运用财务方法改善学生宿舍BOT案投资效益及财务可行性之

1、運用財務方法改善學生宿舍運用財務方法改善學生宿舍BOT 案投資效益及財務可性之研究案投資效益及財務可性之研究-以國合大學學生宿舍為以國合大學學生宿舍為學生:蘇祐廷教授:李建中 博士研究動機 教育部為推動全國公有校區之發展，乃鼓國各級學校採用民間與建設方式，以加速推動校園建設，尤其是較具財務可性之學生宿舍BOT 受到最多的注意。但民間與公共建設主要是注重於計劃之投資報酬與專案融資能。因此建構一套穩健可的財務分析，實為獲得銀融資之重要資訊。但一般純宿舍BOT 案較具備財務可性，故如何改善其財務可性，實為重要的研究課題。研究方法(1/2)研究方法: 1. 以工程經濟學及財務管學公式建構BOT 學生宿

2、舍財務評估模型，以作為特許公司建投資計畫書之基礎，以評估投資計畫財務可性。2. 投資計畫書中必須同時滿足學校對計畫可之要求、投資股東對報酬之要求以及融資銀對計畫償債能之要求等三方各自的要求，此時投資計畫書才具有實質之財務可性，故本模式採用淨現值(NPV)、內部投資報酬(IRR)、分償債比(DSCR)、分息保障倍(TIE)、資產報酬(ROA)、權益報酬(ROE)、自償(SLR)、回收限(PB)等八指標做為評估BOT 專案財務可性評估時之準則，及反應三方之財務要求是否滿足。研究方法(2/2)4. 因BOT 學生宿舍專案其財務特性為回收期長，本研究針對其財務評估因子進敏感，以變動償還期限、股東出資比

3、、貸款及費用攤提等財務方法，分析上述財務方法變動對獲指標之影響程，據以提出改善策。研究目的1. 本研究以特許公司建投資計畫書之角，建構BOT 學生宿舍專案財務模型，在滿足學校、投資股東及融資銀之財務要求下，分析其財務特性。2. 針對其重要之財務因子進敏感分析，配合評估準則，提出對於投資計畫書財務效益改善之建議。3. 根據投資計畫書中財務效益提升之分析成果，可以建一套改善專案財務之決策原則，以提供學校、特許公司及融資機構，三方作為談判之依據，而達三贏之局面。為何要使用BOT 為讓各國大學經費能彈性運用，實施校務基制為必然之趨勢，在於有限之教育經費及院校遽速成長下，使得國大學所能分配經費逐減少，需

4、由校務基自籌比逐提高。在此情況下，期望能藉由民間專長及資，加速校園設施興建，進而提升校園生活品質，為勢在必。目前民間與校園建設方面，乃以學生宿舍之興建最具代表性(政院公共工程委員會，2002)。BOT 專案計畫各方參與者介紹1.政府機關 政府的觀點認為BOT 專案計畫應有效減輕財政負擔及提升基礎設施之品質為主，政府機關無法且能替投資專案公司考慮其專案之財務效益，因為會牽涉到益輸送的問題。2.投資股東 股東的觀點為計畫案之投資報酬是否滿足需求。3.融資銀 融資銀則關心其貸款品質，息與本可否順回收。BOT 學生宿舍財務模式建構基本假學生宿舍財務模式建構基本假設設(1/3)1. 計劃案於興建期所需總

5、成本(Total Project Cost, TPC)是由股東出資及融資機構貸款而。並且假設專案權益股東出資及銀資供應無虞慮。興建成本(base cost, BC)按每工程進百分比（Pj）由股東權益與融資銀依比分擔，興建期之通貨膨漲費用與息成本全部由股東支出。2. 銀貸款可藉由單一或相同融資條件之銀貸而，並假設於預估之基礎成本（BC）已包含貸款手續費及相關費用。3. 銀融資貸款息與本分階段償還，第一階段為寬限期，於寬限期僅支付息還本。第二階段為償還期，於償還期需支付本與息(本和)。本研究假設寬限期等於興建期。BOT 學生宿舍財務模式建構基本假學生宿舍財務模式建構基本假設設(2/3)4. 假設興

6、建期間並無其他周邊效益收入，故於興建期間只有支出並無收入，其現皆為負值，即興建期間之現為現出(Cash Outflow)，興建階段所用的現，主要是用以支應興建期所需之建設費用。5. 興建期較短時考慮物價指上漲之影響。6. 稅部分分為加值型營業稅（稅5%）及公司營事業所得稅（稅25%），加值型營業稅為營運收入乘外加稅，假設包含於營運操作成本另作計算，公司營事業所得稅依據中華民國稅法之規定採25%計算BOT 學生宿舍財務模式建構基本假學生宿舍財務模式建構基本假設設(3/3)7. 地價稅與房屋稅依促法計算之(地價稅全免、房屋稅減徵應納稅額百分之五十)，本案將地價稅及房屋稅包含於維護、操作等成本。8.

7、 土地徵收成本等額外費用包含於基礎建設成本（BC）。9. 操作營運期間折舊採用平均折舊法，且考慮殘值。10. 本研究中所有之據，皆採用合大學委託校外顧問公司於民國九十五五月期末報告之據。專案計畫財務評估之八大準則本研究為滿足政府、特許公司及銀對投資計劃案之需求，以下為評估準則:1.淨現值 (Net Present Value, NPV)2.內部投資報酬率(Internal Rate of Return, IRR)3.分償債比(Debt Service Coverage Ratio, DSCR)4.分息保障倍(Time Interest Earned, TIE)5.資產報酬(Return on

8、Asset, ROA)6.權益報酬(Return on Equity, ROE)7.自償(Self-Liquidating Ratio, SLR)8.回收限(Payback, PB)實證研究-學生宿舍學生宿舍BOT 案個案分析案個案分析與討與討 國合大學八甲校區學生宿舍投資案(以下簡稱八甲案)，本案原應採特許公司設定之財務，但因為本案仍在招商中，無法取得特許公司之真實，故本研究所採用及假設均為國合大學八甲校區生活相關設施 民間與興建、營運委託可性評估期末報告書之資(國合大學，2006)，預計之評估特許為40 ，預計自民國96 7 月1 日至民國136 6 月30 日，其中民國96 至民國98

9、為興建期，民國99 至136 為營運期，共38 。 八甲學生宿舍之空間規劃分為宿舍區、附屬餐廳、附屬設施及公共空間，其中宿舍區分為單人房140 間，每間5 坪；雙人房300 間，每間7 坪；四人房170 間，每間12 坪，共4,840 坪。餐廳及附屬設施分別為360 坪及300 坪。公共空間之規劃設計為宿舍區、餐廳及附屬設施之25%(1,375坪)，共計總地板面積為6,875 坪。 八甲案學生宿舍之直接成本包含結構體工程、室內裝修工程、機電設備工程及外觀工程，預估每坪單價為新台幣61,000 元/坪，估算得直接成本為新台幣419,375,000 元整(整如表2)。股東出資比變動之影響分析 研究

10、顯示，股東出資比之可範圍是19.57%至43.524%之間(DSCR1；NPV0)。當低股東出資比，可提升NPV、IRR、ROA、ROE、SLR、PB 及DPB等之值。股東出資比變動對整體計畫、學校機關、投資股東、融資銀之影響分析分述如下:（1） 整體計畫：低股東出資比可提升計畫之可性，對股東而言亦是一項多，唯股東出資比低時，特許公司之償債能亦隨之下，對銀回收本與息，則失去保障。（2） 學校機關：在財務可之條件下(NPV、IRR 及SLR 大於門檻值)，校方應期待特許公司提高股東出資比，以示投資經營學生宿舍之意願，以低特許公司發生放棄特許權，下大筆債務之可能性。（3） 投資股東：投資股東期待以

11、最小的投入，獲得最大的報酬( 低，ROE 上升)，但股東出資愈少，償債能愈低，造成的結果即是特許公司面融資困難，因此在考低股東出資比的同時，亦須衡未之償債能。（4） 融資銀：股東出資比愈小，償債能愈差( 低，DSCR&TIE 低)，銀愈沒保障，因此銀對財務評估，應注意股東出資比是否影響償債能，而且股東出資比反應特許公司之投資意願，亦是銀評估貸款與否之考。償還期變動之影響分析償還期變動對整體計畫、學校機關、投資股東、融資銀之影響分析分述如下:（1） 整體計畫：在未考慮折現之情況下，償還期延長產生額外的息費用，但從NPV、IRR 之據顯示，得知償還期延長可增強計畫之財務可性，並且可從現圖看

12、出，在償還期延長後，營運期初期之現入愈多，且營運期前後期現之差變得小穩定。（2） 學校機關：償還期延長僅可提升計畫之財務可性(NPV 及IRR 提升)，而且增加營運期初期之現(圖10)，此現象可使特許公司對計畫案有信心，對學生宿舍之營運也會加投入，學生宿舍也就獲得好的經營效及品質。（3） 投資股東：AROA 及AROE 在償還期延長之後呈現下之情況，這是由於償還期愈長，所產生的息費用愈高，低計畫之平均營收，但考慮錢的時間價值，償還期延長提升營運期前期之現，使得NPV 及IRR 上升，同時縮短回本期PB 及DPB，從此角入，償還期延長對股東而言是正面的。（4） 融資銀：融資即存在報酬與風險，對銀

13、而言，延長償還期即存在時間上之風險，雖然償還期延長ADSCR 及TIE 皆提升，但銀仍需注意特許公司之計畫在長時間執之下是否確實可，以確保償還期後期之本和能夠順回收。結(1/2)1. 在達到計畫財務可(NPV0)及滿足償債能(DSCR1)之情況下，股東出資比可得到一可範圍，本研究實證案為19.57%至43.524%之間，在此範圍內，融資銀應期望股東出資比愈高，債務愈有保障；投資股東則期望愈低，獲愈高。2. 償還期延長可提升營運初期之現入，雖產生多息費用，造成AROA 及AROE 增加，但在考慮錢之時間價值下，NPV、IRR 及SLR 是朝正面發展，ADSCR 及ATIE 皆上升，而且PB 及DPB 縮短，對專案計畫而言是有的。3. 營運期中之償還期因償還銀本和，現較其他期低，其中如遇設備新或重置有負收入之況產生，使得當