房地产经纪人复习题参考答案

1、房地产经纪局部复习题参考答案三、填空题1经纪人的特点之一是以信息为资本。2我国最早的中介出现于两汉时期马市，当时把经纪人叫驵侩。3具有最大限度实现财物价值特点的经纪活动是拍卖。4买受人未按约定领取拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费。5房地产属于不动产， 房地产权属的设定与转移必须办理 权属登记。6房地产抵押未经登记，抵押权不具有优先受偿权。7住房置业担保公司的组织形式有有限责任公司和股份两种形式。8信息 是居间人拥有的资源和资本。9房地产权属审核一般采用“三审定案的方法，即采用初审、复审和审批 的方法。10两个以上房地产产权人对全部共有房地产享有平等权利关系的共有形式是共同共有 。11中介效

2、劳以收取一定的报酬 为活动的目的。12房地产经纪活动程序的第一步是收集和运用信息 。13居间起源于希腊 。14. 房地产经纪机构经营模式可分为无店铺经营模式、有店铺经营模式和网络经营模式 。15. ?物权法?是确认财产归属与利用关系 的根本法律。单务合同 。16. 我国?物权法?规定了抵押权 、质权和留置权三种担保物权。17. 按照双方当事人是否互相享有权利、互相承当义务，赠与合同属于18. 合同是平等主体之间的 民事 法律关系。住房公积金 为资金来源，向缴存住房公积金的职工19. 个人住房公积金贷款是指以 发放的定向专项住房消费贷款。20. 一般购置定向销售安置经济适用房的贷款期限不得超过

3、30 年。21. 一般购置公有现住房或建造、翻建、大修自有住房的，其贷款期限不得超过 10 年。22. 契税是指在土地、房屋权属发生转移是，对产权承受人 征收的一种税。23. 契税的课税对象为发生产权转移变动的土地、房屋 。24. 契税的税率为 3%5%。25. 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额 。26. 房地产买卖的佣金收取，一般规定为房地产交易价格的1%3% 。27. 房地产居间业务中房源信息的处理方式主要有：纸张载体、 电脑和 电脑联机系统 。28. 房地产居间业务的房源，按客户性质可分为机构客户 和 个人客户 。29. 当居间未促成合同成立，居间人无报酬时，经纪人

4、可以请求委托人支付从事居间活动支 出的必要费用，费用的提出应以 合理、必要 为前提。30. 以代理权产生的依据不同，可将代理分为委托代理 、 法定代理 和指定代理。31. 委托代理合同中委托人的义务和责任主要是支付费用 、 付酬 和赔偿责任。32. 委托合同 用以确立代理关系，而?授权委托书?用以明确具体的代理权限。33. 委托代理合同中受托人的义务和责任主要有办理委托事务义务 、 报告义务 、 转移收益义务 和违约责任。34. 商品房销售代理类型可分为现售代理和 预售代理 。35. 商品房销售代理方，必须是经工商登记注册，领取营业执照 ，并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。36. 商品房销

5、售代理的方式可分为独家代理 、 共同代理 和参与代理。四、名词解释1自由佣金经纪人与委托人协商确定的佣金，写入合同后具有法律效力。2房地产经纪人在房地产经纪活动的各个环节中，收集加工、提供房地产信息，沟通 买卖双方，并接受客户委托从事房地产居间、代理或行纪业务，以收取佣金为目的的公民、 法人和其他经济组织。3独家代理只有合同确定的经纪人才有权出售该物业和获得佣金，其他任何人包括业 主都不能超越该经纪人权力的房地产代理方式。4房地产信息是指消息和信号所含的具体内容和意义是房地产业方面的或与房地产业 有关的内容。5地役权是指以他人不动产的利用提高自身不动产效益的权利。6法定佣金经纪人从事特定经纪业

6、务时，按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获 得的佣金。具有强制效力。7托伦斯登记制为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房 地产权利一旦载入政府产籍， 产权状态就明确地记载在权属证书上， 权利人可以凭证行使房 地产权利。8经纪在市场经济中，为促成他人交易而从事居间、行纪、代理及咨询等有偿中介服 务活动。9房地产咨询咨询是指从事咨询工作的人员运用所掌握的信息、知识、经验、技术和 职能为客户提供其所需要的信息和智力效劳活动。10. 抵押房地产处分债务履行期届满抵押权人未受清偿的抵押权人依法对抵押房地产采 取折价、拍卖或变卖，以所得价款优先受偿。11. 个人住房公积金贷款指以住

7、房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放， 定向用于在本行政区域内购置、建造、翻建、大修自由住房的专项住房消费贷款。12. 土地增值税对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征 收的一种税。13. 契税在土地、房屋权属发生转移是，对产权承受人征收的一种税。14. 房地产居间合同当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为 他方提供订立合同的时机或充当为订约媒介效劳，委托人给付报酬的合同。15. 商品房销售代理指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按委托人的根本要求进 行商品房销售并收取佣金的行为。五、简答题答题时简略说明各要点1什么是无权代理？有哪几种情

8、况？ 答：无权代理是指行为人没有代理权而以他人的名义进行民事、 经济活动的情况。 无权代理 的情况有：无代理权的代理行为；超越代理权限的代理行为；代理权终止后的代理行为。2经纪人在选择委托人时应注意哪些问题？答：1委托人的民事行为能力； 2委托人与委托事务的关联性； 3委托人的资信状况；4委托人有无被禁止参与交易的情形。3简要答复房地产法律咨询的主要内容。答：1为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据；2兼有律师资格都可以受聘担任各类房地产企业的法律参谋；3为委托人化解可能因法庭判决所带来的风险；4为维护委托人的正当利益提供法律依据；5为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来维护委托人的合法权益。

9、4. 合同的概念和特征是什么？答：合同是平等主体的自然人、 法人或其他组织之间设立、变更、 终止民事权利义务关系的 意思表示一致的协议。特征： 1、合同是平等主体间的民事法律关系；2、合同是两方以上当事人的法律行为；3、合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件；4、合同是具有相应法律效力的协议。5居间人承当赔偿损失义务的条件有哪些？ 答：1有损害委托人利益的主观成心。如疏忽大意那么不构成承当责任的条件。 2有实施侵害委托人利益的客观上的行为。3须有委托人损害事实的发生。6居间活动有怎样的特点？答： 1居间人只能以自己名义进行活动； 2居间活动业务内容广，渗透到房地产经济活 动整个过程

10、； 3居间介入房地产交易活动程度较浅，时间较短； 4居间是一种有偿的商 业效劳活动； 5房地产居间业务专业性强。7. 房地产经纪人员的职业能力与职业道德的根本要求有哪些？ 答：职业道德：遵纪守法；老实守信；尽职尽责；标准效劳；公平竞争。职业能力： 调查研究能力； 人际沟通能力； 协调成交能力； 观察判断能力； 开拓创新能力。8. 房地产经纪人的权利和义务有哪些？答：权利： 依法开展经纪业务活动的权利；请求和获得报酬的权利；请求支付本钱费用的权 利；获得房地产信息、 资料权利； 保护掌握的信息和积累的劳动成果权利； 请求索赔的权利； 法律、法规和规章规定的以及双方约定的其他权利。义务：合法经营的

11、义务；老实介绍的义务；尽忠职守的义务；公平中介的义务；接受管理监 督并依法纳税的义务；法律、法规和规章规定的其他义务。9. 个人住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别是什么？P137答：1性质不同：个人住房公积金贷款数政策性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共 同缴存的公积金存款， 一般个人住房贷款属于商业银行自主发放的商业性贷款， 资金来源为 银行自行吸收的各类存款。 2发放方式不同： 前者贷款方式为委托贷款， 其贷款人是住房公积金管理中心，由住房 公积金管理中心委托指定银行办理发放手续， 一般个人住房贷款由商业银行发放， 贷款风险 由银行自己承当。 3贷款对象不同： 前者是住房公积金缴存人

12、和汇缴单位的离退休职工，一般个人住房贷款是对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放。4贷款条件不同：在贷款额度、期限上有不同的规定，且个人住房公积金贷款利率比 一般个人住房贷款利率优惠。10. 房地产居间活动的特征有哪些？答： 1只以自己的名义进行活动； 2活动业务内容广，可以包括房屋买卖居间、租赁 居间、 置换居间、土地使用权换让居间等； 3房地产居间人介入交易双方的交易活动程度 较浅；4是一种有偿的商业效劳行为，完成约定居间活动的经纪人有权收取佣金； 5业务专业性强。11. 房地产居间合同的法律特征是什么？答： 1合同以促成委托人与第三人订立合同为目的； 2居间人在合

13、同关系中处于介绍人 的地位； 3居间合同具有诺成性、 双务性和不要式性， 诺成性即合同的成立无需实物的交 付，双务性指双方均需承当一定义务，不要式性指口头或书面形式均可；4居间合同具有有偿性。12. 房地产居间人的权利和义务有哪些？答：权利： 1获得报酬的权利： 报酬支付的前提须是居间人促成委托人与第三人的合同成 立；2获得居间活动的费用权利：居间人促成合同成立的，居间活动费用由居间人负担， 未促成合同成立的， 居间人在无报酬的情况下， 可请求委托人支付居间活动支出的必要费用。 义务： 1居间人的报告义务： 依老实信用原那么， 对订约有影响的事项虽不负积极调查业务， 但就所知事项负有报告于委托

14、人的义务； 2赔偿损失的义务， 居间人成心隐瞒与订立合同 有关的重要事实或提供虚假情况， 损害委托人利益的， 不得要求支付报酬并应承当损害赔偿 责任。13. 代理的概念和特征？答：概念： 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的、其民事责任由被代理人承当的法 律行为。特征： 1代理人必须在代理权限范围内实施代理行为； 2代理人以被代理人名义实施代 理行为； 3代理人在被代理人的授权范围内独立地表达自己的意志； 4被代理人对代理行为承当民事责任，包括合法行为和不当代理行为。14. 商品房现售应符合哪些条件？ 答：房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权 证书

15、或批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已落 实；供水、电、热、气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共 设施具备交付适用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。六、论述题答题时需要详细说明各个要点1试述房地产中介行业自律组织的地位和作用。、宏观三个层次房地或是附属于政府部是对房地产中介管理答：从管理系统论的角度来说，对房地产中介的管理包括微观、中观 产中介行业自律组织， 如各个协会或专业学会是房地产中介自己的组织， 门的一个较为弱化的管理层次， 是连接政府和中介机构或个人的桥梁， 中观层次。房地产中介行业组织有如下的作用

16、：一是协同政府管理房地产中介行业；二是促进房地产信息资源利用效率； 三是标准房地产中介企业的行为； 四是提高房地产中介专业人员的素质。 2试说明房地产纠纷的表现和内容。 答：一产权权属界址纠纷。主要包括土地使用权和房屋所有权在转让、交换、继承、赠 与、分割、析产等活动中引起的产权归属、产权界址厘定等方面的纠纷。二租赁活动中的权利和义务纠纷。主要包括房地产租赁契约在履行、终止、延续、退约 中引起的纠纷，房主未能及时尽修缮义务以及因租金交纳、拖欠、调整等引起的经济纠纷。三 商品房买卖中出现的纠纷。如预售中开发商未能按期承诺的质量、期限交付使用，或 未能兑现售后效劳的承诺等，而引起的消费者不满。四

17、落实住房政策中的纠纷。 如占房单位或职工拒绝退房、 互助迁出后又将占用的房屋转 让他人以及其他不符合住房政策的行为而引发的纠纷。五房地产中介效劳活动中发生的纠纷。 如中介机构或个人未按协议提供一定质量的效劳， 委托方拖欠效劳费等引起的纠纷。3.个人住房公积金贷款额度的计算方法有哪些？ 答：个人住房公积金贷款额度的计算，要根据还款能力、 贷款成数、住房公积金账户内存储 余额倍数和贷款最高限额四个条件确定，四者中的最小值就是借款人最高可贷数额。 1按还款能力计算：其贷款额度为借款人或夫妻双方月工资总额 +借款人或夫妻双方所在单位公积金月缴存款* 还款能力系数 - 借款人或夫妻双方现有贷款月应还款总

18、额* 贷款期限月 ，其中还款能力系数一般为 40%。2按房屋价格计算：其贷款额度为房屋价格乘以贷款成数，贷款成数根据购、建、修房 屋的不同类型来确定，一般购置商品住房、限价商品住房、定向销售安置经济适用房、 私产住房的，其额度不超过所购房屋评估价格的80%，购置公有现有住房、建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过房屋价格或费用的70%。3按住房公积金账户储存余额倍数计算：单笔住房公积金贷款额度不得高于借款人或夫 妻双方住房公积金账户储存余额的 20 倍。4按贷款最高限额计算： 最高限额 40 万，使用本人及其配偶住房公积金贷款的最高额度 60 万。以上条件和比例等值可随政策变化调整。4.试

19、述个人住房公积金贷款的根本程序？ 答：1借款申请。借款人携带贷款申请资料提出贷款申请，提供的材料包括身份证、户口 薄、住房公积金卡， ?商品房买卖合同?或?商品房预售合同?以及发票、担保资料以及住 房公积金管理中心和贷款承办银行要求提供的其他材料。 贷款承办银行受理并审核， 审核确 认后指导借款人打印?住房公积金组合贷款申请表? ，并由借款人确认。2贷款初审。贷款银行根据借款人及其配偶的住房公积金缴存情况、年龄及借款人所购 或建、修、置换房屋价格，计算借款人实际贷款最高限额，确定贷款期限。3贷款担保，签订借款合同和抵押合同。4办理抵押登记。用房产抵押的，借款人和贷款银行在填写好的?房屋他项权利

20、申请登 记表?上加盖抵押人和抵押权人印章，并办理抵押登记手续。5办理保险手续。6贷款资金的请领和划拨。借款人办完担保和保险手续后，将资料交给贷款银行，银行 开出?职工个人住房组合贷款指标通知书? ，填报?职工个人住房组合贷款基金请领表? ，将 两项上报住房公积金管理中心，请领贷款资金，经审核同意后划拨贷款资金。7贷款使用，借款人到贷款银行办理贷款使用手续。5. 试述房地产居间业务的操作流程？ 答：1房地产居间业务开拓。即通过广告宣传和公共关系活动等，争取客户，开拓市场。2房地产居间业务洽谈。居间人应充分了解客户意图与要求；同时查验有关证明文件如 身份证明、房地产权证、公司营业执照等，了解委托人

21、主体资格、生产经营状况及信誉；然 后告知自己及经纪机构、 资格及房地产经纪执业标准必须告知的所有事项； 最后就居间方式、 佣金标准、效劳标准及拟采用的居间经纪合同类型与文本等关键事项协商， 对委托达成共识。3房地产查验。即对接受委托的房地产的权属状况、文字资料、现场情况等进行查验， 查验内容包括房产的物质状况包括具体位置、户型、朝向、建筑结构、设备、装修情况、 成新度等，房地产的权属状况、权属类别与范围，房地产其他权利设定情况，房地产的环 境状况等。4签订房地产居间合同。既可采用政府制定的合同示范文本，也可双方共同协商自行拟定。5信息的收集与传播。房地产经纪人受理委托后，首先应收集物业信息，包

22、括房地产标 的物信息、 与委托房地产相关的市场信息和委托方信息等；再进行信息传播，通过报纸、电 视广告、经纪机构店铺、网络、邮发函件等吸引潜在交易对象。6买房或承租方看房。经纪人有义务引领买方承租方现场查验，并充分告知与该房 产相关的有利或不利因素。7撮合交易。经纪人应尽力协调矛盾，促使交易双方达成共识。6. 试述房屋买卖代理业务的一般操作步骤？ 答：1确定委托代理关系，房地产经纪人与开发商或业主通过签订委托合同，得到开发商 的授权委托， 取得代理商身份， 并在委托合同中明确代理方式、 中介费用的支取方式及其比 例等。同时，经纪人在接受委托时应审查开发商有无?商品房销售许可证? 、涉外销售的，

23、 还应有?涉外销售许可证? ，对二手房应审查“双证即?房屋所有权证?和?土地使用权 证?。 2进行市场销售的可行性论证。进行市场销售前景的分析、论证，从代理工程所处区位、投资结构、 平面布局、 小区环境及开发商或业主的报价等进行市场可行性论证， 把握市场的 消费层次及特点。3制定促销方案。在可行性论证根底上，针对确定的消费层次设计促销广告、制作售楼 书、楼盘模型，并确定房屋基价、楼层价、朝向价。4与客户接洽、谈判、签约。首先接受客户咨询，针对客户的需求有选择地向客户推荐 自己所代理的物业；客户如有购房意向，应要求客户与代理商签订?购房意向书? ，或签订 ?购房委托书?以确定委托代理关系；客户已

24、有明确购房意向后，即可带客户到现场看房， 必要时还可要求客户在销售现场进行看房登记， 并支付一定的看房费或钥匙押金； 客户正式 选中房后，应要求客户签订购房协议，在买主付清房款后，双方办理登记过户手续。5取得代理费。代理商的代理费应向委托人业主收取而不能向交易相对人收取，收 费标准根据代理工程的不同而不同， 可按成交价格总额的 0.5%2.5%计收，实行独家代理的， 标准有委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。7. 商品房预售代理应注意哪些问题？ 答：应注意以下问题：1商品房预售应符合以下条件： 已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商