镜、茂昌眼镜； 3.

29、上表标红品牌为郑州已进驻品牌，共69个品牌。46百联中环百联中环-考察小结类别类别品牌品牌主力店东方商厦、世纪联华、红木艺术馆、妇女用品商店、第一食品、宝大祥青少年儿童购物中心、卡通尼儿童乐园、博士蛙365婴幼童购物广场、好乐迪KTV、国美电器、特力和乐家居、水游谷游艺城、乐胜保龄球馆、古玩珠宝城、上海同群福餐厅、美龄宫大酒店、放电影影城次主力店卡丁车、益茂游艺城、优衣库、ESPRIT、必胜客、星巴客、屈臣氏、华浦教育、韦博国际英语、新华书店、韩林炭烤n项目借鉴点：项目借鉴点： 业态齐全，大型品牌店、大型电子休闲游戏中心、专业卖及主题餐厅等，为顾客提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体一站式购物广

30、场；n项目引戒点：项目引戒点： 1.百货与购物中心合一的经营模式，两者之间品牌交叉通过定位错层避免重复，但形成了客流错层，不能很好客流共享； 2.购物中心楼层动线规划及经营功能混乱，部分区域商铺牌牌空置状态，购物环境给人以乱差的感觉； 3.缺乏良好的规划和导购设计，自行车停放无序，象进了自由市场； 4.配套、设备设施陈旧且不足，灯光照明不够明亮，顾客休息区极少。47百联金山购物中心百联项目介绍百联项目介绍48百联金山购物中心项目简介百联金山购物中心项目简介项目名称：项目名称：百联金山购物中心项目位置：项目位置：位于上海市金山区卫清西路188号项目类型：项目类型：中端社区型购物中心功能功能 定位

31、：定位：是集时尚购物、休闲餐饮、文化娱乐和 社区服务于一体的多功能购物中心所属商圈：所属商圈：属于真北商贸群和真光商业中心建筑面积：建筑面积：8.5万建筑形态及结构：建筑形态及结构：地上4层，地下1层开发公司：开发公司：上海百联集团股份有限公司管理公司：管理公司：上海百联金山商业管理有限公司产权归属：产权归属：物业全部自持相关配套：相关配套：提供约500个停车位开业时间：开业时间：2010年9月28日开业49百联金山百联金山-楼层布局及品牌组合地下一楼是经营世纪联华大卖场购物餐饮功能服务东方商厦、屈臣氏、UNIQLO、迪信通、PARIS&BAGUETTE、NAUTIA、LACOSET、

32、BEAN POLE、ECCO、奥特莱斯、SISLEY、Clarks、adidas、NIKE、莱尔斯丹、ZA、OLAY、KOSE哈根达斯、星巴克、肯德基、避风塘、必胜客、永和大王、游子老鸭粉丝馆、西树工坊、爱茜茜里冰淇淋、快乐柠檬、可派、马哥孛罗面包、许留山中国工商银行、居适家1楼为专业专卖店、品牌折扣店、时尚品牌店、餐饮等50儿童休闲娱乐、品牌折扣店、时尚品牌店、餐饮、文化教育等入驻品牌一伍一拾、Wrongler、KONZEN、VERO MODA、ONLY、JACK&JONES、ELAND、宝大祥青少儿购物中心、LEE、ESPRIT、GEOX、GXG、佰草集、马克华菲、拉夏贝尔、茂昌眼

33、镜大碗鱼、韩林炭烤、雅典舫、围炉火锅、思南、花袭人红楼干锅、味千拉面、贝尔多爸爸泡芙工坊汤姆熊百联金山百联金山-楼层布局及品牌组合51时尚品牌店、影院、休闲娱乐、健身中心、餐饮豆捞金坊蜀菜行家好乐迪KTV、一兆韦德健身房、培正逗点早教中心、星美国际影城高田美发培正摄影丰收日大酒店百联金山百联金山-楼层布局及品牌组合52百联金山百联金山-业态布局及品牌组合楼层楼层业种业种品牌品牌数量数量B1FB1F购物购物世纪联华世纪联华1 11F1F购物购物屈臣氏、UNIQLO、迪信通、PARIS&BAGUETTE、NAUTIA、LACOSET、BEAN POLE、ECCO、奥特莱斯、SISLEY、C

34、larks、adidas、NIKE、莱尔斯丹、ZA、OLAY、KOSE1717餐饮餐饮哈根达斯、星巴克、肯德基、避风塘、必胜客、永和大王、游子老鸭粉丝馆、西树工坊、爱茜茜里冰淇淋、快乐柠檬、可派、马哥孛罗面包、许留山1313功能服务功能服务中国工商银行、居适家2 22F2F购物购物一伍一拾、Wrongler、KONZEN、VERO MODA、ONLY、JACK&JONES、ELAND、宝大祥青少儿购物中心、LEE、ESPRIT、GEOX、GXG、佰草集、马克华菲、拉夏贝尔、茂昌眼镜1717餐饮餐饮大碗鱼、韩林炭烤、雅典舫、围炉火锅、思南、花袭人红楼干锅、味千拉面、贝尔多爸爸泡芙工坊8

35、8休闲娱乐休闲娱乐汤姆熊1 13F3F餐饮餐饮豆捞金坊、蜀菜行家2 2休闲娱乐休闲娱乐好乐迪KTV、一兆韦德健身房、培正逗点早教中心、星美国际影城4 4功能服务功能服务高田美发、培正摄影2 24F4F功能服务功能服务丰收日大酒店1 1合计：合计：- -6868说明：说明：1.百联金山内入驻有68个品牌； 2.百联集团旗下关联品牌入驻有：东方商厦、世纪联华、奥特莱斯、茂昌眼镜； 3.上表标红品牌为郑州已进驻品牌，共39个品牌。53百联金山百联金山-考察小结主题：主题：现代家庭娱乐及购物中心客群分布特点：客群分布特点：家庭成员一站体验式消费群体；主力店：主力店：东方商厦、星美国际影城、世纪联华、汤

36、姆熊、宝大祥、好乐迪、一兆伟德、大丰收酒店等次主力店：次主力店：无印良品、玩具反斗城、丝芙兰、好乐迪、特力屋、汤姆熊、威尔士健身、名店运动城、正大主题馆（美鞋苑、美妆苑、伊殿、绅士馆）等项目借鉴点项目借鉴点： 购物环境：卖场的硬件设施完善，基础照明合理，色彩搭配明快和谐，给人舒适的感觉；项目引戒点：项目引戒点： 品牌结构结构较为单一，大多品牌店以折扣货品销售为主，餐饮品牌较合理而休闲娱乐类业态较为缺失，从而无法形成完整的消费体系。54百联西郊购物中心百联项目介绍百联项目介绍55目目 录录一、项目概况一、项目概况n 项目概述n 区域环境二、项目二、项目定位及整体布局定位及整体布局n 项目定位n

37、业态分布n 各楼层布局三、业态布局及品牌组合三、业态布局及品牌组合n 业态配比n 业种布局及品牌组合四、合作方式四、合作方式五、百联西郊项目总结五、百联西郊项目总结56一、项目概况57百联西效购物中心百联西效购物中心-项目概述项目名称：项目名称：百联西郊购物中心项目位置：项目位置：上海西郊的长宁区新泾地区 ，仙霞西路88号项目类型：项目类型：中高端社区型购物中心所属商圈：所属商圈：上海长宁区新泾商圈建筑面积：建筑面积：11万建筑形态及结构：建筑形态及结构：地上4层，地下2层开发公司：开发公司：上海百联集团股份有限公司设计公司：设计公司：美国JEDE国际建筑事务所、中国上海现代建筑管理公司：管理

38、公司：上海西郊百联商业管理有限公司产权归属：产权归属：物业全部自持相关配套：相关配套：提供约500个停车位开业时间：开业时间：2004年12月2日开业58百联西效购物中心百联西效购物中心-区域环境区域位置区域位置 项目位于上海主城区与开发区交汇处，从区域位置来看与我郑汴路项目比较接近。 消费环境消费环境 百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。周边地区房价高于全市均价，购物消费能力很强。对于我郑汴路项目而言，周边聚集着大量建材类专业市场，消费人群多为个体私营业主，同样具有较强的购买力。关联性关联性分析分析 综合百联西郊购物中心的体

39、量、建筑形态、区位、及周边消费人群等因素，该项目于我郑汴路项目均有较高的参考价值，不同的是由于百联项目周边多为高端住区，其高端客源稳定，属自给型商业模式，而我项目周边高端客群多为中小企业主，所以在业态规划及商业功能上可能要以项目的商务休闲类和体验式消费为主。59二、项目定位及整体布局60百联西郊购物中心百联西郊购物中心-项目定位吃喝玩乐购一站体验式购物吃喝玩乐购一站体验式购物全客层消费，突出体现时尚体验式购全客层消费，突出体现时尚体验式购物，中端收入客户为主力客层物，中端收入客户为主力客层百货，综合超市，生活电器，品牌服饰百货，综合超市，生活电器，品牌服饰，主力餐饮、娱乐休闲大店、教育等，主力

40、餐饮、娱乐休闲大店、教育等 功能定位功能定位 客层定位客层定位 业态定位业态定位中高端中高端多功能新型社区商业中心多功能新型社区商业中心 项目定位项目定位61楼层楼层业种业种品牌数量品牌数量B2F 家居用品/工艺品个人护理、服务配套5B1F餐厅、服务配套、美容/美发、服饰、工艺品81F餐厅、轻便美食/饮品、时尚服饰、珠宝/钟表/眼镜、百货、化妆品、精品数码、服务配套、运动卖场442F餐厅、时尚服饰、百货、超市、精美饰品、服务配套，珠宝/钟表/眼镜393F餐厅、时尚服饰、超市、包/内衣、床上用品、休闲鞋、书店、服务配套、电器/通讯卖场、休闲运动服饰354F餐厅、休闲娱乐、服务配套、专业零售、童装

41、、教育28顶层顶层休闲娱乐3说明：说明：1.百联西郊购物中心总商业面积为：6.05万； 2.品牌总数：162个；百联西郊购物中心百联西郊购物中心-业态分布62p地下二层主要为机动车停车场、工艺礼品、专业店（特力和乐）、个人护理为主铺位数铺位数: :5 5个个品牌数：品牌数：5 5个个建筑面积：建筑面积：0.0.6 6万万百联西郊购物中心百联西郊购物中心-各楼层规划63p地下一层主要是停车场、服务配套（社区服务中心、洗衣店）、工艺品、个人护理、餐饮（肯德基）等建筑面积：建筑面积：0.0.2525万万铺位数铺位数: :8 8个个品牌数：品牌数：8 8个个百联西郊购物中心百联西郊购物中心-各楼层规划

42、64p一层两侧走廊的南面区域以餐饮业态为主，北面则以零售和服务配套为主，东侧为友谊百货、西侧则以屈臣氏、迪卡侬为主力店；p品牌数大于铺位数是由于品牌内含外广场2个饰品品牌及中心广场3个银行品牌；建筑面积：建筑面积：1.351.35万万铺位数铺位数: :3939个个品牌数：品牌数：4444个个百联西郊购物中心百联西郊购物中心-各楼层规划65p地上二层南侧主要以餐饮为主，北侧以服饰专卖为主，东西两侧分别为友谊百货和世纪联华为主力店p品牌数大于铺位数是由于品牌内含友谊百货外廊挖潜饰品品牌1个及酒类品牌2个；建筑面积：建筑面积：1.41.4万万铺位数铺位数: :3636个个品牌数：品牌数：3939个个

43、百联西郊购物中心百联西郊购物中心-各楼层规划66p地上三层南侧以新华书店和餐饮为主，北侧则为体育品牌店集聚区，东西两头分别布局永乐家电和世纪联华。p品牌数大于铺位数是由于品牌内含3个银行品牌品牌数：品牌数：3535个个铺位数铺位数: :3232个个建筑面积：建筑面积：1.251.25万万百联西郊购物中心百联西郊购物中心-各楼层规划67p地上四层以休闲娱乐、餐饮及童品消费为主导，品牌数：品牌数：2727个个铺位数铺位数: :2727个个建筑面积：建筑面积：1.011.01万万百联西郊购物中心百联西郊购物中心-各楼层规划68p购物中心顶层西侧为停车场，东侧为休闲娱乐（奈司桌球、冰之魅、娱乐高尔夫）

44、铺位数铺位数: :3 3个个品牌数：品牌数：3 3个个建筑面积：建筑面积：0.240.24万万顶层顶层百联西郊购物中心百联西郊购物中心-各楼层规划69三、业态配比及品牌组合70百联西郊购物中心百联西郊购物中心-业态配比业态业态品牌品牌数量数量面积面积（）百货16600超市16000餐饮4113100休闲娱乐106000专业卖场45800零售8516300服务配套206700n百联西郊百联西郊商业可租赁面积约商业可租赁面积约60500平米平米；n以以时尚服饰及餐饮为主时尚服饰及餐饮为主，其他较为平均。，其他较为平均。71百联西郊购物中心百联西郊购物中心-业种及品牌组合说明：说明：1.百联西郊内入

45、驻有162个品牌； 2.百联集团旗下关联品牌入驻有：友宜百货、世纪联华、享得利钟表、茂昌眼镜、可颂坊； 3.战略合作品牌有特力和乐家居、港丽餐厅、丝芙兰、屈臣氏、好乐迪KTV、卡通尼乐园、汤姆熊欢乐世界等众多知名品牌； 4.上表标红品牌为郑州已进驻品牌，共79个品牌。72百联西郊购物中心百联西郊购物中心-业种及品牌组合说明：说明： 1.1.百联西郊所有业种品牌总数为：百联西郊所有业种品牌总数为：1 16262个；个； 2. 2.品牌占比以时尚服饰、餐饮、服务配套及童装为主。品牌占比以时尚服饰、餐饮、服务配套及童装为主。73四、合作方式74百联西郊购物中心考察总结百联西郊购物中心考察总结-合作方

46、式建筑形态建筑形态业态业态租金情况租金情况合作模式合作模式合作年限合作年限交纳费用交纳费用结算模式结算模式社区体验型购物中心百货20-30个扣点保底联营3个月-1年1.交纳5千元进场费2.退场交纳5000元质保金，如无质保问题三个月后无息退还月结购物中心主、次主力店60-90元/月/平方米左右租赁3-10年交纳1-3个月的租金作为合同保证金提前2个月交纳租金服饰400-600元/月/平方米左右1.童品专区保底联营2.内铺采用保底租赁+扣点模式（两者取高） 3.临中心广场外铺采用租赁模式，逐步转为保底租赁+扣点模式（两者取高）1-5年1.租赁店铺提前2个月交纳租金2.租赁加保底拐点品牌以月结餐饮

47、租赁1.轻便美食饮品1年2.餐厅5-10年提前2个月交纳租金说明：说明：百联西郊项目入驻品牌现已全面向百联西郊项目入驻品牌现已全面向“保底租赁保底租赁+扣点模式（两者取高）扣点模式（两者取高）”的合作模式转化，的合作模式转化，营业款由百联代收，月底统营业款由百联代收，月底统一一 结算，扣除租金、保底扣点及其他费用后返还剩余款项。结算，扣除租金、保底扣点及其他费用后返还剩余款项。75五、百联西郊项目总结76百联西郊购物中心百联西郊购物中心-项目总结周边环境周边环境人口富足、消费力高、交通方便定位准确定位准确服务社区把社区中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，获得了最大的市场空间和消费群体设计人

48、性化设计人性化贯穿东西两侧出入口的步行街、交替的环形走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，使三个区域建筑有机组合成一个整体，实现客流流通互补，充分发掘室外商业价值及提高滞客时间功能布局合理功能布局合理哑铃状布局，客流主力店汇集又在中小店铺分散，客流穿梭带来更多多商机和展示业态组合齐全业态组合齐全设置大卖场、时尚百货、专业卖场、品牌专卖、休闲娱乐、餐饮、文化教育、社区服务等多种业态及多样化的店铺组合、品牌配置，满足社区居民一站式消费需求服务配套合理全面服务配套合理全面设置中庭广场、社区文化中心，定期开展活动，拉动稳定客流；地上地下充足停车位，满足停车购物需求；独特顶楼停车，将高端消费群引向高层，避

49、免”低热高冷“困境，提升高层商铺价值；36部电梯及多处步梯沟通上下客流，并保持 顺畅77百联项目对比百联项目对比项目名称项目名称项目定位项目定位产权归属产权归属业态组合业态组合经营情况经营情况购物环境购物环境百联西郊购百联西郊购物中心物中心中高端社区型购物中心百联集团对物业绝对自持，只租不售1.基本组合模式为百货+购物+专业卖场+餐饮+休闲娱乐；2.项目百货业态必定是自己公司旗下品牌，友谊百货或东方商厦作为独立店或主力店以支撑项目发展；3.自有多业种品牌占整体项目的30%-50%左右；4.多业种长期战略合作品牌占整体项目的20-30%左右；1.百购合一经营模式，各自独立经营，自负盈亏，且相互品

50、牌不重复交叉；2.西郊百联所处环境及定位准确，经营状况很好；3.中环百联由于物业结构、定位与招商存在偏差，经营状况适中；4.金山店由于所处环境为开发区还处培养期；5.购物中心合作模式从固定租金逐步向租金加保底扣点模式转变；开放式广场、人性化设计，购物环境舒适、休闲自百联中环购百联中环购物广场物广场中高端社区型购物中心，但与实际经营有偏离由于铺位分割、动线规划设计存在一定问题及硬件设备设施老化、服务配套不完善，购物感觉很凌乱，给人不舒服的感觉；百联金山购百联金山购物中心物中心中端社区型购物中心购物环境舒适，但购物氛围不足；78总总目录目录n前 言n综述篇n重点篇n借鉴篇n分享篇n百联项目启示n推

51、荐引进品牌n重点推荐品牌介绍79n 百联购物中心项目多选择在新老城交汇处布点，通过对多种业态及商业配套设施的全面覆盖，强通过对多种业态及商业配套设施的全面覆盖，强 调项目的体验感与一站式服务，调项目的体验感与一站式服务，形成以自我为中心的发展模式，聚合成为新的城市级次主力商圈；n 项目定位精准、建筑设计合理，在品牌的引进上突出“别有我精、别无我引领”的特点，与市内核心与市内核心商商 圈形成差异化经营圈形成差异化经营 ；n 物业产权的全面持有，统一经营管理，物业产权的全面持有，统一经营管理，提高对入驻商家的掌控力，为项目的稳定可持续发展提供了有 力保障； n 合作模式多样化，逐步转向“保底租赁保

52、底租赁+扣点模式（两者取高）扣点模式（两者取高）”的合作模式，从而加强对入驻品牌的 管控，同时可以规避项目经营风险，保障公司利益最大化； n“百购合一”的操作模式，充分整合百联集团旗下商业资源，充分整合百联集团旗下商业资源，形成集团作战的商业开发模式；n 与品牌商家建立长期战略合作关系，基本形成订单式开发模式，与品牌商家建立长期战略合作关系，基本形成订单式开发模式，从而缩短新项目的培育周期，降低经 营风险；n 百联集团目前在上海拥有商业项目30个，前期规划及主力商家落位由集团总部进行统一部署，后期由前期规划及主力商家落位由集团总部进行统一部署，后期由 各项目组独立运营，自负盈亏各项目组独立运营

53、，自负盈亏 。借鉴篇借鉴篇-百联项目启示80借鉴篇借鉴篇-推荐引进品牌说明：以上品牌目前尚未进驻郑州市场，但根据其在考察项目中经营现状，结合郑州市场发展趋势，可作为目标商家进行说明：以上品牌目前尚未进驻郑州市场，但根据其在考察项目中经营现状，结合郑州市场发展趋势，可作为目标商家进行接接 洽引进，其中标红品牌为重点推荐品牌。洽引进，其中标红品牌为重点推荐品牌。业种业种品牌品牌数量数量珠宝珠宝/ /眼睛眼睛/ /钟表钟表茂昌眼镜、红星眼镜、Nautica诺蒂卡手表、吴良材眼镜、华璐珠宝、和思佑珠宝6 6餐饮餐饮避风塘、爱茜茜里冰淇淋、马哥孛罗面包、许留山、花袭人红楼干锅、蜀菜行家、新亚大包、丰裕餐

54、饮、罗蒂爸爸面包房、火之舞韩式烧烤、小浦东鸡、可颂坊、左妈蜀食、赛百味、乔治咖喱屋、一茶一坐、满记甜品、来伊份、蓉城诀、吉旺港式餐厅、山间堂瓦罐、萨莉亚、侬好蛙、大渔日本料理、正元韩国料理、虹桥人家、Baguette2727休闲娱乐休闲娱乐卡通尼乐园、星美国际影城、汤姆熊欢乐世界、AK147桌球俱乐部、飞霆卡丁车、益茂游戏城、卡通尼儿童乐园、天行健瑜伽健身会所、水游谷游艺城、乐胜保龄球馆1010时尚服饰时尚服饰SISLEY 、Clarks克乐适、TONY WEAR、NAUTICA、Able Jeans、MAXWIN马威、AOFEE奥扉、KARL KANI、danxiLU、OVS INDUSTR

55、Y、Retro Gallery、UGIZ、Frizz、the Carnaby、Skechers/斯凯奇、墨达人、LE BONHEUR（幸福）、1515个人护理个人护理/ /美容美容美发美发邱竞美容、金造时足浴、鸥美药妆、诗泥健康会所、星缘坊、尚田造型、玉指轩美甲7 7专业卖场专业卖场宝大祥青少年儿童购物中心、特力和乐家居、迪卡侬3 3生活配套生活配套培正逗点早教中心、一伍一拾、珍妮花婚纱摄影、玛奴拉改衣、罗森超市、爱贝思婴儿洗浴、居适家7 781品牌名称：品牌名称：迪卡侬业态类别业态类别：超市品牌品牌定位：定位：大众化 消费客层：消费客层：所有人群开店方式开店方式：独立经营物业需求：物业需求：

56、5000-10000物业使用方式：物业使用方式：租赁、购买、合作合作期限：合作期限：5-10年门店分布：门店分布：l全国共开设34家专卖店；l目前在河南暂无门店； 品牌简介：品牌简介：迪卡侬集团是法国大型连锁运动用品量贩店，迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包括中国大陆与台湾，分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团。除了连锁运动用品店的经营外，迪卡侬集团另外一个最大的特色就是拥有丰富的自有品牌产品阵线，并根据运动类别的不同，分为16种以上不同的名称品牌。目前，迪卡侬在中国拥有34家概念店, 北京5家，上海6家，深圳2家，大连2家，其他分别位于大连、青岛、南京、杭

57、州、无锡、成都、广州和天津。商场面积均为4000平方米以上，提供有包括65个运动项目的运动产品，所有产品根据运动类型进行分类，既有迪卡侬自有的品牌产品，也有其它有关的国际名牌产品。 借鉴篇借鉴篇-重点推荐品牌介绍82品牌名称：特力和乐品牌名称：特力和乐业态类别业态类别：家居建材家居建材功能功能定位：定位：家具、家电、家具、家电、 生活用品生活用品品牌定位品牌定位：中：中高档高档开店方式开店方式：独立经营独立经营物业需求：物业需求：1000-50001000-5000，租赁或合作，租赁或合作门店分布：门店分布：全国（北京、上海、深圳、成都、大连、杭州、宁波、无锡、昆山）共开设20多家专卖店；河南

58、暂无店面品牌简介：品牌简介：本着以爱为始，以家为本的热诚，让HOLA和乐家居馆于1997年7月在特力集团董事长何汤雄夫妇独具的眼光下创立，1998年9月于台南成立第一座家居馆。有感于忙碌纷扰的生活下，亲情抚慰与回归家园将是全球人类的渴望，追求居家环境的自主与品味，将是共通的梦想，一个以家为主题的美丽商场因此诞生。满足顾客需求，让顾客在HOLA找到梦想中的商品，实现生活的美丽愿望，成为顾客心中最优良的家饰家用品专门店领导品牌，让休閒生活回归家庭，提昇精緻、品味之居家品质是HOLA于台湾居家产业全力耕耘的期许。 借鉴篇借鉴篇-重点推荐品牌介绍83品牌名称：品牌名称：汤姆熊业态类别业态类别：游乐园品

59、牌定位品牌定位：大众化开店方式开店方式：独立经营、加盟经营面积需求：面积需求：1000-5000物业使用方式：物业使用方式：租赁合作期限：合作期限：5-10年门店分布：门店分布：全国（成都、济南、上海、武汉、南京、无锡、苏州、大连、辽宁、沈阳、哈尔滨、吉林、湖北、西安）共开设44家游戏厅；河南暂无店面品牌简介：品牌简介：汤姆熊欢乐世界于1982年创立于台湾，28年来始终是台湾经营室内主题乐园的第一品牌，1995年起跨足中国及菲律宾市场，且不断持续深耕经营，赢得海内外消费者一致的肯定。历经多年来的市场竞争，汤姆熊始终保持不变的坚持与努力，更积极朝向城市休闲，亲子同乐，益智趣味，温馨健康的全客户群

60、经营理念迈进！ 借鉴篇借鉴篇-重点推荐品牌介绍84品牌名称：品牌名称：宝大祥业态类别业态类别：游乐园品牌品牌定位：定位：中高档消费客层：消费客层：1至18岁青少年儿童为主要服务对象 开店方式开店方式：独立经营物业需求：物业需求：2000-8000物业合作方式：物业合作方式：租赁、合作合作期限：合作期限：5-10年门店分布：门店分布：l全国共开设20家专卖店；l目前在河南暂无门店； 品牌简介品牌简介： 宝大祥（宝宝长大吉祥之意）青少年儿童购物（上海）有限公司位于南京东路685号，宝大祥连锁门店遍布上海黄浦，杨浦，青浦，虹口，普陀，浦东，金山，闵行，宝山，嘉定十个区，并在江苏、浙江、武汉等地开设分店。 宝大祥青少年儿童购物（上海）有限公司旗下经营的品牌有