房地产公司开发成本操作手册

1、房地产公司开发成本操作手册成本篇第一章 :总则 2第一条 : 成本业务操作及管理办法制定依据 2第二条 :成本岗位财务人员的基本要求 2第二章 : 成本归集的基础工作指引 2第三条 :成本核算项目的确定 2第四条 : 成本项目基础信息的来源与取得 5第五条 : 合同的接收与审核 6第三章 :成本资金申请审批操作指引 6第六条 :< 申请使用资金审批表 >的填报部门 6第七条 :< 申请使用资金审批表 >的审核流程 第八条 :< 申请使用资金审批表 >的审核操作细则 8第九条 :付款操作管理 9第十条 :发票复印件建立档案的管理规 10第十一条 :客户公司名称

2、变更或委托其它单位索取工程款的管理规定 11第十二条 : 集团内部公司之间垫付成本资金的操作办法 11第十三条 :履约保函和保证金的管理 11第四章 :财务核算指引 11第十四条 : 成本核算项目 11第十五条 :产品成本核算与结转的原则 11第十六条 :成本分配方法 12第十七条 :成本核算的内容 第十八条 :会计科目的设置 13第十九条 :成本核算流程 13第二十条 :开发成本的帐务处理指引 15第五章 成本报表编制及管理指引 25第二十一条 : 成本报表的内容 25第二十二条 : 成本报表的编制方法 25第二十三条 : 其它报表的编制 29第二十四条 : 成本报表的管理 30第六章 :总

3、结 30附件 （第 31页43 页）第一章 总则房地产开发业务成本核算与管理是一项综合性的系统管理工程,涉及成本核算组织、成本控制设计、成本控制制度、成本分析、成本考核 评估及税务规划等相当广的范围。在实际工作中,成本业务核算与管理的操作细则应遵循”与时俱进”、”与司俱进”的基本原则,在保持基本稳定的前提下 ,不断调整完善操作流程、提高管理水平。第一条 成本业务操作及管理办法制定依据根据集团公司 财务管理制度 、 成本会计岗位职责及考核细则 等有关规定 ,为了适应公司不断发展的需要 ,结合成本岗位工作特点 ,规范 成本款项支付程序和相关业务的办理手续,为成本财务人员提供清晰明了的操作指引 ,使

4、操作规范化、程序化 ,避免差错和防范风险、提高工作 效率 ,配合公司 合同履约监督管理办法 等规章制度的有关规定特制定 成本业务操作及管理办法细则。第二条 成本岗位财务人员基本要求 必须熟练掌握国家财经法规、财务制度、税法和公司财务管理规定 对各项经济活动进行严格的核算和监督,将纳税规划的精神融入到日常成本管理和会计核算中。应严格遵守公司财经纪律,树立恒大诚信形象 ,廉洁自律 ,杜绝与客户发生公司业务以外的任何经济利益关系。做到忠 于职守、廉洁奉公、实事求是 ,保守公司秘密。第二章 成本归集的基础工作指引第三条 成本核算项目的确定（一）成本核算项目的定义 成本核算项目是指房地产开发企业在进行成

5、本核算时,所确定的归集和分配开发产品成本的承担者。（二）成本核算项目确定的原则 成本核算项目由地区公司总工室、综合计划部、预决算部以及财 务部在开工之前依照如下原则合理确定,并报集团财务中心备案 ,如楼盘比较复杂的 ,应与财务中心协商确定。成本核算项目一经确定,不能随意更改 ,若项目调规或开发计划变更导致原成本核算项目无法使用 ,必须重 新上报集团财务中心进行NC 调整 ,并上报新旧分期对照表 ,避免因成本核算项当前后不能衔接造成账目混乱,出现税务风险。1、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类 型没有明显差异的群体开发的项目 ,可作为一个成本项目进行核算。2、产品类型区分原则

6、。虽在同一地点,开工时间相近 ,但开发的产品类型不同、使用功能不同 ,可作为独立的成本项目进行核算。3、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其 预期售价存在较大差异的 ,应分别作为单独的成本项目进行核算。4、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其预 期成本存在较大差异的 ,应分别作为单独的成本项目进行核算。5、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本项目进行核算。对于上述确定成本核算项目的原则,各地区在采用时应该按照上述原则的先后顺序依次考虑来细化成本核算项目。（三）成本核算项目的具体划分财务中心控制 NC 财务系统的成本核

7、算项目设置权限,当前房地产开发产品按地区 -楼盘 -分期模式设置 ,集团负责成本核算项目的前四级设 置,四级以后成本项目由地区公司财务部根据实际情况自行添加设置。NC 系统成本核算项目设置具体如下 :1、住宅产品的分期按照成本核算项目确认原则来划分,如:一期、二期、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层洋房、 小高层洋房、中高层洋房、高层洋房、超高层洋房。属于无偿移交的市 政配套设施 （非独立建筑 ）含在所属建筑物对应的产品中核算 ,不用单独设 置核算项目 ,例如 :卫生站、居委会、派出所等。2、公共配套 : 主要指酒店、六大中心、综合楼、贵宾楼、独立商 铺、独立车库。3、市政配套主要指无偿移交政府的独立建筑物:煤气站、消防站、垃圾站等。4、园林工程 :主要指小区公共区域的园艺景观建筑、假山、人工湖 与喷泉、