房地产营改增财务处理

1、房地产企业营改增试点 关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比 根据财税201636号 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，附件2（十）条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录：1、收到预收款时：借方：   库存现金/银

2、行存款           贷方： 预收账款（价税合计）       2、企业预缴税款：借方：   应交税费未交增值税（按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报）             应交税费应交城镇维护建设税    

3、              应交税费应交教育费附加                   应交税费应交地方教育费附加        贷方：银行存款       &

4、#160; 3、支付建筑商工程款：借方：   开发成本                       应交税费应交增值税（进项税额）取决于开票企业的纳税选择，3%税务局代开票或11%        贷方：银行存款/应付账款   4、支付广告宣传费：借方：

5、0;    销售费用                       应交税费应交增值税（进项税额）取决于开票企业的规模，3%税务局代开票或6%      贷方：银行存款/应付账款         5、工程完工：借方：

6、60;  开发产品            贷方： 开发成本         6、确认收入实现和结转成本：（1）借方： 预收账款      贷方： 主营业务收入（由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离）      贷方： 

7、应交税费应交增值税（销项税额）根据全部销售额按照11%税率计算得出 （2）借方： 主营业务成本                 贷方： 开发产品       7、结转当期销项税大于进项税时（1）借方： 应交税费应交增值税（转出未交增值税）          &

8、#160;      贷方： 应交税费未交增值税           （2）计算税金及其附征：借方： 营业税金及附加          贷方：应交税费应交城镇维护建设税                 

9、;应交税费应交教育费附加                 应交税费应交地方教育费附加 8、假定当期应交税费未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳。  根据附件2第（八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。本条第9款规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产企业老项目采用简易计税方

10、法下会计分录：1、收到预收款时：借方：   库存现金/银行存款             贷方： 预收账款（价税合计）  2、企业预缴税款：借方：   应交税费未交增值税（按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）         应交税费应交城镇维护建设税    

11、               应交税费应交教育费附加                   应交税费应交地方教育费附加          贷方： 银行存款    3、支付建筑商工程款

12、：借方：   开发成本 因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支              贷方： 银行存款/应付账款     4、支付广告宣传费：借方：   销售费用 因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支         

13、60;        贷方：   银行存款/应付账款        5、工程完工：借方：   开发产品             贷方：      开发成本    

14、0;      6、确认收入实现和结转成本：（1）借方： 预收账款贷方： 主营业务收入               应交税费未交增值税根据全部销售额按照5%征收率计算得出  （2）借方： 主营业务成本          贷方： 开发产品 &

15、#160;        7、计算附征：借方： 营业税金及附加        贷方： 应交税费应交城镇维护建设税                 应交税费应交教育费附加            

16、0;    应交税费应交地方教育费附加 在能够取得较多一般纳税人按照正常税率（而不是征收率）的专用发票的情况下，而且进项税与销项税差额较小时，实际增值税少于按照简易办法应缴纳的。在会计利润和所得税方面，一般方法计算的收入势必会少于简易方法，对企业所得税预缴毛利润方面以及当年费用扣除数额有很大影响。“营改增”前营业税暂行条例实施细则第二十条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。因此，房地产开发企业收到预收款当天开具发票并产生纳税义务。“营改增”后营业税改征增值税试点实施办法第四十五条第

17、一款规定，“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票，为开具发票的当天”。因此，房地产开发企业应在商品房交付时开具发票并产生纳税义务。以上规定的对比可以看出，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化，从“收付实现制”变为了“权责发生制”。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，因此，房企需要按照主管税务机关的要求，进行增值税发票开具和申报缴纳税款。房地产开发企业在收到预收款时存在两种处理方式：1、向购房者开具增值税普通发票，税率选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到

18、的预收款全款，待下个月申报期内通过增值税预缴税款表进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。2、向购房者开具增值税普通发票，税率填写3的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。热销图书推荐：营业税改征增值税最新政策解读及实务案例分析2016营改增一般纳税人转让自建的不动产 相关政策及会计运用举例2016年3月28日 21:25 阅读 35根据财税201636号关于全面

19、推开营业税改征增值税试点的通知 附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第（八）条销售不动产，第4点一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。依据以上文件规定现就，一般纳税人销售其2016年5月1日后，自建的不动产适用政策例举如下：2016年1月1日购入土地使用权：借方：无形资产  4800000   贷方：银行存款 48000002016年5月

20、2日开始建造厂房，年底竣工（达到预定可使用状态）。借方：管理费用  40000（费用化部分4个月）      在建工程 80000 （资本化部分8个月，根据企业会计准则第6号无形资产的应用指南规定）贷方：累计摊销 120000支付工程款：借方：在建工程  500000       应交税费应交增值税（进项税额） 55000贷方：银行存款 555000年底竣工转入固定资产：借方：固定资产 

21、 580000贷方：在建工程 5800002017年1-12月（第二年）假定预计残值20000 ，预计折旧20年借方：管理费用折旧房屋 28000      贷方：累计折旧 28000借方：管理费用摊销土地110000(当月处置当月不摊销)      贷方：累计摊销 1100002017年12月31日 ，将房屋处置：借方：固定资产清理  552000累计折旧28000贷方：固定资产  580000借方：银行

22、存款  6660000累计摊销  230000贷方：固定资产清理  552000      无形资产  4800000      应交税费应交增值税（进项税额）660000      营业外收入处置非流动资产   878000销售其自建的不动产以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款借方：应交税费未交增值税  

23、300000（6000000*5%）贷方：银行存款   300000预缴税款后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。营改增后已缴营业税未开票该如何处理2016/05/193174营业税已交，但是却未开票。51后营改增开始，营业税退出了历史的舞台。那么已交却未开票的这部分该如何处理呢? 政策规定国家税务总局公告2016年第23号规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。 其中税务总局另有规定：国家税务总局公告2016年第18号文件规

24、定，房地产开发企业纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。 实务处理1.时间限制(1)非房地产开发企业已申报营业税未开具发票，须2016年12月31日前开具增值税普通发票。(2)房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除预收款已申报营业税未开具发票，无开具增值税普通发票的时间限制。(3)房地产开发已申报其他营业税(除因销售自行开发的房地产项目预收款已申报营业税外，如物业费、房租等项目产生的)未开具发票，须2016

25、年12月31日前开具增值税普通发票。 2.开票纳税理解虽开具增值税普通发票，由于“已申报营业税”，则不需要缴纳增值税。3.开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 开票处理一、按照免税操作(如安徽国税、山东国税)1.安徽国税操作(仅供参考)：(1)营改增纳税人使用航信公司开票系统(即金税盘)开票的，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入”。(2)营改增纳税人使用百旺公司开票系统(即税控盘)开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：第一步，进入开票系统后首先选择商品编码;第二

26、步，进入操作界面，找到自己销售的服务、无形资产或者不动产对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。 2.山东国税操作(仅供参考)：23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年

27、12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。小陈税务特别提醒：如当地税务机关无特殊规定，建议采用“按照免税操作”的。 二、开具对应的税率/征收率，以无票收入负数冲减销售收入(河北国税)根据以上规定，建筑企业和房地产开发企业在地税机

28、关已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样。纳税申报时，可在开具增值税普通发票的当月，以无票收入负数冲减销售收入。 例如：2016年5月，某房地产企业开具一张价税合计为100万元的增值税普通发票，该笔房款已在地税机关申报营业税。纳税申报时，应在增值税纳税申报表附列资料(一)第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“开具其他发票”列，填报销售额95.24万元，销项(应纳)税额4.76万元;同时在增值税纳税申报表附列资料(一)第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“未开具发票”列，填报销售额-95.24万元，填报销项(应纳)税额-4.76万元。小陈税务特别提醒：如按照“对应的税率/征收率，以无票收入负数冲减销售收入”处理，开具增值税普通发票时，价税合计数等“已缴纳营业税的营业额”或“营业收入”。 开票注意事项建议：备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入”、“已缴纳营业税”字样或“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx