房地产_次渠市调报告

1、市场调查报告调查时间： 2001年8月 15日调查目的：为次渠项目提供参考调查容：一、 区域分析1. 位置次渠镇位于市东南郊， 京津塘高速公路的东侧， 城市规划五环路南侧， 隶属 于市通州区。2. 交通次渠镇距京津塘高速公路 8 公里，设有上一下双车道道路，时速平均可达60 km/h。次渠镇大街是镇的主要交通干路。公交线路目前较少，仅有 11路小公共汽车（通往北苑环岛）和 913 路（次渠镇大郊亭）运营时间为 6： 0020： 00。从发展角度看，公交线路的完善是非常重要的。3. 自然环境 该地区由于是郊区，人口密度低，四周多树木与农作物，因此空气新鲜。4. 人文环境 居住人口密度低，以本地农

2、村居民为主，以市区拆迁人口，外地进京商人，单位职工为辅。5. 服务配套设施 主要集中在次渠镇大街两侧及沿线。主要设有农业银行、派出所、邮局、卫 生院、幼儿园、中学、小型商场和超市、酒楼等。市政配套设施目前受 经济影响，较为落后。道路比较脏乱。6. 次渠工业基地经市政府批准为区县级工业开发区，是市确定的 23 个重点工业开发区。随着工业区的逐步建设会为次渠镇带来新的经济增长点 , 同时也会对次渠地区 的房地产开发业创造先决条件 , 使整个地区基础设施逐步完善。二、 项目分析次渠镇区域的房地产开发尚处于初期，住宅项目稀少，主要集中在镇大街两侧，以教育基地立项的通州区产权房开发为主，商品房开发基本属

3、于空白。 此次调查以镇大街两侧项目为主，以及靠近羊坊环岛的区域。1. 市调项目包括：次渠镇的怡芳园、府东苑、通州教师住宅楼项目、羊坊环岛东侧的晓康小区。 价格状况：a. 晓康小区由于在羊房环岛，靠近京津塘高速路，价格明显高于次渠镇项目，目前均价2400元/ m20b. 次渠镇项目价位相对小康小区低将近 1000元/卅，目前均价在13001500 元 / m2o 市场表现：a. 晓康小区 99 年开始销售时并不理想， 2000 年两广拆迁带来大量拆迁客户，约占 70，通州区的单位购买也占一定的比例（约 100 套）0目前 销售率在 80以上0b. 府东苑一期从今年 2 月销售以来销售率达到 90

4、0二期 7 月 15 号开盘至今销售率在 30%以上0c. 怡芳园由于开发较早目前已销售完毕0 户型分析a. 户室比例一居室数量较少，以两居室、三居室为主，没有顶层复式结构户型0晓康小区两居室、 三居室的户型种类较少， 府东苑小区两居室、 三居室的户室比接近 50： 50%0b.畅销户型两居室是该地区的畅销户型，一居室销售不畅。 客群情况：客群由当地居民、城拆迁户、集团卖家构成，其中：城拆迁户 占60%以上的比例。项目名称晓康小区怡芳园府东苑教育基地项目建筑规模14栋6栋1栋3栋建筑形式多层板楼多层板楼多层板楼多层板楼户型一居2 276 m、80 m比例：83%2 2103. 3 m、98.

5、29 m、2113. 98 m 比例：45%无二居2129. 49 m比例：38%280 - 85 m三居2 2115 m、146 m比例：17%2 2107. 62 m、170. 62 m比例：17%2110120 m畅销户型二居 80 . 13 m22二居 98.29 m103.33 m2平均价格22400 元 / m元/ m 2未开盘销售周期12个月以上6个月销售率85%100%一期 90%;二期 30%60%对外销售配套设施中心花园入住时间已入住已入住宣传途径散发DM单、拆迁实地宣传报纸广告、散发DM单无市场推广周边地区住宅市场分析次渠镇相近的经济技术开发区和大兴旧宫地区开发时间较早，

6、从发展角度应借鉴这两地区的开发经验。1、概述开发区位于东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。经济技术开发 区是于 1994年8月 25日经国务院批准为市唯一的国家级开发区， 是一个具有与 国际接轨的新型管理体制的经济区域。开发区一期 15 平方公里的区域，东靠京 津塘高速公路， 西邻凉水河， 北侧为 1 公里宽的城市规划绿地， 东侧是高尔夫球 场。区东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。2、交通开发区道路宽阔，车流畅通。区的公交系统不甚发达，只有927、946 等几条公交线路通向市区。3、自然环境开发区周围

7、被绿林环绕， 东侧与高速公路之间有 300 米绿化带，北侧与五环 路间有 1000 米绿化隔离带，西侧与凉水河间有 100 米宽绿化带。全区绿化率超 过 50。已开工的企业的绿化面积，也已按要求达到总占地面积50以上。目前区累计完成绿化面积 40万平方米，形成了"四季常青、三季有花 "的绿化系统。4、人文环境区云集了众多外国知名企业，如美国朗讯、可口可乐、日本资生堂、英国联 合利华、瑞士 ABB等。另外，区的配套设施也较为齐全，如“多伦多国际医院”、 经济技术开发区投资兴建的一所十二年（小学、初中、高中）民办公助与国际接 轨具有国一流水平的达到示学校标准的寄宿制学校、 具有

8、国际水准的开发区博达 国际交流中心以及正在投资兴建的大型超市、商业设施。旧宫地区由于目前仍处于未开发状态， 因此在交通条件、 自然条件、 人文条 件与开发区相比都有所差距。2项目分析 根据调查项目所处的地理位置，将其分为二类：一类处于经济技术开发区， 另一类处于旧宫地区。 为了和次渠市场有可比性， 此次调研选择了价位相对较低 的目标。1）开发区的项目主要包括：梅园小区、大雄城市花园、新康家园、福源小区。 价格状况：售价均在3300 4000元/平方米之间。 销售状况：市场表现良好，项目销售率均在65%以上，其中新康家园开盘三个月销售率已经达到65% 户型状况：不设有一居室，以两居室为主，顶层为

9、复式结构。 畅销户型：由于户型的面积适中、分局合理、功能分区明确，因此销售情况极为乐观。各项目畅销户型见下图:项目名称梅园小区大雄城市花园新康家园(二期)福源小区开发商建工集团总公司大雄置业新世界中国地产占地面积4万m217. 8 万 m210. 19 万 m建筑面积8万m26万m21. 85 万 m一栋多层楼建筑形式多层多层、别墅、板楼多层多层户型居2 276 m、80 m比例：83%2 2110 m 120 m比例：50%2 2103. 3 m、98 . 29 m、113. 98 m 比例：45%2 285. 66 m、87. 65 m比例：60%居130 m2比例：30%2129. 49

10、 m比例：38%2 2114 m、124 m比例：40%跃层2 2115 m 、 146 m比例：17%2 2150 m 180 m比例：20%2 2107. 62 m、170. 62 m比例：17%畅销户型二居 80 . 13 m2二居 98.29 m 22103.33 m三居114 m 2平均价格23400 元 / m24000 元/m23600 元 / m23300 元/ m销售周期20个月24个月3个月15个月销售率85%80%60%70%配套设施会所、中心花园会所、中心花园入住时间已入住已入住2001年12月已入住宣传途径散发DM单为主散发DM单为主、配以少量小版面广告报纸广告(2)

11、旧宫地区项目包括：育龙家园、清欣园、佳乐园 价格状况：售价均在23002800元/平方米之间。 销售状况：由于其售价较低，户型面积适中，周边生活配套设施较为完善，因此市场表现良好。 户型状况：以二居、三居为主配以少量的一居、跃层。 畅销户型：由于户型的面积适中、分局合理、功能分区明确，因此销售情况极为乐观。各项目畅销户型见下图:项目名称育龙豕园清欣园佳乐园开发商育龙房地产开发有限责任公司兴红顺房地产开发占地面积6万m建筑面积12万m8栋多层1栋多层建筑形式多层、联排别墅、独栋别墅多层多层户型居276. 52 m比例：5%居95. 5 m2比例：30%2 280 m、96.19 m比例：40%2 278. 8 m、87.8 m比例：50%居2 2114. 49 m、119. 98 m134. 15 m 比例：50%2106147 m比例：60%2 2104. 07 m 136.71 m比例：50%四居