山西太原漪汾桥西康桥与牛津项目销售代理提案报告20120221.

1、太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！恒达世行 策研中心 2001-2011提报时间 ：2011年11月24日pm:3:00山西 晋中晋中销售代理竞标文件 真诚 高效 创造价值！金圣甲第中港演艺中心普国西部广场文华园竹韵加州小镇园梅源商务中心奥林花园祥和名邸龙湖六号中环MAX太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！（山西地产流通综合服务龙头企业完成的片区项目标杆）2003年 金港花园（长治）年度城市最高售价2005年 新世界购物广场（长治）长治长钢地区最大规模购物中心2006年 圣会 家天下（临汾）区域价值标高项目2007年年 天星锦苑（晋中）年度城市最高房价天星锦苑（晋中）年度城市

2、最高房价2007年 尚领鉴筑（阳泉）年度城市最高房价2008年年 北晨峰景（晋中）城市观景高层经典案例北晨峰景（晋中）城市观景高层经典案例2009年年 金潞苑（晋中）年度城市最高房价金潞苑（晋中）年度城市最高房价2011年 翡郦山（晋城）看盘当日销售过亿年度城市房价新高2011年 玉龙湾公馆（晋城）年度城市房价新高太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！1项目印象项目印象&目标解读目标解读太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！项目印象：地理位置资质可圈可点，可谓源远流长。1、地段优势-位于漪汾桥西，长风商务区的太原蓝本，府西到河西的老城中心。太原销售代理提案报告 真诚 高效

3、创造价值！项目印象：本体资质根骨一般，优劣参半。2、行业成熟与项目定位冲突-体量一般、容积率很高、无规模景观及充裕车位。太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！项目印象：项目周边资源配套密集，生活便利。3、胜利桥-漪汾桥-迎泽桥-聚集2000年前后的太原中坚阶层，较高水品生活圈。太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！项目印象：教育资源优势突出，教育地产形象形成。4、幼儿园至大学均有较好教育资源-小户型学区房市场适配程度较高太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！项目探索1：是否需要双标形象，教育与地段综合资源并重？Answer1:来自广告供应商的描述，两个公园距离项目的距离。建议

4、增加双标形象，主打教育，辅助地段及资源配套的丰富与稀缺，增加产品客群对应群体。太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！项目探索2：开发周期过长，品牌积淀与项目口碑的矛盾与冲突？Answer2:推新盘，打新形象以规避项目开发周期过长对市场信心的打击，地产项目品牌周期偏短的行业规律已经让区域意向客户丧失殆尽。康桥与牛津尚未开盘销售| 2012-01-17 16:04:17康桥与牛津两栋26层，主推60-120平米户型，尚未开盘销售，价格未定，现接受预约咨询，支持一次性、按揭付款。A栋已出地面；B栋盖至地上5层。康桥与牛津尚未开盘销售| 2011-08-15 11:26:07康桥与牛津两栋26层

5、点楼60-120平米户型接受预约咨询，尚未开盘销售，价格未定，支持一次性、按揭付款。A栋已出地面；B栋盖至地上5层。康桥与牛津恢复施工先接受预约咨询| 2010-11-22 17:57:50康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型预约咨询。价格未定，支持一次性、按揭付款。A栋出正负零；B栋盖至5层，已恢复施工。康桥与牛津预计11月开盘销售| 2010-10-26 16:36:12康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型预约咨询，预计2010年11月开盘销售。现预计每平米起价5000元，均价5200元，支持一次性、按揭付款。A栋出正负零；B栋盖至5层，尚未恢复施工。康桥与牛津新盘展示 接

6、受预约咨询| 2010-09-15 16:11:34康桥与牛津两栋26层点楼50-120平米户型预约咨询，每平米起价5000元，均价5200元，支持一次性、按揭付款。A栋出正负零；B栋盖至5层，尚未恢复施工。康桥与牛津| 2010-06-12 15:35:32康桥与牛津两栋26层点楼50-120平米户型预约咨询，每平米起价5000元，均价5200元，支持一次性、按揭付款。A栋盖至五层；B栋打地基中。康桥与牛津| 2010-02-23 17:57:03现在预约排号中，排号费5000，排号购房可享95折。尚未开盘。康桥与牛津| 2010-02-01 16:34:05现排号中，B栋工程出地上三层，A

7、栋打完地基，均价4750元左右，已有土地证，热卖50-120平米户型，支持一次性付款、分期、按揭（首付30%）。康桥与牛津| 2010-01-04 15:50:11预计2月开盘，现排号中。B栋工程出地上三层，A栋未动工。预计价格在5000元左右，热卖50-120平米户型。康桥与牛津| 2009-12-01 15:36:59工程进度盖至2层，开盘时间待定。康桥与牛津| 2009-10-29 09:38:02预计11月开盘，现工程浇铸阶段，售楼处已建成康桥与牛津| 2009-08-27 15:20:11交5000元意向金，开盘享受95折康桥与牛津| 2009-07-30 14:55:22未售，前期

8、筹备，接受意向咨询太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！项目目标解读：收益实现速度有既定要求风险控制强于利润最大。双指标要求源于行业调控及项目自身特点。今年上半年亮相销售，预计14个月分3期消化完毕1212年年3 3月月5 5月月7 7月月9 9月月1111月月1313年年1 1月月3 3月月5 5月月6 6月月8 8月月售楼部认购强推A栋，2次强销商铺入市，B栋认购清盘交房扫尾B栋强推开盘关键节点项目进度了解：项目进度了解：p 整体项目预计分三次强势公开销售p 首推预计3月份展示区开发蓄客，5月份推出A栋开盘p 整体项目总户数597户，预计14个月内消化完毕，平均消化速度约43套/月。

9、太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！项目目标解读：品质追求高于速度追求1、价值实现突破区域现状，看齐漪汾桥东价格第二阵营摩天石：摩天石：港均价14000滨河体育中心东门。浙江大厦：浙江大厦：住宅9000元太原电视台南侧。时间价值国际丽都城国际丽都城摩天石摩天石浙江大厦浙江大厦世纪柏林世纪柏林蓝水假日蓝水假日漪汾新居漪汾新居万锦太和佳苑万锦太和佳苑国际丽都城：国际丽都城：毛坯7500/平米原天龙啤酒厂厂址，18万平社区。世纪柏林：世纪柏林：6600元/平米板式高层住宅，原山西建筑机械厂地址。蓝水假日：蓝水假日：毛坯6500元/平米板式高层，:玉门河与西渠路交汇处。第二集团第二集团漪汾新居

10、：漪汾新居：户型84.2平米、85.2平米、81.7平米。均价5300元/ ，工程进度：打桩完毕。万锦太和嘉苑：万锦太和嘉苑：主力户型在56-110平米之间，正在打桩本项目片区目前价格本项目片区目前价格本项目希望达到的价值目标本项目希望达到的价值目标太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！项目目标解读：品牌追求于利润追求并重2、企业战略品牌提升试水，做品质舒居盘开发专家需求满足时间6500小户型小户型5800/80以上以上A栋初期推盘试水，刚性需求以规避塔楼与板楼的舒适性差距项目品牌成熟，质价双提升。6200/70-80A栋教育地产推盘，价值提升。本项目本项目6500开盘开盘本项目在12年

11、末至13年市场转热，B栋精装修面市，品质精装项目粉墨登场。从满足基本的刚性需求到品质舒居大盘的转变从满足基本的刚性需求到品质舒居大盘的转变太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！小结：因教育全方位发力，项目价值突破与品牌提升试水开发商目标开发商目标速度保证：速度保证：14个月销售完毕个月销售完毕品牌提升：试水品质舒居住宅品牌提升：试水品质舒居住宅基础目标基础目标提升目标提升目标价值突破：看齐第二阵营价值突破：看齐第二阵营本次报告围绕目标实现重点探讨以下4个问题：目标实现目标实现1、当前销售回款是否安全？、当前销售回款是否安全？2、竞争第二阵营价值占位？、竞争第二阵营价值占位？基础目标基础目

12、标提升目标提升目标3、核心优势长期发展战略？、核心优势长期发展战略？4、核心优势短期战术策略？、核心优势短期战术策略？太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！2现产品定位的简明验证现产品定位的简明验证从市场供应、客户需求、当前快销产品特征三个维度分析当前产品定位的销售前景太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！项目名称摩天石蓝水假日国际丽都世纪柏林占 地5.6万平方26000平方52400平方33333平方总 建 面23.13万平米84159平方米185000平方米119000平方米户型面积300-800平米（289.4、307.46、389.98)64、69、89、91、94、106

13、；125、153、171、179二期主推86、102、13585-170平米层 数2923、30、1829、3027、28容 积 率4.133.433.533.5绿 化 率46.77%35%38.50%36.50%工程进度2#楼、3#楼、5#楼、6#楼、7#楼盖至地上27层。(2012-02-08)在做地下车库。(2012-02-10)二期2#楼已交房，6#楼、7#楼盖至地上26层(2012-02-7)已完工，现房(2012-1-15)现 均 价140000/6500元/7500元/平6700元/平太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！太原销售

14、代理提案报告 真诚 高效 创造价值！l典型项目产品面积段：单位典型项目产品面积段：单位 平米平米5060708090100110120摩天石浙江大厦蓝水假日漪汾新居万锦太和国际丽都世纪柏林博林文苑中环花园天平观筑130140150160170180190200240280320289-38983、99128、12615464、69179 171153125 10689、91、94、84.2、85.2、81.7110561351028617085133 12311197969755137.61 111.67 95.73产品供应特征：漪汾桥西片区产品有以下特点：1、再次改善性产品市场需求匮乏，除外

15、汾河沿岸区域与再改产品适应性差；2、中高端购买力一般性外流；3、小三居室或者舒适性两室房型为市场主流，主流套均面积略高于太原平均水平；4、地缘性客户刚性需求为市场主流，地缘性首改客户为辅助，沿河部分中高档商品房为补充。目前市场供应产品面积主流区间：目前市场供应产品面积主流区间：1 1、2 2房主力面积：房主力面积：70-9970-99平米平米2 2、3 3房主力面积：房主力面积：95-13095-130平米平米3 3、4 4房主力面积：房主力面积：135-155135-155平米平米漪汾桥西区域产品供应特征VS本项目产品定位：各户型面积位于主流区间靠下，塔楼住宅舒适性低于市场平均水平本片区整体

16、户型配比本片区整体户型配比2 2房房8080平米平米20%20%3 3房房9090平米（平米（2+12+1）30%30%120120平米（平米（3+13+1）40%40%4 4房及其它房及其它140140平米及以上平米及以上10%10%目前市场供应产品主流配比：目前市场供应产品主流配比：1 1、2 2房比例：房比例：30%-70%30%-70%2 2、3 3房比例：房比例：20%-45%20%-45%3 3、4 4房比例：房比例：1%-10%1%-10%供应太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！1、漪汾桥西客户群地域特征：区域地缘性客户+市区客户，其中，太原北客户5-6成，外阜客户3-4

17、成2、漪汾桥西客户群职业特征：太重等企业客户、教育院校、政府事业单位是区域内客户的三大重要来源3、漪汾桥西客户群阶层特征：区域内企业客户及青年白领阶层需求旺盛，以2房起步，在片区内考虑中、长期居住4、漪汾桥西客户群阶层特征：区域内老居民拆迁及换房升级需求近年放大，多选择2、3房，更换居住环境5、漪汾桥西客户群阶层特征：除区域内与市区北部客户外，周边县市的生意人/泛公务员也为改善居住环境，孩子教育购买客群太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！漪汾桥产品客户群VS漪汾桥产品供应特征：以需定供企业客户活跃支撑2房产品盛行，本地换房、市区性价比客户、进城客户是3房客户的主力支撑核心客户1、漪汾桥

18、西本地客户；2、在城北工作的外地客户；核心客户核心客户重要客户重要客户离散客户离散客户重要客户1、桥东片区客户；2、周边市县进城客户偶得客户1、投资客户；2、城北回归客户；3房产品主力目标客户群体：1、本地换房客户2、市区北部性价比客户3、周边市县进城客户2房产品主力目标客户群体;本地及外来的在北部区域工作的企业白领阶层太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！本项目客户结构因教育将有别于河西传统客户结构：辐射范围扩大&辐射目标人群以小太阳三口之家为主客户分类客户分类客户群构成客户群构成核心客户核心客户1、本地换房客户2、市区北换房客户重点客户重点客户1、周边县市进城换房客户2、城北

19、企业白领首置客户3、桥东其他区域换房客户辐射目标人群主要以小太阳的三口之家为主辐射目标人群主要以小太阳的三口之家为主客户太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！1、市场产品消化特征与本项目产品定位：项目产品定位上来看，产品与市场主流产品兼容性好，主力产品略小于畅销产品面积范围；2、市场产品消化特征与本项目产品定位：项目客群定位上来看，主力客群与项目特性略有偏差，作为教育地产学区房考虑，需求主力面积应大于80平米的小太阳家庭，本地换房的客户和刚性需求则客群更宽泛并与本案产品更为匹配；3、市场产品消化特征与本项目产品定位：项目推广形象定位上来看，因为推广客群定位偏差，完全学区房概念是不能充分发挥广告预算的效能的，建议更换案名及采用双塔概念定位；4、立体车库的考虑及赠送面积将成为本案解决滞销户型销售的方向。太原销售代理提案报告 真诚 高效 创造价值！如何成为国际丽都城、世纪柏林并列的市场另一价值极点？3基于核心价值的营销占位基于核心价值的营销占位本项目基于竞争优势的价值体系搭建：以教育为核心，风格与产品附加值为重点竞争价值占位：竞争价值占位：一座欧美风情的名校之城一座欧美风情的名校之城核心价值：核心价值：教育教育长郡中学（绝对优于凤凰城、凯旋