房地产开发各环节税收情况

1、目录一、取得土地环节 2一城镇土地使用税 2二印花税 土地出让或转让合同 3三契税 3二、设计施工环节 4一印花税 设计合同 4二印花税 建安合同 4三印花税 借款合同 4三、房产销售环节 4一土地增值税 预征 4二企业所得税 未完工开发产品 5三印花税 商品房销售合同 5四增值税 5五城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 6四、竣工交房环节 6一企业所得税 完工开发产品 6二房产税 7三土地增值税 清算 7、取得土地环节一城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地 时间的次月起缴纳城镇土地使用税； 合同未约定交付土地时间的，由受让方从合 同签订的次

2、月起缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人 征收的一种税。1、计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。2、税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差异税额，按大、中、小城 市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额，具体标准 如下：? 大城市1.530元；? 中等城市1.224元；? 小城市0.918元；? 县城、建制镇、工矿区0.612元。表1:城镇土地使用税税率表级别人口人每平方米税额元大城市50万以上1.5 30中等城市20万一一50万1.2 24小城市20万以下0.9

3、 18县城、建制镇、工矿区0.6 123、应纳税额的计算年应纳税额二计税土地面积平方米*适用税额城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。 纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。根据?国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知? 国 税发 200389 号文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造 的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。土地使用税针对“集体和个人办的各类学校、 医院、托儿所、 幼儿园用地 各地税务局有减免优惠。4、案例某房地产开发企业 2022年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同， 合同约定出让土地面积为

4、 56000 平米，土地出让金为 34000万元，合同约定土地 交付时间为 2022年 10月 25日。当地土地使用税税率为 4元/平米。那么 2022 年应缴纳多少土地使用税 ?分析：该企业应从 2022 年 11 月起申报缴纳土地使用税， 2022 年应缴纳 2 个月土地使用税：56000X 4X2/12=37333.33 元。二印花税 土地出让或转让合同 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税， 按所载金额万分之五贴花。三契税国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。 契税的纳税义务发生时间， 为纳税人签订土地、 房屋权属转移合同的当天，

5、 或者 纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。契税税率为3%-5%契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在 前款规定的幅度内按照该地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备 案。、设计施工环节一印花税 设计合同 建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。二印花税 建安合同 建筑安装工程承包合同， 包括建筑、 安装工程承包合同， 按承包金额万分之三贴花。三印花税 借款合同 银行及其他金融组织和借款人 不包括银行同业拆借 所签订的借款合同，按 借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售环节一土地增值税 预征 房地产开发企业土地增值税预征和清算分三类进

6、行： 普通住宅、 非普通住宅 和其他类型房地产。除普通标准住宅不实行预征外， 对其他各类商品房， 均实行预征。 普通标准 住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、 按照当地政府部门规定的建筑标准 建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、 为解决住房困难户住房困难、 由政 府指定销售对象的住宅。 普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件， 经当地 主管税务部门审核后确认。土地增值税的纳税期限为纳税人在转让房地产合同签订之日起 7 日内向房 地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、 土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地 产有关的资料。

7、预缴税额=预收款一预缴增值税税款X预征率预征率：住宅为2%非住宅一般为3%或者4%二企业所得税(未完工开发产品)企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计 算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利 率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按以下规定进行确定：(1) 开发工程位于省、自治区、直辖市和方案单列市人民政府所在地城市城 区和郊区的，不得低于15%(2) 开发工程位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%(3) 开发工程位于其他地区的，不得低于 5%(4) 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%应纳企业所得税额二收入总

8、额-税法准予扣除工程金额X适用税率税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期月或季预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。三印花税(商品房销售合同)对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴 花。四增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳 表2:增值税税额计算环节计税方法应纳税额预征收到预售款未开发票时一般计税预收款 / 1+11% *3%简易计税预收款/ 1+5% *3%清算开具发票或完成交房时一般计税销售收入-允许扣除的土地价款/1+11% *11%-进项税额-预缴税额简易计税销售收入/ 1+5% *5%-预缴税额五城市维

9、护建设税、教育费附加、地方教育附加城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加是对从事工商经营，缴纳增值 税、消费税的单位和个人征收的一种税。1、计税依据在缴纳增值税的同时，应以实际缴纳的增值税税额为计税依据， 按适用税率 缴纳城市建设维护税、3%勺教育费附加、2%勺地方教育附加。如果要免征或减征增值税，也就要同时免征或减征城市维护建设税、 教育费 附加和地方教育附加。2、税率城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：?纳税人所在地为城市市区的，税率为 7%;?纳税人所在地为县城、镇的，税率为 5%;?纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为 1%。应纳税额=纳税人

10、实际缴纳的增值税*适用税率四、竣工交房环节一企业所得税完工开发产品开发产品完工后，企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛 利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程与其他工程合并计算的应纳税所得额。企业房地产开发经营业务包括土地的开发， 建造、销售住宅、 商业用房以及 其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符 合以下条件之一的，应视为已经完工：(1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2) 开发产品已开始投入使用。(3) 开发产品已取得了初始产权证明。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与

11、预计毛利额之 间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。二房产税房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发 2003 89 号文件的规定， 地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税； 但对出售前 房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。在基建工地为基建工地效劳的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、 茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后， 施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的， 应从基建单位接收的 次月起，照章纳税。房地产开发企业自用、 出租、 出借本企业建造的商品房， 自房屋使用或交付 之次月起计

12、征房产税。以拥有的房产的计税余值为计税依据，按 1.2%税率计缴房产税。应纳税额=房产余值* 1- 10% 30% *1.2%三土地增值税 (清算 )1 、计税依据 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。 土地增值税是要先根据转让房地产取得的收入总额与扣除工程金额计算出 增值额，然后计算增值额占扣除工程金额的比例， 即增值率， 再依据增值率对照 适用税率计算应纳税额。计算增值额的扣除工程具体包括： 1 取得土地使用权所支付的金额； 2开发土地和新建房及配套设施的本钱、费用；3旧房及建筑物的评估价格；4与转让房地产有关的税金。另外，对从事房地产开发的纳税人可按取 得土

13、地使用权所支付金额和房地产开发本钱的金额之和，加扣20%。5财政部规定的其他扣除工程2、税率表3: 土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除工程金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%勺局部3002超过50%- 100%勺局部4053超过100%- 200%勺局部50154超过200%勺局部6035房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移一一不征收清算时不扣除相应的本钱和费用。企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，免纳土地增值税。3、应纳税额的计算土地增值额=转让房地产的总收入-扣除工程金额应纳土地增值税额二土地增值额*适

14、用税率-扣除工程金额*速算扣除系数4、合理避税方法1最为主要的避税方式为做大本钱。2可以通过股权转让的方式来避税，转让时可能要税局核定，如果认定 是资产转让，还是跑不了税；如果可以认定股权，只用承当转让手续费及印花税。3通过抵债的方式来避税。4通过售后代持局部房产，把下次出售交易时间拉长，可以延缓纳税的 效果。5、清算的几种情况纳税人符合以下条件之一的，应进行土地增值税的清算：(1) 房地产开发工程全部竣工、完成销售的；(2) 整体转让未竣工决算房地产开发工程的；(3) 直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1) 已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可 售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的；(2) 取得销售 ( 预售) 许可证满三年仍未销售完毕的；(3) 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4) 各省辖市地方税务机关规定的其他情况。(5) 对前款所列第 (3) 项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。在土地增值税清算过程中， 发现纳税人符合核定征收条件的， 应按核