房地产精品文档北京市某招商地产项目营销策划总案

1、 位于朝阳区东八里庄，紧邻红领巾公园位于朝阳区东八里庄，紧邻红领巾公园 东至农民日报社东至农民日报社 南至朝阳北路南至朝阳北路 西至红领巾公园西至红领巾公园 北至居民小区北至居民小区 总占地面积约总占地面积约12.712.7公顷，建设用地面积公顷，建设用地面积8.798.79公顷公顷 居住区地上总建筑面积约居住区地上总建筑面积约3030万平方米，万平方米，其中住宅其中住宅2626万平方米万平方米 配套公建面积配套公建面积2.22.2万平方米，非配套公万平方米，非配套公建建2.042.04万平方米万平方米 容积率为容积率为 3.5 3.5 建筑限高建筑限高45458080米米预计明年底推出预计明

2、年底推出26万/200 =1300户住宅售价9000商业售价15000总成本（万元）225508销售收入（万元）265408所得税前利润额（万元）39900成本利润率17.7%销售利润率15.0%地上可销售面积单方成本8017中等规模（上千户）中等规模（上千户）成本（毛坯成本（毛坯80008000）区域发展潜力大区域发展潜力大红领巾公园红领巾公园小环境相对差小环境相对差 用地方整，基地平整，无保留用地方整，基地平整，无保留 规划条件规划条件 红领巾公园红领巾公园 耀中国际学校耀中国际学校 现状中学现状中学 开放绿地开放绿地万平方米 地块内部地块内部 本项目地块于本项目地块于20042004年年

3、1010月月1010日开始拆迁，共需拆迁日开始拆迁，共需拆迁19061906户，预计于户，预计于20052005年年6 6月结束拆迁月结束拆迁 未来发展未来发展 稀缺性稀缺性 红领巾公园的价值挖掘红领巾公园的价值挖掘 内部的不均衡性内部的不均衡性相对高的容积率相对高的容积率& &东东/ /北部的较差的环境北部的较差的环境 VS VS 社区舒适性社区舒适性中学占地大，噪音大中学占地大，噪音大城市开放绿地的充分利用：摆放位置城市开放绿地的充分利用：摆放位置提高绿化率：高度尽量做足提高绿化率：高度尽量做足 核心区豪宅核心区豪宅 城市景观豪宅城市景观豪宅 郊区豪宅郊区豪宅容积率高容积率高涉外性强涉外性

4、强综合性强综合性强户型多样（大户型多样（大/ /中中/ /小）小）稀缺性：稀缺性： 成熟配套成熟配套& &公园周边公园周边居住舒适性：居住舒适性： 纯居住为主纯居住为主/ /主流居住主流居住 户型面积偏大，如户型面积偏大，如200200三居，三居，进深偏大，进深偏大，2020米以上米以上 精装修为主精装修为主交通便利交通便利低密度为主低密度为主环境、景观较好环境、景观较好第二居所为主第二居所为主/ /部分第一居所部分第一居所 城市景观豪宅稀缺城市景观豪宅稀缺朝阳公园朝阳公园1000010000元以上豪宅存量约元以上豪宅存量约1010万万平方米平方米东四环外东四环外1000010000元以上豪宅

5、存量约元以上豪宅存量约120120万万平方米平方米（其中在售约（其中在售约4040万）万） 城市景观豪宅稀缺城市景观豪宅稀缺 CBD写字楼规模写字楼规模08年约增至年约增至400万万 人数约人数约20-26万万 （15-20平米平米/人）人） 中高管约中高管约10000-16000人（按人（按15-20个员工个员工1个中高管估算）个中高管估算）按户均按户均200平平米计算，米计算，约约7000套套 充分刺激世俗的潜表神经充分刺激世俗的潜表神经 超常尺度超常尺度 挖掘区位价值挖掘区位价值 稀缺性景观稀缺性景观 研究现状的升级研究现状的升级 开发商品牌和国际化标准开发商品牌和国际化标准 精细的产品

6、及服务的附加值精细的产品及服务的附加值城城市市景景观观豪豪宅宅 相对相对模糊模糊的区位的区位 与与东四环外沿线东四环外沿线板块关系最密切，其次是朝阳公园板块板块关系最密切，其次是朝阳公园板块 区域价值区域价值略低于朝阳公园板块略低于朝阳公园板块 未来发展性未来发展性强强泛燕莎泛燕莎朝阳公朝阳公园园朝阳路朝阳路青年路青年路CBD朝外朝外东四环外沿线东四环外沿线青年路板块青年路板块朝阳路板块朝阳路板块泛燕莎板块泛燕莎板块朝外板块朝外板块朝阳公园板块朝阳公园板块CBDCBD板块板块东四环外沿线板块东四环外沿线板块 项目周边市场潜在供给分析项目周边市场潜在供给分析潜在项目总供应量近潜在项目总供应量近3

7、00300万平方米，住宅为主万平方米，住宅为主占地面积 总建筑面积(m2)(m2)世纪豪庭北京商建房地产开发公司公建、住宅99400330000高庙综合设施北京商建房地产开发公司36000朝阳区东风乡绿隔地区第五宗地北京泛海东风置业有限公司住宅250000818000国美家园（一期住宅）北京鹏润房地产开发有限公司住宅246000740000青年路地区C区住宅北京市土地整理储备中心住宅210000317000星河湾广州宏富房地产有限公司住宅143000550000银帆西雅图北京弘泰基业房地产开发有限公司住宅、公建84000210000朝阳区平房乡姚家园新村商品房项目 和记黄埔地产（北京朝阳）有限

8、公司 商品住宅及配套267000440100朝阳区甜水园小区北京市朝阳城市建综合开发公司住宅、公建36543125310北京朝阳雅苑北京优孚房地产开发有限公司住宅及配套1358255228项目名称开发商物业类型泛燕莎泛燕莎朝阳公朝阳公园园朝阳路朝阳路青年路青年路CBD朝外朝外东四环外沿线东四环外沿线相对相对模糊模糊的区位的区位与与东四环外沿线东四环外沿线板板块关系最密切，其块关系最密切，其次是朝阳公园板块次是朝阳公园板块区域价值区域价值略低于朝略低于朝阳公园板块阳公园板块未来发展性强未来发展性强潜在的供应较大潜在的供应较大现状客户分析现状客户分析项目名称主体特征客体特征公园大道外籍占80%,5

9、00强高级员工、董事长或总裁，另有一些名人，如孔祥东,投资占20%左右位置、公园链、汉斯的品牌、国际标准化棕榈泉外籍华人占36%，港澳台和国内商业人士；大企业高层和总裁；演艺明星，如赵文卓、羽泉等；投资占到25%景观、品质、地段京达外企背景客户为主位置、景观北京GOLF高薪阶层，如IT界人士、从事国际贸易的人士、外籍华人、外国人等，几乎都是用于自住，投资极少位置、景观、小盘阳光上东高端商务人士为主；外籍占20；投资客户；演艺界，陈鲁豫、柯蓝、瞿颖等位置、价格观湖国际北京当地与外地人各占50%，外籍很少，CBD高级白领及私营企业老板，自住为主，投资客户占30有少数演艺界人士，如陈好、俞飞鸿位置、

10、价格通用时代外企背景客户18%、同行业11%、演艺8%地段、品质主体特征：主体特征：涉外性，投资性涉外性，投资性 高管层为主高管层为主客体特征：客体特征： 地段、景观地段、景观品牌、品质品牌、品质性价比性价比/投资回报投资回报 CBDCBD经理级经理级 “双外双外”客户客户 随央、京视东移人群随央、京视东移人群 自由职业者自由职业者 升级人群升级人群 投资客投资客企业高管人员外国政府工作人员影视娱乐及电视台相关工作者20042004年年1212月月1111日金融业全面开日金融业全面开放放20042004年底，允许外商设立独资年底，允许外商设立独资建筑和分销企业建筑和分销企业20052005年底

11、，允许外商设立独资年底，允许外商设立独资速递，公路贷运和货代企业速递，公路贷运和货代企业20062006年底，允许外资银行提供年底，允许外资银行提供全面的银行服务，允许设立独全面的银行服务，允许设立独资铁路货运业。资铁路货运业。CCTVCCTV有直接关系的企业达有直接关系的企业达12001200家，与家，与CCTVCCTV有业务联系的公司有有业务联系的公司有38003800家家CEOCEO、首代、首代金融金融白领白领/ /骨干骨干/ /精英精英第三使馆区附近第三使馆区附近/ /周边外籍人士周边外籍人士合资家庭合资家庭/ /海归海归外地入京购房者（如山西客户）外地入京购房者（如山西客户）上下游关

12、联产业上下游关联产业主持人、制片人主持人、制片人律师、医生、律师、医生、艺术家等艺术家等 影视娱乐圈影视娱乐圈投资兼自用投资兼自用纯投资纯投资“返城返城”人群人群区域升级人群区域升级人群朝阳公园周边项目朝阳公园周边项目投资比例达投资比例达20%20%以以上上有效问卷数有效问卷数100100份份调研对象：东部高档楼盘已购客户和潜在调研对象：东部高档楼盘已购客户和潜在 购买客户购买客户访问方式：售楼处现场访问、电话访问访问方式：售楼处现场访问、电话访问问卷主要内容问卷主要内容客户主体特征客户主体特征产品需求特征产品需求特征客户主体特征客户主体特征客户年龄：客户年龄：30-4030-40岁占岁占68

13、68购房目的：购房目的：居住占居住占5454，投资，投资37%37%家庭结构：家庭结构：夫妇两人占夫妇两人占6262购房目的54%37%9%居住投资商住两用客户年龄分布10%68%20%2%30岁以下30-40岁40-50岁50岁以上家庭结构10%62%21%7%单身夫妇有孩子有老人客户来源地51%28%21%本市外省市外籍工作区域35%40%11%5%3%3%3%CBD朝阳区其他外省市中关村国展东城区从事行业28%13%10%11%11%11%4%4%4%4%贸易IT业高科技房地产/中介金融/投资其他教育界广告业制造业政府部门客户主体特征客户主体特征本市的占本市的占5151工作区域（工作区域

14、（CBDCBD占占3535）朝阳朝阳区其他地方区其他地方7575贸易业贸易业2828，ITIT占占1313，业内，业内11%11%，金融，金融11%11%产品需求特征产品需求特征楼层51%41%8%高中低楼型78%8%8%6%高层板楼高层塔楼高层塔板结合小高层板楼7878的客户喜欢的客户喜欢高层板楼高层板楼5151的客户喜欢楼层数的客户喜欢楼层数高高一些一些产品需求特征产品需求特征居住客户户型需求32%68%三居四居投资客户需求面积相对小投资客户需求面积相对小户型需求3%39%58%2居3居4居投资客户投资客户 楼型：主要为楼型：主要为高层板楼高层板楼 楼层：对楼层：对高楼层高楼层的需求最大的

15、需求最大 户型面积：户型面积：200-250200-250平方米需求最大平方米需求最大 户型结构：户型结构：平层平层为主为主 居室需求：居室需求：四室二厅三卫四室二厅三卫需求最大，占需求最大，占4242； 其次为其次为三室二厅二卫三室二厅二卫，占，占2525产品需求特征产品需求特征产品需求特征产品需求特征 会所功能需求上会所功能需求上对对游泳池、健身游泳池、健身器械室、咖啡厅器械室、咖啡厅等要求较多等要求较多 对配套的需求上对配套的需求上超市、餐厅、美超市、餐厅、美容美发容美发的需求需的需求需求较多求较多配套需求01020304050607080超市餐厅、饭馆美容美发学校幼儿园社区保健站其他会

16、所功能需求0102030405060708090游泳池健身器械室咖啡厅网球场SPA球类活动室棋牌室会议室深访客户：深访客户：高档公寓已购客户高档公寓已购客户高档公寓潜在客户高档公寓潜在客户业内人士（销售、广告）业内人士（销售、广告）深访客户数量：深访客户数量：2020份份客户分析客户分析购房目的购房目的主要为主要为自住自住，主要考虑项目，主要考虑项目位置和景观位置和景观 需求户型需求户型 二居二居四居四居，面积，面积150150250250平米，多数客户喜平米，多数客户喜欢欢平层平层，认为平层方便，客户看重户型整体设计，认为平层方便，客户看重户型整体设计 功能空间功能空间保姆间保姆间部分部分有

17、需求有需求，多以请小时工为主，其次是，多以请小时工为主，其次是需要需要书房书房卧室卧室愿意购买户型面积偏大的客户要愿意购买户型面积偏大的客户要双主卧双主卧，也有客，也有客户愿意把面积改成其他功能房户愿意把面积改成其他功能房 装修装修愿意愿意精装修精装修，方便，局部修改或菜单，方便，局部修改或菜单客户分析客户分析配套需求配套需求 对幼儿园、学校需求小对幼儿园、学校需求小 对学校噪音不太关注对学校噪音不太关注 对便利店、超市有需要对便利店、超市有需要会所需求会所需求 注重会所的功能性，希望有游泳、健身、注重会所的功能性，希望有游泳、健身、SPASPA、小球类、小球类活动场所活动场所园林需求园林需求

18、 对小区内园林绿化褒贬不一，喜欢的风格也不同，更注对小区内园林绿化褒贬不一，喜欢的风格也不同，更注重绿地面积重绿地面积车位需求车位需求 每户基本有一两部车，地上、地下车位都有需求，地上每户基本有一两部车，地上、地下车位都有需求，地上方便、地下安全方便、地下安全 Strengths优势分析优势分析Weaknesses劣势分析劣势分析 区域发展性 / 稀缺性 地块周边差、认可度不高 红领巾公园景观 内部中学影响 交通 高密度 品牌 西侧限高Opportunities机会分析机会分析Threats威胁分析威胁分析 景观的利用 北侧潜在供应 集中绿地的利用 朝阳北路的噪音影响 中、高档居住类物业需求旺

19、盛 存量市场的放量 区域规划 成本相对较高规划调整规划调整做部分紧做部分紧凑户型凑户型冲高，充冲高，充分利用景分利用景观观利用较好利用较好市场时机，市场时机，树立品牌树立品牌从景观到单体到从景观到单体到户型的差异化户型的差异化精准营销精准营销量小售完/特殊定位/核心区豪宅竞争相对小，可以在实际的销售过程中关注其动态的变化，进行适当的调整 阳光上东阳光上东丽都水岸丽都水岸星河湾星河湾观湖东侧潜在项目观湖东侧潜在项目世纪豪庭世纪豪庭GOLFGOLF公寓、公园大道公寓、公园大道天安豪园、京达国际公寓天安豪园、京达国际公寓维多利亚花园、东润枫景维多利亚花园、东润枫景乐成国际、珠江帝景乐成国际、珠江帝景

20、观湖国际观湖国际突出“朝阳公园”的概念，突出和CBD的关系，并在产品差异化和景观上作足文章；估计对项目的紧凑户型有冲击，可通过舒适户型拉高整体的品质而脱离与其直接竞争关系“竞合” 内在特性内在特性 区位价值区位价值33居居 2 2居居 未来发展未来发展 未来的稀缺性未来的稀缺性区域的成熟区域的成熟价值提升价值提升红领巾红领巾公园的公园的价值提价值提升仍有升仍有空间空间顶端的人群，顶端的人群，高端舒适的产高端舒适的产品品不可忽略的投不可忽略的投资价值资价值偏偏小的户型小的户型全程均价涨幅在全程均价涨幅在 10% / 10% / 年年左右左右重点项目价格变化80009000100001100012

21、00013000140001500016000170001800002年302年403年103年203年303年404年104年204年304年480009000100001100012000130001400015000160001700018000棕榈泉通用时代公园大道阳光上东与与CCTV有直接关系的企业有直接关系的企业达达1200家，与家，与CCTV有相关有相关业务联系的公司有业务联系的公司有3800家家CBD目前的总规模为目前的总规模为600万万平米，平米，2008年将达到年将达到800万万平米其规划的总规模平米其规划的总规模1000万万 分紧凑和舒适两种，以三分紧凑和舒适两种，以三居

22、为主力户型，面积在居为主力户型，面积在170-190170-190，200-250200-250两种两种产品产品客户客户价格价格舒适户型均价在舒适户型均价在1300013000，紧凑的，紧凑的在在1100011000左右左右传媒传媒金融金融投资投资 根据地块的价值，充分挖掘红领巾公园的景观价值，根据地块的价值，充分挖掘红领巾公园的景观价值，兼有舒适和紧凑的户型，以高带中兼有舒适和紧凑的户型，以高带中商住公寓商住公寓项目名称位置规模均价住邦2000东四环慈云寺桥东南角65000010500远洋天地东四环与朝阳路交叉口东南角336679000华贸中心朝阳区西大望路6号4000015000观湖国际朝

23、阳朝阳公园东门对面43000未定财满街东四环慈云寺桥东2000007800朝阳北路商务氛围不成熟，商住公寓的价格有高限，比纯居住朝阳北路商务氛围不成熟，商住公寓的价格有高限，比纯居住高档公寓均价低高档公寓均价低本项目周边区域及东四环泛本项目周边区域及东四环泛CBDCBD区域商住公寓供应量达区域商住公寓供应量达9090余余 万平方米万平方米轻型办公轻型办公 依托大量的人流的办公类型，如牙医诊所、机票服务、婚纱摄影等中小型公司，一般和商业有密切的联系往往在商业部分的上部与与CCTV有直接关系的企业有直接关系的企业达达1200家，与家，与CCTV有相关有相关业务联系的公司有业务联系的公司有3800家

24、家酒店式公寓酒店式公寓 本项目周边酒店式公寓项目有：本项目周边酒店式公寓项目有：项目名称位置规模均价棕榈泉农展南路与西大望路交汇处40000晶都国际朝阳区酒仙桥300009100炫特区东四环东侧十里堡800006680酒店式公寓的操作难度大，后期有经营风险，且产权没有优势酒店式公寓的操作难度大，后期有经营风险，且产权没有优势档次不一，经营类型不同档次不一，经营类型不同棕榈泉由万豪购入，万豪经营棕榈泉由万豪购入，万豪经营晶都国际卖给小投资客，包租晶都国际卖给小投资客，包租10年，给每年年，给每年8回报回报炫特区可投资可自住，没有包租，增加服务内容炫特区可投资可自住，没有包租，增加服务内容周边区域

25、内主要的商业在朝阳路上周边区域内主要的商业在朝阳路上周边的炫特区、珠江罗马嘉园等均有底商周边的炫特区、珠江罗马嘉园等均有底商本项目周边大型商业为本项目周边大型商业为美廉美超市美廉美超市、住总家居建材商城住总家居建材商城项目名称位置天客隆朝阳区十里堡路苏宁电器朝阳区八里庄东里5号华堂商厦朝阳区朝阳路甲3号韩show百货朝阳区甘露园1号住总家居建材商城朝阳区十里堡易初莲花朝阳路太平庄176号白云商厦（包含物美超市）朝阳路云白鞋业朝阳路东方基业汽车城朝阳区平房乡姚家园路朝阳园三期商业街朝阳路珠江罗马嘉园二期底商朝阳北路炫特区三期底商朝阳区十里堡周边商业主要分布在朝周边商业主要分布在朝阳和十里堡路阳和

26、十里堡路朝阳北路的商业气候还朝阳北路的商业气候还未形成，主要以社区型未形成，主要以社区型商业为主商业为主未来周边项目交房入住未来周边项目交房入住后，人气上升，商业价后，人气上升，商业价值会提升值会提升项目名称规模均价珠江罗马嘉园二期底商2000015000炫特区三期底商1400014500朝阳无限韩show2500023000住邦2000底商300002-5万财满街底商4000019000本项目商业味社区店铺式商业，可分外向型和内向型，外向型本项目商业味社区店铺式商业，可分外向型和内向型，外向型主要沿着朝阳北路布置，不影响社区内部住宅品质，内向型商主要沿着朝阳北路布置，不影响社区内部住宅品质，

27、内向型商业主要面向社区内部服务业主要面向社区内部服务均价预计为均价预计为1500015000元元/ /平米平米项目商业规模在项目商业规模在2 2万平米左右，占总万平米左右，占总规模的规模的6%,6%,属于配套性质属于配套性质沿街店铺式分独立店铺和底商2层进深不超过25米档次应和住宅相关朝阳周边的商务氛围还不成熟，建议不做标准写字楼朝阳周边的商务氛围还不成熟，建议不做标准写字楼酒店式公寓的操作复杂，且产权没有优势（如果要做应该酒店式公寓的操作复杂，且产权没有优势（如果要做应该用住宅部分做服务式公寓）用住宅部分做服务式公寓） ，因此也不建议作，因此也不建议作商业部分不做大型集中商业，为商业部分不做

28、大型集中商业，为社区店铺式商业社区店铺式商业考虑到规划布局的影响，除了店铺商业部分外的其他公建考虑到规划布局的影响，除了店铺商业部分外的其他公建建议作建议作“轻型办公轻型办公”豪华型总约11-13万平米，均价13000，精装1500金融界高端、传媒界高端，业内、外籍、演艺界名人等投资型总约5-6万平米，均价10500，精装1000投资客为主紧凑型总约9-10万平米，均价11000，精装1000金融界/传媒界中高端，其他中高层管理人员、外地、自由职业等地下车库8万平米，约2000个，每个15-20万轻型办公总约1 .2-1.4万平米，均价10000，毛坯传媒上下游产业，个性化小公司 商业总约2万

29、平米，均价16000，毛坯社区商业自营者，投资客4居15%-20%250-350约130套3居23%-28%200-230约300套2居2%左右140-160约30套3居8-10%140-160约130套2居10-15%100-120约310套居室面积比例户型面积套数4居4-5%200-250约40套3居15-20%170-190约220套2居15-20%120-140约320套八里庄项目八里庄项目 营销初步建议营销初步建议伟业经纪公司伟业经纪公司2005.1A. 项目形象定位项目形象定位B. 项目案名初步建议项目案名初步建议C. 项目推广主题项目推广主题D. 项目总体推广策略与推广手段项目总

30、体推广策略与推广手段E. 项目开发战略与销售节奏项目开发战略与销售节奏A. 项目形象定位项目形象定位B. 项目案名初步建议项目案名初步建议C. 项目推广主题项目推广主题D. 项目总体推广策略与推广手段项目总体推广策略与推广手段E. 项目开发战略与销售节奏项目开发战略与销售节奏定位依据定位依据形象定位形象定位形象定位诠释形象定位诠释项目位置项目位置位于位于CBDCBD北界（朝阳北路）与东四环交十字轴交叉处北界（朝阳北路）与东四环交十字轴交叉处东东四四环环 朝朝 阳阳 北北 路路公园景观公园景观位于位于CBDCBD北界（朝阳北路）与东四环交十字轴交叉处北界（朝阳北路）与东四环交十字轴交叉处招商品牌

31、招商品牌招商地产20年的悠久品牌文化深圳知名地产品牌差异化产品差异化产品30万平米高档社区，社区景观与红领巾公园相映成趣区域感受区域感受项目位于CBD北界，具有与CBD相通的国际生活观文化氛围文化氛围西临CBD，北接富人居住区，地处“财 “、 ”智”文化圈公园景观建筑公园景观建筑 国际精英府邸国际精英府邸公园公园 + + 豪宅豪宅 + + 国际化区域国际化区域几大商圈汇合处几大商圈汇合处景观豪宅汇聚财智精英景观豪宅汇聚财智精英公园景观豪宅公园景观豪宅 舒逸、尊贵、品位、享受舒逸、尊贵、品位、享受国际化财智人群国际化财智人群 成功人士、行业精英、高素质、国际化成功人士、行业精英、高素质、国际化A

32、. 项目形象定位项目形象定位B. 项目案名初步建议项目案名初步建议C. 项目推广主题项目推广主题D. 项目总体推广策略与推广手段项目总体推广策略与推广手段E. 项目开发战略与销售节奏项目开发战略与销售节奏异地知名地产品牌入京，首案市场认可度；异地知名地产品牌入京，首案市场认可度；支持项目支持项目“豪宅豪宅”定位，易被目标客群接受；定位，易被目标客群接受；适应适应“本地化本地化”、“区域化区域化”，便于产品解读；，便于产品解读；体现产品自身差异化，构成区分市场要素；体现产品自身差异化，构成区分市场要素；“吸引吸引”招商品牌老客户，强化品牌号召力；招商品牌老客户，强化品牌号召力；方向一：与方向一：

33、与CBD互动互动方向二：与公园互动方向二：与公园互动方向三：与文化互动方向三：与文化互动方向四：与招商互动方向四：与招商互动TIME招商招商时代华府时代华府Mansion与与CBD互动互动与与CBD互动互动案名释意：TIME 时代周刊时代周刊一份精英阶层阅读的世界知名杂志。一份精英阶层阅读的世界知名杂志。选用选用TIME作为案名作为案名一是带出了楼盘的国际化特征一是带出了楼盘的国际化特征二来暗示了业主是时代风云人物的显赫身份二来暗示了业主是时代风云人物的显赫身份突出国际化特征突出国际化特征与公园互动与公园互动林 渡Lakeside港港 湾湾 馨馨 境境 与文化互动与文化互动东林世家文韵脉络文韵

34、脉络彰显品位彰显品位东林明代晚期江南士人之统称世家意含“大家望族”之意即可影射业主财智阶层的身份亦代表项目本身尊贵品质与招商互动与招商互动招商招商天水湾天水湾天水湾宁静淡泊之地高华气质深藏于内案名带出了楼盘景观特征又不失大气、稳重突出招商地产及突出招商地产及公园景观主题公园景观主题A. 项目形象定位项目形象定位B. 项目案名初步建议项目案名初步建议C. 项目推广主题项目推广主题D. 项目总体推广策略与推广手段项目总体推广策略与推广手段E. 项目开发战略与销售节奏项目开发战略与销售节奏我们有太多的珍珠我们有太多的珍珠所以，我们必须做好一件事所以，我们必须做好一件事用一个利益主张将珍珠串起来用一个

35、利益主张将珍珠串起来一个阶层和他所倡导的生活一个阶层和他所倡导的生活都市财智生活新起点都市财智生活新起点精准直效精准直效品牌带动品牌带动+1、原有品牌的强化、原有品牌的强化2、原有客户的联络、原有客户的联络3、招商的金融资源、招商的金融资源4、招商大厦的互动、招商大厦的互动1、对特有阶层的、对特有阶层的 研究和关注研究和关注2、 窄道宣传窄道宣传 直效轰炸直效轰炸精准推广精准推广直效推广直效推广 ：伟业认为本案的推广渠道应选择主动直向推广充分利用伟业固有资源针对本项目目标客户群弹无虚发，直接命中镖靶镖靶式营销镖靶式营销发散推广：发散推广：传统推广采用广撒网被动等客上门的推广方式广告大范围轰炸法

36、房展作秀法品牌带动品牌带动把品牌核心运用于把品牌核心运用于360360 整合传播整合传播让消费者在各个接触点对招商都有一致的认识让消费者在各个接触点对招商都有一致的认识伟业数据库资源伟业数据库资源50006000300054000伟业十一年地产营销之路，建立了庞大的客户数据库，手中积累了5400054000份份高档公寓及别墅的客户名单。高档公寓及别墅的客户名单。内部资源 外部资源伟业俱乐部我爱我家外地购房客群其他俱乐部我爱我家积累3000份高档投资客名单份高档投资客名单拥有外地购房6000份客户名单份客户名单拥有外部各类高端俱乐部5000份名单份名单6800068000份客户名单份客户名单湖中

37、的水晶体：神秘、奇幻、富于视觉冲击力湖中的水晶体：神秘、奇幻、富于视觉冲击力湖中的水晶体v 在红领巾公园中建水晶在红领巾公园中建水晶体式建筑，作为项目售楼处。体式建筑，作为项目售楼处。v 招商地产拥有三年使用招商地产拥有三年使用权。使用权期满后作为公益权。使用权期满后作为公益事业移交公园，事业移交公园，v 以后作为公园文化博物以后作为公园文化博物馆，并以招商品牌冠名，树馆，并以招商品牌冠名，树立品牌形象。立品牌形象。售楼处选址售楼处选址泛舟洽谈v 在湖中开设游艇、在湖中开设游艇、画舫画舫。v 洽谈中以音乐、香洽谈中以音乐、香茗、美景感染客户。茗、美景感染客户。情景营销情景营销形象主题墙售楼处内

38、部建议售楼处内部建议模拟大堂实景模拟公共部分实景增强客户对产品的直观印象让购房者在项目不是现房的情况下第一时间感受项目的“豪宅”品质售楼处内部建议售楼处内部建议售楼处内部建议售楼处内部建议形象代言人形象代言人传媒人传媒人正大综艺杨澜访谈录杨澜视线杨澜工作室世界名人访谈形象代言人形象代言人文化人文化人1999年2月被亚洲周刊(Asia week)评为泛亚地区20位社会与文化领袖之一形象代言人形象代言人公益人公益人申奥大使中国青少年基金会常务理事成立私人慈善基金“阳光教育基金形象代言人形象代言人财富人财富人阳光文化影视公司董事会主席2001年中国首富榜第38位 形象代言人形象代言人重视家庭的人重视

39、家庭的人杨澜育有一子一女“生孩子比在电视上露脸重要”活动活动朝阳商务节朝阳商务节文化峰会财经峰会在售楼处举办朝阳商务节两大峰会传媒论坛国际金融论坛宣传产品形象，为开盘造势。活动活动招商地产高尔夫球对抗赛招商地产高尔夫球对抗赛中央电视台北京电视台组织两大媒体间高尔夫球对抗赛，直接邀请目标人群参与BTV vs CCTV活动活动招商地产财经界网球巡回赛招商地产财经界网球巡回赛外资银行投资机构证券机构组织财经界人群进行网球巡回赛，直接针对目标人群进行宣传A. 项目形象定位项目形象定位B. 项目案名初步建议项目案名初步建议C. 项目推广主题项目推广主题D. 项目总体推广策略与推广手段项目总体推广策略与推

40、广手段E. 项目开发战略与销售节奏项目开发战略与销售节奏关于本项目入市时机的初步设想关于本项目入市时机的初步设想20052005年年9 9月准备、月准备、 1010月入市月入市有形象有形象时机好时机好可借势可借势需造势需造势9 9、1010月金月金秋，购房黄秋，购房黄金时节金时节9 9月朝阳商月朝阳商务节，入务节，入市可借势市可借势品牌需要品牌需要时间培养时间培养和落地，和落地，1010月前造月前造势势5 5月开工，月开工，1010月时工月时工程形象初程形象初步具备步具备9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.3.1822.3.18Friday, March 18, 202210、雨中黄叶树，灯下白

41、头人。11:46:1011:46:1011:463/18/2022 11:46:10 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.3.1811:46:1011:46Mar-2218-Mar-2212、故人江海别，几度隔山川。11:46:1011:46:1011:46Friday, March 18, 202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.3.1822.3.1811:46:1011:46:10March 18, 202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年3月18日星期五上午11时46分10秒11:46:1022.3.1815、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年3月上午11时46分22.3.1811:46March 18, 202216、行动出成果，工作出财富。2022年3月18日星期五11时46分10秒11:46:101