第三次案例分析作业

1、西安市世纪大厦项目案例分析（2）一、基本情况北沙坡村位于西安市东二环路与南二环路交叉处。1. 村内户籍人口共1133人，其中农村户籍人口580人，237户；居民户籍人口553人，156户；另户口在外、村内有房的60户。总居住人口2万人。2. 村内现有房屋建筑面积约17万，二层（含二层）以下建筑面积约8.5万。3. 村民主要经济收入来源靠私房出租。4. 北沙坡村已完成了第一期城中村改造建设项目工程63364的两座三十层村民安置楼，预计2013年2月动工建设，2014年1月完成二期50000大型建材超市建设项目；2015年完成 85296商住建筑项目；2015-2017年完成 “世纪大厦”所有建设

2、内容。5.改造范围北沙坡村第三期城中村改造地块位置：西至兴庆南路、东至村东规划路、南至南沙坡村、北至市结核病研究所、皇甫庄，总占地面积约118.89亩，约7.926ha。（占地面积118.89亩由西北建筑设计院根据碑林区太乙路办事处街坊图（北沙坡村）测量得出。）二、拆迁面积本次拆迁面积为村内现有房屋建筑面积，约17万。三、改造项目概况总用地规模：7.926ha(118.89亩) 容积率：3.71 绿化率：32.8%总建筑面积：313899其中：地上建筑面积：293899地下建筑面积：20000普通住宅 148914 其中6栋18层高层住宅2栋27层高层住宅小户型公寓 14000 2栋18层高层

3、商务办公 其中：小户型、办公家庭、（soho）办公、小户型办公：1栋28层。家庭（soho）办公：商场楼上和商铺3层。酒店及酒店公寓其中：经济商务酒店公寓，1栋28层高层，37层为酒店，828层为酒店公寓。商业其中：商铺商场（含书城），1层和2层商铺商场（含书城）：3栋26层。非赢利性公建配套其中：幼儿园小剧场，幼儿园：1栋3层小剧场：1栋2层地下车库 20000 四、建设计划项目分三期开发。一期开发指标表一期用地 2.50ha地上建筑面积 117740其中：住宅 68780小户型公寓 14000商铺 22500soho办公 10860小剧场 1600二期开发指标表二期用地 3.136ha地上

4、建筑面积 96009其中：住宅 80134商铺 8755soho办公 2120幼儿园 5000三期开发指标表三期用地 2.29ha地上建筑面积 80150其中：商铺 4400商场（含书城） 26750小户型办公 21000soho办公 6500酒店 5000酒店式公寓 16500五、项目估算依据1. 前期整体策划及概念设计（附经济技术指标表）2. 西安市城建费用收费标准3. 世纪大厦项目报建缴费统计资料4. 碑林区北沙坡村房屋拆迁管理办法（讨论）5. 西安市城中村建设进展情况调查表（碑林区北沙坡村）6. 西安市人民政府 市政发（2005）92号文件7. 北沙坡一期、二期项目工程造价8. 北沙坡

5、世纪大厦项目合作开发有关模式9. 西安市城中村改造领导小组办公室文件（2005）10号（批复）10. 北沙坡村委会提供相关数据六、项目投资规模1. 总投资：75239.624万元2. 各分项目成本各分项目成本汇总表成本项目 费用（万元） 备注土地成本 6799.801 含拆迁安置补偿2760万元缴纳政府税费 6554.275前期费用 1175.596 含前期策划调研费、设计费基础设施配套费 966.972建安工程费 51918.662监理费 519.187不可预见费 1358.690开发费用 5946.441 含管理费、财务费用、销售费用合计 75239.624以上计算数据和方法均参照北沙坡村

6、委会提供的世纪大厦项目报建缴费统计和世纪大厦项目合作开发有关模式。七、项目投资估算1. 土地成本本项目土地成本由土地出让金、土地契税、土地挂牌服务费、土地使用费、拆迁安置补偿费用五项组成。其中：土地出让金、 土地契税、土地挂牌服务费、土地使用费的交费，依据世纪大厦项目报建缴纳税费的统计资料及政府（2005）92号文件中城中村改造有关优惠政策进行估算。政府成交计价为167万元/亩。 数据来源：依据世纪大厦项目报建缴纳税费的统计资料（1）土地出让金：只有销售物业所占土地面积缴纳。标准：按政府成交计价的24.6%，即41.16万元/亩。（2）土地契税： 只有销售物业所占土地缴纳。标准：按政府成交计价

7、的3%，即5.01万元/亩。（3）土地挂牌服务费：只有销售物业所占土地面积缴纳。标准：按政府成交计价的2%，即3.34万元亩。（4）土地使用费：项目所有开发土地按占地面积缴纳。交费标准：1万元/亩。（5）村民拆迁安置补偿费根据碑林区北沙坡村房屋拆迁管理办法（讨论稿）内容及西安市城中村基本情况调查表中有关北沙坡的情况计算拆迁安置补偿费。计算安置房面积时按村民1200人计。村民分配标准如下：住宅安置面积35人，商业面积30人另外，剩余物业归村集体所有，村民享受分红收益。除此之外，村内现有房屋建筑面积170000，项目建成后按照每人65分配，剩余面积开发商按300元/进行补偿。（1700006512

8、00）300=2760万元安置房就地解决，安置房成本分摊到所有成本项目中，不单独作为拆迁安置补偿成本计算。土地成本汇总表序号 费用名称 计算依据 总数量 费用（万元） 备注1 土地出让金（万元/亩）41.16 亩 79.194 3259.639 销售部分土地缴纳2 土地契税（万元/亩） 5.01 亩 79.194 396.764 销售部分土地缴纳3 挂牌服务费（万元/亩） 3.34 亩 79.194 264.509 销售部分土地缴纳4 土地使用费（万元/亩） 1.00 亩 118.89 118.89 所有土地缴纳5 拆迁安置补偿费 2760土地成本 6799.801 2. 政府规定税费依据西安

9、市建设项目城建费用统一征收标准、城中村改造有关优惠政策、世纪大厦项目报建缴费统计资料及第三期改造项目的具体情况分析比较而估算。 注：关于加快城中村改造工作的意见中指出：城中村改造过程中，安置村民的住宅建设项目免收城市基础设施配套费，发展经济的其他建设项目减半收取配套费，收取的配套费转为城中村改造的专项资金，全部用于城中村改造 。（1）市政公用设施配套费：安置村民的住宅建设项目免收，集体自留物业部分减半按75元/交，其他销售面积按 150元/交。（2）工程质量监督费：按建安总造价的1%交，全部面积交。（3）劳保统筹基金：按建安总造价的3.55%交，全部面积交。（4）工程定额测定费：按建安总造价的

10、1.3%交，只有销售面积交。（5）工程勘察设计资格发证费、申报费合计320元/次（甲、乙级）。（6）新型墙体材料专项费用：按6元/交，只有销售面积交。（7）散装水泥专项资金：按1.5元/交，只有销售面积交。（8）其他政府税费：根据世纪大厦项目报建交费统计资料中除上述7项交费外，其余多项费用的缴纳数目及本项目具体情形分析比较而进行估算出来的。世纪大厦项目总建筑面积约13. 5万，其他政府交费合计109. 5273万元，本项目总建筑面积29.39万，估算其他交费约238万元。注：109.527329.3899/13.5=238万元政府规定税费缴纳汇总表序 号 费用名称 计算依据 总数量 费用（万元

11、） 备注1 市政专用设施配套费（元/平方米） 150 万平方米 3357.525 销售全交自留减半2 工程质量监督费 建安总造价 1.00% 519.187 全部面积交3 劳保统筹基金 建安总造价 3.55% 1843.113 全部面积交4 工程定额测定费 建安总造价 1.30% 19.577 449.590 销售面积交5 工程勘查设计资格审查发证（万元） 0.032 6 新型墙体材料基金（元/平方米）6.00 万平方米 19.577 117.463 销售面积交7 散装水泥基金（元/平方米）1.50 万平方米 19.577 29.366 销售面积交8 其他政府税费 238.000政府规定税费

12、6554.275 3. 前期费用前期费用由前期策划及规划设计费用两部分组成，根据一般行业收费标准及本项目实际情况估算。（1） 前期策划调研费用按一般收费10元/的标准、以总的建筑面积来计算。10元/29.3899万=293.899万元（2） 规划设计费按一般收费30元/的标准计算。30元/29.3899万=881.697万元则，前期费用总和为1175.596万元前期费用汇总表序号 费用名称 计算依据 总数量（万 ） 费用（万元） 备注1 前期策划调研费用（元/）10.00 29. 3899 293.899 2 规划设计（元/） 30 29. 3899 881.697 前期费用 1175.596

13、4.基础设施配套费道路成本140元/ ，按占地面积的30%计算；园林成本200元/，按占地面积的40%计算。7.926万140元/30%+7.926万200元/40%=966.972万元5.建安工程费在参照西安市各类工程综合平均造价资料及西安市建筑工程造价统计资料基础上，经分析比较而确定。建安工程费汇总表序号 费用名称 计算依据 总数量（万） 费用（万元） 备注（一） 非赢利性公建配套1、幼儿园 元/平方米 1200 0.50 600.002、小剧场 元/平方米 3500 0.160 560 装修（二） 商业1、3层以上商场 元/平方米 1600 2.675 4280.002、2层商铺 元/平

14、方米 1500 3.5655 5348.25（三） 普通住宅1、18层以上高层住宅 元/平方米 1580 14.8914 23528.412（四） 小户型公寓 元/平方米 1880 1.4 2632 精装修（五） 商务办公 万平方米1、小户型办公 1580 2.10 3318.002、家庭办公（Soho） 1500 1.9480 2922.00(五) 酒店及酒店公寓 万平方米1、经济商务酒店 2200 0.50 1100.00 精装修2、酒店公寓 2200 1.65 3630.00 精装修（六） 地下车库 2000 2 4000.00建安工程费 51918.6626. 工程监理费，按项目建安造

15、价的 1%估算。51918.662万元1%=519.18662万元7. 不可预见费因房地产开发比较复杂，开发周期长，存在诸多不确定风险因素。目前阶段只是对项目进行初步投资估算，参考一般规定按一至六项成本合计的2%估算不可预见费。67934.493万元2%=1358.690万元8. 开发费用通常开发费用由管理费用、财务费用、销售费用组成。（1）管理费用：根据房地产开发经营与管理的一般规定及本项目具体情形，管理费用定为开发成本中一至六项成本合计的2%。项目合作开发，部分工作由村里协助完成而减少开发商的管理成本。（2）财务费用：主要是开发期间开发商借款利息。按总投资成本约30%的贷款、以1年贷款期、

16、年利率6.70%估算。 注：按照中国人民银行现行贷款利率，一年期5.58%，考虑到实际可操作性，在原有基准利率5.58%基础上再上浮20%。因此，利率取6.70%。（3）销售费用：一般为开发项目销售收入的3%5%，本项目为旧改项目，广告宣传及市场推广费用少，因此销售费用低，按3%估算。开发费用汇总表序号 费用名称 计算依据 总数量（万元） 费用（万元）1 管理费用 2.00% 67934.493 1358.6902 财务费用 1512.3163 销售费用 3.00% 102514.5 3075.435开发费用 5946.441八、销售收入预测物业类型 可售面积（万） 预测销售单价（元/） 销售收入（万元）住宅 10.6914 3500.00 37419.9小户型公寓 1.4000 3300.00 4620小户型办公 2.1000 5000.00 10500Soho家庭办公 1.9480 4500.00 8766商场 0.5350 21000.00 11235商铺 1.2527 18000.00 22548.6酒店公寓 1.6500 4500.00 7426合计 19.4791 102080.7 九、项目资金来源及融资渠道1、自有资金：2.1亿元，其中：1亿元由村集体公共积累资金投资；1.1亿元由合作方投资。2、其他资金主要通过商业银行一年期中长期贷款解